長港とその他の香港資本の不動産会社の業績が低下、投資不動産の公正価値の変動が業績を「足かせ」
2024-08-16
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8月15日、長石集団は2024年の中間決算を発表した。発表によると、長石グループの上半期の売上高は220億800万香港ドルで、前年同期比10.55％減、株主に帰属する利益は86億300万香港ドルで、前年同期比16.7％減となった。 。
Cheung Kong Group に加えて、Hang Lung Properties、Swire Properties、Wharf Properties、Hong Kong Land などを含む多くの香港所有の不動産会社も最近半期決算を発表しており、その収益実績はすべて好成績を収めています。下落または損失が示されました。
この点に関して、同世研究所の研究主任ソン・ホンウェイ氏は、「資産価格の下落、稼働率の低下、賃貸に対する下押し圧力により、不動産会社の資産の公正価値が縮小し、また、会社の運営にさらに大きな圧力をかけることになる。」
Cheung Kong Group、Hang Lung Propertiesなどの利益が減少
香港資本の不動産会社はこれまで安定してきたが、今年上半期から業績が不安定になり始めた。
財務報告書を発表したばかりの長江集団は、売上高と利益がともに減少した。収益の減少は主に不動産販売の減少によるもので、2024年上半期の不動産販売収益は前年同期比43.78％減の46億3,300万香港ドルとなった。地域的に見ると、主な理由は香港と本土からの収入の減少です。
Cheung Kong Group の利益減少を直接引き起こした売上の減少に加えて、上半期の金融商品での 2 億 700 万香港ドルの損失など、利益水準にも影響を与えた要因もいくつかあります。前年同期は400万香港ドルの損失となり、投資不動産の公正価値は前年同期の26億9000万香港ドルから142億香港ドル増加した。
同時に、Hang Lung PropertiesとSwire Propertiesの業績も低下した。
今年上半期、Hang Lung Properties の収益は 17% 増加し、61 億 1,400 万香港ドルとなりました。このうち、Hang Lung Properties の同期間の不動産賃貸収入は 7% 減の 48 億 8,600 万香港ドルとなりました。これは、本土での高級品消費の低迷、香港の小売およびオフィス不動産市場の減速、不動産価格の下落という 3 つの主要な要因の影響を受けました。人民元対香港ドル。
収益性の面では、Hang Lung Properties は上半期に約 10 億 6,100 万香港ドルの純利益を記録し、前年同期比約 55.72% 減少しました。株主に帰属する純利益は年間 17 億 3,500 万香港ドルでした。前年比22%減。
Hang Lung Real Estate は、株主に帰属する純利益の減少について、賃貸事業利益の減少と金融費用の増加が主な原因であると決算報告書で述べています。また、不動産評価損の影響により、株主に帰属する当期純利益も若干減少いたしました。
スワイヤー・プロパティーズの今年上半期の営業利益は72億7,900万香港ドルで、前年同期比0.25％減となった。収益構造を見ると、不動産投資収益は67億2,700万香港ドルで92.4％を占め、内訳はオフィスビル収益が減少した一方、商業不動産収益が増加した。
利益に関しては、上半期のスワイヤー・プロパティーズの株主に帰属する基本利益は38億5,700万香港ドルで、前年同期比1%減となり、株主に帰属する利益は17億9,600万香港ドルでした。 -年間19.21%減少。
分析の観点から見ると、Swire Properties の利益の減少は主に投資不動産の公正価値の変動によるものでした。財務報告書によると、非支配持分を差し引いたスワイヤー・プロパティーズの投資不動産の今年上半期の公正価値損失は8億7,900万香港ドル、2023年上半期の公正価値損失は16億3,500万香港ドルとなった。これら 2 つの期間の公正価値損失は主に香港のオフィスビルの組み合わせによるものです。
スワイヤー・プロパティーズの財務報告書によると、今年上半期、香港の投資不動産は公正価値で27億200万香港ドルの損失を被った一方、本土では16億3000万香港ドルの利益を記録し、米国では16億3000万香港ドルの利益を記録した。 2億4,100万香港ドル。
スワイヤー・プロパティーズは、感染症流行後の香港オフィス市場の回復ペースは予想よりも遅く、市場環境は2024年末まで低迷が続くと予想され、賃貸水準は引き続き圧迫されるだろうと述べた。将来的には、アウトバウンド旅行や観光客の消費パターンの変化による悪影響を相殺するために、加盟店ポートフォリオの最適化、マーケティング促進、会員特典プログラムを通じて地元の顧客や観光客を引き付けていきます。
ワーフ・プロパティーズと香港ランドは上半期に損失を被った
ワーフ・リアル・エステートと香港ランドが今年上半期に損失を被ったことは注目に値する。
