новости

Автор: Се Чжаоцин

Монтажер: Ши Дин

Продюсер: Tencent News «Перспектива»

Продолжающийся рост арендной платы застал врасплох многих жителей Гонконга.

Опыт аренды дома за последние два месяца заставил Се Мяо (псевдоним) почувствовать давно утраченное чувство безотлагательности. В начале мая начала смотреть дома. Осмотрев около десяти домов, окончательно доработала в начале июля. «Цена дома, который я рассматриваю, либо слишком сильно выросла, либо дом, который я только что посмотрел, был подписан кем-то другим в течение нескольких часов». Се Мяо сказала, что в прошлом году она получила визу для талантливых людей. и этим летом впервые поехал в Гонконг на работу.

Как и она, Ченчен, которая в конце августа собирается в Гонконг учиться в аспирантуре, также чувствует, что ей трудно найти комнату. Приехав в Гонконг на просмотр квартиры в середине июля, она быстро подписала контракт по настоянию своего агентства. Потому что все переживают, что в будущем арендная плата будет выше, а вариантов жилья станет меньше. Ведь в апреле и мае ее одноклассники завершили подготовку к сдаче в аренду.

С февраля этого года арендная плата за жилую недвижимость в Гонконге растет. Данные Centaline Real Estate показывают, что в конце июля индекс аренды жилья в Гонконге составлял 122,21, увеличиваясь пять месяцев подряд и достигнув нового максимума за последние 57 месяцев. Этот индекс полностью вернулся к доэпидемическому уровню и в октябре 2019 года близок к отметке 122,63.

В то время как арендная плата за офисные здания и другую коммерческую недвижимость, а также различные цены на жилье продолжают оставаться вялыми, рост арендной платы за жилую недвижимость становится новым ярким пятном в индустрии недвижимости Гонконга.

Студенты с материкового Китая хлынут в Гонконг: арендная плата стремительно растет, а аренда зависит от грабежей

Тенденция роста арендной платы в Гонконге продолжается уже некоторое время. С тех пор как эпидемия была ликвидирована в январе 2023 года, арендная плата в Гонконге корректировалась лишь незначительно в июне прошлого года и в конце 2023 года. В другое время она повышалась, особенно в последние три месяца, при этом средний рост составлял более более 4%.

Ян Минъи, старший содиректор отдела исследований недвижимости Centaline, отметил, что рост арендной платы такой же, как и в предыдущие годы, с сезонным повышением во время летних каникул. Это связано с тем, что многие родители рассматривают возможность изменения арендной платы по мере того, как их дети поступают в высшие учебные заведения или меняют школу. По ее словам, наиболее фундаментальной причиной повышения арендной платы является рост спроса, который привел к увеличению сделок по аренде. Поскольку количество арендуемой недвижимости на рынке не сильно увеличилось, арендная плата, естественно, вырастет.

«Приток жителей материка в Гонконг может стать одной из основных причин повышения арендной платы в этом году», — сказал Tencent News «Перспективе» Ву Цзиньцзи, заместитель регионального менеджера Centaline Real Estate Shatin. К жителям материка относятся студенты с материка и очень талантливые люди, которые едут в Гонконг на учебу. Последняя политика в отношении талантов, запущенная и смягченная правительством Гонконга в октябре 2022 года для привлечения талантов.

Данные правительства Гонконга показывают, что по состоянию на конец 2023 года около 51 000 человек получили одобрение на участие в программе Гао Цайтун, из которых около 36 000 прибыли в Гонконг. В то же время около 21 000 неженатых детей и детей-иждивенцев в возрасте до 18 лет приехали в Гонконг по схеме Гао Цайтун. Эти дети могут учиться в Гонконге. Более 98% прибывших по схеме Гао Цайтун прибыли с материка.

