νέα

Συγγραφέας: Xie Zhaoqing

Επιμέλεια: Shi Ding

Παραγωγή: Tencent News "Perspective"

Η συνεχιζόμενη άνοδος των ενοικίων έχει ακινητοποιήσει πολλούς ανθρώπους που ζουν στο Χονγκ Κονγκ.

Η εμπειρία της ενοικίασης ενός σπιτιού τους τελευταίους δύο μήνες έκανε τον Xie Miao (ψευδώνυμο) να αισθάνεται μια χαμένη αίσθηση του επείγοντος. Στις αρχές Μαΐου, άρχισε να κοιτάζει σπίτια Αφού είδε περίπου δέκα σπίτια, τελικά το ολοκλήρωσε στις αρχές Ιουλίου. «Η τιμή του σπιτιού που κοιτάζω είτε έχει αυξηθεί πάρα πολύ, είτε το σπίτι που μόλις κοίταξα υπογράφηκε από κάποιον άλλον μέσα σε λίγες ώρες, η Xie Miao είπε ότι έλαβε βίζα υψηλού ταλέντου πέρυσι και πήγε στο Χονγκ Κονγκ για να δουλέψει για πρώτη φορά αυτό το καλοκαίρι.

Όπως αυτή, έτσι και ο Τσέντσεν, που πηγαίνει στο Χονγκ Κονγκ για να σπουδάσει για μεταπτυχιακό στα τέλη Αυγούστου, νιώθει επίσης ότι είναι δύσκολο να βρει δωμάτιο. Αφού ήρθε στο Χονγκ Κονγκ για να δει ένα διαμέρισμα στα μέσα Ιουλίου, υπέγραψε γρήγορα το συμβόλαιο με την προτροπή του πρακτορείου της. Γιατί όλοι ανησυχούν ότι το ενοίκιο θα είναι υψηλότερο στο μέλλον, και θα υπάρχουν λιγότερες επιλογές στέγασης Άλλωστε, τον Απρίλιο και τον Μάιο, οι συμμαθητές της έχουν ολοκληρώσει τις προετοιμασίες τους για ενοικίαση.

Από τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους, τα ενοίκια κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ αυξάνονται. Τα στοιχεία της Centaline Real Estate δείχνουν ότι στα τέλη Ιουλίου, ο δείκτης ενοικίων του Χονγκ Κονγκ ήταν 122,21, σημειώνοντας άνοδο για πέντε διαδοχικούς μήνες και σημειώνοντας νέο υψηλό τους τελευταίους 57 μήνες. Ο δείκτης αυτός έχει επανέλθει πλήρως στα προ-επιδημικά επίπεδα και πλησιάζει το 122,63 τον Οκτώβριο του 2019.

Ενώ τα ενοίκια για κτίρια γραφείων και άλλα εμπορικά ακίνητα, καθώς και διάφορες τιμές κατοικιών, συνεχίζουν να πέφτουν, τα αυξανόμενα ενοίκια για κατοικίες γίνονται ένα νέο φωτεινό σημείο στη βιομηχανία ακινήτων του Χονγκ Κονγκ.

Οι φοιτητές της ηπειρωτικής χώρας ξεχύνονται στο Χονγκ Κονγκ: τα ενοίκια εκτινάσσονται στα ύψη και η ενοικίαση εξαρτάται από τη ληστεία

Η τάση αύξησης των ενοικίων στο Χονγκ Κονγκ συνεχίζεται εδώ και αρκετό καιρό. Από την εκκαθάριση της επιδημίας τον Ιανουάριο του 2023, τα ενοίκια στο Χονγκ Κονγκ αναπροσαρμόστηκαν ελαφρά μόνο τον περασμένο Ιούνιο και στα τέλη του 2023. Έχουν αυξηθεί σε άλλες περιόδους, ειδικά τους τελευταίους τρεις μήνες, με μέση αύξηση περισσότερο από 4%.

Ο Yang Mingyi, ανώτερος συνδιευθυντής του Τμήματος Έρευνας Ακίνητης Περιουσίας της Centaline, επεσήμανε ότι οι αυξήσεις των ενοικίων είναι ίδιες με τα προηγούμενα χρόνια, με εποχιακές αυξήσεις κατά τις καλοκαιρινές διακοπές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλοί γονείς σκέφτονται να αλλάξουν τα ενοίκια καθώς τα παιδιά τους εισέρχονται στην τριτοβάθμια εκπαίδευση ή αλλάζουν σχολείο. Είπε ότι ο πιο θεμελιώδης λόγος για την αύξηση των ενοικίων είναι η άνοδος της ζήτησης, η οποία οδήγησε σε αύξηση των συναλλαγών ενοικίασης Δεδομένου ότι ο αριθμός των ενοικιαζόμενων ακινήτων στην αγορά δεν έχει αυξηθεί πολύ, τα ενοίκια φυσικά θα αυξηθούν.

