Η απόδοση της Cheung Kong και άλλων εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ μειώθηκε και οι αλλαγές στην εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων «σέρνουν» την απόδοσή τους
2024-08-16
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Στις 15 Αυγούστου, ο όμιλος Changshi ανακοίνωσε τα ενδιάμεσα αποτελέσματα του 2024. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, τα έσοδα του Ομίλου Changshi το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 22,008 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, με ετήσια μείωση 10,55% των κερδών που αποδίδονται στους μετόχους ήταν 8,603 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, μείωση 16,7% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. .
Εκτός από τον Όμιλο Cheung Kong, μια σειρά από εταιρείες ακινήτων που ανήκουν στο Χονγκ Κονγκ, συμπεριλαμβανομένων των Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land, κ.λπ. έχουν επίσης αποκαλύψει πρόσφατα τα εξαμηνιαία αποτελέσματά τους και η απόδοση των κερδών τους έχει παρουσιάζονται μειώσεις ή απώλειες.
Από την άποψη αυτή, ο Song Hongwei, διευθυντής έρευνας του Ερευνητικού Ινστιτούτου Tongce, δήλωσε: «Η πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων, η μείωση των ποσοστών πληρότητας και η καθοδική πίεση στη χρηματοδοτική μίσθωση έχουν προκαλέσει τη συρρίκνωση της εύλογης αξίας των περιουσιακών στοιχείων των εταιρειών ακινήτων και επίσης ασκήσει μεγαλύτερη πίεση στις λειτουργίες της εταιρείας».
Τα κέρδη των Cheung Kong Group, Hang Lung Properties κ.λπ. μειώθηκαν
Οι εταιρείες real estate που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ, οι οποίες ήταν πάντα σταθερές, άρχισαν να αντιμετωπίζουν αστάθεια στις επιδόσεις τους το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.
Ο Όμιλος Cheung Kong, ο οποίος μόλις κυκλοφόρησε την οικονομική του έκθεση, σημείωσε πτώση τόσο των εσόδων όσο και των κερδών. Η μείωση των εσόδων οφείλεται κυρίως στη μείωση των πωλήσεων ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του 2024 ήταν 4,633 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, μια ετήσια μείωση κατά 43,78%. Από περιφερειακή άποψη, ο κύριος λόγος είναι η μείωση των εσόδων από το Χονγκ Κονγκ και την ηπειρωτική χώρα.
Εκτός από τη μείωση των εσόδων που οδήγησε άμεσα στη μείωση των κερδών του Ομίλου Cheung Kong, υπάρχουν επίσης ορισμένοι παράγοντες που επηρέασαν επίσης το επίπεδο κερδών του, όπως η απώλεια 207 εκατομμυρίων δολαρίων HK σε χρηματοοικονομικά μέσα το πρώτο εξάμηνο του έτους, σε σύγκριση με ζημία 4 εκατομμυρίων HK$ την ίδια περίοδο πέρυσι και η εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων αυξήθηκε κατά 14,2 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, έναντι 2,69 δισεκατομμυρίων δολαρίων Χονγκ Κονγκ την ίδια περίοδο πέρυσι.
Ταυτόχρονα, υποχώρησε και η απόδοση των Hang Lung Properties και Swire Properties.
Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, τα έσοδα της Hang Lung Properties αυξήθηκαν κατά 17% στα 6,114 δισεκατομμύρια δολάρια HK. Μεταξύ αυτών, τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων της Hang Lung Properties μειώθηκαν κατά 7% στα 4,886 δισεκατομμύρια HK $ κατά τη διάρκεια της περιόδου, επηρεαζόμενα από τρεις βασικούς παράγοντες: αδύναμη κατανάλωση ειδών πολυτελείας στην ηπειρωτική χώρα, επιβράδυνση στις αγορές λιανικής και ακινήτων γραφείων του Χονγκ Κονγκ και την υποτίμηση του RMB έναντι του δολαρίου Χονγκ Κονγκ.
Όσον αφορά την κερδοφορία, η Hang Lung Properties κατέγραψε καθαρό κέρδος περίπου 1,061 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK το πρώτο εξάμηνο του έτους, με ετήσια μείωση κατά 55,72% περίπου, το καθαρό κέρδος που αποδίδεται στους μετόχους ήταν 1,735 δισεκατομμύρια δολάρια HK ετησίως -Μείωση κατά 22% σε ετήσια βάση.