Это означает, что в соответствии с планом Гао Цайтуна в Гонконг сейчас прибывают по меньшей мере 57 000 жителей материка. Нг Джин-ки сказал, что многие из вновь прибывших в Гонконг решают перевести своих детей в Гонконг на новый учебный год, а сентябрь — начало нового семестра. Это также одна из основных причин, по которой многие жители материка уезжают. в Гонконг, чтобы снять дома.

Что еще более важно, правительство Гонконга упомянуло в своем политическом обращении в октябре прошлого года, что квота приема неместных студентов в восемь финансируемых государством университетов Гонконга увеличится с 20% до 40%, начиная с 2024-25 учебного года. До этого университеты Гонконга могли принимать около 3000 иностранных студентов каждый год, и это число удвоится до 6000, начиная со второй половины этого года.

Согласно неполной статистике Tencent News «Перспектива», за последние два года 22 негосударственных колледжа и университета в Гонконге или некоторые самофинансируемые колледжи также расширили набор студентов, в том числе Чжухайский колледж Гонконга, Гонконг. Столичный университет Конг, Университет Лингнань и т. Д. С материка. В нем обучается около 4000 студентов, из которых более 70% самофинансируемых студентов Университета Лингнан являются выходцами с материка. По сравнению с другими школами, финансируемыми государством, в этих школах относительно более низкие требования к поступающим и не требуется знание английского языка или преподавание китайского языка. Некоторые люди, приезжающие в Гонконг, предпочитают их.

Жительница материка, которая планирует подать заявление в Гонконгский столичный университет в этом году, рассказала Tencent News «Перспективе», что агентство помогло ей подать заявление в конце прошлого года, но ее не приняли. «Конкуренция слишком жесткая. Я работаю более 15 лет. Теперь мне нужно содержать семью, и у меня нет сил готовиться к поступлению в другие школы с высокими требованиями».

Позже она нашла способ подать заявление на получение статуса иждивенца и поехать в Гонконг, планируя отвезти своих детей учиться в Гонконг.

Около 10 000 человек собираются учиться в Гонконге в этом году, и 57 000 одобренных талантов и их иждивенцев прибывают в Гонконг один за другим. Они стали основной силой на рынке аренды жилья в Гонконге за прошедший период.

Нг Кам-ки сказал, что помимо местных жителей Гонконга, которые приостановили свои планы по покупке домов и обратились к аренде из-за сохраняющихся высоких процентных ставок, жители материка, приезжающие в Гонконг, действительно увеличили спрос на аренду жилой недвижимости, так что предложение арендуемой недвижимости превышает спрос. Публичные данные показывают, что количество предложений аренды Centaline Real Estate, крупнейшей местной лизинговой платформы Гонконга, в настоящее время составляет около 11 000, что на 10% меньше, чем в прошлом году.

В июле этого года общедоступные данные показали, что на рынке аренды Гонконга было продано 2900 квартир, что на 20% больше, чем в предыдущем месяце. По состоянию на конец июля в этом году в Гонконге было сдано в аренду 14 000 квартир.

Управляющий директор Sun Hung Kai Properties по аренде жилья Signature Homes Сунь Вейган сообщил Tencent News «Перспектива», что более 3000 апартаментов Sun Hung Kai Properties имеют заполняемость более 80%. Расположенный недалеко от метро Наньчан, он популярен среди талантливых людей с материка, приезжающих в Гонконг, и студентов с относительно высокой покупательной способностью. Арендная плата за эту недвижимость колеблется от 20 000 до 40 000 гонконгских долларов в месяц. Sun Hung Kai Properties — крупнейший арендодатель на рынке аренды жилья в Гонконге.

Традиционный богатый поселок Сунь Хун Кая на средних уровнях, Royal View Garden, был отремонтирован из-за эпидемии, и теперь арендная плата выросла до 80 000–180 000 гонконгских долларов в месяц. Сунь Вейган сообщил Tencent News «Perspective», что вакансий в районе нет, и людям, желающим арендовать жилье, приходится стоять в очереди. Более 70% этих очередей составляют таланты с материка, которые в последние годы уехали в Гонконг. Это редкое явление — очередь за арендой дома в Гонконге. В то же время жилая недвижимость Sun Hung Kai Properties в Норт-Пойнте, Хайсюань, была выставлена ​​на продажу только в мае, и более 70% ее арендаторов были из материкового Китая.