«Η εισροή ηπειρωτών στο Χονγκ Κονγκ μπορεί να είναι ένας από τους κύριους λόγους για την αύξηση των ενοικίων φέτος ο Wu Jinji, αναπληρωτής περιφερειακός διευθυντής της Centaline Real Estate Shatin, στο Tencent News «Perspective». Οι κάτοικοι της ηπειρωτικής χώρας περιλαμβάνουν φοιτητές και εξαιρετικά ταλαντούχους ανθρώπους που πηγαίνουν στο Χονγκ Κονγκ για σπουδές.

Στοιχεία από την κυβέρνηση του Χονγκ Κονγκ δείχνουν ότι μέχρι τα τέλη του 2023, περίπου 51.000 άτομα έχουν εγκριθεί για το πρόγραμμα Gao Caitong, εκ των οποίων περίπου 36.000 έχουν φτάσει στο Χονγκ Κονγκ. Την ίδια στιγμή, σχεδόν 21.000 άγαμα και εξαρτώμενα παιδιά κάτω των 18 ετών έχουν έρθει στο Χονγκ Κονγκ στο πλαίσιο του προγράμματος Gao Caitong. Αυτά τα παιδιά μπορούν να σπουδάσουν στο Χονγκ Κονγκ. Πάνω από το 98% των αφίξεων στο πλαίσιο του προγράμματος Gao Caitong προέρχονται από την ηπειρωτική χώρα.

Αυτό σημαίνει ότι σύμφωνα με το σχέδιο Gao Caitong, τουλάχιστον 57.000 ηπειρώτες φτάνουν τώρα στο Χονγκ Κονγκ. Ο Ng Jin-kee είπε ότι πολλοί από αυτούς τους νέους αφίξεις στο Χονγκ Κονγκ επιλέγουν να μεταφέρουν τα παιδιά τους στο Χονγκ Κονγκ για τη νέα σχολική χρονιά και ο Σεπτέμβριος είναι η αρχή του νέου εξαμήνου στο Χονγκ Κονγκ για να νοικιάσετε σπίτια.

Το πιο σημαντικό, η κυβέρνηση του Χονγκ Κονγκ ανέφερε στην πολιτική της ομιλία τον Οκτώβριο του περασμένου έτους ότι η ποσόστωση εγγραφής μη τοπικών φοιτητών για τα οκτώ πανεπιστήμια που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση του Χονγκ Κονγκ θα αυξηθεί από 20% σε 40% ξεκινώντας από το ακαδημαϊκό έτος 2024-25. Πριν από αυτό, τα πανεπιστήμια του Χονγκ Κονγκ μπορούσαν να εγγράφουν περίπου 3.000 μη ντόπιους φοιτητές κάθε χρόνο και ο αριθμός αυτός θα διπλασιαστεί σε 6.000 ξεκινώντας από το δεύτερο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.

Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία του Tencent News "Periphery", τα τελευταία δύο χρόνια, 22 μη κυβερνητικά χρηματοδοτούμενα ιδρύματα ή ορισμένα ιδρύματα αυτοχρηματοδότησης στο Χονγκ Κονγκ επέκτειναν επίσης τις εγγραφές τους, συμπεριλαμβανομένου του Zhuhai College of Hong Kong, Hong Kong Metropolitan Πανεπιστήμιο και Πανεπιστήμιο Lingnan, κ.λπ., από την ηπειρωτική χώρα Έχει εγγεγραμμένους περίπου 4.000 φοιτητές, εκ των οποίων περισσότερο από το 70% των αυτοχρηματοδοτούμενων φοιτητών του Πανεπιστημίου Lingnan είναι από την ηπειρωτική χώρα. Σε σύγκριση με άλλα σχολεία που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση, αυτά τα σχολεία έχουν σχετικά χαμηλότερες απαιτήσεις εισδοχής και δεν απαιτούν επάρκεια στα αγγλικά ή κινεζική διδασκαλία.

Μια ηπειρωτική χώρα που σχεδιάζει να υποβάλει αίτηση στο Μητροπολιτικό Πανεπιστήμιο του Χονγκ Κονγκ φέτος είπε στο Tencent News "Perspective" ότι βοήθησε από μια υπηρεσία να υποβάλει την αίτησή της στα τέλη του περασμένου έτους, αλλά δεν έγινε δεκτή. "Ο ανταγωνισμός είναι πολύ σκληρός. Δουλεύω για περισσότερα από 15 χρόνια. Τώρα έχω μια οικογένεια να στηρίξω και δεν έχω την ενέργεια να προετοιμαστώ για άλλα σχολεία με υψηλές απαιτήσεις".

Αργότερα βρήκε έναν τρόπο να κάνει αίτηση για εξαρτημένη κατάσταση και να πάει στο Χονγκ Κονγκ, σχεδιάζοντας να πάρει τα παιδιά της για σπουδές στο Χονγκ Κονγκ.