Σχετικά με τη μείωση των καθαρών κερδών που αποδίδονται στους μετόχους, η Hang Lung Real Estate ανέφερε στην οικονομική της έκθεση ότι ο κύριος λόγος οφειλόταν στη μείωση των κερδών των επιχειρήσεων leasing και στην αύξηση των χρηματοοικονομικών εξόδων. Επιπλέον, επηρεασμένα από ζημίες από επανεκτίμηση ακινήτων, τα καθαρά κέρδη που αναλογούν στους μετόχους μειώθηκαν επίσης σε κάποιο βαθμό.
Για την Swire Properties, το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, πέτυχε λειτουργικά έσοδα 7,279 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK, σημειώνοντας μείωση 0,25% σε ετήσια βάση. Από την άποψη της διάρθρωσης του εισοδήματος, τα έσοδα από επενδύσεις σε ακίνητα ήταν 6,727 δισεκατομμύρια HK$, αντιπροσωπεύοντας το 92,4%.
Όσον αφορά τα κέρδη, το πρώτο εξάμηνο του έτους, τα βασικά κέρδη που αποδίδονται στους μετόχους της Swire Properties ήταν 3,857 δισεκατομμύρια δολάρια HK, με ετήσια μείωση 1% των κερδών που αποδίδονται στους μετόχους ήταν 1,796 δισεκατομμύρια HK $ σε ετήσια βάση -Μείωση έτους 19,21%.
Από πλευράς ανάλυσης, η μείωση των κερδών της Swire Properties οφειλόταν κυρίως στις αλλαγές στην εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων. Η οικονομική έκθεση δείχνει ότι μετά την αφαίρεση των δικαιωμάτων μειοψηφίας, η απώλεια εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων της Swire Properties το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 879 εκατομμύρια δολάρια HK και η ζημία εύλογης αξίας το πρώτο εξάμηνο του 2023 ήταν 1,635 δισεκατομμύρια HK$. Οι απώλειες εύλογης αξίας σε αυτές τις δύο περιόδους προήλθαν κυρίως από συνδυασμό κτιρίων γραφείων στο Χονγκ Κονγκ.
Σύμφωνα με την οικονομική έκθεση της Swire Properties, το πρώτο εξάμηνο του έτους, οι επενδύσεις σε ακίνητά της στο Χονγκ Κονγκ υπέστησαν ζημία εύλογης αξίας 2,702 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK, ενώ η ηπειρωτική χώρα κατέγραψε κέρδη 1,63 δισεκατομμυρίων δολαρίων Χονγκ Κονγκ και οι Ηνωμένες Πολιτείες κατέγραψαν κέρδη ύψους 241 εκατομμύρια δολάρια HK.
Η Swire Properties ανέφερε ότι ο ρυθμός ανάκαμψης της αγοράς γραφείων του Χονγκ Κονγκ μετά την επιδημία είναι πιο αργός από τον αναμενόμενο. Στο μέλλον, θα προσελκύουμε ντόπιους πελάτες και τουρίστες μέσω βελτιστοποίησης χαρτοφυλακίου εμπόρων, προώθησης μάρκετινγκ και προγραμμάτων επιβράβευσης μελών για να αντισταθμίσουμε τον αρνητικό αντίκτυπο των αλλαγών στα εξερχόμενα ταξίδια και στα πρότυπα τουριστικής κατανάλωσης.
Η Wharf Properties και το Hong Kong Land υπέστησαν απώλειες το πρώτο εξάμηνο του έτους
Αξίζει να σημειωθεί ότι η Wharf Real Estate και η Hongkong Land υπέστησαν ζημιές το πρώτο εξάμηνο του έτους.
Τον Αύγουστο, η Wharf Properties δημοσίευσε τα εξαμηνιαία της αποτελέσματα. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, τα έσοδα της Wharf Real Estate το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 6,501 δισεκατομμύρια HK$, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 0,43%. Όσον αφορά την κερδοφορία, τα μη ελεγμένα βασικά καθαρά κέρδη της Wharf Real Estate ήταν 3,123 δισεκατομμύρια δολάρια HK, σημειώνοντας αύξηση 2% σε ετήσια βάση. Εάν συμπεριληφθεί και η απομείωση επανεκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων, η Wharf Real Estate μετατράπηκε από κέρδη σε ζημιές το πρώτο εξάμηνο του έτους, με τη ζημία του ομίλου να αποδίδεται στους μετόχους 1,052 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK και το κέρδος να αποδίδεται σε 1,805 δισεκατομμύρια δολάρια την ίδια περίοδο πέρυσι, μια απότομη πτώση.
