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Autor: Xie Zhaoqing

Editor: Shi Ding

Producido por: Tencent News "Perspectiva"

El continuo aumento de los alquileres ha cogido por sorpresa a muchas personas que viven en Hong Kong.

La experiencia de alquilar una casa en los últimos dos meses ha hecho que Xie Miao (seudónimo) sienta una sensación de urgencia perdida hace mucho tiempo. A principios de mayo empezó a mirar casas. Después de ver unas diez casas, finalmente lo finalizó a principios de julio. "El precio de la casa que estoy viendo ha aumentado demasiado o la casa que acabo de ver fue firmada por otra persona en unas pocas horas". Xie Miao dijo que obtuvo una visa de alto talento el año pasado. y fui a trabajar a Hong Kong por primera vez este verano.

Al igual que ella, Chenchen, que viajará a Hong Kong para realizar estudios de posgrado a finales de agosto, también siente que es difícil encontrar una habitación. Después de llegar a Hong Kong para ver un apartamento a mediados de julio, rápidamente firmó el contrato a instancias de su agencia. Porque a todo el mundo le preocupa que el alquiler sea más alto en el futuro y que haya menos opciones de vivienda. Después de todo, en abril y mayo, sus compañeros completaron sus preparativos para el alquiler.

Desde febrero de este año, los alquileres de propiedades residenciales en Hong Kong han ido aumentando. Los datos de Centaline Real Estate muestran que a finales de julio, el índice de alquileres de Hong Kong era de 122,21, aumentando durante cinco meses consecutivos y alcanzando un nuevo máximo en los últimos 57 meses. Este índice ha vuelto completamente a los niveles anteriores a la epidemia y se acerca a 122,63 en octubre de 2019.

Si bien los alquileres de edificios de oficinas y otras propiedades comerciales, así como los precios de diversas viviendas, siguen siendo lentos, el aumento de los alquileres de propiedades residenciales se está convirtiendo en un nuevo punto brillante en la industria inmobiliaria de Hong Kong.

Los estudiantes del continente están llegando a Hong Kong: los alquileres se están disparando y el alquiler depende del robo

La tendencia al alza de los alquileres en Hong Kong se prolonga desde hace algún tiempo. Desde que se superó la epidemia en enero de 2023, los alquileres en Hong Kong solo se han ajustado ligeramente en junio del año pasado y a finales de 2023. En otros momentos han aumentado, especialmente en los últimos tres meses, con un aumento promedio de más del 4%.

Yang Mingyi, codirector senior del Departamento de Investigación de Bienes Raíces de Centaline, señaló que los aumentos de alquiler son los mismos que en años anteriores, con aumentos estacionales durante las vacaciones de verano. Esto se debe a que muchos padres están considerando cambiar los alquileres cuando sus hijos ingresan a la educación superior o cambian de escuela. Dijo que la razón más fundamental del aumento de los alquileres es el aumento de la demanda, que ha provocado un aumento de las transacciones de alquiler. Dado que el número de propiedades de alquiler en el mercado no ha aumentado mucho, los alquileres aumentarán naturalmente.

"La afluencia de habitantes del continente a Hong Kong puede ser una de las principales razones del aumento de los alquileres este año", dijo a "Perspective" de Tencent News, Wu Jinji, subdirector regional de Centaline Real Estate Shatin. Los habitantes del continente aquí incluyen estudiantes del continente y personas muy talentosas que van a Hong Kong a estudiar. Esta última es una política de talentos lanzada y relajada por el gobierno de Hong Kong en octubre de 2022 para atraer talentos.

Los datos del gobierno de Hong Kong muestran que, a finales de 2023, unas 51.000 personas habían sido aprobadas para el Programa Gao Caitong, de las cuales unas 36.000 habían llegado a Hong Kong. Al mismo tiempo, casi 21.000 niños menores de 18 años, solteros y dependientes, han llegado a Hong Kong en virtud del Plan Gao Caitong. Estos niños pueden estudiar en Hong Kong. Más del 98% de las llegadas en el marco del Plan Gao Caitong proceden del continente.

Esto significa que, según el Plan Gao Caitong, al menos 57.000 continentales están llegando a Hong Kong. Ng Jin-kee dijo que muchos de estos recién llegados a Hong Kong eligen trasladar a sus hijos a Hong Kong para el nuevo año escolar, y septiembre es el comienzo del nuevo semestre. Esta es también una de las principales razones por las que muchos continentales van. a Hong Kong para alquilar casas.