Σχεδόν 10.000 άτομα πρόκειται να σπουδάσουν στο Χονγκ Κονγκ φέτος και 57.000 εγκεκριμένα ταλέντα και τα εξαρτώμενα μέλη τους φτάνουν στο Χονγκ Κονγκ το ένα μετά το άλλο. Έχουν γίνει η κύρια δύναμη στην αγορά ενοικίων του Χονγκ Κονγκ την περασμένη περίοδο.

Ο Ng Kam-kee είπε ότι εκτός από τους ντόπιους στο Χονγκ Κονγκ που ανέστειλαν τα σχέδιά τους να αγοράσουν σπίτια λόγω των συνεχιζόμενων υψηλών επιτοκίων και στράφηκαν στην ενοικίαση, οι ηπειρώτες που έρχονται στο Χονγκ Κονγκ έχουν πράγματι ενισχύσει τη ζήτηση ενοικίων για κατοικίες, έτσι ώστε η Η προσφορά των ενοικιαζόμενων ακινήτων υπερβαίνει τη ζήτηση. Τα δημόσια δεδομένα δείχνουν ότι ο αριθμός των καταχωρήσεων ενοικίασης της Centaline Real Estate, της μεγαλύτερης τοπικής πλατφόρμας χρηματοδοτικής μίσθωσης του Χονγκ Κονγκ, είναι τώρα περίπου 11.000, μείωση 10% σε σύγκριση με πέρυσι.

Τον περασμένο Ιούλιο, τα δημόσια στοιχεία έδειξαν ότι πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές 2.900 μονάδων στην αγορά ενοικίων του Χονγκ Κονγκ, σημειώνοντας αύξηση 20% από μήνα σε μήνα. Μέχρι τα τέλη Ιουλίου, το Χονγκ Κονγκ είχε ολοκληρώσει 14.000 ενοικιαζόμενες μονάδες φέτος.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Sun Hung Kai Properties για τη μίσθωση κατοικιών της Signature Homes, Sun Weigang, δήλωσε στο Tencent News "Perspective" ότι περισσότερες από 3.000 σουίτες της Sun Hung Kai Properties έχουν ποσοστό πληρότητας άνω του 80%. που βρίσκεται κοντά στο μετρό Nanchang είναι δημοφιλές με ταλέντα στην ηπειρωτική χώρα που έρχονται στο Χονγκ Κονγκ και αρέσει σε φοιτητές με σχετικά υψηλή αγοραστική δύναμη. Το ενοίκιο αυτού του ακινήτου κυμαίνεται από 20.000 HK $ έως 40.000 HK $ ανά μήνα. Η Sun Hung Kai Properties είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης στην αγορά ενοικίων του Χονγκ Κονγκ.

Η παραδοσιακή πλούσια κοινότητα του Sun Hung Kai στο Mid-Levels, Royal View Garden, έχει ανακαινιστεί λόγω της επιδημίας και το ενοίκιο έχει πλέον αυξηθεί στα 80.000-180.000 HK$ το μήνα. Ο Sun Weigang αποκάλυψε στο Tencent News "Perspective" ότι δεν υπάρχουν κενές θέσεις στην κοινότητα και οι άνθρωποι που θέλουν να νοικιάσουν πρέπει να κάνουν ουρές πάνω από το 70% αυτών των ουρών είναι ταλέντα της ηπειρωτικής χώρας που έχουν πάει στο Χονγκ Κονγκ τα τελευταία χρόνια. Αυτό είναι ένα σπάνιο φαινόμενο της ουράς για ενοικίαση σπιτιού στο Χονγκ Κονγκ. Ταυτόχρονα, η οικιστική ιδιοκτησία της Sun Hung Kai Properties στο North Point, Haixuan, κυκλοφόρησε στην αγορά μόλις τον Μάιο, με περισσότερο από το 70% των ενοικιαστών της από την ηπειρωτική Κίνα.

Ο Wu Jinji, αναπληρωτής περιφερειακός διευθυντής της Centaline Real Estate Shatin, είπε στο Tencent News "Perspective" ότι τα ενοίκια στην περιοχή Shatin υπό τη δικαιοδοσία του έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 10% τους τελευταίους μήνες, ειδικά σε κοινότητες όπου συγκεντρώνονται το City University και το Chinese University , όπως το Mingcheng και Οι αυξήσεις ενοικίων σε πόλεις όπως η First City είναι υψηλότερες.

