notícias

“Com o fluxo populacional no futuro, e com 10 milhões de estudantes universitários se formando todos os anos e ingressando no mercado de trabalho, ainda teremos demanda por imóveis em muitos lugares”. No Fórum Imobiliário Boao de 2024, Lu Ting, economista-chefe para a China da Nomura Securities, destacou que não há excedente absoluto no setor imobiliário da China.

O 2024 Boao Real Estate Forum será realizado de 13 a 16 de agosto no Westin Blue Bay Greentown Resort em Sanya, Hainan. No fórum, Lu Ting fez um discurso intitulado "Imobiliário e Economia são Inseparáveis".

“O imobiliário e a economia da China são inseparáveis”

No fórum, Lu Ting disse que é um investigador macroeconómico com quase 19 anos de experiência e que passou a maior parte do tempo no sector imobiliário durante a sua carreira.

Lu Ting destacou que antes da actual contracção da indústria imobiliária, cerca de um quarto do PIB da China provinha do sector imobiliário e dos seus sectores a montante e a jusante. A renda global do setor imobiliário da China representa cerca de 38% das receitas do governo, enquanto para a riqueza das famílias chinesas, o setor imobiliário representa cerca de 65% a 70%.

"Nos últimos três anos, aproximadamente, as receitas do governo local provenientes da terra caíram drasticamente e o impacto foi enorme. As receitas fiscais da terra caíram rapidamente, reduzindo assim a procura de habitação por parte dos residentes locais." Lu Ting acredita que existem outras razões pelas quais a actual taxa de crescimento do consumo não é elevada, mas a principal razão é que os preços da habitação na China caíram cerca de 30% em média nos últimos anos, o que afectou a economia e o consumo.

Lu Ting destacou que muitos governos locais investiram recursos financeiros em três novas indústrias: veículos de novas energias, baterias, energia fotovoltaica e outras indústrias emergentes, quando as suas receitas fiscais provenientes da terra caíram significativamente. "É claro que estas indústrias são boas, mas quando muitos governos locais em todo o país investiram nesta indústria, os preços das células de energia e dos módulos fotovoltaicos caíram entre 70% e 80%. As vendas de muitas empresas aumentaram, mas os seus rendimentos diminuíram. diminuíram e os seus lucros diminuíram. É negativo e muitos governos locais também estão a sofrer muita pressão."

Lu Ting disse que nos últimos anos, alguns governos locais registaram rápidos aumentos nos rendimentos provenientes do imobiliário, o que também levou a investimentos em grande escala em infra-estruturas. Também contraiu muitas dívidas e agora também enfrenta o problema da elevada dívida do governo local e dos encargos financeiros excessivos. A partir do segundo semestre do ano passado, o governo central liquidará algumas dívidas locais. Se estes problemas não forem resolvidos, a economia chinesa enfrentará custos maiores no futuro. Ao mesmo tempo, as dificuldades financeiras locais também levaram a outro ciclo negativo “O aumento de muitas receitas não fiscais no primeiro semestre deste ano teve um impacto negativo nas operações corporativas, o que também é causado pela desaceleração do real. propriedade."

“Não há excedente absoluto de imóveis na China”

Lu Ting disse que muitas pessoas pensam que o setor imobiliário da China tem um superávit absoluto “Na verdade, acho que há um certo mal-entendido a esse respeito. O setor imobiliário é muito importante, mas não é um superávit absoluto. de completo." “Podemos ter demasiadas casas construídas em locais onde a população irá fluir no futuro. Nas grandes cidades e cidades centrais onde a população está a fluir, o problema enfrentado nos últimos dez anos não é o facto de terem sido construídas demasiadas casas, mas que os preços da habitação eram demasiado elevados”.

Lu Ting acredita que antes desta ronda de descidas nos preços da habitação, os preços da habitação nas cidades de primeiro nível da China e em algumas cidades de segundo nível estavam entre os melhores do mundo. Isto também significa que no processo de desenvolvimento imobiliário e de urbanização, as casas devem ser construídas onde a população flui e onde a economia se desenvolve, de modo a corrigir os problemas de mercado que existiram nos últimos dez anos.

Lu Ting disse que a próxima combinação de autorização e reforma é uma política muito crítica, entre a qual garantir a entrega de habitação é particularmente importante.

“Antes desta rodada do ciclo imobiliário, o foco principal era nas casas novas, que eram pré-vendidas, o que equivalia ao mercado futuro. O mercado futuro está ansioso pela entrega futura se não houver mecanismo de entrega e nenhuma supervisão. para manter a ordem do mercado, certamente não podemos esperar que o mercado possa ser liquidado e as operações normais retomadas." Lu Ting acredita que lidar com habitação garantida não se trata apenas de como o governo e os promotores cumpriram as suas responsabilidades no período passado, mas também de reconstruir a confiança do mercado nos promotores e a confiança na supervisão. Ao mesmo tempo, o processo de entrega garantida de habitação também pode impulsionar a procura e provocar um certo grau de restauração de toda a cadeia de crédito chinesa.

"Não há excedente absoluto na indústria imobiliária da China. No futuro, com o fluxo populacional e 10 milhões de estudantes universitários a graduarem-se todos os anos e a entrarem no mercado de trabalho, ainda teremos procura de imóveis em muitos lugares." Lu Ting sugeriu: “Que a atribuição de terras, os pagamentos de transferência, o influxo de população e o aumento do registo familiar na China sejam interligados”. Cumprir a oferta e a procura do mercado, o fluxo da população e a configuração do emprego resolverão o problema do equilíbrio do mercado, por um lado, e por outro lado, veremos também nova oferta e procura.

Entrevista e redação: Qiu Yongfen, repórter do Nandu Bay Financial News, de Boao, Hainan