O desempenho da Cheung Kong e de outras empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong diminuiu e as alterações no justo valor das propriedades de investimento "arrastam" o seu desempenho
2024-08-16
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Em 15 de agosto, o Grupo Changshi anunciou seus resultados provisórios de 2024. De acordo com o anúncio, a receita do Grupo Changshi no primeiro semestre do ano foi de HK$ 22,008 bilhões, uma redução anual de 10,55%, o lucro atribuível aos acionistas foi de HK$ 8,603 bilhões, uma redução anual de 16,7%; .
Além do Grupo Cheung Kong, várias empresas imobiliárias de propriedade de Hong Kong, incluindo Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land, etc., também divulgaram recentemente seus resultados semestrais, e seu desempenho de lucro tem todos apresentaram quedas ou perdas.
A este respeito, Song Hongwei, diretor de pesquisa do Tongce Research Institute, disse: "O declínio nos preços dos ativos, o declínio nas taxas de ocupação e a pressão descendente sobre o arrendamento fizeram com que o valor justo dos ativos das empresas imobiliárias diminuísse e também colocar maior pressão nas operações da empresa."
Os lucros do Grupo Cheung Kong, Hang Lung Properties, etc. caíram
As empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong, que sempre se mantiveram estáveis, começaram a registar instabilidade no seu desempenho no primeiro semestre deste ano.
O Grupo Cheung Kong, que acaba de divulgar o seu relatório financeiro, viu cair tanto as receitas como os lucros. A queda na receita deve-se principalmente ao declínio nas vendas de propriedades no primeiro semestre de 2024 foi de HK$ 4,633 bilhões, uma redução anual de 43,78%. Numa perspectiva regional, a principal razão é a diminuição do rendimento de Hong Kong e do Continente.
Além do declínio nas receitas que impulsionou diretamente o declínio dos lucros do Grupo Cheung Kong, existem também alguns fatores que também afetaram o seu nível de lucro, como uma perda de HK$ 207 milhões em instrumentos financeiros no primeiro semestre do ano, em comparação com com uma perda de HK$ 4 milhões no mesmo período do ano passado, e o valor justo das propriedades de investimento aumentou 14,2 bilhões de dólares de Hong Kong, em comparação com 2,69 bilhões de dólares de Hong Kong no mesmo período do ano passado.
Ao mesmo tempo, o desempenho da Hang Lung Properties e da Swire Properties também diminuiu.
No primeiro semestre deste ano, a receita da Hang Lung Properties aumentou 17%, para HK$ 6,114 bilhões. Entre eles, a receita de aluguel de propriedades da Hang Lung Properties caiu 7%, para HK$ 4,886 bilhões durante o período, afetada por três fatores principais: fraco consumo de bens de luxo no continente, desaceleração nos mercados de varejo e imóveis de escritório de Hong Kong e a depreciação do RMB em relação ao dólar de Hong Kong.
Em termos de rentabilidade, a Hang Lung Properties registou um lucro líquido de aproximadamente HK$ 1,061 mil milhões no primeiro semestre do ano, uma diminuição homóloga de aproximadamente 55,72%, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de HK$ 1,735 mil milhões, por ano; -redução anual de 22%.
Relativamente à diminuição do lucro líquido atribuível aos acionistas, a Hang Lung Real Estate afirmou no seu relatório financeiro que a principal razão se deveu à diminuição dos lucros do negócio de arrendamento e ao aumento das despesas financeiras. Além disso, afectado pelas perdas de reavaliação imobiliária, o lucro líquido atribuível aos accionistas também diminuiu até certo ponto.
Para a Swire Properties, no primeiro semestre deste ano, obteve lucro operacional de HK$ 7,279 bilhões, uma redução anual de 0,25%. Do ponto de vista da estrutura de rendimento, o rendimento do investimento imobiliário foi de HK$ 6,727 mil milhões, representando 92,4%. Em termos de repartição, o rendimento dos edifícios de escritórios diminuiu enquanto o rendimento da propriedade de retalho aumentou.
Em termos de lucros, no primeiro semestre do ano, o lucro básico atribuível aos acionistas da Swire Properties foi de HK$ 3,857 bilhões, uma redução anual de 1%, o lucro atribuível aos acionistas foi de HK$ 1,796 bilhão, em relação ao ano anterior; redução anual de 19,21%.
