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「将来的には人口の流れがあり、毎年1,000万人の大学生が卒業して就職市場に参入するため、多くの場所で不動産の需要は依然として存在するでしょう。」 2024年のボアオ不動産フォーラムで、野村證券の首席中国エコノミスト、ルー・ティン氏は、中国の不動産業界には絶対的な黒字は存在しないと指摘した。

2024年ボアオ不動産フォーラムは、8月13日から16日まで海南省三亜のウェスティン ブルー ベイ グリーンタウン リゾートで開催されます。フォーラムでは、ルー・ティン氏が「不動産と経済は切り離せない」と題した基調講演を行った。

「中国の不動産と経済は切り離せないものである」

フォーラムでルー・ティン氏は、19年近くの経験を持つマクロ経済研究者であり、そのキャリアの中で不動産分野に最も多くの時間を費やしてきたと述べた。

Lu Ting氏は、現在不動産業界が縮小する前は、中国のGDPの約4分の1が不動産とその上流および下流部門から来ていたと指摘した。中国の不動産収入全体は政府歳入の約38％を占め、中国の家計資産では不動産が約65％から70％を占めている。

「過去3年ほどで、地方政府の土地収入は激減しており、その影響は甚大だ。土地財政収入も急速に減少しており、そのため地元住民の住宅需要も減少している。」陸庭氏は、現在の消費成長率が高くない理由は他にもあると考えているが、主な理由は中国の住宅価格がここ数年で平均約30％下落し、それが経済と消費に影響を与えていることだという。

Lu Ting氏は、多くの地方政府が土地からの財政収入が大幅に減少した際に、新エネルギー車、電池、太陽光発電、その他の新興産業という3つの新産業に財源を投資していると指摘した。 「もちろん、これらの産業は良いのですが、全国の多くの地方自治体がこの産業に投資した結果、発電セルや太陽電池モジュールの価格は70％から80％下がりました。多くの企業の売上は増加しましたが、収入は減少しました」減少し利益も減少しており、多くの地方自治体も大きなプレッシャーにさらされている。」

陸庭氏は、ここ数年で一部の地方政府では不動産収入が急増しており、それがインフラへの大規模投資にもつながっていると述べた。多額の借金も抱えており、現在では地方政府の多額の借金と過度の財政負担という問題にも直面している。中央政府は昨年下半期から地方債務の一部を整理する予定だが、これらの問題が解決されなければ、中国経済は将来、より大きなコストに直面することになる。同時に、地方財政難もまた新たな悪循環を引き起こしており、「今年上半期の多くの税外収入の増加は企業経営に悪影響を及ぼしており、その中には景気低迷による問題も含まれている。」不動産で。」

“中国には絶対的な不動産余剰はない」

ルー・ティン氏は、多くの人が中国の不動産産業は絶対的な黒字だと考えていると述べ、「実際、これに関してはある種の誤解があると思う。不動産は非常に重要だが、絶対的な黒字ではない。中国の都市化ははるかに進んでいる」と語った。完了から。」 「将来、人口が流出する場所には住宅が建てられすぎるかもしれません。人口が流入する大都市や中心都市では、過去10年間に直面した問題は住宅が建てられすぎることではなく、しかし、住宅価格は高すぎました。」

Lu Ting氏は、今回の住宅価格下落局面以前は、中国の一級都市と一部の二級都市の住宅価格は世界最高レベルにあったと考えている。これはまた、不動産と都市化の発展の過程において、過去 10 年間に存在した市場の問題を修正するために、人口が流入し、経済が発展している場所に住宅を建設する必要があることを意味します。

Lu Ting氏は、認可と改革の次の組み合わせは非常に重要な政策であり、その中でも住宅供給の保証が特に重要であると述べた。

「不動産サイクルのこのラウンド以前は、先物市場に相当する先行販売された新築住宅が主な焦点であった。引き渡しメカニズムや監督がなければ、先物市場は将来の引渡しを楽しみにしている。市場の秩序を維持するために、市場が撤去され、通常の業務が再開されることは確かに期待できません。」 Lu Ting 氏は、住宅保証への対応は、政府と開発業者が過去の責任をどのように果たしたかということだけでなく、開発業者に対する市場の信頼と監督に対する信頼を再構築することでもあると考えています。同時に、保証された住宅供給のプロセスは需要を促進し、中国の信用チェーン全体のある程度の回復をもたらす可能性もあります。

「中国の不動産産業には絶対的な余剰は存在しない。将来的には人口が流入し、毎年1,000万人の大学生が卒業して就職市場に参入するため、多くの場所で不動産の需要は依然として存在するだろう。」 Lu Ting氏は、「中国の土地配分、移転支払い、人口流入、戸籍増加を連動させよう」と提案した。市場の需要と供給、人口の流れ、雇用の配置を遵守することで、一方では市場の浄化の問題が解決され、他方では新たな需要と供給も生まれます。

インタビューと執筆: Qiu Yongfen、南都湾金融ニュース記者、海南省ボアオ出身