La performance de Cheung Kong et d'autres sociétés immobilières financées par Hong Kong a diminué et les variations de la juste valeur des immeubles de placement « freinent » leur performance.
2024-08-16
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Le 15 août, le groupe Changshi a annoncé ses résultats intermédiaires pour 2024. Selon l'annonce, le chiffre d'affaires du groupe Changshi au premier semestre s'élevait à 22,008 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 10,55 % sur un an ; le bénéfice attribuable aux actionnaires était de 8,603 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 16,7 % sur un an. .
Outre le groupe Cheung Kong, un certain nombre de sociétés immobilières appartenant à Hong Kong, notamment Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land, etc., ont également récemment divulgué leurs résultats semestriels, et leurs bénéfices ont tous été montré des baisses ou des pertes.
À cet égard, Song Hongwei, directeur de recherche du Tongce Research Institute, a déclaré : « La baisse des prix des actifs, la baisse des taux d'occupation et la pression à la baisse sur les locations ont entraîné une diminution de la juste valeur des actifs des sociétés immobilières et également exercer une pression accrue sur les opérations de l'entreprise.
Les bénéfices du groupe Cheung Kong, de Hang Lung Properties, etc. ont chuté
Les sociétés immobilières financées à Hong Kong, qui ont toujours été stables, ont commencé à connaître une instabilité dans leurs performances au premier semestre de cette année.
Cheung Kong Group, qui vient de publier son rapport financier, a vu ses revenus et ses bénéfices chuter. La baisse des revenus est principalement due à la baisse des ventes de propriétés au premier semestre 2024, qui s'élevait à 4,633 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 43,78 % sur un an. D'un point de vue régional, la principale raison est la diminution des revenus de Hong Kong et du continent.
Outre la baisse des revenus qui a directement entraîné la baisse des bénéfices du groupe Cheung Kong, certains facteurs ont également affecté son niveau de bénéfice, comme une perte de 207 millions de dollars de Hong Kong sur les instruments financiers au premier semestre, par rapport à avec une perte de 4 millions de dollars de Hong Kong à la même période l'année dernière, et la juste valeur des immeubles de placement a augmenté de 14,2 milliards de dollars de Hong Kong, contre 2,69 milliards de dollars de Hong Kong à la même période l'année dernière.
Dans le même temps, la performance de Hang Lung Properties et de Swire Properties a également diminué.
Au premier semestre de cette année, les revenus de Hang Lung Properties ont augmenté de 17 % pour atteindre 6,114 milliards de dollars de Hong Kong. Parmi eux, les revenus locatifs de Hang Lung Properties ont chuté de 7 % à 4,886 milliards de dollars de Hong Kong au cours de la période, affectés par trois facteurs majeurs : la faible consommation de produits de luxe sur le continent, le ralentissement des marchés de l'immobilier de commerce et de bureaux à Hong Kong et la dépréciation de l'immobilier de bureaux. RMB contre dollar de Hong Kong.
En termes de rentabilité, Hang Lung Properties a enregistré un bénéfice net d'environ 1,061 milliard de dollars de Hong Kong au premier semestre, soit une baisse d'environ 55,72 % sur un an ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires était de 1,735 milliard de dollars de Hong Kong par an ; -baisse sur un an de 22%.
Concernant la baisse du bénéfice net attribuable aux actionnaires, Hang Lung Real Estate a déclaré dans son rapport financier que la principale raison était due à la baisse des bénéfices des activités de location et à l'augmentation des frais financiers. En outre, affecté par les pertes de réévaluation immobilière, le bénéfice net attribuable aux actionnaires a également diminué dans une certaine mesure.
Pour Swire Properties, au premier semestre de cette année, il a réalisé un bénéfice d'exploitation de 7,279 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 0,25 % sur un an. Du point de vue de la structure des revenus, les revenus des investissements immobiliers se sont élevés à 6,727 milliards de dollars de Hong Kong, soit 92,4 %. En termes de répartition, les revenus des immeubles de bureaux ont diminué tandis que les revenus de l'immobilier commercial ont augmenté.
En termes de bénéfices, au premier semestre, le bénéfice de base attribuable aux actionnaires de Swire Properties était de 3,857 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse de 1 % sur un an ; -année baisse de 19,21%.