Σύμφωνα με την ανακοίνωση, το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η καθαρή απομείωση της Wharf Real Estate ήταν 4,426 δισεκατομμύρια HK $, έναντι 1,133 δισεκατομμυρίων HK $ την ίδια περίοδο πέρυσι.
Όσον αφορά τις επιδόσεις, η Wharf Real Estate είπε ότι το επιχειρηματικό περιβάλλον παραμένει δύσκολο, με δυσμενείς συναλλαγματικές τάσεις, υψηλά επιτόκια και ελλείψεις εργατικού δυναμικού να επηρεάζουν τη δυνατότητα λειτουργίας της επιχείρησής της. Τους πρώτους δύο μήνες του τρέχοντος έτους, οι συνολικές πωλήσεις λιανικής αυξήθηκαν μέτρια από μια χαμηλή βάση. Στη συνέχεια υπήρξε μια καμπή το Μάρτιο διψήφια πτώση. Η αγορά γραφείων πλήττεται από αδύναμη οικονομία και υπερπροσφορά, και οι προσαρμογές ενοικίων αναμένεται να συνεχιστούν έως ότου βελτιωθεί το επιχειρηματικό περιβάλλον. Ο ξενοδοχειακός κλάδος δεν έχει ακόμη ανακάμψει πλήρως, με τις τιμές των κατοικιών να πέφτουν μετά την άνοδο τις πρώτες ημέρες του ανοίγματος των συνόρων στις αρχές του περασμένου έτους.
Η γη του Χονγκ Κονγκ υπέστη επίσης ζημίες Η οικονομική της έκθεση για το πρώτο εξάμηνο του 2024 έδειξε ζημία 830 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, με υποκείμενη ζημιά 7 εκατομμυρίων δολαρίων, σε σύγκριση με υποκείμενο κέρδος 422 εκατομμυρίων δολαρίων την ίδια περίοδο πέρυσι.
Το Χονγκ Κονγκ είπε ότι αυτό οφειλόταν σε προβλέψεις χωρίς μετρητά ύψους 295 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ στη λογιστική αξία ορισμένων από τις αναπτυξιακές του ιδιότητες Εξαιρουμένου του αντίκτυπου των προβλέψεων, το βασικό κέρδος ήταν 288 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, μείωση 32% από την ίδια περίοδο την προηγούμενη περίοδο. έτος. Παρά την αδύναμη ζήτηση για μίσθωση γραφείων και τα χαμηλά επίπεδα νέων ερευνών στο Χονγκ Κονγκ, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Central παραμένει ανθεκτικό.
Οι προσαρμογές απόδοσης για εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ ενδέχεται να συνεχιστούν
Μπορεί να φανεί ότι η πτώση της απόδοσης ορισμένων εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ οφείλεται κυρίως σε αλλαγές στην εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων.
Για τις επενδύσεις σε ακίνητα, εάν η αγορά ανέβει, θα ανέβει και η εύλογη αξία της επένδυσης σε ακίνητα. Εάν πέσουν οι τιμές της αγοράς, θα μειωθεί και η εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων. Όσον αφορά τον λογιστικό χειρισμό, τα έσοδα από την ανατίμηση της εύλογης αξίας θα πρέπει να περιλαμβάνονται στα τρέχοντα αποτελέσματα. Επομένως, όταν η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα υποστεί ζημίες ή μειώνεται, αναπόφευκτα θα επιβραδύνει την απόδοση.