У Цзиньцзи, заместитель регионального менеджера Centaline Real Estate Shatin, рассказал Tencent News «Перспективе», что арендная плата в районе Шатин, находящемся под его юрисдикцией, выросла почти на 10% за последние несколько месяцев, особенно в районах, где расположены Городской университет и Китайский университет. , таких как Минчэн и. Повышение арендной платы в таких городах, как Первый город, выше.

Насколько ему известно, пиковый период для студентов, которые стекаются в Гонконг, чтобы арендовать жилье, приходится на июнь и июль. В то время конкуренция за жилье в двух вышеупомянутых районах была совершенно очевидна. Сейчас большинство приезжающих студентов с материка. арендовать дома в августе не проверяйте дома Я подписал договор, потому что приближалось начало школы и домов было меньше. Однако Нг Джин-ки считает, что, поскольку ученики начнут ходить в школу в конце августа, рынок аренды жилья в Гонконге начнет корректироваться в сентябре – это также нормальная ситуация на рынке аренды жилья Гонконга в предыдущие годы.

Студенты с материкового Китая поддерживают 50-миллиардный рынок Гонконга

За несколько месяцев до начала нового учебного года арендная плата в Гонконге обычно повышается. Условно говоря, прирост в этом году гораздо выше, чем в предыдущие годы. Чэнь Гоочжан, руководитель отдела рынков капитала Гонконга в Jones Lang LaSalle, рассказал Tencent News «Перспективе», что помимо талантов высокого уровня и выдающихся талантов, отправляющихся в Гонконг, одной из основных причин является приток студентов с материка, особенно после В связи с расширением набора студентов в университеты Гонконга в этом году все больше студентов из материкового Китая едут учиться в Гонконг.

В отличие от университетов материковой части, которые предоставляют студентам жилье, высшие учебные заведения Гонконга предоставляют студентам очень ограниченное количество коек. Согласно отчету «Раскрытие потенциала роста рынка частного студенческого жилья», опубликованному Jones Lang LaSalle, в прошлом году число студентов с высшим образованием или выше в Гонконге составило 253 000, включая 8 университетов, финансируемых Гонконгским фондом. Правительство, а также Гонконгский университет Шу Янь и Гонконгский университет Ханг Сен предоставляют в общей сложности около 3,9 коек.

Чэнь Гочжан объяснил Tencent News «Перспектива», что Гонконг стремится превратиться в международный центр высшего образования и удвоить количество иностранных студентов с 20% до 40%. Более 90% этих неместных студентов родом с материка. Он добавил, что в последние несколько лет из-за влияния геополитических и других факторов многие студенты, которые изначально отправились в Европу и Соединенные Штаты для обучения в аспирантуре или докторантуре, выбрали Гонконг, особенно в нынешней неопределенной экономической ситуации. На многих рабочих местах на материке люди предпочитают продолжать обучение, и многие из них также решают приехать в Гонконг.

По мнению Чэнь Гочжана, нынешняя нехватка студенческого жилья в Гонконге пока не может быть решена, поскольку цикл строительства студенческих общежитий относительно длительный, и Гонконгу в настоящее время трудно найти подходящую землю для строительства школ. , это приведет к тому, что в обозримом будущем в Гонконге будет существовать нехватка жилья.

Студентам, которые не могут подать заявление на получение школьных мест в Гонконге, приходится выходить на частный рынок аренды, снимая частные дома, как и большинство рабочих-мигрантов в Гонконге. Это привело к двум ситуациям: рядом со школой сложно найти свободную или однокомнатную квартиру или одна квартира разделена на несколько комнат для группового проживания.