Από όσο γνωρίζει, η περίοδος αιχμής για τους φοιτητές που συρρέουν στο Χονγκ Κονγκ για να νοικιάσουν σπίτια είναι ο Ιούνιος και ο Ιούλιος, ο ανταγωνισμός για τα σπίτια στις παραπάνω δύο κοινότητες ήταν πλέον εμφανής για να νοικιάσετε σπίτια τον Αύγουστο μην τσεκάρετε τα σπίτια υπέγραψα συμβόλαιο γιατί πλησίαζε η έναρξη του σχολείου και τα σπίτια ήταν λιγότερα. Ωστόσο, ο Ng Jin-kee πιστεύει ότι καθώς οι μαθητές αρχίζουν να ξεκινούν το σχολείο στα τέλη Αυγούστου, η αγορά ενοικίων του Χονγκ Κονγκ θα αρχίσει να διορθώνεται τον Σεπτέμβριο - αυτή είναι επίσης η φυσιολογική κατάσταση της αγοράς ενοικίων του Χονγκ Κονγκ τα προηγούμενα χρόνια.

Οι φοιτητές της ηπειρωτικής χώρας υποστηρίζουν μια αγορά 50 δισεκατομμυρίων στο Χονγκ Κονγκ

Τους μήνες πριν από την έναρξη της νέας σχολικής χρονιάς, τα ενοίκια στο Χονγκ Κονγκ γενικά αυξάνονται. Σχετικά μιλώντας, η φετινή αύξηση είναι πολύ μεγαλύτερη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Ο Chen Guozhang, επικεφαλής των κεφαλαιαγορών του Χονγκ Κονγκ στο Jones Lang LaSalle, δήλωσε στο Tencent News "Perspective" ότι εκτός από τα ταλέντα υψηλού επιπέδου και τα εξαιρετικά ταλέντα που πηγαίνουν στο Χονγκ Κονγκ, ένας από τους κύριους λόγους είναι η εισροή φοιτητών στην ηπειρωτική χώρα, ειδικά μετά Η επέκταση των εγγραφών στα πανεπιστήμια στο Χονγκ Κονγκ φέτος, περισσότεροι φοιτητές από την ηπειρωτική χώρα πηγαίνουν στο Χονγκ Κονγκ για σπουδές.

Σε αντίθεση με τα πανεπιστήμια της ηπειρωτικής χώρας που παρέχουν διαμονή σε φοιτητές, τα τριτοβάθμια ιδρύματα του Χονγκ Κονγκ παρέχουν έναν πολύ περιορισμένο αριθμό κλινών για φοιτητές. Σύμφωνα με την έκθεση "Unlocking the Growth Potential of the Private Student Accommodation Market" που κυκλοφόρησε από τον Jones Lang LaSalle, τον περασμένο χρόνο, ο αριθμός των φοιτητών με πτυχίο πανεπιστημίου και άνω στο Χονγκ Κονγκ ήταν 253.000, συμπεριλαμβανομένων 8 πανεπιστημίων που χρηματοδοτήθηκαν από το Χονγκ Κονγκ η κυβέρνηση και το Hong Kong Shue Yan University και το Hong Kong Hang Seng University παρέχουν συνολικά μόνο περίπου 3,9 κρεβάτια.

Ο Chen Guozhang εξήγησε στο Tencent News "Perspective" ότι το Χονγκ Κονγκ έχει δεσμευτεί να εξελιχθεί σε ένα διεθνές κέντρο τριτοβάθμιας εκπαίδευσης και να διπλασιάσει τον αριθμό των μη ντόπιων φοιτητών από 20% σε 40%. Περισσότερο από το 90% αυτών των μη ντόπιων μαθητών είναι από την ηπειρωτική χώρα. Πρόσθεσε ότι τα τελευταία χρόνια, λόγω της επιρροής γεωπολιτικών και άλλων παραγόντων, πολλοί φοιτητές που πήγαν αρχικά στην Ευρώπη και τις Ηνωμένες Πολιτείες για να σπουδάσουν για μεταπτυχιακές ή διδακτορικές σπουδές επέλεξαν το Χονγκ Κονγκ, ειδικά στο σημερινό αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον. Πολλοί χώροι εργασίας στην ηπειρωτική χώρα έχουν Οι άνθρωποι επιλέγουν να συνεχίσουν τις σπουδές τους, και πολλοί από αυτούς επιλέγουν επίσης να έρθουν στο Χονγκ Κονγκ.

Κατά την άποψη του Chen Guozhang, η τρέχουσα έλλειψη φοιτητικής στέγασης στο Χονγκ Κονγκ δεν μπορεί να επιλυθεί προς το παρόν, καθώς ο κύκλος κατασκευής των φοιτητικών εστιών είναι σχετικά μακρύς και επί του παρόντος δεν είναι εύκολο για τα σχολεία να βρουν κατάλληλη γη για να χτίσουν κοιτώνες στο Χονγκ. Κονγκ, αυτό θα οδηγήσει σε έλλειψη στέγασης για φοιτητές στο Χονγκ Κονγκ στο άμεσο μέλλον.