"Ο κύριος λόγος είναι ότι η αποτίμηση των ακινήτων που κατέχουν έχει γίνει χαμηλότερη, με αποτέλεσμα κέρδη και ζημίες από αλλαγές στην εύλογη αξία. Όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται γρήγορα, η εύλογη αξία συνεχίζει να αυξάνεται. Ομοίως, όταν οι τιμές πέφτουν, η δίκαιη Η αξία θα μειωθεί επίσης, αλλά αυτό το μέρος Τα κέρδη και οι ζημιές είναι "εικονικές" για την εταιρεία και δεν έχουν ως αποτέλεσμα πραγματικές ζημίες, επομένως, εξαιρουμένης της επίδρασης αυτού του τμήματος, η κερδοφορία των εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. φέτος είναι ακόμα σχετικά καλή. "Ο Yu Xiaoyu, γενικός διευθυντής του Yihan Think Tank Research Center, είπε ότι η άλλη πλευρά της μείωσης της αποτίμησης των ακινήτων που κατέχονται είναι μια αντανάκλαση των ποικίλων βαθμών μείωσης των ενοικίων και των ποσοστών πληρότητας και η πίεση στη διαχείριση ακινήτων είναι επίσης Σταδιακά αυξάνεται η διαχείριση των ακινήτων Η κατάσταση συνδέεται επίσης στενά με την οικονομική κατάσταση.
Στις 8 Ιουλίου, η τελευταία «Προβολή της αγοράς εμπορικών ακινήτων του Χονγκ Κονγκ για το πρώτο εξάμηνο του 2024» του CBRE επισήμανε ότι η αργή ανάκαμψη του εισερχόμενου τουρισμού, το συνεχιζόμενο υψηλό κόστος χρηματοδότησης και η γεωπολιτική αβεβαιότητα θα συνεχίσουν να είναι ο κύριος τόνος κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024. Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά εμπορικών ακινήτων του Χονγκ Κονγκ είναι γενικά αδύναμη.
«Στην ηπειρωτική χώρα, λαμβάνοντας ως παράδειγμα το Shanghai RI Taikoo Hui, οι λιανικές πωλήσεις μειώθηκαν κατά 19,6% και το ποσοστό πληρότητας μειώθηκε από 93% το 2023 σε 92% τον Ιούνιο του 2024, ακόμη και στους υποψήφιους ενοικιαστές που υπέγραψαν επιστολές προθέσεων «Yu είπε ο Xiaoyu.
Ο Song Hongwei, διευθυντής ερευνών του Ερευνητικού Ινστιτούτου Tongce, πιστεύει επίσης ότι λόγω των επιπτώσεων του εξωτερικού οικονομικού περιβάλλοντος, υπάρχει μια σαφής τάση υποβάθμισης της κατανάλωσης και της κατανάλωσης γραφείου. η οποία οδήγησε σε αύξηση των λειτουργικών εσόδων των κατεχόμενων ακινήτων Η έλλειψη αύξησης των κερδών είναι εμφανής, καθώς και η μείωση των εσόδων από ενοίκια ακινήτων, γεγονός που είχε μεγαλύτερο αντίκτυπο στα οικονομικά του ομίλου. «Η πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων, η μείωση των ποσοστών πληρότητας και η καθοδική πίεση στη χρηματοδοτική μίσθωση οδήγησαν σε συρρίκνωση της εύλογης αξίας των περιουσιακών στοιχείων των εταιρειών ακινήτων, γεγονός που άσκησε επίσης μεγαλύτερη πίεση στις δραστηριότητες της εταιρείας».
Θα συνεχιστεί αυτό το φαινόμενο; Σύμφωνα με τον Liu Shui, διευθυντή εταιρικής έρευνας του China Index Research Institute, ορισμένες εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ παρουσίασαν πτώση στην απόδοση λόγω της προσαρμογής στην αγορά ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα. Οι απώλειες των εταιρειών ακίνητης περιουσίας που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ θα συνεχιστούν για μια χρονική περίοδο Όσο μεγαλύτερη είναι η αναλογία των εσόδων από την ηπειρωτική χώρα, τόσο μεγαλύτερη είναι η αναμενόμενη επίδραση της αγοράς ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα, καθώς και η απόδοση Αυτές οι εταιρείες ακινήτων θα βελτιωθούν επίσης.
Ο Song Hongwei πιστεύει ότι από την άποψη της ασφάλειας της παγκόσμιας κατανομής περιουσιακών στοιχείων, οι βασικές πόλεις της ηπειρωτικής χώρας εξακολουθούν να έχουν απόλυτα πλεονεκτήματα έχουν σημαντικά περιθώρια κέρδους.
Ο δημοσιογράφος του Beijing News Duan Wenping
Επιμέλεια Yang Juanjuan και διόρθωση από Yang Li