Do ponto de vista analítico, a diminuição dos lucros da Swire Properties deveu-se principalmente a alterações no justo valor das propriedades de investimento. O relatório financeiro mostra que, após dedução dos interesses não controlados, a perda de justo valor das propriedades de investimento da Swire Properties no primeiro semestre do ano foi de HK$ 879 milhões, e a perda de justo valor no primeiro semestre de 2023 foi de HK$ 1,635 mil milhões. As perdas de justo valor nestes dois períodos vieram principalmente da combinação de edifícios de escritórios em Hong Kong.
De acordo com o relatório financeiro da Swire Properties, no primeiro semestre do ano, as suas propriedades de investimento em Hong Kong sofreram uma perda de justo valor de HK$ 2,702 mil milhões, enquanto o continente registou um ganho de HK$ 1,63 mil milhões e os Estados Unidos registaram um ganho de HK$ 1,63 mil milhões. HK $ 241 milhões.
A Swire Properties disse que o ritmo de recuperação do mercado de escritórios de Hong Kong após a epidemia é mais lento do que o esperado. As condições do mercado deverão permanecer fracas durante o resto de 2024 e os níveis de aluguel continuarão sob pressão. No futuro, atrairemos clientes e turistas locais através da otimização da carteira de comerciantes, promoção de marketing e programas de recompensa de adesão para compensar o impacto negativo das mudanças nas viagens ao exterior e nos padrões de consumo dos turistas.
Wharf Properties e Hong Kong Land sofreram perdas no primeiro semestre do ano
Vale ressaltar que a Wharf Real Estate e a Hongkong Land sofreram perdas no primeiro semestre do ano.
Em agosto, a Wharf Properties divulgou seus resultados semestrais. De acordo com o anúncio, a receita da Wharf Real Estate no primeiro semestre do ano foi de HK$ 6,501 bilhões, um aumento anual de 0,43%. Em termos de rentabilidade, o lucro líquido básico não auditado da Wharf Real Estate foi de HK$ 3,123 bilhões, um aumento anual de 2%. Se for incluída a imparidade de reavaliação das propriedades de investimento, a Wharf Real Estate passou de lucro para prejuízo no primeiro semestre do ano, com o prejuízo do grupo atribuível aos acionistas de HK$ 1,052 mil milhões, e o lucro atribuível a HK$ 1,805 mil milhões no mesmo período no ano passado, um declínio acentuado.
De acordo com o anúncio, no primeiro semestre deste ano, a imparidade líquida da Wharf Real Estate foi de HK$ 4,426 mil milhões, em comparação com HK$ 1,133 mil milhões no mesmo período do ano passado.
Relativamente ao desempenho, a Wharf Real Estate disse que o ambiente de negócios continua difícil, com tendências cambiais desfavoráveis, taxas de juro elevadas e escassez de mão-de-obra a afectar a capacidade de operar o seu negócio. Nos primeiros dois meses deste ano, as vendas gerais no varejo cresceram mediocremente a partir de uma base baixa. Depois, houve um ponto de inflexão em março. A tendência ascendente após a epidemia ter sido suspensa e as vendas no varejo no segundo trimestre experimentaram mesmo uma forte queda. declínio de dois dígitos. O mercado de escritórios é atingido por uma economia fraca e por um excesso de oferta, e espera-se que os ajustamentos nas rendas continuem até que o ambiente de negócios melhore. A indústria hoteleira também ainda não recuperou totalmente, com os preços das casas a cair depois de terem subido nos primeiros dias da reabertura das fronteiras no início do ano passado.
Hong Kong Land também sofreu perdas O seu relatório financeiro para o primeiro semestre de 2024 mostrou uma perda de 830 milhões de dólares, com uma perda subjacente de 7 milhões de dólares, em comparação com um lucro subjacente de 422 milhões de dólares no mesmo período do ano passado.
A Hongkong Land disse que isto se deveu a provisões não monetárias de 295 milhões de dólares no valor contabilístico de algumas das suas propriedades em desenvolvimento. Excluindo o impacto das provisões, o lucro básico foi de 288 milhões de dólares, uma diminuição de 32% em relação ao mesmo período anterior. ano. Apesar da fraca procura de arrendamento de escritórios e dos baixos níveis de novas consultas em Hong Kong, a carteira imobiliária da Central permanece resiliente.
