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"Con il flusso di popolazione in futuro, e con 10 milioni di studenti universitari che si diplomano ogni anno ed entrano nel mercato del lavoro, avremo ancora domanda di immobili in molti posti." Al Boao Real Estate Forum del 2024, Lu Ting, capo economista cinese di Nomura Securities, ha sottolineato che non esiste un surplus assoluto nel settore immobiliare cinese.

Il Boao Real Estate Forum 2024 si terrà dal 13 al 16 agosto presso il Westin Blue Bay Greentown Resort a Sanya, Hainan. Al forum, Lu Ting ha tenuto un discorso dal titolo "Il settore immobiliare e l'economia sono inseparabili".

“Il settore immobiliare e l’economia cinese sono inseparabili”

Al forum, Lu Ting ha affermato di essere un ricercatore macroeconomico con quasi 19 anni di esperienza e di aver trascorso la maggior parte del tempo nel settore immobiliare durante la sua carriera.

Lu Ting ha sottolineato che prima dell'attuale contrazione del settore immobiliare, circa un quarto del PIL cinese proveniva dal settore immobiliare e dai suoi settori a monte e a valle. Il reddito complessivo derivante dal settore immobiliare cinese rappresenta circa il 38% delle entrate pubbliche, mentre per la ricchezza delle famiglie cinesi, il settore immobiliare rappresenta circa il 65-70%.

"Negli ultimi tre anni circa, le entrate dei governi locali provenienti dai terreni sono diminuite drasticamente, e l'impatto è stato enorme. Le entrate fiscali dei terreni sono diminuite rapidamente, riducendo così la domanda di alloggi da parte dei residenti". Lu Ting ritiene che ci siano altri motivi per cui l'attuale tasso di crescita dei consumi non è elevato, ma il motivo principale è che i prezzi delle case in Cina sono diminuiti in media di circa il 30% negli ultimi anni, il che ha influenzato l'economia e i consumi.

Lu Ting ha sottolineato che molti governi locali hanno investito risorse finanziarie in tre nuovi settori: veicoli a nuova energia, batterie, fotovoltaico e altri settori emergenti quando le loro entrate fiscali provenienti dalla terra sono diminuite in modo significativo. "Naturalmente queste industrie sono buone, ma quando molti governi locali in tutto il paese hanno investito in questo settore, i prezzi delle celle elettriche e dei moduli fotovoltaici sono scesi dal 70% all'80%. Le vendite di molte aziende sono aumentate, ma il loro reddito è diminuito. diminuiti e i loro profitti sono diminuiti. È negativo, e anche molti governi locali stanno subendo molta pressione."

Lu Ting ha affermato che negli ultimi anni alcuni governi locali hanno visto un rapido aumento dei redditi derivanti dal settore immobiliare, che ha portato anche a investimenti su larga scala nelle infrastrutture. Ha anche preso in prestito molto debito e ora si trova ad affrontare il problema dell’elevato debito pubblico locale e dell’eccessivo onere finanziario. A partire dalla seconda metà dello scorso anno, il governo centrale ripulirà alcuni debiti locali. Se questi problemi non verranno risolti, l’economia cinese dovrà affrontare costi maggiori in futuro. Allo stesso tempo, le difficoltà finanziarie locali hanno portato ad un altro ciclo negativo. "L'aumento di molte entrate non fiscali nella prima metà di quest'anno ha avuto un impatto negativo sulle operazioni aziendali, causato anche dalla flessione del valore reale. proprietà."

“Non esiste un surplus assoluto di beni immobili in Cina”

Lu Ting ha detto che molte persone pensano che il settore immobiliare cinese abbia un surplus assoluto: "In effetti, penso che ci sia un certo malinteso a questo riguardo. Il settore immobiliare è molto importante, ma non è un surplus assoluto. L'urbanizzazione della Cina è lontana. da completo." "Potremmo avere troppe case costruite in luoghi dove la popolazione defluirà in futuro. Nelle grandi città e nei centri urbani dove la popolazione affluisce, il problema affrontato negli ultimi dieci anni non è che siano state costruite troppe case, ma che i prezzi delle case erano troppo alti”.

Lu Ting ritiene che prima di questo calo dei prezzi delle case, i prezzi delle case nelle città cinesi di primo livello e in alcune città di secondo livello erano tra i migliori al mondo. Ciò significa anche che nel processo di sviluppo immobiliare e di urbanizzazione, le case dovrebbero essere costruite dove affluisce la popolazione e dove si sviluppa l’economia, in modo da correggere i problemi di mercato che esistono negli ultimi dieci anni.

Lu Ting ha detto che la prossima combinazione di sgombero e riforma è una politica molto critica, tra le quali è particolarmente importante garantire la consegna degli alloggi.

“Prima di questo ciclo immobiliare, l’attenzione principale era sulle nuove case, che venivano prevendute, il che equivaleva al mercato dei futures. Il mercato dei futures attende con ansia la consegna futura se non esiste un meccanismo di consegna e nessuna supervisione per mantenere l’ordine del mercato, non possiamo certamente aspettarci che il mercato possa essere ripulito e le normali operazioni possano riprendere”. Lu Ting ritiene che occuparsi della garanzia degli alloggi non riguardi solo il modo in cui il governo e gli sviluppatori hanno adempiuto alle proprie responsabilità negli ultimi tempi, ma anche ricostruire la fiducia del mercato negli sviluppatori e la fiducia nella supervisione. Allo stesso tempo, il processo di fornitura di alloggi garantiti può anche stimolare la domanda e determinare un certo grado di ripristino dell’intera catena creditizia cinese.

"Non esiste un surplus assoluto nel settore immobiliare cinese. In futuro, con il flusso di popolazione e 10 milioni di studenti universitari che si laureano ogni anno ed entrano nel mercato del lavoro, avremo ancora domanda di immobili in molti luoghi." Lu Ting ha suggerito: “Lasciamo che l’assegnazione della terra in Cina, i pagamenti di trasferimento, l’afflusso di popolazione e l’aumento della registrazione delle famiglie siano collegati insieme”. Rispettare la domanda e l’offerta del mercato, il flusso della popolazione e la disposizione dell’occupazione risolverà da un lato il problema di riequilibrare il mercato e, dall’altro, vedremo anche nuova offerta e domanda.

Intervista e scrittura: Qiu Yongfen, reporter di Nandu Bay Financial News, da Boao, Hainan