Οι μαθητές που δεν μπορούν να υποβάλουν αίτηση για σχολικά κρεβάτια στο Χονγκ Κονγκ πρέπει να εισέλθουν στην αγορά ιδιωτικών ενοικίων - νοικιάζοντας ιδιωτικές κατοικίες όπως οι περισσότεροι μετανάστες εργάτες στο Χονγκ Κονγκ. Αυτό οδήγησε σε δύο καταστάσεις: είναι δύσκολο να βρεθεί ένα ενιαίο ή μονόχωρο διαμέρισμα κοντά στο σχολείο ή ένα διαμέρισμα χωρίζεται σε πολλά δωμάτια για ομαδική διαβίωση.

Σε αντίθεση με τις ευρωπαϊκές και αμερικανικές αγορές όπου υπάρχουν ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ενηλίκων φοιτητών, δεν υπήρχαν αποκλειστικά φοιτητικά διαμερίσματα προς ενοικίαση στο Χονγκ Κονγκ πριν από την επιδημία. Τα πρώτα χρόνια, ορισμένοι χειριστές ενεργούσαν ως πράκτορες για πολλά ιδιωτικά ακίνητα στο Χονγκ Κονγκ και τα νοίκιαζαν σε φοιτητές συλλογικά, κάτι που ισοδυναμούσε με ένα μοντέλο δεύτερου ιδιοκτήτη μόνο ένας μικρός αριθμός «δεύτερων ιδιοκτητών» Δυνατότητα σύμβασης μικρών ολόκληρων ιδιωτικών κατοικιών και στη συνέχεια υπενοικίασής τους σε φοιτητές.

Ο Chen Guozhang εξήγησε στο Tencent News "Perspective" ότι δεν υπήρχε στο παρελθόν ειδική κατηγορία επενδύσεων "φοιτητικό διαμέρισμα" Ο κύριος λόγος είναι ότι πριν από αυτό, οι επενδυτές του Χονγκ Κονγκ μπορούσαν να έχουν ευκολότερα και πιο κερδοφόρα περιουσιακά στοιχεία σε ακίνητα και δεν ήταν πρόθυμοι. να εξετάσει το διαμέρισμα.

Η κακή απόδοση της επένδυσης ήταν επίσης ο κύριος λόγος για τον οποίο ο Ye Minghui πείστηκε να παραιτηθεί εκείνη την εποχή. Ο Ye Minghui, πρόεδρος της Centaline Investment Group, είπε στο Tencent News "Perspective" ότι ο κύριος λόγος για τον οποίο δεν είχε επενδύσει στο Χονγκ Κονγκ στο παρελθόν ήταν ότι "η αγορά ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ ήταν σχετικά υψηλή πριν από την επιδημία και δεν υπήρχαν κατάλληλες επενδύσεις στόχους για φοιτητικά διαμερίσματα που πληρούσαν τις απαιτήσεις επιστροφής της επένδυσής μας." Ωστόσο, αποκάλυψε επίσης στο Tencent News "Perspective" ότι στις 7 Αυγούστου, η Centaline Investment απέκτησε ένα ξενοδοχείο στο Χονγκ Κονγκ για 180 εκατομμύρια δολάρια HK και σχεδίαζε να το μετατρέψει σε ένα 100 κλινών. φοιτητικό διαμέρισμα. Αυτό θα είναι το πρώτο έργο φοιτητικών διαμερισμάτων της Centaline Real Estate στο Χονγκ Κονγκ.

Αυτή και η ομάδα της άρχισαν να μελετούν τις επενδύσεις φοιτητικών διαμερισμάτων το 2017 και ξεκίνησαν το πρώτο έργο φοιτητικών διαμερισμάτων στις Ηνωμένες Πολιτείες το 2019 (το έργο έληξε επιτυχώς πρόσφατα) και στη συνέχεια ξεκίνησε 4 έργα φοιτητικών διαμερισμάτων στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Σύμφωνα με τα λόγια της, η επένδυση και η εκμετάλλευση σχολικών διαμερισμάτων είναι χρήματα που κερδίζονται με κόπο. Ως επενδυτής, αυτή και η ομάδα της πρέπει να υπολογίσουν μοντέλα ημερήσιου εισοδήματος από ενοίκια και πιθανές αποδόσεις εξόδου. Στο απόγειό του, ο Ye Minghui και η ομάδα του πραγματοποίησαν τουλάχιστον 7 έργα φοιτητικών διαμερισμάτων.

Μετακόμισε στο Χονγκ Κονγκ πέρυσι, προετοιμάζοντας να αποκτήσει κατάλληλα ξενοδοχεία και να μετατρέψει κατοικίες σε φοιτητικά διαμερίσματα. Πιστεύει ότι τα πανεπιστήμια του Χονγκ Κονγκ μπορούν να παρέχουν στέγαση μόνο για το 20 έως 30% των φοιτητών, εκτός από τους ντόπιους φοιτητές που ζουν στην πατρίδα τους, οι περισσότεροι από τους υπόλοιπους φοιτητές πρέπει να νοικιάσουν έξω.