Más importante aún, el gobierno de Hong Kong mencionó en su discurso político de octubre del año pasado que la cuota de inscripción de estudiantes no locales para las ocho universidades financiadas por el gobierno de Hong Kong aumentará del 20% al 40% a partir del año académico 2024-25. Antes de esto, las universidades de Hong Kong podían matricular a unos 3.000 estudiantes no locales cada año, y este número se duplicará a 6.000 a partir del segundo semestre de este año.

Según estadísticas incompletas de Tencent News "Perspective", en los últimos dos años, 22 colegios y universidades no financiados por el gobierno en Hong Kong o algunos colegios autofinanciados también han estado ampliando su inscripción, incluido el Zhuhai College de Hong Kong, Hong Kong. La Universidad Metropolitana de Kong y la Universidad Lingnan, etc., del continente. Tiene una matrícula de alrededor de 4.000 estudiantes, de los cuales más del 70% de los estudiantes autofinanciados de la Universidad Lingnan son del continente. En comparación con otras escuelas financiadas por el gobierno, estas escuelas tienen requisitos de admisión relativamente más bajos y no requieren dominio del inglés ni enseñanza de chino. Algunas personas que van a Hong Kong las prefieren.

Una continental que planea postularse para la Universidad Metropolitana de Hong Kong este año le dijo a Tencent News "Perspective" que una agencia la ayudó a presentar su solicitud a fines del año pasado, pero no fue admitida. "La competencia es demasiado feroz. He trabajado durante más de 15 años. Ahora tengo una familia que mantener y no tengo la energía para prepararme para otras escuelas con altos requisitos".

Más tarde encontró una manera de solicitar el estatus de dependiente e ir a Hong Kong, planeando llevar a sus hijos a estudiar a Hong Kong.

Cerca de 10.000 personas van a estudiar a Hong Kong este año, y 57.000 talentos aprobados y sus dependientes están llegando a Hong Kong uno tras otro. Se han convertido en la principal fuerza del mercado de alquiler de Hong Kong en el último período.

Ng Kam-kee dijo que, además de los habitantes locales de Hong Kong que suspendieron sus planes de comprar casas y recurrieron al alquiler debido a las continuas altas tasas de interés, los habitantes del continente que llegaron a Hong Kong efectivamente aumentaron la demanda de alquiler de propiedades residenciales, de modo que La oferta de propiedades en alquiler supera la demanda. Los datos públicos muestran que el número de anuncios de alquiler de Centaline Real Estate, la plataforma de arrendamiento local más grande de Hong Kong, es ahora de aproximadamente 11.000, una disminución del 10% en comparación con el año pasado.

En julio pasado, los datos públicos mostraron que se negociaron 2.900 unidades en el mercado de alquiler de Hong Kong, un aumento intermensual del 20%. A finales de julio, Hong Kong había completado 14.000 unidades de alquiler este año.

El director general de arrendamiento residencial de Signature Homes de Sun Hung Kai Properties, Sun Weigang, dijo a Tencent News "Perspective" que las más de 3.000 suites de Sun Hung Kai Properties tienen una tasa de ocupación de más del 80%. Entre ellas, las "Benshe". Ubicado cerca del metro de Nanchang, es popular entre los talentos del continente que vienen a Hong Kong y a los estudiantes con un poder adquisitivo relativamente alto les gusta. El alquiler de esta propiedad oscila entre 20.000 y 40.000 dólares de Hong Kong al mes. Sun Hung Kai Properties es el mayor propietario del mercado de alquiler de Hong Kong.

La tradicional comunidad rica de Sun Hung Kai en Mid-Levels, Royal View Garden, ha sido renovada debido a la epidemia y el alquiler ahora ha aumentado a 80.000-180.000 dólares de Hong Kong por mes. Sun Weigang reveló a Tencent News "Perspective" que no hay vacantes en la comunidad y que las personas que quieren alquilar deben hacer cola. Más del 70% de estas colas son talentos del continente que han ido a Hong Kong en los últimos años. Este es un fenómeno poco común de hacer cola para alquilar una casa en Hong Kong. Al mismo tiempo, la propiedad residencial de Sun Hung Kai Properties en North Point, Haixuan, no se puso a la venta hasta mayo, con más del 70% de sus inquilinos procedentes de China continental.

