uutiset

"Tulevaisuuden väestövirran myötä ja 10 miljoonaa korkeakouluopiskelijaa valmistuu vuosittain ja tulee työmarkkinoille, meillä on edelleen kysyntää kiinteistöille monin paikoin." Vuoden 2024 Boao Real Estate Forumissa Nomura Securitiesin Kiinan pääekonomisti Lu Ting huomautti, että Kiinan kiinteistöalalla ei ole absoluuttista ylijäämää.

Vuoden 2024 Boao Real Estate Forum järjestetään 13.-16. elokuuta Westin Blue Bay Greentown Resortissa Sanyassa, Hainanissa. Foorumissa Lu Ting piti pääpuheen "Kiinteistöt ja talous ovat erottamattomia".

"Kiinan kiinteistöt ja talous ovat erottamattomia"

Lu Ting kertoi foorumilla olevansa makrotalouden tutkija, jolla on lähes 19 vuoden kokemus ja hän on viettänyt uransa aikana eniten aikaa kiinteistöalalla.

Lu Ting huomautti, että ennen nykyistä kiinteistöalan supistumista noin neljännes Kiinan BKT:sta tuli kiinteistöistä ja sen alku- ja loppupään sektoreista. Kiinan kiinteistöjen kokonaistulot muodostavat noin 38 % valtion tuloista, kun taas kiinalaisten kotitalouksien varallisuudesta kiinteistöjen osuus on noin 65-70 %.

"Viimeisen kolmen vuoden aikana kuntien maatulot ovat laskeneet jyrkästi, ja vaikutus on ollut valtava. Maaverotulot ovat laskeneet nopeasti, mikä vähentää paikallisten asukkaiden asuntojen kysyntää." Lu Ting uskoo, että on muitakin syitä, miksi nykyinen kulutuksen kasvuvauhti ei ole korkea, mutta suurin syy on se, että Kiinan asuntojen hinnat ovat laskeneet keskimäärin noin 30 % viime vuosina, mikä on vaikuttanut talouteen ja kulutukseen.

Lu Ting huomautti, että monet paikallishallinnot ovat investoineet taloudellisia resursseja kolmeen uuteen toimialaan: uusiin energia-ajoneuvoihin, akkuihin, aurinkosähköihin ja muihin nouseviin teollisuudenaloihin, kun niiden verotulot maasta ovat laskeneet merkittävästi. "Tietenkin nämä toimialat ovat hyviä, mutta kun monet kunnat eri puolilla maata ovat investoineet tähän toimialaan, niin voimakennojen ja aurinkosähkömoduulien hinnat ovat laskeneet 70-80%. Monen yrityksen myynti on kasvanut, mutta tulot ovat kasvaneet. Se on negatiivinen, ja monet kunnat ovat myös suurella paineella."

Lu Ting sanoi, että joidenkin paikallishallintojen kiinteistötulot ovat viime vuosina kasvaneet nopeasti, mikä on myös johtanut suuriin investointeihin infrastruktuuriin. Se myös lainasi paljon velkaa, ja nyt se kohtaa myös korkean kuntien velan ja liiallisen taloudellisen taakan ongelman. Valtio siivoaa viime vuoden toisesta puoliskosta lähtien joitakin paikallisia velkoja, jos näitä ongelmia ei ratkaista, Kiinan taloudelle tulee jatkossa suurempia kustannuksia. Samalla paikalliset taloudelliset vaikeudet ovat johtaneet myös toiseen negatiiviseen sykliin "Monien ei-verotulojen nousu tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla on vaikuttanut negatiivisesti yritysten toimintaan, ja niiden joukossa on taantuman aiheuttamia ongelmia. kiinteistöissä."

“Kiinassa ei ole absoluuttista kiinteistöylijäämää”

Lu Ting sanoi, että monet ihmiset ajattelevat, että Kiinan kiinteistöalalla on absoluuttinen ylijäämä "Itse asiassa, mielestäni tässä asiassa on tietty väärinkäsitys. Kiinteistöt ovat erittäin tärkeitä, mutta se ei ole absoluuttinen ylijäämä. Kiinan kaupungistuminen on kaukana. valmiista." "Meille saattaa olla rakennettu liian monta taloa paikkoihin, joista väestö virtaa tulevaisuudessa pois. Suurissa kaupungeissa ja keskuskaupungeissa, joihin väestö virtaa sisään, viimeisten kymmenen vuoden aikana kohdattu ongelma ei ole se, että taloja on rakennettu liian paljon, mutta asuntojen hinnat olivat liian korkeat."

Lu Ting uskoo, että ennen tätä asuntojen hintojen laskukierrosta asuntojen hinnat Kiinan ensimmäisen tason kaupungeissa ja joissakin toissijaisissa kaupungeissa olivat maailman parhaita. Tämä tarkoittaa myös sitä, että kiinteistö- ja kaupungistumiskehityksen prosessissa taloja tulisi rakentaa sinne, missä väestö virtaa sisään ja missä talous kehittyy, jotta voidaan korjata viimeisen kymmenen vuoden aikana esiintyneet markkinaongelmat.

Lu Ting sanoi, että seuraava puhdistuksen ja uudistuksen yhdistelmä on erittäin kriittinen politiikka, jonka joukossa asuntojen toimituksen takaaminen on erityisen tärkeää.

”Ennen tätä kiinteistösykliä pääpaino oli uusissa asunnoissa, jotka olivat valmiita, mikä vastasi futuurimarkkinoita säilyttääksemme markkinoiden järjestyksen, emme todellakaan voi odottaa sitä. Markkinat voidaan tyhjentää ja normaali toiminta jatkuu." Lu Ting uskoo, että asuntotakauksen käsittelyssä ei ole kyse vain siitä, miten hallitus ja rakennuttajat ovat hoitaneet velvollisuutensa kuluneen ajanjakson aikana, vaan myös markkinoiden luottamuksen rakentamiseen rakentajia kohtaan ja luottamusta valvontaan. Samalla asuntotakuutoimitusprosessi voi myös edistää kysyntää ja saada aikaan koko Kiinan luottoketjun jonkinasteista palautumista.

"Kiinan kiinteistöalalla ei ole absoluuttista ylijäämää. Tulevaisuudessa, kun väestövirta ja 10 miljoonaa korkeakouluopiskelijaa valmistuu vuosittain ja tulee työmarkkinoille, kiinteistöille on edelleen kysyntää monin paikoin." Lu Ting ehdotti: "Kiinnittäköön Kiinan maanjako, siirtomaksut, väestön tulo ja kotitalouksien rekisteröinnin kasvu." Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan, väestövirtojen ja työpaikkojen asettelun mukauttaminen ratkaisee toisaalta markkinoiden tyhjenemisen ongelman, ja toisaalta näemme myös uutta tarjontaa ja kysyntää.

Haastattelu ja kirjoitus: Qiu Yongfen, Nandu Bay Financial Newsin toimittaja, Boaosta, Hainanista