Σύμφωνα με την προαναφερθείσα έκθεση του Jones Lang LaSalle, υπάρχουν αυτή τη στιγμή περίπου 37.200 μη ντόπιοι φοιτητές που χρειάζονται να νοικιάσουν κατοικίες εκτός έδρας.

Ακόμη και αν η αγορά του Χονγκ Κονγκ είναι όπως η ευρωπαϊκή και η αμερικανική αγορά στο μέλλον, εκτός από την ενοικίαση ιδιωτικών κτιρίων, εάν τα φοιτητικά διαμερίσματα μπορούν να απορροφήσουν περίπου το 50% των φοιτητών, η ζήτηση για φοιτητικά κρεβάτια διαμερισμάτων θα είναι περίπου 30.000.

Ο CIO της Crystal Investment, Chen Weiwen, ο οποίος έχει πλέον τέσσερα φοιτητικά διαμερίσματα, είπε στο Tencent News "Perspective" ότι η επένδυση για ένα κρεβάτι είναι περίπου 2 εκατομμύρια. Αυτό σημαίνει ότι το μελλοντικό μέγεθος της αγοράς των φοιτητικών διαμερισμάτων στο Χονγκ Κονγκ θα είναι περίπου 60 δισεκατομμύρια δολάρια HK.

Ο Chen Guozhang είναι σχετικά προσεκτικός. Εκτίμησε στην Tencent News "Perspective" ότι μπορεί να υπάρχουν περίπου 25.000 φοιτητές που ζουν σε φοιτητικά διαμερίσματα στην αγορά. Προτιμά η κλίμακα των φοιτητικών κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ να είναι περίπου 50 δισεκατομμύρια HK $.

Επενδύοντας σε φοιτητικά διαμερίσματα, μπήκαν τόσο οι παλιές οικογένειες όσο και τα αναδυόμενα κεφάλαια

Ο Ye Minghui είναι ένας από τους λίγους ανθρώπους που είδαν νωρίτερα τις ευκαιρίες επένδυσης σε φοιτητικά διαμερίσματα. Τα τελευταία πέντε χρόνια, η εταιρεία της, Centaline Investment, η οποία είναι συνδεδεμένη με την Centaline Real Estate Group, έχει αγοράσει σχεδόν 10 έργα με τη μορφή κεφαλαίων.

Είπε στην Tencent News "Perspective" ότι το έργο που αποκτήθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες στο πρώιμο στάδιο έληξε με επιτυχία πρόσφατα και το συνολικό ποσοστό επιστροφής είναι περίπου 30%. Στο μέλλον, ελπίζει να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στο Χονγκ Κονγκ μέσω συνεργασίας με κεφάλαια, και το ποσοστό επιστροφής θα είναι σύμφωνο με τις Ηνωμένες Πολιτείες . Προς το παρόν, δεν εξετάζουν το ενδεχόμενο εξαγοράς ιδιοκτησίας εξ ολοκλήρου με δικά τους κεφάλαια, αλλά μάλλον θέλουν να γίνουν φοιτήτριες διαμερισμάτων. κίνηση σε φοιτητικά διαμερίσματα.

Όσο για το γιατί επιστρέφει τώρα στην αγορά του Χονγκ Κονγκ, η Ye Minghui είπε στο Tencent News "Perspective" ότι η συνεχής αύξηση των φοιτητών στην ηπειρωτική χώρα που πηγαίνουν στο Χονγκ Κονγκ θα υποστηρίξει την επιστροφή ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων, σύμφωνα με τις προβλέψεις τους για το μοντέλο, την τρέχουσα τιμή της αγοράς για την αγορά ακινήτων και τη μετατροπή τους σε Το ποσοστό επιστροφής για φοιτητικά διαμερίσματα είναι συγκρίσιμο με προηγούμενα έργα στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Αποκάλυψε στο Tencent News "Perspective" ότι είχε αρχίσει να ψάχνει για έργα στο Χονγκ Κονγκ πριν από περισσότερο από ένα χρόνο και είχε εξετάσει τουλάχιστον περισσότερα από 40 έργα, αλλά μέχρι στιγμής δεν είχε δει τίποτα κατάλληλο. Η Ye Minghui είπε ότι έχει εξετάσει σχεδόν όλα τα πιθανά έργα φοιτητικών διαμερισμάτων στην αγορά, αλλά δεν είναι εύκολο να βρεις έναν κατάλληλο στόχο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι εκτός από τις απαιτήσεις γεωγραφικής τοποθεσίας, τα ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν σε φοιτητικά διαμερίσματα είναι γενικά ιδιωτικές κατοικίες ή ξενοδοχεία, και το τελευταίο απαιτεί επίσης μια σειρά απαιτήσεων έγκρισης.