Wu Jinji, subdirector regional de Centaline Real Estate Shatin, dijo a Tencent News "Perspective" que los alquileres en el distrito de Shatin bajo su jurisdicción han aumentado casi un 10% en los últimos meses, especialmente en las comunidades donde se reúnen la Universidad de la Ciudad y la Universidad China. , como Mingcheng y Los aumentos de alquiler en ciudades como First City son mayores.

Hasta donde él sabe, el período pico para los estudiantes que acuden en masa a Hong Kong para alquilar casas es junio y julio. En ese momento, la competencia por las casas en las dos comunidades mencionadas era bastante obvia. Ahora, la mayoría de los estudiantes del continente que vienen. Para alquilar casas en agosto no revisé las casas. Firmé un contrato porque se acercaba el inicio de clases y había menos casas. Sin embargo, Ng Jin-kee cree que cuando los estudiantes comiencen a ir a la escuela a finales de agosto, el mercado de alquiler de Hong Kong comenzará a corregirse en septiembre; esta es también la situación normal del mercado de alquiler de Hong Kong en años anteriores.

Los estudiantes de China continental apoyan un mercado de 50 mil millones de dólares en Hong Kong

En los meses previos al inicio del nuevo año escolar, los alquileres en Hong Kong generalmente aumentan. En términos relativos, el aumento de este año es mucho mayor que en años anteriores. Chen Guozhang, director de mercados de capitales de Hong Kong de Jones Lang LaSalle, dijo a Tencent News "Perspective" que, además de los talentos de alto nivel y los talentos destacados que van a Hong Kong, una de las principales razones es la afluencia de estudiantes del continente, especialmente después Debido a la expansión de la matrícula universitaria en Hong Kong este año, más estudiantes del continente van a estudiar a Hong Kong.

A diferencia de las universidades del continente que ofrecen alojamiento a los estudiantes, las instituciones terciarias de Hong Kong ofrecen un número muy limitado de camas para estudiantes. Según el informe "Desbloquear el potencial de crecimiento del mercado privado de alojamiento para estudiantes" publicado por Jones Lang LaSalle, el año pasado, el número de estudiantes con título universitario o superior en Hong Kong fue de 253.000, incluidas 8 universidades financiadas por Hong Kong. El gobierno y la Universidad Shue Yan de Hong Kong y la Universidad Hang Seng de Hong Kong sólo proporcionan un total de aproximadamente 3,9 camas.

Chen Guozhang explicó a Tencent News "Perspective" que Hong Kong está comprometido a convertirse en un centro internacional de educación superior y duplicar el número de estudiantes no locales del 20% al 40%. Más del 90% de estos estudiantes no locales son del continente. Añadió que en los últimos años, debido a la influencia de factores geopolíticos y de otro tipo, muchos estudiantes que originalmente fueron a Europa y Estados Unidos para realizar estudios de posgrado o doctorado han elegido Hong Kong, especialmente en el actual entorno económico incierto. Muchos lugares de trabajo en el continente tienen personas que eligen seguir estudiando y muchos de ellos también eligen venir a Hong Kong.

En opinión de Chen Guozhang, la actual escasez de alojamiento para estudiantes en Hong Kong no se puede resolver por el momento, ya que el ciclo de construcción de dormitorios para estudiantes es relativamente largo y actualmente es difícil para Hong Kong encontrar terrenos adecuados para que las escuelas construyan dormitorios. , esto provocará una escasez de alojamiento para estudiantes en Hong Kong en el futuro previsible.

Los estudiantes que no pueden solicitar plazas en escuelas en Hong Kong tienen que entrar en el mercado privado de alquiler, alquilando casas privadas como la mayoría de los trabajadores inmigrantes en Hong Kong. Esto ha llevado a dos situaciones: es difícil encontrar un apartamento de planta abierta o de una sola habitación cerca de la escuela, o un apartamento está dividido en varias habitaciones para vivir en grupo.

