La performance di Cheung Kong e di altre società immobiliari finanziate da Hong Kong è diminuita e le variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari ne "trascinano" la performance
2024-08-16
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Il 15 agosto, Changshi Group ha annunciato i risultati provvisori del 2024. Secondo l'annuncio, i ricavi del Gruppo Changshi nella prima metà dell'anno sono stati di 22,008 miliardi di HK$, con un calo del 10,55% su base annua; l'utile attribuibile agli azionisti è stato di 8,603 miliardi di HK$, con un calo del 16,7% su base annua; .
Oltre al gruppo Cheung Kong, anche un certo numero di società immobiliari di proprietà di Hong Kong, tra cui Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land, ecc., hanno recentemente reso pubblici i loro risultati semestrali e la loro performance in termini di profitti è stata tutti mostrato diminuzioni o perdite.
A questo proposito, Song Hongwei, direttore della ricerca del Tongce Research Institute, ha affermato: "Il calo dei prezzi degli asset, il calo dei tassi di occupazione e la pressione al ribasso sui leasing hanno causato la contrazione del valore equo degli asset delle società immobiliari e anche esercitare una maggiore pressione sulle operazioni aziendali."
I profitti del gruppo Cheung Kong, della Hang Lung Properties, ecc. sono diminuiti
Anche le società immobiliari finanziate da Hong Kong, che sono sempre state stabili, hanno iniziato a sperimentare instabilità nelle loro prestazioni nella prima metà di quest'anno.
Il gruppo Cheung Kong, che ha appena pubblicato il suo rapporto finanziario, ha visto crollare sia i ricavi che i profitti. Il calo dei ricavi è dovuto principalmente al calo delle vendite immobiliari. I ricavi delle vendite immobiliari nella prima metà del 2024 sono stati di 4,633 miliardi di HK$, con un calo su base annua del 43,78%. Da una prospettiva regionale, la ragione principale è la diminuzione dei redditi provenienti da Hong Kong e dalla terraferma.
Oltre al calo dei ricavi che ha direttamente causato il calo degli utili del Gruppo Cheung Kong, ci sono anche alcuni fattori che hanno influenzato il suo livello di profitto, come una perdita di 207 milioni di dollari di Hong Kong in strumenti finanziari nella prima metà dell'anno, rispetto a con una perdita di 4 milioni di dollari di Hong Kong nello stesso periodo dell’anno scorso, e il valore equo degli investimenti immobiliari è aumentato di 14,2 miliardi di dollari di Hong Kong, rispetto ai 2,69 miliardi di dollari di Hong Kong nello stesso periodo dell’anno scorso.
Allo stesso tempo hanno registrato un calo anche le performance di Hang Lung Properties e Swire Properties.
Nella prima metà di quest’anno, i ricavi di Hang Lung Properties sono aumentati del 17% raggiungendo 6,114 miliardi di HK$. Tra questi, i redditi da locazione immobiliare di Hang Lung Properties sono scesi del 7% a 4,886 miliardi di HK$ durante il periodo, influenzati da tre fattori principali: debole consumo di beni di lusso nel continente, rallentamento dei mercati delle proprietà commerciali e degli uffici di Hong Kong e il deprezzamento del RMB contro il dollaro di Hong Kong.
In termini di redditività, Hang Lung Properties ha registrato un utile netto di circa 1,061 miliardi di HK$ nella prima metà dell'anno, con un calo su base annua di circa il 55,72%; l'utile netto attribuibile agli azionisti è stato di 1,735 miliardi di HK$ all'anno diminuzione su base annua del 22%.
Per quanto riguarda il calo dell'utile netto attribuibile agli azionisti, la Hang Lung Real Estate ha indicato nella sua relazione finanziaria che il motivo principale è dovuto al calo degli utili delle attività di leasing e all'aumento degli oneri finanziari. Inoltre, influenzato dalle perdite di rivalutazione degli immobili, anche l'utile netto attribuibile agli azionisti è in una certa misura diminuito.
Per quanto riguarda Swire Properties, nella prima metà di quest'anno, ha realizzato un utile operativo di 7,279 miliardi di HK$, con un calo dello 0,25% su base annua. Dal punto di vista della struttura del reddito, i redditi da investimenti immobiliari sono stati di 6,727 miliardi di HK$, pari al 92,4%. In termini di ripartizione, i redditi da immobili adibiti ad uffici sono diminuiti mentre i redditi da immobili al dettaglio sono aumentati.
In termini di profitti, nella prima metà dell'anno, l'utile base attribuibile agli azionisti di Swire Properties è stato di 3,857 miliardi di HK$, con un calo dell'1% su base annua, l'utile attribuibile agli azionisti è stato di 1,796 miliardi di HK$ su base annua diminuzione su base annua del 19,21%.