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Crystal Investment Chen Weiwen αντιμετώπισε επίσης ένα παρόμοιο «δίλημμα». Είπε στο Tencent News "Perspective" στο γραφείο του στο Causeway Bay ότι ακόμη και τα ξενοδοχεία δεν είναι εύκολο να ανακαινιστούν, επειδή τα παράθυρα, οι τύποι δωματίων και τα μεγέθη των περιοχών κάθε δωματίου ξενοδοχείου είναι διαφορετικά και μερικά δεν χρησιμοποιούνται ιδιαίτερα, κάτι που θα επηρεάσει άμεσα Επηρεάζει την απόδοση επένδυσης (ROI) και απαιτεί πολύ προσεκτικό σχεδιασμό. Η Crystal Investment είναι μια εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων που διαχειρίζεται ο Luo Zhengda, ο δεύτερος γιος του Crystal Group, μιας παλιάς οικογένειας χρημάτων στο Χονγκ Κονγκ. Διαθέτει περισσότερα από 30 χρόνια εμπειρίας ανάπτυξης στην ηπειρωτική χώρα. Η Crystal Investment ξεκίνησε τη φοιτητική της επιχείρηση διαμερισμάτων στο Χονγκ Κονγκ το 2019.

Ο Chen Weiwen είναι σχετικά τυχερός. Η Crystal Investments, όπου εργάζεται, είναι το πρώτο επενδυτικό ίδρυμα στην αγορά του Χονγκ Κονγκ που ανακαίνισε φοιτητικά διαμερίσματα.

Το 2019, η Crystal Investment υπέγραψε ένα παλιό κτίριο που στο παρελθόν ήταν τραπεζικός κοιτώνας. Ο Chen Weiwen είπε στο Tencent News "Perspective" ότι ο ιδιοκτήτης δεν σκόπευε να πουλήσει εκείνη τη στιγμή, οπότε έπρεπε να υπογράψει 15ετές συμβόλαιο. Η ομάδα της Crystal πραγματοποίησε ανακαινίσεις σε αυτό το έργο για περίπου ένα χρόνο και ξόδεψε περίπου 60 εκατομμύρια δολάρια HK. Το κτήριο μετονομάζεται πλέον σε YHill Student Apartments και μπορεί να φιλοξενήσει περίπου 300 άτομα Το ποσοστό πληρότητας ήταν 100% τα τελευταία δύο χρόνια.

Επιπλέον, η Crystal Investment συνήψε κοινοπραξία με το αμερικανικό ταμείο ακινήτων AEW το 2022 για την απόκτηση ενός παλιού κτιρίου στο Hung Hom έναντι 1,65 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK. Το κτίριο μετατράπηκε αργότερα σε φοιτητικό διαμέρισμα και ονομάστηκε Y83 - το μεγαλύτερο φοιτητικό διαμέρισμα στο Χονγκ Κονγκ μέχρι στιγμής, το οποίο μπορεί να φιλοξενήσει περίπου 600 φοιτητές. Το ποσοστό πληρότητας των φοιτητικών διαμερισμάτων Y83 έφτασε επίσης το 100% πέρυσι, με τις τιμές μονάδας να κυμαίνονται από 8.000 HK $ (δίκλινο δωμάτιο) έως 13.000 HK $ (μονόκλινο δωμάτιο) το μήνα.

Κατά το σχεδιασμό φοιτητικών διαμερισμάτων, τα έργα της Crystal Investment ακολούθησαν τις βρετανικές και αμερικανικές πρακτικές, δηλαδή τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων όπως πλυντήρια και κουζίνες, καθώς και κοινοτικές δραστηριότητες. Ο Chen Weiwen αποκάλυψε στο Tencent News "Perspective" ότι ο σχεδιασμός αυτού του κοινόχρηστου χώρου έχει προκαλέσει την Crystal Investment να χάσει περίπου το 4% του ετήσιου εισοδήματός της. Ωστόσο, ο Chen Weiwen πιστεύει ότι η κοινωνική αλληλεπίδραση είναι ένα σημαντικό μέρος της φοιτητικής ζωής και μπορεί να προσελκύσει φοιτητές με κοινωνικές ανάγκες να εγκατασταθούν και το κόστος αξίζει τον κόπο - αυτή είναι η διαφορά μεταξύ φοιτητικών διαμερισμάτων και ιδιωτικών διαμερισμάτων.

Εκτός από αυτά τα δύο έργα, η Crystal Investment διαθέτει επίσης δύο έργα, το Y36 και το Y18, που βρίσκονται στο Hung Hom και στην Ιορδανία, τα οποία μπορούν να προσφέρουν συνολικά περίπου 1.000 κρεβάτια. Είναι επίσης ο μεγαλύτερος φορέας εκμετάλλευσης διαμερισμάτων στην αγορά του Χονγκ Κονγκ. Μεταξύ αυτών, το Y83 είναι σήμερα το μεγαλύτερο φοιτητικό διαμέρισμα στο Χονγκ Κονγκ, με 600 κρεβάτια.