A diferencia de los mercados europeo y estadounidense, donde hay apartamentos de alquiler para estudiantes maduros, en Hong Kong no había apartamentos de alquiler exclusivos para estudiantes antes de la epidemia. En los primeros años, algunos operadores actuaron como agentes de múltiples propiedades privadas en Hong Kong y las alquilaron a estudiantes colectivamente, lo que equivalía a un modelo de segundo propietario. La mayoría de estas propiedades estaban dispersas en diferentes edificios o incluso en diferentes comunidades. sólo un pequeño número de "segundos propietarios" Capacidad de contratar pequeñas residencias privadas enteras y luego subarrendarlas a estudiantes.

Chen Guozhang explicó a Tencent News "Perspective" que antes no había una categoría de inversión dedicada a "apartamentos para estudiantes" en Hong Kong. La razón principal es que antes de eso, los inversores de Hong Kong podían tener activos inmobiliarios más fáciles y rentables y no estaban dispuestos. Para considerar estudiantes apartamento.

El bajo retorno de la inversión también fue la razón principal por la que se convenció a Ye Minghui de que renunciara en ese momento. Ye Minghui, presidente de Centaline Investment Group, dijo a Tencent News "Perspective" que la razón principal para no invertir en Hong Kong antes era que "el mercado inmobiliario en Hong Kong era relativamente alto antes de la epidemia y no había objetivos de inversión adecuados para apartamentos para estudiantes que cumplían con nuestros requisitos de retorno de inversión". Sin embargo, también reveló a Tencent News "Perspective" que el 7 de agosto, Centaline Investment adquirió un hotel en Hong Kong por 180 millones de dólares de Hong Kong y planeaba transformarlo en un apartamento para estudiantes de 100 camas. . Este será el primer proyecto de apartamentos para estudiantes de Centaline Real Estate en Hong Kong.

Ella y su equipo comenzaron a estudiar la inversión en apartamentos para estudiantes en 2017 y lanzaron el primer proyecto de apartamentos para estudiantes en los Estados Unidos en 2019 (el proyecto finalizó con éxito recientemente) y posteriormente lanzaron 4 proyectos de apartamentos para estudiantes en el Reino Unido.

En sus palabras, invertir y operar apartamentos escolares es dinero que se gana con mucho esfuerzo. Como inversora, ella y su equipo necesitan calcular modelos de ingresos diarios por alquiler y posibles rendimientos de salida. En su apogeo, Ye Minghui y su equipo poseían al menos 7 proyectos de apartamentos para estudiantes.

Se mudó a Hong Kong el año pasado, preparándose para adquirir hoteles adecuados y convertir residencias en apartamentos para estudiantes. Ella cree que las universidades de Hong Kong sólo pueden proporcionar alojamiento para entre el 20 y el 30% de los estudiantes, excepto los estudiantes locales que viven en casa, la mayoría de los estudiantes restantes necesitan alquilar fuera.

Según el informe de Jones Lang LaSalle antes mencionado, actualmente hay alrededor de 37.200 estudiantes no locales en Hong Kong que necesitan alquilar una vivienda en el exterior. Se espera que esta cifra aumente a 59.500 en los próximos cuatro años.

Incluso si el mercado de Hong Kong en el futuro es como los mercados europeo y americano, además del alquiler de edificios privados, si los apartamentos para estudiantes pueden absorber alrededor del 50% de los estudiantes, la demanda de camas en apartamentos para estudiantes será de unas 30.000.

El CIO de Crystal Investment, Chen Weiwen, que ahora posee cuatro apartamentos para estudiantes, dijo a Tencent News "Perspective" que la inversión para una cama es de aproximadamente 2 millones. Esto significa que el tamaño futuro del mercado de apartamentos para estudiantes en Hong Kong será de aproximadamente 60 mil millones de dólares de Hong Kong.

Chen Guozhang es relativamente cauteloso. Estimó a Tencent News "Perspective" que en el futuro puede haber alrededor de 25.000 estudiantes viviendo en apartamentos para estudiantes en el mercado. Prefiere que el tamaño de las viviendas para estudiantes en Hong Kong sea de unos 50.000 millones de dólares de Hong Kong.

Al invertir en apartamentos para estudiantes, tanto las familias adineradas como los fondos emergentes han entrado en juego

Ye Minghui es una de las pocas personas que vio antes las oportunidades de inversión en apartamentos para estudiantes. En los últimos cinco años, su empresa, Centaline Investment, afiliada a Centaline Real Estate Group, ha comprado casi 10 proyectos en forma de fondos.