В отличие от рынков Европы и Америки, где сдаются в аренду зрелые студенческие квартиры, до эпидемии в Гонконге не было специальных студенческих квартир, сдаваемых в аренду. В первые годы некоторые операторы выступали в качестве агентов нескольких частных объектов недвижимости в Гонконге и сдавали их в аренду студентам коллективно, что было эквивалентно модели второго арендодателя. Большинство этих объектов недвижимости были разбросаны по разным зданиям или даже по разным районам. лишь небольшое количество «вторых арендодателей» Возможность заключать контракты на целые небольшие частные резиденции, а затем сдавать их в субаренду студентам.

Чэнь Гочжан объяснил Tencent News «Перспектива», что раньше в Гонконге не существовало специальной инвестиционной категории «студенческие квартиры». Основная причина заключается в том, что до этого инвесторы из Гонконга могли иметь более простые и прибыльные активы в сфере недвижимости и не хотели. рассмотреть студенческую квартиру.

Низкая рентабельность инвестиций также была основной причиной, по которой Е Минхуэй в то время убедили уйти. Е Минхуэй, президент Centaline Investment Group, рассказал Tencent News «Перспектива», что основная причина отказа от инвестиций в Гонконг раньше заключалась в том, что «рынок недвижимости в Гонконге был относительно высоким до эпидемии, и не было подходящих инвестиционных объектов для инвестиций». студенческие квартиры, отвечающие нашим требованиям по возврату инвестиций». Однако она также рассказала Tencent News «Perspective», что 7 августа Centaline Investment приобрела отель в Гонконге за 180 миллионов гонконгских долларов и планировала превратить его в студенческую квартиру на 100 мест. . Это будет первый проект студенческой квартиры Centaline Real Estate в Гонконге.

Она и ее команда начали изучать инвестиции в студенческие квартиры в 2017 году и запустили первый проект студенческих квартир в США в 2019 году (недавно проект был успешно закрыт), а затем запустили 4 проекта студенческих квартир в Великобритании.

По ее словам, инвестирование и эксплуатация школьных квартир – это кровно заработанные деньги. Как инвестору, ей и ее команде необходимо рассчитать модели ежедневного дохода от аренды и возможные доходы от выхода. На пике своего развития Е Минхуэй и его команда владели как минимум 7 проектами студенческих квартир.

В прошлом году она переехала в Гонконг, готовясь приобрести подходящие отели и превратить общежития в студенческие апартаменты. Она считает, что университеты Гонконга могут предоставить жилье только 20–30% студентов. За исключением местных студентов, которые живут дома, большинству оставшихся студентов приходится арендовать жилье на улице.

Согласно вышеупомянутому отчету Jones Lang LaSalle, в настоящее время в Гонконге проживает около 37 200 неместных студентов, которым необходимо арендовать жилье за ​​пределами Гонконга. Ожидается, что в ближайшие четыре года это число вырастет до 59 500.

Даже если рынок Гонконга в будущем будет похож на европейский и американский рынки, помимо аренды частных зданий, если студенческие квартиры смогут принять около 50% студентов, спрос на спальные места в студенческих квартирах составит около 30 000.

Директор по информационным технологиям Crystal Investment Чэнь Вэйвэнь, который сейчас владеет четырьмя студенческими квартирами, рассказал Tencent News «Перспективе», что инвестиции в одну кровать составляют около 2 миллионов. Это означает, что будущий размер рынка студенческих квартир в Гонконге составит примерно 60 миллиардов гонконгских долларов.

Чэнь Гоочжан настроен относительно осторожно. По его оценкам в интервью Tencent News "Perspective", в будущем на рынке студенческих квартир могут проживать около 25 000 студентов. Он предпочитает, чтобы размер студенческого жилья в Гонконге составлял около 50 миллиардов гонконгских долларов.

Инвестируя в студенческие квартиры, пришли как старые богатые семьи, так и новые фонды.

Е Минхуэй — один из немногих, кто раньше увидел инвестиционные возможности в студенческих квартирах. За последние пять лет ее компания Centaline Investment, входящая в состав Centaline Real Estate Group, приобрела около 10 проектов в форме фондов.