D'un point de vue analytique, la baisse des bénéfices de Swire Properties est principalement due aux variations de la juste valeur des immeubles de placement. Le rapport financier montre qu'après déduction des participations ne donnant pas le contrôle, la perte de juste valeur des immeubles de placement de Swire Properties au premier semestre s'élevait à 879 millions de dollars de Hong Kong, et la perte de juste valeur au premier semestre 2023 était de 1,635 milliard de dollars de Hong Kong. Les pertes de juste valeur sur ces deux périodes proviennent principalement du regroupement d'immeubles de bureaux à Hong Kong.
Selon le rapport financier de Swire Properties, au premier semestre, ses immeubles de placement à Hong Kong ont subi une perte de juste valeur de 2,702 milliards de dollars de Hong Kong, tandis que le continent a enregistré un gain de 1,63 milliard de dollars de Hong Kong et les États-Unis ont enregistré un gain de 2,702 milliards de dollars de Hong Kong. 241 millions de dollars de Hong Kong.
Swire Properties a déclaré que le rythme de reprise du marché des bureaux de Hong Kong après l'épidémie est plus lent que prévu. Les conditions du marché devraient rester faibles pour le reste de 2024 et les niveaux de loyer continueront d'être sous pression. À l'avenir, nous attirerons les clients et les touristes locaux grâce à l'optimisation du portefeuille de commerçants, à la promotion du marketing et aux programmes de récompense des membres afin de compenser l'impact négatif des changements dans les modes de voyage à l'étranger et de consommation touristique.
Wharf Properties et Hong Kong Land ont subi des pertes au premier semestre
Il convient de noter que Wharf Real Estate et Hong Kong Land ont subi des pertes au premier semestre.
En août, Wharf Properties a publié ses résultats semestriels. Selon l'annonce, le chiffre d'affaires de Wharf Real Estate au premier semestre s'élevait à 6,501 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation de 0,43 % sur un an. En termes de rentabilité, le bénéfice net de base non audité de Wharf Real Estate s'est élevé à 3,123 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation de 2 % sur un an. Si l'on inclut la dépréciation de la réévaluation des immeubles de placement, Wharf Real Estate est passé du résultat à la perte au premier semestre, avec une perte du groupe attribuable aux actionnaires de 1,052 milliard de dollars de Hong Kong et un bénéfice attribuable à 1,805 milliard de dollars de Hong Kong au cours de la même période. l'année dernière, une forte baisse.
Selon l'annonce, au premier semestre de cette année, la dépréciation nette de Wharf Real Estate s'élevait à 4,426 milliards de dollars de Hong Kong, contre 1,133 milliard de dollars de Hong Kong pour la même période de l'année dernière.
En ce qui concerne les performances, Wharf Real Estate a déclaré que l'environnement commercial reste difficile, avec des tendances défavorables des taux de change, des taux d'intérêt élevés et une pénurie de main-d'œuvre affectant la capacité d'exploiter son activité. Au cours des deux premiers mois de cette année, les ventes au détail globales ont connu une croissance médiocre à partir d'une base faible. Ensuite, il y a eu un tournant en mars, après la suspension de l'épidémie, et les ventes au détail ont même connu une forte baisse au deuxième trimestre. une baisse à deux chiffres. Le marché des bureaux est frappé par la faiblesse de l'économie et une offre excédentaire, et les ajustements des loyers devraient se poursuivre jusqu'à ce que l'environnement des affaires s'améliore. L’industrie hôtelière ne s’est pas encore complètement rétablie, les prix de l’immobilier ayant chuté après avoir augmenté au début de la réouverture des frontières au début de l’année dernière.
Hong Kong Land a également subi des pertes. Son rapport financier pour le premier semestre 2024 a montré une perte de 830 millions de dollars, avec une perte sous-jacente de 7 millions de dollars, contre un bénéfice sous-jacent de 422 millions de dollars pour la même période de l'année dernière.
Hongkong Land a déclaré que cela était dû à des provisions hors trésorerie de 295 millions de dollars sur la valeur comptable de certaines de ses propriétés en développement. Hors impact des provisions, le bénéfice de base s'élevait à 288 millions de dollars, soit une baisse de 32 % par rapport à la même période de l'année dernière. année. Malgré la faible demande de location de bureaux et le faible niveau de nouvelles demandes à Hong Kong, le portefeuille immobilier de Central reste résilient.