Ella le dijo a Tencent News "Perspective" que el proyecto adquirido en los Estados Unidos en la etapa inicial se cerró con éxito recientemente y que la tasa de retorno total es de aproximadamente el 30%. En el futuro, espera adquirir bienes raíces en Hong Kong a través de la cooperación. con fondos, y la tasa de retorno estará en línea con los Estados Unidos. Por el momento, no se plantearon adquirir la propiedad en su totalidad con sus propios fondos, sino que prefirieron ser un operador de apartamentos para estudiantes. Esto se debió a que consideró que la red de intermediarios de Centaline Real Estate, de más de 10.000 personas en Hong Kong, podría desviar el tráfico. apartamentos para estudiantes.

En cuanto a por qué ahora regresa al mercado de Hong Kong, Ye Minghui dijo a Tencent News "Perspective" que el aumento continuo de estudiantes del continente que van a Hong Kong respaldará los rendimientos del alquiler de apartamentos para estudiantes. Según sus predicciones modelo, el precio de mercado actual. para comprar bienes raíces y transformarlos en La tasa de retorno de apartamentos para estudiantes es comparable a proyectos anteriores en los Estados Unidos.

Ella reveló a Tencent News "Perspective" que había comenzado a buscar proyectos en Hong Kong hace más de un año y había examinado al menos más de 40 proyectos, pero hasta ahora no había visto ninguno adecuado. Ye Minghui dijo que ha analizado casi todos los posibles proyectos de apartamentos para estudiantes en el mercado, pero que no es fácil encontrar un objetivo adecuado. Esto se debe a que, además de los requisitos de ubicación geográfica, las propiedades que se pueden convertir en departamentos para estudiantes generalmente son residencias privadas u hoteles, y este último también requiere una serie de requisitos de aprobación.

El director ejecutivo de Crystal Investment, Chen Weiwen, también se encontró con un "dilema" similar. Le dijo a Tencent News "Perspective" en su oficina en Causeway Bay que incluso los hoteles no son fáciles de renovar porque las ventanas, los tipos de habitaciones y el tamaño del área de cada habitación de hotel son diferentes, y algunos no se utilizan mucho, lo que afectará directamente los impactos. ROI y requiere una planificación muy cuidadosa. Crystal Investment es una empresa de desarrollo inmobiliario administrada por Luo Zhengda, el segundo hijo de Crystal Group, una antigua familia adinerada de Hong Kong. Tiene más de 30 años de experiencia en desarrollo en el continente. Crystal Investment inició su negocio de apartamentos para estudiantes en Hong Kong en 2019.

Chen Weiwen tiene relativamente suerte. Crystal Investments, donde trabaja, es la primera institución de inversión en el mercado de Hong Kong en renovar apartamentos para estudiantes.

En 2019, Crystal Investment firmó un antiguo edificio que anteriormente era un dormitorio de un banco. Chen Weiwen le dijo a Tencent News "Perspective" que el propietario no tenía intención de vender en ese momento, por lo que tuvo que firmar un contrato de 15 años. El equipo de Crystal llevó a cabo renovaciones en este proyecto durante aproximadamente un año y gastó alrededor de 60 millones de dólares de Hong Kong. El edificio ahora pasa a llamarse YHill Student Apartments y tiene capacidad para unas 300 personas. La tasa de ocupación ha sido del 100% en los últimos dos años.

Además, Crystal Investment firmó una empresa conjunta con el fondo inmobiliario estadounidense AEW en 2022 para adquirir un edificio antiguo en Hung Hom por 1.650 millones de dólares de Hong Kong. Posteriormente, el edificio se convirtió en un apartamento para estudiantes y se llamó Y83, el apartamento para estudiantes más grande hasta el momento en Hong Kong, con capacidad para unos 600 estudiantes. La tasa de ocupación del apartamento para estudiantes Y83 alcanzó el 100% el año pasado, y su precio unitario oscila entre 8.000 HK$ (habitación doble) y 13.000 HK$ (habitación individual) al mes.