Os ajustes de desempenho para empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong podem continuar
Pode-se observar que o declínio no desempenho de algumas empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong se deve principalmente a alterações no justo valor das propriedades de investimento.
Para as propriedades para investimento, se o mercado subir, o valor justo da propriedade para investimento também aumentará. Se os preços de mercado caírem, o justo valor das propriedades de investimento também cairá. Em termos de tratamento contabilístico, o rendimento da valorização do justo valor deve ser incluído nos resultados correntes. Portanto, quando o justo valor das propriedades de investimento sofre perdas ou diminui, isso irá inevitavelmente prejudicar o desempenho.
"A principal razão é que a avaliação das propriedades que detêm tornou-se mais baixa, resultando em ganhos e perdas decorrentes de alterações no valor justo. Quando os preços dos imóveis sobem rapidamente, o valor justo continua a aumentar. Da mesma forma, quando os preços caem, o valor justo o valor também diminuirá, mas esta parte Os lucros e perdas são "virtuais" para a empresa e não resultam em perdas reais. Portanto, excluindo o impacto desta parte, a rentabilidade das empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong no primeiro semestre de. este ano ainda é relativamente bom. "Yu Xiaoyu, gerente geral do Yihan Think Tank Research Center, disse que o outro lado do declínio na avaliação das propriedades detidas é um reflexo dos vários graus de declínio nos aluguéis e nas taxas de ocupação, e a pressão sobre a gestão da propriedade também é aumentando gradualmente.A gestão de propriedades detidas A situação também está intimamente relacionada com a situação económica. Num contexto de descida do consumo, os lucros futuros das empresas financiadas por Hong Kong que detêm propriedades de médio a alto padrão também estarão sob pressão.
No dia 8 de julho, o último "Hong Kong Commercial Real Estate Market View for the First Half of 2024" da CBRE apontou que a lenta recuperação do turismo receptivo, a continuação dos elevados custos de financiamento e a incerteza geopolítica continuarão a ser o tom principal no primeiro semestre de 2024. Neste contexto, o mercado imobiliário comercial de Hong Kong é geralmente fraco.
“No Continente, tomando como exemplo Shanghai RI Taikoo Hui, as vendas no varejo caíram 19,6% e a taxa de ocupação caiu de 93% em 2023 para 92% em junho de 2024, mesmo incluindo possíveis inquilinos que assinaram cartas de intenções "Yu. Xiao Yu disse.
Song Hongwei, diretor de pesquisa do Tongce Research Institute, também acredita que, devido ao impacto do ambiente económico externo, há uma clara tendência de degradação do consumo e do consumo de escritórios. o que levou a um aumento dos rendimentos operacionais das propriedades detidas A falta de aumento dos lucros é óbvia, e também é óbvia a diminuição dos rendimentos de aluguer de propriedades corporativas, o que teve um maior impacto nas finanças do grupo. “A queda dos preços dos activos, o declínio das taxas de ocupação e a pressão descendente sobre o arrendamento levaram a uma redução do justo valor dos activos das empresas imobiliárias, o que também colocou maior pressão sobre as operações das empresas.”
Esse fenômeno continuará? De acordo com Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, algumas empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong registaram um declínio no desempenho devido ao ajustamento no mercado imobiliário do continente. As perdas das empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong continuarão por um período de tempo. Quanto maior for a proporção das receitas empresariais do continente, maior será o impacto. Espera-se que o mercado imobiliário do continente se estabilize e recupere. essas empresas imobiliárias também vão melhorar.
Song Hongwei acredita que, do ponto de vista da segurança da alocação de ativos globais, as principais cidades do continente ainda têm vantagens absolutas. Por exemplo, o mercado imobiliário de luxo em cidades como Xangai e Pequim é muito vendido. têm margens de lucro consideráveis. Muitas empresas imobiliárias estão a implementá-los ativamente em cidades centrais.
Duan Wenping, repórter do Beijing News
Editado por Yang Juanjuan e revisado por Yang Li
