berita

“Dengan arus populasi di masa depan, dan dengan 10 juta mahasiswa yang lulus setiap tahun dan memasuki pasar kerja, kita masih memiliki permintaan akan real estat di banyak tempat.” Pada Boao Real Estate Forum 2024, Lu Ting, kepala ekonom Tiongkok di Nomura Securities, menekankan bahwa tidak ada surplus absolut dalam industri real estat Tiongkok.

Boao Real Estate Forum 2024 akan diadakan dari 13 hingga 16 Agustus di Westin Blue Bay Greentown Resort di Sanya, Hainan. Pada forum tersebut, Lu Ting menyampaikan keynote speaker bertajuk "Real Estate dan Ekonomi Tidak Dapat Dipisahkan".

“Real estate dan perekonomian Tiongkok tidak dapat dipisahkan”

Dalam forum tersebut, Lu Ting menyampaikan bahwa dirinya merupakan seorang peneliti makroekonomi dengan pengalaman hampir 19 tahun dan paling banyak menghabiskan waktunya di sektor real estate selama karirnya.

Lu Ting menunjukkan bahwa sebelum industri real estat mengalami kontraksi saat ini, sekitar seperempat PDB Tiongkok berasal dari real estat serta sektor hulu dan hilirnya. Pendapatan keseluruhan dari real estat Tiongkok menyumbang sekitar 38% pendapatan pemerintah, sedangkan kekayaan rumah tangga Tiongkok, real estat menyumbang sekitar 65% hingga 70%.

“Dalam tiga tahun terakhir ini, pendapatan pemerintah daerah dari sektor tanah telah menurun tajam, dan dampaknya sangat besar. Pendapatan fiskal dari sektor tanah telah menurun dengan cepat, sehingga mengurangi permintaan penduduk setempat akan perumahan.” Lu Ting percaya bahwa ada alasan lain mengapa tingkat pertumbuhan konsumsi saat ini tidak tinggi, tetapi alasan utamanya adalah harga rumah di Tiongkok telah turun rata-rata sekitar 30% dalam beberapa tahun terakhir, yang telah mempengaruhi perekonomian dan konsumsi.

Lu Ting menunjukkan bahwa banyak pemerintah daerah telah menginvestasikan sumber daya keuangan di tiga industri baru: kendaraan energi baru, baterai, fotovoltaik, dan industri baru lainnya ketika pendapatan fiskal mereka dari lahan telah turun secara signifikan. “Tentu saja industri-industri ini bagus, tetapi ketika banyak pemerintah daerah di seluruh negeri berinvestasi di industri ini, harga sel listrik dan modul fotovoltaik turun 70% hingga 80%. Penjualan banyak perusahaan meningkat, tetapi pendapatan mereka menurun. menurun dan keuntungan mereka menurun. Hal ini berdampak negatif, dan banyak pemerintah daerah juga menanggung banyak tekanan.”

Lu Ting mengatakan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, beberapa pemerintah daerah telah mengalami peningkatan pesat dalam pendapatan dari sektor real estat, yang juga mendorong investasi skala besar di bidang infrastruktur. Negara ini juga meminjam banyak hutang, dan sekarang juga menghadapi masalah hutang pemerintah daerah yang tinggi dan beban keuangan yang berlebihan. Mulai paruh kedua tahun lalu, pemerintah pusat akan melunasi sebagian utang daerah. Jika masalah ini tidak diselesaikan, perekonomian Tiongkok akan menghadapi beban yang lebih besar di masa depan. Pada saat yang sama, kesulitan keuangan daerah juga menyebabkan siklus negatif lainnya. “Peningkatan penerimaan negara bukan pajak pada semester pertama tahun ini berdampak negatif pada operasional perusahaan, yang juga disebabkan oleh penurunan riil. perkebunan."

“Tidak ada surplus real estat yang absolut di Tiongkok”

Lu Ting mengatakan bahwa banyak orang berpikir bahwa industri real estate Tiongkok memiliki surplus absolut. "Faktanya, menurut saya ada kesalahpahaman tertentu dalam hal ini. Real estat sangat penting, tetapi ini bukanlah surplus absolut. Urbanisasi di Tiongkok jauh. dari selesai." “Kita mungkin memiliki terlalu banyak rumah yang dibangun di tempat-tempat di mana penduduk akan keluar di masa depan. Di kota-kota besar dan pusat kota di mana penduduk berdatangan, masalah yang dihadapi dalam sepuluh tahun terakhir bukanlah terlalu banyak rumah yang dibangun, melainkan tapi harga rumah itu terlalu tinggi".

Lu Ting percaya bahwa sebelum putaran penurunan harga rumah ini, harga rumah di kota-kota lapis pertama dan beberapa kota lapis kedua di Tiongkok termasuk yang terbaik di dunia. Hal ini juga berarti bahwa dalam proses pembangunan real estate dan urbanisasi, rumah harus dibangun di tempat dimana penduduk mengalir dan perekonomian berkembang, untuk mengatasi permasalahan pasar yang terjadi dalam sepuluh tahun terakhir.

Lu Ting mengatakan bahwa kombinasi pembersihan dan reformasi berikutnya adalah kebijakan yang sangat penting, di antaranya jaminan penyediaan perumahan sangatlah penting.

“Sebelum putaran siklus real estate ini, fokus utamanya adalah pada rumah baru, yang telah dijual sebelumnya, yang setara dengan pasar berjangka. Pasar berjangka menantikan pengiriman di masa depan jika tidak ada mekanisme pengiriman dan tidak ada pengawasan untuk menjaga ketertiban pasar, kita tentu tidak dapat mengharapkannya agar pasar dapat dibersihkan dan operasi normal kembali." Lu Ting percaya bahwa menangani jaminan perumahan tidak hanya tentang bagaimana pemerintah dan pengembang memenuhi tanggung jawab mereka di masa lalu, tetapi juga tentang membangun kembali kepercayaan pasar terhadap pengembang dan kepercayaan terhadap pengawasan. Pada saat yang sama, proses jaminan penyediaan perumahan juga dapat mendorong permintaan dan membawa pemulihan pada tingkat tertentu pada seluruh rantai kredit Tiongkok.

"Tidak ada surplus mutlak dalam industri real estat Tiongkok. Di masa depan, dengan arus populasi dan 10 juta mahasiswa yang lulus setiap tahun dan memasuki pasar kerja, kita masih memiliki permintaan akan real estat di banyak tempat." Lu Ting menyarankan, “Biarkan alokasi lahan, pembayaran transfer, masuknya populasi, dan peningkatan pendaftaran rumah tangga di Tiongkok saling terkait.” Mematuhi penawaran dan permintaan pasar, arus penduduk, dan tata letak lapangan kerja akan menyelesaikan masalah pembersihan pasar di satu sisi, dan di sisi lain, kita juga akan melihat penawaran dan permintaan baru.

Wawancara dan penulisan: Qiu Yongfen, reporter Nandu Bay Financial News, dari Boao, Hainan