Da un punto di vista analitico, il calo degli utili di Swire Properties è dovuto principalmente alle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari. Il rapporto finanziario mostra che, dopo aver dedotto gli interessi di minoranza, la perdita di valore equo degli investimenti immobiliari di Swire Properties nella prima metà dell'anno è stata di 879 milioni di HK $ e la perdita di valore equo nella prima metà del 2023 è stata di 1,635 miliardi di HK $. Le perdite di valore equo in questi due periodi derivano principalmente dalla combinazione degli edifici adibiti ad uffici di Hong Kong.
Secondo il rapporto finanziario di Swire Properties, nella prima metà dell'anno, i suoi investimenti immobiliari a Hong Kong hanno subito una perdita di valore equo di 2,702 miliardi di HK$, mentre la terraferma ha registrato un guadagno di 1,63 miliardi di HK$ e gli Stati Uniti hanno registrato un guadagno di 1,63 miliardi di HK$. 241 milioni di dollari di Hong Kong.
Swire Properties ha affermato che il ritmo di ripresa del mercato degli uffici di Hong Kong dopo l’epidemia è più lento del previsto. Si prevede che le condizioni di mercato rimarranno deboli per il resto del 2024 e i livelli degli affitti continueranno a essere sotto pressione. In futuro, attireremo clienti e turisti locali attraverso l’ottimizzazione del portafoglio mercantile, promozioni di marketing e programmi di ricompensa per gli abbonamenti per compensare l’impatto negativo dei cambiamenti nei viaggi in uscita e nei modelli di consumo dei turisti.
Wharf Properties e Hong Kong Land hanno subito perdite nella prima metà dell'anno
Vale la pena notare che Wharf Real Estate e Hongkong Land hanno subito perdite nella prima metà dell'anno.
Ad agosto, Wharf Properties ha pubblicato i suoi risultati semestrali. Secondo l’annuncio, i ricavi di Wharf Real Estate nella prima metà dell’anno sono stati di 6,501 miliardi di HK$, con un aumento su base annua dello 0,43%. In termini di redditività, l’utile netto di base non certificato di Wharf Real Estate è stato di 3,123 miliardi di dollari di Hong Kong, con un aumento del 2% su base annua. Se si include la svalutazione da rivalutazione degli investimenti immobiliari, Wharf Real Estate è passata da profitto a perdita nella prima metà dell'anno, con una perdita del gruppo attribuibile agli azionisti di 1,052 miliardi di HK$ e un utile attribuibile a 1,805 miliardi di HK$ nello stesso periodo. l'anno scorso, un forte calo.
Secondo l’annuncio, nella prima metà di quest’anno, la svalutazione netta di Wharf Real Estate è stata di 4,426 miliardi di HK$, rispetto a 1,133 miliardi di HK$ nello stesso periodo dell’anno scorso.
Per quanto riguarda le prestazioni, Wharf Properties ha affermato che il contesto imprenditoriale rimane difficile, con andamenti sfavorevoli dei tassi di cambio, tassi di interesse elevati e carenza di manodopera che influiscono sulla capacità di gestire le proprie attività. Nei primi due mesi di quest'anno le vendite al dettaglio complessive sono cresciute in modo mediocre partendo da un livello basso. Poi a marzo si è verificata una svolta rialzista dopo la sospensione dell'epidemia e nel secondo trimestre le vendite al dettaglio hanno addirittura registrato un brusco calo calo a doppia cifra. Il mercato degli uffici è colpito da un’economia debole e da un eccesso di offerta, e si prevede che gli adeguamenti degli affitti continueranno fino a quando il contesto imprenditoriale non migliorerà. Anche il settore alberghiero deve ancora riprendersi completamente, con i prezzi delle case in calo dopo l’aumento nei primi giorni della riapertura delle frontiere all’inizio dello scorso anno.
Anche Hong Kong Land ha subito perdite. Il suo rapporto finanziario per la prima metà del 2024 ha mostrato una perdita di 830 milioni di dollari, con una perdita sottostante di 7 milioni di dollari, rispetto a un profitto sottostante di 422 milioni di dollari nello stesso periodo dell’anno scorso.
Hongkong Land ha affermato che ciò è dovuto ad accantonamenti non monetari di 295 milioni di dollari nel valore contabile di alcune delle sue proprietà di sviluppo. Escludendo l'impatto degli accantonamenti, l'utile base è stato di 288 milioni di dollari, una diminuzione del 32% rispetto allo stesso periodo precedente. anno. Nonostante la debole domanda di locazione di uffici e il basso livello di nuove richieste a Hong Kong, il portafoglio immobiliare centrale rimane resiliente.
