2024-08-15
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"미래 인구 흐름과 매년 1천만 명의 대학생이 졸업하고 취업 시장에 진출함에 따라 우리는 여전히 많은 곳에서 부동산에 대한 수요를 가질 것입니다." 2024년 보아오 부동산 포럼에서 노무라 증권의 중국 수석 이코노미스트인 루 팅(Lu Ting)은 중국 부동산 산업에 절대적인 흑자는 없다고 지적했습니다.
2024년 보아오 부동산 포럼은 8월 13일부터 16일까지 하이난 싼야 웨스틴 블루베이 그린타운 리조트에서 개최됩니다. 포럼에서 Lu Ting은 "부동산과 경제는 분리될 수 없습니다"라는 제목의 기조 연설을 했습니다.
“중국 부동산과 경제는 떼려야 뗄 수 없는 관계”
포럼에서 Lu Ting은 자신이 거의 19년의 경험을 가진 거시경제 연구원이며 그의 경력 중 부동산 부문에서 가장 많은 시간을 보냈다고 말했습니다.
Lu Ting은 현재 부동산 산업이 위축되기 전에는 중국 GDP의 약 4분의 1이 부동산과 그 상류 및 하류 부문에서 나왔다고 지적했습니다. 중국의 전체 부동산 수입은 정부 수입의 약 38%를 차지하는 반면, 중국 가계 자산의 경우 부동산이 약 65~70%를 차지합니다.
"지난 3년여 동안 지자체의 토지수입이 급격히 감소해 그 영향이 컸다. 토지재정수입이 급격하게 감소해 지역주민의 주택수요가 감소했다." Lu Ting은 현재 소비 증가율이 높지 않은 다른 이유가 있다고 생각하지만 가장 큰 이유는 중국 주택 가격이 지난 몇 년 동안 평균 약 30% 하락하여 경제와 소비에 영향을 미쳤기 때문입니다.
Lu Ting은 많은 지방 정부가 토지 재정 수입이 크게 감소하자 신에너지 자동차, 배터리, 태양광 발전 및 기타 신흥 산업 등 세 가지 신산업에 재정 자원을 투자했다고 지적했습니다. “물론 이런 산업도 좋지만, 전국의 많은 지자체가 이 산업에 투자를 하게 되면서 전력전지나 태양광 모듈의 가격이 70~80% 정도 떨어졌어요. 많은 기업의 매출은 늘었지만 수입은 줄었어요. 감소하고 이익도 감소해 많은 지자체도 큰 부담을 안고 있다”고 말했다.
Lu Ting은 지난 몇 년 동안 일부 지방 정부에서 부동산 수입이 급격히 증가했으며 이로 인해 인프라에 대한 대규모 투자도 이루어졌다고 말했습니다. 빚도 많이 냈고, 이제는 높은 지방정부 부채와 과도한 재정부담 문제도 안고 있다. 지난해 하반기부터 중앙정부가 일부 지방 부채를 청산할 예정이다. 이러한 문제가 해결되지 않으면 앞으로 중국 경제는 더 큰 비용을 부담하게 될 것이다. 동시에 지역 재정난은 또 다른 악순환을 불러일으켰다. 사유지."
“중국에는 절대적인 부동산 과잉이 없다”
Lu Ting은 많은 사람들이 중국의 부동산 산업이 절대적인 흑자를 가지고 있다고 생각한다고 말했습니다. "사실 저는 이 부분에 대해 어느 정도 오해가 있다고 생각합니다. 부동산은 매우 중요하지만 절대적인 흑자는 아닙니다. 중국의 도시화는 아직 멀었습니다. 완전부터." “앞으로 인구가 유출될 곳에는 집이 너무 많이 지어질 수도 있다. 인구가 유입되는 대도시나 중심도시에서 지난 10년간 직면한 문제는 집이 너무 많이 지어진 것이 아니라, 그런데 그 집값이 너무 높았어요."
Lu Ting은 이번 주택 가격 하락 이전에는 중국 1선 도시와 일부 2선 도시의 주택 가격이 세계 최고 수준이었다고 믿습니다. 이는 또한 부동산과 도시화 개발 과정에서 인구가 유입되고 경제가 발전하는 곳에 주택을 건설하여 지난 10년간 지속된 시장 문제를 바로잡아야 한다는 의미이기도 하다.
Lu Ting은 정리와 개혁의 다음 조합이 매우 중요한 정책이며, 그 중 주택 공급을 보장하는 것이 특히 중요하다고 말했습니다.
“이번 부동산 사이클 이전에는 선물 시장과 마찬가지로 사전 판매된 신규 주택에 중점을 두었습니다. 선물 시장은 인도 메커니즘이나 감독이 없다면 향후 인도를 기대하고 있습니다. 시장의 질서를 유지하기 위해 시장이 청산되고 정상적인 운영이 재개될 수는 없습니다." Lu Ting은 주택 보장 문제를 다루는 것이 정부와 개발자가 과거에 어떻게 책임을 이행했는지에 관한 것뿐만 아니라 개발자에 대한 시장의 신뢰와 감독에 대한 신뢰를 재건하는 것이라고 믿습니다. 동시에 주택 공급 보장 과정은 수요를 촉진하고 전체 중국 신용망의 어느 정도 회복을 가져올 수도 있습니다.
"중국 부동산 산업에는 절대적인 흑자가 없습니다. 앞으로도 인구의 흐름과 매년 천만 명의 대학생이 졸업하고 취업 시장에 진출함에 따라 우리는 여전히 많은 곳에서 부동산에 대한 수요를 가질 것입니다." 루팅은 “중국의 토지할당, 이전지불, 인구유입, 호적증가 등을 하나로 연결하자”고 제안했다. 시장의 수요와 공급, 인구의 흐름, 고용의 배치를 따르면 한편으로는 시장 청산 문제가 해결되고, 다른 한편으로는 새로운 수요와 공급도 보게 됩니다.
인터뷰 및 집필: 하이난 보아오 출신 난두만 파이낸셜 뉴스(Nandu Bay Financial News) 기자 Qiu Yongfen