Les ajustements de performance des sociétés immobilières financées par Hong Kong pourraient se poursuivre
On constate que la baisse des performances de certaines sociétés immobilières financées à Hong Kong est principalement due aux variations de la juste valeur des immeubles de placement.
Pour les immeubles de placement, si le marché augmente, la juste valeur de l’immeuble de placement augmentera également. Si les prix du marché baissent, la juste valeur des immeubles de placement baissera également. En termes de traitement comptable, les revenus d’appréciation de la juste valeur doivent être inclus dans le résultat courant. Par conséquent, lorsque la juste valeur des immeubles de placement subit des pertes ou diminue, cela pèsera inévitablement sur la performance.
"La raison principale est que la valorisation des propriétés qu'ils détiennent est devenue plus faible, ce qui entraîne des gains et des pertes liés aux variations de juste valeur. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent rapidement, la juste valeur continue d'augmenter. De même, lorsque les prix baissent, la juste valeur la valeur diminuera également, mais cette partie des bénéfices et des pertes est « virtuelle » pour l'entreprise et n'entraîne pas de pertes réelles. Par conséquent, en excluant l'impact de cette partie, la rentabilité des sociétés immobilières financées par Hong Kong au premier semestre. cette année est encore relativement bonne. « Yu Xiaoyu, directeur général du Yihan Think Tank Research Center, a déclaré que l'autre côté de la baisse de la valorisation des propriétés détenues est le reflet des différents degrés de baisse des loyers et des taux d'occupation, et que la pression sur la gestion immobilière est également augmentant progressivement.La gestion des propriétés détenues La situation est également étroitement liée à la situation économique Dans le contexte de la dégradation de la consommation, les bénéfices futurs des entreprises financées par Hong Kong qui détiennent des propriétés de milieu à haut de gamme seront également sous pression.
Le 8 juillet, le dernier « Hong Kong Commercial Real Estate Market View for the First Half of 2024 » de CBRE a souligné que la lente reprise du tourisme récepteur, les coûts de financement toujours élevés et l'incertitude géopolitique continueront d'être le ton principal du premier semestre de 2024. 2024. Dans ce contexte, le marché de l'immobilier commercial de Hong Kong est généralement faible.
« Sur le continent, en prenant comme exemple le Shanghai RI Taikoo Hui, les ventes au détail ont chuté de 19,6 % et le taux d'occupation est passé de 93 % en 2023 à 92 % en juin 2024, même en incluant les locataires potentiels qui ont signé des lettres d'intention " Yu. » dit Xiao Yu.
Song Hongwei, directeur de recherche à l'Institut de recherche de Tongce, estime également qu'en raison de l'impact de l'environnement économique externe, il existe une nette tendance à la baisse de la consommation et de la consommation des bureaux. Les coûts d'exploitation des propriétés détenues n'ont pas diminué, et sont même en hausse. ce qui a entraîné une augmentation des résultats d'exploitation des immeubles détenus. L'absence d'augmentation des bénéfices est évidente, tout comme la baisse des revenus locatifs des immeubles d'entreprise, ce qui a eu un impact plus important sur les finances du Groupe. "La chute des prix des actifs, la baisse des taux d'occupation et la pression à la baisse sur les locations ont conduit à une diminution de la juste valeur des actifs des sociétés immobilières, ce qui a également exercé une pression plus forte sur les opérations des sociétés."
Ce phénomène va-t-il perdurer ? Selon Liu Shui, directeur de la recherche sur les entreprises au China Index Research Institute, certaines sociétés immobilières financées à Hong Kong ont connu une baisse de performance en raison de l'ajustement du marché immobilier de la partie continentale. Les pertes des sociétés immobilières financées par Hong Kong se poursuivront pendant un certain temps. Plus la proportion des revenus des entreprises sur le continent est élevée, plus l'impact est attendu sur le marché immobilier du continent et sur sa performance. ces sociétés immobilières s'amélioreront également.
Song Hongwei estime que du point de vue de la sécurité de l'allocation des actifs mondiaux, les principales villes du continent ont toujours des avantages absolus. Par exemple, le marché de l'immobilier de luxe dans des villes comme Shanghai et Pékin est en plein essor. ont des marges bénéficiaires considérables. De nombreuses sociétés immobilières déploient activement ces projets d’amélioration haut de gamme dans les centres-villes.
Duan Wenping, journaliste du Beijing News
Edité par Yang Juanjuan et relu par Yang Li