8月、ワーフ・プロパティーズは半期決算を発表した。発表によると、ワーフ・リアル・エステートの今年上半期の収益は65億100万香港ドルで、前年同期比0.43％増加した。収益性の観点から見ると、ワーフ リアル エステートの未監査の基本純利益は 31 億 2,300 万香港ドルで、前年比 2% 増加しました。投資不動産の再評価減損を含めると、ワーフ・リアル・エステートは上半期に利益から損失に転じ、株主に帰属するグループの損失は10億5200万香港ドル、同期の利益は18億500万香港ドルとなった。昨年は大幅な減少。
発表によると、今年上半期のワーフ・リアル・エステートの純減損額は44億2,600万香港ドルで、前年同期は11億3,300万香港ドルであった。
業績についてワーフ・リアル・エステートは、不利な為替動向、高金利、人手不足が事業運営能力に影響を与えており、事業環境は依然として厳しいと述べた。今年の最初の 2 か月間、全体の小売売上高は低水準から平凡な伸びでしたが、3 月に転換点があり、第 2 四半期には小売売上高が急激に減少しました。二桁の減少。オフィス市場は景気低迷と供給過剰の影響を受けており、事業環境が改善するまで賃料調整は続くと予想される。ホテル業界もまだ完全には回復しておらず、住宅価格は昨年初めの国境再開初期に上昇した後、下落した。
香港ランドも、2024年上半期の財務報告書では、前年同期の実質利益4億2,200万米ドルに対し、8億3,000万米ドルの損失を計上し、実質損失は700万米ドルとなった。
香港ランドは、これは一部の開発物件の簿価における非現金引当金2億9,500万米ドルによるもので、引当金の影響を除く基本利益は2億8,800万米ドルで、前年同期比32％減少したと述べた。年。香港におけるオフィス賃貸需要の低迷と新規引き合いレベルの低さにも関わらず、中環の不動産ポートフォリオは依然として回復力を保っている。
香港資本の不動産会社の業績調整は続く可能性がある
一部の香港資本の不動産会社の業績低下は主に投資不動産の公正価値の変動によるものであることがわかります。
投資不動産の場合、市場が上昇すると、投資不動産の公正価値も上昇します。市場価格が下落すると、投資不動産の公正価値も下落します。会計処理上、時価評価益は経常損益に含めるべきである。したがって、投資不動産の時価が損失または下落した場合には、必然的に業績の足を引っ張ることになります。
「主な理由は、保有する不動産の評価額が下がり、その結果、公正価値の変動による損益が発生することです。不動産価格が急騰すると、公正価値は上昇し続けます。同様に、価格が下落すると、公正価値は下がります」価値も減少するが、この部分の損益は企業にとって「仮想的な」ものであり、実際の損失にはならないため、この部分の影響を除けば、香港資本の不動産会社の上半期の収益性は変動する。今年はまだ比較的良い年です。 「宜漢シンクタンク研究センターのゼネラルマネジャー、ユウ・シャオユウ氏は、保有不動産の評価下落の裏側には、家賃や稼働率のさまざまな程度の下落が反映されており、不動産管理への圧力もある」と述べた。保有不動産の管理状況は経済状況とも密接に関係しており、消費低迷を背景に、中高級不動産を保有する香港資本の企業の将来の利益も圧迫されることになる。
7月8日、CBREは最新の「2024年上半期の香港商業用不動産市場の見通し」で、インバウンド観光客の回復の遅れ、資金調達コストの高止まり、地政学的な不確実性が引き続き2024年上半期の主な基調となると指摘した。 2024年。こうした背景から、香港の商業用不動産市場は総じて低迷している。
「中国本土では、上海RI太古匯を例にとると、小売売上高は19.6％減少し、入居意向書に署名した入居予定者も含めた稼働率は2023年の93％から2024年6月には92％に低下した。」シャオユウは言った。
Tongce Research Institute の研究責任者である Song Honwei 氏も、外部経済環境の影響により、消費とオフィス消費が明らかに低下する傾向にあると考えています。保有不動産の運営コストは低下しておらず、むしろ上昇しています。保有不動産の営業利益が増加したものの、利益が伸び悩んでいることは明らかであり、法人不動産賃貸料収入の減少も明らかであり、グループ財務への影響が大きくなっている。 「資産価格の下落、稼働率の低下、賃貸契約への引き下げ圧力により、不動産会社の資産の公正価値が縮小しており、それが会社の経営にも大きな圧力をかけている。」
この現象は今後も続くのでしょうか？中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏によると、香港資本の一部の不動産会社は本土の不動産市場の調整で業績が低迷しているという。香港資本の不動産会社の損失はしばらく続き、本土の事業収益の割合が大きくなればなるほど、本土の不動産市場が安定し、業績が回復すると予想される。これらの不動産会社も改善するでしょう。
ソン・ホンウェイ氏は、世界的な資産配分の安全性の観点からは、中国本土の中核都市が依然として絶対的な優位性を持っていると考えており、例えば、上海や北京などの高級住宅市場は独立した市場から浮上しており、多くの不動産会社が中核都市でこれらの高級物件の改善プロジェクトを積極的に展開しています。
北京新聞記者ドゥアン・ウェンピン
編集：ヤン・ジュアンファン、校正：ヤン・リー