Al diseñar apartamentos para estudiantes, los proyectos de Crystal Investment siguieron las prácticas británicas y estadounidenses, es decir, habilitar áreas públicas como lavanderías y cocinas, así como actividades comunitarias. Chen Weiwen reveló a Tencent News "Perspective" que el diseño de este espacio compartido ha provocado que Crystal Investment pierda alrededor del 4% de sus ingresos anuales. Sin embargo, Chen Weiwen cree que la interacción social es una parte importante de la vida estudiantil y puede atraer a estudiantes con necesidades sociales a mudarse, y los costos valen la pena: esta es la diferencia entre apartamentos para estudiantes y apartamentos privados con servicios.

Además de estos dos proyectos, Crystal Investment también tiene dos proyectos, Y36 y Y18, ubicados en Hung Hom y Jordania, que pueden proporcionar un total de aproximadamente 1.000 camas. Actualmente es el mayor operador de apartamentos para estudiantes en el mercado de Hong Kong. Entre ellos, el Y83 es ​​actualmente el apartamento para estudiantes más grande de Hong Kong, con 600 camas.

Chen Weiwen dijo a Tencent News "Perspective" que Crystal Investment en sí es un inversor y espera utilizar la inversión para aprovechar una tasa de rendimiento relativamente más estable y más alta. Para expandir rápidamente su negocio, también espera cooperar con los fondos.

El 19 de agosto, Crystal Investment completará la adquisición de otra propiedad por valor de 123 millones de dólares de Hong Kong. Chen Weiwen reveló que el edificio ya ha comenzado a renovarse. La información pública muestra que la propiedad está ubicada en la estación Hung Hom a lo largo de la línea East Rail, donde se reúnen los estudiantes del continente. Hay universidades cercanas como la Universidad Politécnica de Hong Kong. Anteriormente, en mayo de este año, Crystal Investment también compró un hotel en Cheung Sha Wan propiedad de la veterana familia Tang Chengbo, inversora inmobiliaria de Hong Kong, por un valor de 220 millones de dólares de Hong Kong, y planeó transformarlo en un apartamento para estudiantes.

Además, Chen Weiwen reveló a Tencent News "Periphery" que Crystal Investment está negociando actualmente alrededor de 6 proyectos. El precio del hotel que están negociando es de entre 200 y 500 millones de dólares de Hong Kong.

Sin embargo, también dijo que el ritmo de adquisiciones actual de Crystal Investment no es demasiado rápido porque no es fácil comprar más edificios privados u hoteles en el mercado de Hong Kong para renovar apartamentos para estudiantes. Los fondos de cooperación también tienen diferentes requisitos para el rendimiento de las inversiones, es decir, diferentes proyectos requieren negociar diferentes fondos de cooperación. Como nueva categoría de inversión, los fondos de grandes instituciones internacionales son relativamente cautelosos a la hora de invertir en apartamentos para estudiantes en Hong Kong.

También reveló que este año cada vez más fondos emergentes han venido a nosotros y quieren cooperar. Esto se debe a que estos fondos emergentes creen que los rendimientos futuros del alquiler de apartamentos para estudiantes en Hong Kong son relativamente estables. Incluso si el entorno económico externo es inestable, el número de estudiantes del continente que van a Hong Kong es relativamente estable y los ingresos por alquiler de los estudiantes son relativamente estables. También es estable, al menos durante unos cinco años. No es un gran problema si lo dejas.

Un administrador de fondos emergentes que ha recaudado fondos le dijo a Tencent News "Perspective" que él y su equipo actualmente han encontrado objetivos de apartamentos para estudiantes con una tasa anualizada de alrededor del 5%. Sin embargo, “este mercado es demasiado pequeño y una inversión con una tasa anual del 5% no es altamente replicable”.

Muchos inversores, incluido el administrador del fondo y Chen Weiwen, dijeron a Tencent News "Perspective" que la escala de apartamentos para estudiantes en Hong Kong no parece lo suficientemente grande ahora, pero en comparación con la actual tendencia a la baja de otros sectores inmobiliarios en Hong Kong, los estudiantes Los apartamentos son una buena opción de inversión en estos momentos.

"Perspective" de Tencent News se enteró de que desde el segundo trimestre de este año, muchos propietarios han optado por poner sus propiedades en el mercado debido a la presión del flujo de caja. Esta es una de las razones por las que cada vez más inversores están invirtiendo en esta vía.