Η Chen Weiwen είπε στο Tencent News "Perspective" ότι η ίδια η Crystal Investment είναι επενδυτής και ελπίζει να χρησιμοποιήσει τις επενδύσεις για να αξιοποιήσει ένα σχετικά πιο σταθερό και υψηλότερο ποσοστό απόδοσης, προκειμένου να επεκτείνει γρήγορα τις δραστηριότητές της, ελπίζει επίσης να συνεργαστεί με κεφάλαια.

Στις 19 Αυγούστου, η Crystal Investment θα ολοκληρώσει την απόκτηση ενός ακόμη ακινήτου αξίας 123 εκατομμυρίων δολαρίων HK. Ο Chen Weiwen αποκάλυψε ότι το κτίριο έχει τώρα ξεκινήσει την ανακαίνιση. Οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι το ακίνητο βρίσκεται στο σταθμό Hung Hom κατά μήκος της ανατολικής σιδηροδρομικής γραμμής, όπου συγκεντρώνονται φοιτητές στην ηπειρωτική χώρα. Υπάρχουν κολέγια όπως το Πολυτεχνείο του Χονγκ Κονγκ. Νωρίτερα, τον Μάιο του τρέχοντος έτους, η Crystal Investment αγόρασε επίσης ένα ξενοδοχείο στο Cheung Sha Wan που ανήκει στην οικογένεια βετεράνων επενδυτών ακινήτων από το Χονγκ Κονγκ, Tang Chengbo, αξίας 220 εκατομμυρίων δολαρίων HK και σχεδίαζε να το μετατρέψει σε φοιτητικό διαμέρισμα.

Επιπλέον, ο Chen Weiwen αποκάλυψε στο Tencent News "Periphery" ότι η Crystal Investment αυτή τη στιγμή διαπραγματεύεται περίπου 6 έργα. Η τιμή του ξενοδοχείου που διαπραγματεύονται είναι περίπου 200 εκατομμύρια HK $ έως 500 εκατομμύρια HK $.

Ωστόσο, είπε επίσης ότι ο τρέχων ρυθμός εξαγοράς της Crystal Investment δεν είναι πολύ γρήγορος, επειδή δεν είναι εύκολο να αγοράσετε περισσότερα ιδιωτικά κτίρια ή ξενοδοχεία στην αγορά του Χονγκ Κονγκ για την ανακαίνιση φοιτητικών διαμερισμάτων. συνεργασία Τα ταμεία έχουν επίσης διαφορετικές απαιτήσεις για απόδοση επένδυσης, δηλαδή διαφορετικά έργα απαιτούν τη διαπραγμάτευση διαφορετικής συνεργασίας αμοιβαίων κεφαλαίων. Ως νέα κατηγορία επενδύσεων, τα κεφάλαια από μεγάλα διεθνή ιδρύματα είναι σχετικά προσεκτικά όσον αφορά τις επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα στο Χονγκ Κονγκ.

Αποκάλυψε επίσης ότι φέτος όλο και περισσότερα αναδυόμενα funds έχουν έρθει σε εμάς και θέλουν να συνεργαστούμε. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αυτά τα αναδυόμενα ταμεία πιστεύουν ότι οι μελλοντικές αποδόσεις ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων στο Χονγκ Κονγκ είναι σχετικά σταθερές. επίσης σταθερό, τουλάχιστον για περίπου πέντε χρόνια Δεν είναι μεγάλο πρόβλημα αν το κόψετε.

Ένας αναδυόμενος διαχειριστής κεφαλαίων που έχει συγκεντρώσει κεφάλαια είπε στην Tencent News "Perspective" ότι αυτός και η ομάδα του έχουν βρει επί του παρόντος στόχους φοιτητικών διαμερισμάτων με ετήσιο επιτόκιο περίπου 5%. , ωστόσο, «Αυτή η αγορά είναι πολύ μικρή και μια επένδυση με ετήσιο επιτόκιο 5% δεν μπορεί να αναπαραχθεί σε μεγάλο βαθμό».

Πολλοί επενδυτές, συμπεριλαμβανομένου του διαχειριστή κεφαλαίων και του Chen Weiwen, είπαν στο Tencent News "Perspective" ότι η κλίμακα των φοιτητικών διαμερισμάτων στο Χονγκ Κονγκ δεν φαίνεται αρκετά μεγάλη τώρα, αλλά σε σύγκριση με την τρέχουσα πτωτική τάση άλλων τομέων ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ, οι φοιτητές Τα διαμερίσματα είναι μια καλή επενδυτική επιλογή αυτή τη στιγμή.

Η Tencent News «Perspective» έμαθε ότι από το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, πολλοί ιδιοκτήτες επέλεξαν να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά λόγω της πίεσης των ταμειακών ροών.