Nachricht

„Angesichts der künftigen Bevölkerungsströme und der Tatsache, dass jedes Jahr 10 Millionen College-Studenten ihren Abschluss machen und auf den Arbeitsmarkt drängen, werden wir vielerorts weiterhin Nachfrage nach Immobilien haben.“ Auf dem Boao Real Estate Forum 2024 wies Lu Ting, Chefökonom für China bei Nomura Securities, darauf hin, dass es in Chinas Immobilienbranche keinen absoluten Überschuss gebe.

Das Boao Real Estate Forum 2024 findet vom 13. bis 16. August im Westin Blue Bay Greentown Resort in Sanya, Hainan, statt. Auf dem Forum hielt Lu Ting eine Grundsatzrede mit dem Titel „Immobilien und Wirtschaft sind untrennbar miteinander verbunden“.

„Chinas Immobilien und Wirtschaft sind untrennbar miteinander verbunden“

Auf dem Forum sagte Lu Ting, dass er ein makroökonomischer Forscher mit fast 19 Jahren Erfahrung sei und im Laufe seiner Karriere die meiste Zeit im Immobiliensektor verbracht habe.

Lu Ting wies darauf hin, dass vor dem aktuellen Rückgang der Immobilienbranche etwa ein Viertel des chinesischen BIP aus Immobilien und den vor- und nachgelagerten Sektoren stammte. Die Gesamteinnahmen aus Chinas Immobilien machen etwa 38 % der Staatseinnahmen aus, während das Vermögen der chinesischen Haushalte auf Immobilien etwa 65 % bis 70 % entfällt.

„In den letzten etwa drei Jahren sind die Einnahmen der Kommunalverwaltungen aus Grundstücken stark zurückgegangen, und die Auswirkungen waren enorm. Die Steuereinnahmen aus Grundstücken sind rapide gesunken, wodurch die Nachfrage der Anwohner nach Wohnraum gesunken ist.“ Lu Ting glaubt, dass es andere Gründe dafür gibt, dass die aktuelle Konsumwachstumsrate nicht hoch ist, aber der Hauptgrund ist, dass Chinas Immobilienpreise in den letzten Jahren im Durchschnitt um etwa 30 % gesunken sind, was sich auf die Wirtschaft und den Konsum ausgewirkt hat.

Lu Ting wies darauf hin, dass viele Kommunalverwaltungen finanzielle Ressourcen in drei neue Industrien investiert hätten: Fahrzeuge mit neuer Energie, Batterien, Photovoltaik und andere aufstrebende Industrien, während ihre Steuereinnahmen aus Grundstücken erheblich gesunken seien. „Natürlich sind diese Industrien gut, aber da viele lokale Regierungen im ganzen Land in diese Industrie investiert haben, sind die Preise für Stromzellen und Photovoltaikmodule um 70 bis 80 % gesunken. Der Umsatz vieler Unternehmen ist gestiegen, aber ihre Einnahmen sind gestiegen.“ Sie sind zurückgegangen und ihre Gewinne sind zurückgegangen, und viele Kommunalverwaltungen stehen ebenfalls unter großem Druck.

Lu Ting sagte, dass einige Kommunalverwaltungen in den letzten Jahren einen raschen Anstieg der Einnahmen aus Immobilien verzeichneten, was auch zu umfangreichen Investitionen in die Infrastruktur geführt habe. Außerdem hat es viele Schulden aufgenommen und steht nun auch vor dem Problem einer hohen Verschuldung der Kommunen und einer übermäßigen finanziellen Belastung. Ab der zweiten Hälfte des letzten Jahres wird die Zentralregierung einige lokale Schulden abbauen. Sollten diese Probleme nicht gelöst werden, werden der chinesischen Wirtschaft in Zukunft höhere Kosten drohen. Gleichzeitig haben die finanziellen Schwierigkeiten vor Ort auch zu einem weiteren Negativzyklus geführt: „Der Anstieg vieler nichtsteuerlicher Einnahmen im ersten Halbjahr dieses Jahres hatte negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Unternehmen, darunter auch Probleme, die durch den Abschwung verursacht wurden.“ im Immobilienbereich.“

“Es gibt keinen absoluten Überschuss an Immobilien in China.“

Lu Ting sagte, dass viele Menschen denken, dass Chinas Immobilienbranche einen absoluten Überschuss habe. „Tatsächlich glaube ich, dass es in dieser Hinsicht ein gewisses Missverständnis gibt. Immobilien sind sehr wichtig, aber es handelt sich nicht um einen absoluten Überschuss. Chinas Urbanisierung ist weit fortgeschritten.“ von vollständig.“ „Möglicherweise werden zu viele Häuser an Orten gebaut, an denen in Zukunft die Bevölkerung abwandern wird. In Großstädten und Innenstadtstädten, wo die Bevölkerung zuströmt, besteht das Problem der letzten zehn Jahre nicht darin, dass zu viele Häuser gebaut wurden, aber dass die Immobilienpreise zu hoch waren.

Lu Ting ist davon überzeugt, dass die Immobilienpreise in Chinas Städten der ersten Reihe und einigen Städten der zweiten Reihe vor dieser Runde des Rückgangs der Immobilienpreise zu den besten der Welt gehörten. Dies bedeutet auch, dass im Prozess der Immobilien- und Urbanisierungsentwicklung Häuser dort gebaut werden sollten, wo die Bevölkerung zuströmt und sich die Wirtschaft entwickelt, um die in den letzten zehn Jahren bestehenden Marktprobleme zu beheben.

Lu Ting sagte, dass die nächste Kombination aus Räumung und Reform eine sehr wichtige Politik sei, bei der die Gewährleistung der Bereitstellung von Wohnraum besonders wichtig sei.

„Vor dieser Runde des Immobilienzyklus lag der Schwerpunkt auf neuen Häusern, die vorab verkauft wurden, was dem Terminmarkt entsprach. Der Terminmarkt freut sich auf die zukünftige Lieferung, wenn es keinen Liefermechanismus und keine Aufsicht gibt Um die Ordnung des Marktes aufrechtzuerhalten, können wir sicherlich nicht damit rechnen, dass der Markt geräumt und der normale Betrieb wieder aufgenommen werden kann. Lu Ting glaubt, dass es beim Umgang mit garantiertem Wohnraum nicht nur darum geht, wie die Regierung und die Bauträger in der vergangenen Zeit ihrer Verantwortung nachgekommen sind, sondern auch darum, das Vertrauen des Marktes in die Bauträger und in die Aufsicht wiederherzustellen. Gleichzeitig kann der Prozess der garantierten Wohnungsübergabe auch die Nachfrage ankurbeln und zu einer gewissen Wiederherstellung der gesamten chinesischen Kreditkette führen.

„Es gibt keinen absoluten Überschuss in Chinas Immobilienbranche. Auch in Zukunft werden wir angesichts der Bevölkerungsströme und der 10 Millionen College-Studenten, die jedes Jahr ihren Abschluss machen und auf den Arbeitsmarkt drängen, vielerorts weiterhin Nachfrage nach Immobilien haben.“ Lu Ting schlug vor: „Chinas Landzuteilung, Transferzahlungen, Bevölkerungszustrom und Anstieg der Haushaltsregistrierung sollten miteinander verknüpft werden.“ Die Einhaltung von Angebot und Nachfrage des Marktes, der Bevölkerungsströme und der Beschäftigungsstruktur wird einerseits das Problem der Marktbereinigung lösen, andererseits werden wir auch neues Angebot und neue Nachfrage sehen.

Interview und Text: Qiu Yongfen, Reporter von Nandu Bay Financial News, aus Boao, Hainan