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"Avec l'afflux de population à l'avenir et avec 10 millions d'étudiants diplômés chaque année et entrant sur le marché du travail, nous aurons toujours une demande de biens immobiliers dans de nombreux endroits." Lors du Boao Real Estate Forum 2024, Lu Ting, économiste en chef pour la Chine chez Nomura Securities, a souligné qu’il n’y avait pas d’excédent absolu dans le secteur immobilier chinois.

Le Boao Real Estate Forum 2024 se tiendra du 13 au 16 août au Westin Blue Bay Greentown Resort à Sanya, Hainan. Lors du forum, Lu Ting a prononcé un discours intitulé « L'immobilier et l'économie sont inséparables ».

« L’immobilier et l’économie chinoise sont indissociables »

Lors du forum, Lu Ting a déclaré qu'il était un chercheur en macroéconomie avec près de 19 ans d'expérience et qu'il avait passé le plus de temps dans le secteur immobilier au cours de sa carrière.

Lu Ting a souligné qu'avant la contraction actuelle du secteur immobilier, environ un quart du PIB chinois provenait de l'immobilier et de ses secteurs en amont et en aval. Le revenu global de l'immobilier en Chine représente environ 38 % des recettes publiques, tandis que l'immobilier représente environ 65 à 70 % du patrimoine des ménages chinois.

« Au cours des trois dernières années, les revenus fonciers des administrations locales ont fortement chuté, et l'impact a été énorme. Les recettes fiscales foncières ont chuté rapidement, réduisant ainsi la demande de logements des résidents locaux. Lu Ting estime qu'il existe d'autres raisons pour lesquelles le taux de croissance actuel de la consommation n'est pas élevé, mais la principale raison est que les prix de l'immobilier en Chine ont chuté d'environ 30 % en moyenne au cours des dernières années, ce qui a affecté l'économie et la consommation.

Lu Ting a souligné que de nombreux gouvernements locaux ont investi des ressources financières dans trois nouvelles industries : les véhicules à énergies nouvelles, les batteries, le photovoltaïque et d'autres industries émergentes alors que leurs recettes fiscales provenant de la terre ont considérablement diminué. « Bien sûr, ces industries sont bonnes, mais lorsque de nombreuses autorités locales à travers le pays ont investi dans cette industrie, les prix des cellules électriques et des modules photovoltaïques ont chuté de 70 à 80 %. Les ventes de nombreuses entreprises ont augmenté, mais leurs revenus ont diminué. a diminué et leurs bénéfices ont diminué. C'est négatif, et de nombreuses collectivités locales subissent également beaucoup de pression.

Lu Ting a déclaré qu'au cours des dernières années, certaines administrations locales ont connu une augmentation rapide des revenus immobiliers, ce qui a également conduit à des investissements à grande échelle dans les infrastructures. Elle a également emprunté beaucoup de dettes et est désormais également confrontée au problème d'une dette élevée des collectivités locales et d'un fardeau financier excessif. À partir du second semestre de l'année dernière, le gouvernement central va effacer certaines dettes locales. Si ces problèmes ne sont pas résolus, l'économie chinoise devra faire face à des coûts plus élevés à l'avenir. Dans le même temps, les difficultés financières locales ont également conduit à un nouveau cycle négatif. « L'augmentation de nombreuses recettes non fiscales au premier semestre de cette année a eu un impact négatif sur les opérations des entreprises, parmi lesquelles figurent les problèmes causés par le ralentissement économique. dans l'immobilier."

“Il n’y a pas d’excédent immobilier absolu en Chine. »

Lu Ting a déclaré que beaucoup de gens pensent que le secteur immobilier chinois présente un excédent absolu. « En fait, je pense qu'il y a un certain malentendu à cet égard. L'immobilier est très important, mais ce n'est pas un excédent absolu. L'urbanisation de la Chine est loin. de complet." "Nous avons peut-être construit trop de maisons dans des endroits où la population va s'expatrier à l'avenir. Dans les grandes villes et les centres-villes où la population afflue, le problème rencontré au cours des dix dernières années n'est pas que trop de maisons ont été construites, mais que les prix des logements étaient trop élevés".

Lu Ting estime qu'avant cette vague de baisse des prix de l'immobilier, les prix de l'immobilier dans les villes chinoises de premier rang et dans certaines villes de deuxième rang étaient parmi les meilleurs au monde. Cela signifie également que dans le processus de développement immobilier et d'urbanisation, il faut construire des maisons là où la population afflue et où l'économie se développe, afin de corriger les problèmes de marché qui ont existé au cours des dix dernières années.

Lu Ting a déclaré que la prochaine combinaison d'assainissement et de réforme est une politique très critique, parmi laquelle garantir la livraison de logements est particulièrement important.

"Avant ce cycle du cycle immobilier, l'accent était mis sur les maisons neuves, qui étaient pré-vendues, ce qui équivalait au marché à terme. S'il n'y a pas de mécanisme de livraison ni de supervision, le marché à terme attend avec impatience les livraisons futures. pour maintenir l'ordre du marché, nous ne pouvons certainement pas nous attendre à ce que le marché puisse être rétabli et que les opérations normales reprennent. Lu Ting estime que la garantie du logement ne dépend pas seulement de la façon dont le gouvernement et les promoteurs ont assumé leurs responsabilités au cours de la période écoulée, mais aussi de restaurer la confiance du marché dans les promoteurs et dans la supervision. Dans le même temps, le processus de fourniture garantie de logements peut également stimuler la demande et entraîner un certain degré de restauration de l’ensemble de la chaîne de crédit chinoise.

"Il n'y a pas d'excédent absolu dans le secteur immobilier chinois. À l'avenir, avec l'afflux de population et les 10 millions d'étudiants diplômés chaque année et entrant sur le marché du travail, nous aurons toujours une demande de biens immobiliers dans de nombreux endroits." Lu Ting a suggéré : « Que l’attribution des terres en Chine, les paiements de transfert, l’afflux de population et l’augmentation de l’enregistrement des ménages soient liés entre eux. » Le respect de l'offre et de la demande du marché, des flux de population et de la répartition des emplois résoudra d'une part le problème de l'équilibre du marché et, d'autre part, nous verrons également une nouvelle offre et une nouvelle demande.

Interview et rédaction : Qiu Yongfen, journaliste de Nandu Bay Financial News, de Boao, Hainan