Gli aggiustamenti della performance per le società immobiliari finanziate da Hong Kong potrebbero continuare
Si può osservare che il calo della performance di alcune società immobiliari finanziate da Hong Kong è dovuto principalmente alle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari.
Per gli investimenti immobiliari, se il mercato sale, aumenterà anche il valore equo dell’investimento immobiliare. Se i prezzi di mercato diminuiscono, diminuirà anche il valore equo degli investimenti immobiliari. In termini di trattamento contabile, il reddito derivante dall'apprezzamento del valore equo dovrebbe essere incluso nel conto economico corrente. Pertanto, quando il valore equo degli investimenti immobiliari subisce perdite o diminuisce, ciò trascinerà inevitabilmente la performance.
"Il motivo principale è che la valutazione delle proprietà che detengono è diventata più bassa, con conseguenti guadagni e perdite derivanti dalle variazioni del valore equo. Quando i prezzi degli immobili aumentano rapidamente, il valore equo continua ad aumentare. Allo stesso modo, quando i prezzi scendono, il valore equo anche il valore diminuirà, ma questa parte I profitti e le perdite sono "virtuali" per la società e non comportano perdite effettive. Pertanto, escluso l'impatto di questa parte, la redditività delle società immobiliari finanziate da Hong Kong nella prima metà quest'anno è ancora relativamente buono. "Yu Xiaoyu, direttore generale del Yihan Think Tank Research Center, ha affermato che l'altro lato del calo nella valutazione delle proprietà possedute è un riflesso dei vari gradi di calo degli affitti e dei tassi di occupazione, e anche la pressione sulla gestione immobiliare è in graduale aumento La gestione degli immobili posseduti La situazione è strettamente legata alla situazione economica In un contesto di declassamento dei consumi, anche i profitti futuri delle imprese finanziate da Hong Kong che detengono immobili di fascia medio-alta saranno sotto pressione.
L'8 luglio, l'ultimo "Hong Kong Commercial Real Estate Market View for the First Half of 2024" della CBRE ha sottolineato che la lenta ripresa del turismo in entrata, i costi di finanziamento ancora elevati e l'incertezza geopolitica continueranno a essere il tono principale nella prima metà del 2024. In questo contesto, il mercato immobiliare commerciale di Hong Kong è generalmente debole.
"Nella terraferma, prendendo come esempio Shanghai RI Taikoo Hui, le vendite al dettaglio sono diminuite del 19,6% e il tasso di occupazione è sceso dal 93% nel 2023 al 92% nel giugno 2024, includendo anche i potenziali inquilini che hanno firmato lettere di intenti "Yu Xiaoyu ha detto.
Anche Song Hongwei, direttore della ricerca del Tongce Research Institute, ritiene che a causa dell'impatto dell'ambiente economico esterno, vi sia una chiara tendenza al ribasso dei consumi e dei consumi degli uffici. I costi operativi delle proprietà possedute non sono diminuiti, anzi sono addirittura in aumento. ciò ha portato ad un aumento del reddito operativo degli immobili posseduti. È evidente la mancanza di aumento degli utili, così come è evidente la diminuzione dei redditi da locazione degli immobili aziendali, che ha avuto un impatto maggiore sulle finanze del gruppo. "Il calo dei prezzi degli asset, il calo dei tassi di occupazione e la pressione al ribasso sul leasing hanno portato a una contrazione del valore equo degli asset delle società immobiliari, che ha anche esercitato una maggiore pressione sulle operazioni aziendali."
Continuerà questo fenomeno? Secondo Liu Shui, direttore della ricerca aziendale presso il China Index Research Institute, alcune società immobiliari finanziate da Hong Kong hanno registrato un calo delle prestazioni a causa dell'aggiustamento del mercato immobiliare continentale. Le perdite delle società immobiliari finanziate da Hong Kong continueranno per un certo periodo di tempo Maggiore sarà la percentuale dei ricavi delle imprese continentali, maggiore sarà l’impatto che il mercato immobiliare continentale si stabilizzerà e riprenderà, nonché la performance miglioreranno anche queste società immobiliari.
Song Hongwei ritiene che dal punto di vista della sicurezza dell'asset allocation globale, le città centrali della terraferma presentano ancora vantaggi assoluti. Ad esempio, il mercato immobiliare di lusso in città come Shanghai e Pechino è molto venduto. Sono emerse dal mercato indipendente hanno notevoli margini di profitto. Molte società immobiliari stanno implementando attivamente questi progetti di miglioramento di fascia alta nelle città centrali.
Il giornalista di Beijing News Duan Wenping
L'editore Yang Juanjuan e il correttore di bozze Yang Li