Она рассказала Tencent News «Перспективе», что проект, приобретенный в США на ранней стадии, недавно успешно вышел, а общая доходность составляет около 30%. В будущем она надеется приобрести недвижимость в Гонконге посредством сотрудничества. со средствами, а ставка возврата будет соответствовать Соединенным Штатам. На данный момент они не рассматривали возможность приобретения недвижимости полностью за счет собственных средств, а предпочли стать оператором студенческих квартир. Это произошло потому, что она чувствовала, что посредническая сеть Centaline Real Estate, насчитывающая более 10 000 человек в Гонконге, может перенаправить трафик на нее. студенческие квартиры.

Что касается того, почему она сейчас возвращается на рынок Гонконга, Е Минхуэй рассказала Tencent News «Перспективе», что продолжающийся рост числа студентов с материка, приезжающих в Гонконг, поддержит доходы от аренды студенческих квартир. Согласно их модельным прогнозам, текущая рыночная цена. на покупку недвижимости и преобразование ее в доходность студенческих квартир сопоставима с предыдущими проектами в США.

Она рассказала Tencent News «Перспектива», что начала искать проекты в Гонконге более года назад и просмотрела как минимум более 40 проектов, но до сих пор не нашла подходящего. Е Минхуэй сказала, что она просмотрела почти все возможные проекты студенческих квартир на рынке, но найти подходящую цель непросто. Это связано с тем, что в дополнение к требованиям географического местоположения объекты недвижимости, которые могут быть преобразованы в студенческие апартаменты, обычно представляют собой частные резиденции или отели, а последнее также требует ряда требований к одобрению.

Генеральный директор Crystal Investment Чэнь Вэйвэнь также столкнулся с подобной «дилеммой». Он рассказал Tencent News «Перспективе» в своем офисе в Козуэй-Бэй, что даже отели нелегко отремонтировать, потому что окна, типы номеров и размеры площадей каждого гостиничного номера различны, а некоторые из них используются не очень активно, что напрямую повлияет на последствия. Окупаемость инвестиций и требует очень тщательного планирования. Crystal Investment — девелоперская компания, которой управляет Ло Чжэнда, второй сын Crystal Group, богатой семьи из Гонконга. Она имеет более чем 30-летний опыт развития на материке. Crystal Investment начала свой бизнес по производству студенческих квартир в Гонконге в 2019 году.

Чэнь Вэйвэню относительно повезло. Crystal Investments, где он работает, — первое инвестиционное учреждение на рынке Гонконга, занимающееся ремонтом студенческих квартир.

В 2019 году компания «Кристалл Инвестмент» сдала в аренду старое здание, в котором раньше располагалось общежитие банка. Чэнь Вэйвэнь рассказал Tencent News «Перспективе», что владелец на тот момент не собирался продавать, поэтому ему пришлось подписать 15-летний контракт. Команда Crystal проводила ремонт этого проекта около года и потратила около 60 миллионов гонконгских долларов. Здание теперь переименовано в студенческие апартаменты YHill и может вместить около 300 человек. За последние два года заполняемость составила 100%.

Кроме того, в 2022 году Crystal Investment создала совместное предприятие с американским фондом недвижимости AEW для приобретения старого здания в Хунг Хоме за 1,65 миллиарда гонконгских долларов. Позже здание было переоборудовано в студенческую квартиру и названо Y83 — на данный момент это самая большая студенческая квартира в Гонконге, в которой могут разместиться около 600 студентов. Заполняемость студенческой квартиры Y83 в прошлом году достигла 100%, а ее цена за единицу колеблется от 8 000 гонконгских долларов (двухместная комната) до 13 000 гонконгских долларов (одноместная комната) в месяц.

