noticias

"Con el flujo de población en el futuro y con 10 millones de estudiantes universitarios que se gradúan cada año y entran al mercado laboral, todavía tendremos demanda de bienes raíces en muchos lugares". En el Foro Inmobiliario de Boao 2024, Lu Ting, economista jefe para China de Nomura Securities, señaló que no hay un superávit absoluto en la industria inmobiliaria de China.

El Foro Inmobiliario de Boao 2024 se llevará a cabo del 13 al 16 de agosto en el Westin Blue Bay Greentown Resort en Sanya, Hainan. En el foro, Lu Ting pronunció un discurso de apertura titulado "Los bienes raíces y la economía son inseparables".

“El sector inmobiliario y la economía de China son inseparables”

En el foro, Lu Ting dijo que es un investigador macroeconómico con casi 19 años de experiencia y que ha pasado la mayor parte de su carrera en el sector inmobiliario.

Lu Ting señaló que antes de la actual contracción de la industria inmobiliaria, aproximadamente una cuarta parte del PIB de China procedía del sector inmobiliario y sus sectores upstream y downstream. Los ingresos totales de los bienes raíces de China representan alrededor del 38% de los ingresos del gobierno, mientras que, para la riqueza de los hogares chinos, los bienes raíces representan alrededor del 65% al ​​70%.

"En los últimos tres años aproximadamente, los ingresos de los gobiernos locales provenientes de la tierra han caído drásticamente, y el impacto ha sido enorme. Los ingresos fiscales de la tierra han caído rápidamente, reduciendo así la demanda de vivienda de los residentes locales". Lu Ting cree que hay otras razones por las que la tasa de crecimiento del consumo actual no es alta, pero la razón principal es que los precios de la vivienda en China han caído en promedio alrededor del 30% en los últimos años, lo que ha afectado la economía y el consumo.

Lu Ting señaló que muchos gobiernos locales han invertido recursos financieros en tres nuevas industrias: vehículos de nueva energía, baterías, energía fotovoltaica y otras industrias emergentes cuando sus ingresos fiscales procedentes de la tierra han disminuido significativamente. "Por supuesto, estas industrias son buenas, pero cuando muchos gobiernos locales de todo el país han invertido en esta industria, los precios de las células eléctricas y los módulos fotovoltaicos han caído entre un 70% y un 80%. Las ventas de muchas empresas han aumentado, pero sus ingresos han aumentado. "Ha disminuido y sus beneficios han disminuido. Es negativo y muchos gobiernos locales también están soportando mucha presión".

Lu Ting dijo que en los últimos años, algunos gobiernos locales han experimentado rápidos aumentos en los ingresos provenientes de bienes raíces, lo que también ha llevado a inversiones a gran escala en infraestructura. También se endeudó mucho y ahora también se enfrenta al problema de la elevada deuda de los gobiernos locales y la excesiva carga financiera. A partir del segundo semestre del año pasado, el gobierno central saneará algunas deudas locales. Si estos problemas no se resuelven, la economía china enfrentará mayores costos en el futuro. Al mismo tiempo, las dificultades financieras locales también han provocado otro ciclo negativo. "El aumento de muchos ingresos no tributarios en el primer semestre de este año ha tenido un impacto negativo en las operaciones corporativas, causado también por la caída del real. bienes."

“No hay un excedente absoluto de bienes raíces en China”

Lu Ting dijo que mucha gente piensa que la industria inmobiliaria de China tiene un excedente absoluto. "De hecho, creo que hay un cierto malentendido a este respecto. Los bienes raíces son muy importantes, pero no son un excedente absoluto. La urbanización de China está lejos. desde completo." "Es posible que tengamos demasiadas casas construidas en lugares donde la población saldrá en el futuro. En las grandes ciudades y en las ciudades centrales donde la población está llegando, el problema enfrentado en los últimos diez años no es que se construyeron demasiadas casas, pero que los precios de la vivienda eran demasiado altos".

Lu Ting cree que antes de esta ronda de caídas de los precios de la vivienda, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel de China y en algunas ciudades de segundo nivel estaban entre los mejores del mundo. Esto también significa que en el proceso de desarrollo inmobiliario y urbanístico, las casas deben construirse donde llega la población y donde se desarrolla la economía, para corregir los problemas de mercado que han existido en los últimos diez años.

Lu Ting dijo que la próxima combinación de limpieza y reforma es una política muy crítica, entre la cual garantizar la entrega de viviendas es particularmente importante.

“Antes de esta ronda del ciclo inmobiliario, la atención se centraba principalmente en las viviendas nuevas, que se vendían previamente, lo que equivalía al mercado de futuros. El mercado de futuros espera con ansias las entregas futuras si no hay un mecanismo de entrega ni supervisión. Para mantener el orden del mercado, ciertamente no podemos esperar que se pueda limpiar el mercado y reanudar las operaciones normales". Lu Ting cree que lidiar con la vivienda garantizada no se trata sólo de cómo el gobierno y los desarrolladores han cumplido con sus responsabilidades en el período pasado, sino también de reconstruir la confianza del mercado en los desarrolladores y la confianza en la supervisión. Al mismo tiempo, el proceso de entrega garantizada de viviendas también puede impulsar la demanda y lograr un cierto grado de restauración de toda la cadena crediticia china.

"No hay un excedente absoluto en la industria inmobiliaria de China. En el futuro, con el flujo de población y 10 millones de estudiantes universitarios que se gradúan cada año y entran al mercado laboral, todavía tendremos demanda de bienes raíces en muchos lugares". Lu Ting sugirió: “Que se vinculen la asignación de tierras, los pagos de transferencias, la afluencia de población y el aumento del registro de hogares en China”. Cumplir con la oferta y la demanda del mercado, el flujo de población y la distribución del empleo resolverá el problema de vaciar el mercado, por un lado, y por el otro, también veremos nueva oferta y demanda.

Entrevista y redacción: Qiu Yongfen, reportero de Nandu Bay Financial News, de Boao, Hainan