При проектировании студенческих квартир проекты Crystal Investment следовали британской и американской практике, то есть обустройству общественных зон, таких как прачечные и кухни, а также общественных мероприятий. Чэнь Вэйвэнь рассказал Tencent News «Perspective», что из-за дизайна этого общего пространства Crystal Investment потеряла около 4% своего годового дохода. Однако Чэнь Вэйвэнь считает, что социальное взаимодействие является важной частью студенческой жизни и может привлечь к переезду студентов с социальными потребностями, и затраты того стоят — в этом разница между студенческими квартирами и частными квартирами с обслуживанием.

В дополнение к этим двум проектам у Crystal Investment также есть два проекта, Y36 и Y18, расположенные в Хунг Хоме и Иордании, которые могут обеспечить в общей сложности около 1000 коек. В настоящее время это крупнейший оператор студенческих квартир на рынке Гонконга. Среди них Y83 в настоящее время является самой большой студенческой квартирой в Гонконге на 600 мест.

Чэнь Вэйвэнь рассказал Tencent News «Перспективе», что Crystal Investment сама является инвестором и надеется использовать инвестиции для получения относительно более стабильной и более высокой нормы прибыли. Чтобы быстро расширить свой бизнес, она также надеется на сотрудничество с фондами.

19 августа Crystal Investment завершит приобретение еще одной недвижимости стоимостью 123 миллиона гонконгских долларов. Чэнь Вэйвэнь сообщила, что в здании сейчас началась реконструкция. Публичная информация показывает, что отель расположен на станции Хунг Хом вдоль восточной железнодорожной линии, где собираются студенты с материка. Поблизости находятся такие колледжи, как Гонконгский политехнический университет. Ранее, в мае этого года, Crystal Investment также купила отель в Чунг Ша Ване, принадлежащий семье Тан Ченгбо, ветерана гонконгского инвестора в недвижимость, стоимостью 220 миллионов гонконгских долларов, и планировала превратить его в студенческую квартиру.

Кроме того, Чэнь Вэйвэнь сообщил Tencent News «Периферия», что Crystal Investment в настоящее время ведет переговоры о шести проектах. Цена отеля, о котором они ведут переговоры, составляет от 200 до 500 миллионов гонконгских долларов.

Однако он также сказал, что нынешние темпы приобретения Crystal Investment не слишком высоки. Это связано с тем, что на рынке Гонконга нелегко покупать больше частных зданий или отелей для ремонта студенческих квартир. Фонды сотрудничества также предъявляют разные требования к доходности инвестиций, то есть разные проекты требуют переговоров о сотрудничестве разных фондов. Фонды крупных международных организаций, являющихся новой категорией инвестиций, относительно осторожно относятся к инвестициям в студенческие квартиры в Гонконге.

Он также сообщил, что в этом году к нам приходит все больше и больше новых фондов, желающих сотрудничать. Это связано с тем, что эти новые фонды считают, что будущие доходы от аренды студенческих квартир в Гонконге относительно стабильны. Даже если внешняя экономическая среда нестабильна, количество студентов с материка, приезжающих в Гонконг, относительно стабильно, а доходы студентов от аренды являются относительно стабильными. также стабильно, по крайней мере, около пяти лет. Если вы уйдете, это не большая проблема.

Начинающий управляющий фондом, который собрал средства, рассказал Tencent News «Перспектива», что он и его команда в настоящее время нашли цели по студенческим квартирам с годовой ставкой около 5%. Однако «этот рынок слишком мал, и инвестиции с годовой ставкой в ​​5% не могут быть воспроизведены».

Многие инвесторы, в том числе управляющий фондом Чэнь Вэйвэнь, рассказали Tencent News «Перспектива», что масштабы студенческих квартир в Гонконге сейчас не кажутся достаточно большими, но по сравнению с текущей тенденцией к снижению других секторов недвижимости в Гонконге, студенты Квартиры сейчас являются хорошим вариантом для инвестиций.

Tencent News «Перспектива» узнала, что со второго квартала этого года многие владельцы решили выставить свою недвижимость на продажу из-за давления денежных потоков. Это одна из причин, по которой все больше и больше инвесторов вливаются в этот путь.