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Autor: Xie Zhaoqing

Editor: Shi Ding

Produzido por: Tencent News "Perspectiva"

O aumento contínuo dos aluguéis pegou muitas pessoas que vivem em Hong Kong desprevenidas.

A experiência de alugar uma casa nos últimos dois meses fez com que Xie Miao (pseudônimo) sentisse uma sensação de urgência há muito perdida. No início de maio, ela começou a olhar as casas. Depois de ver cerca de dez casas, finalmente finalizou no início de julho. “O preço da casa que estou vendo aumentou muito ou a casa que acabei de ver foi assinada por outra pessoa em poucas horas. Xie Miao disse que obteve um visto de alto talento no ano passado.” e fui trabalhar para Hong Kong pela primeira vez neste verão.

Assim como ela, Chenchen, que vai para Hong Kong fazer pós-graduação no final de agosto, também sente dificuldade em encontrar um quarto. Depois de vir a Hong Kong para ver um apartamento em meados de julho, ela rapidamente assinou o contrato a pedido de sua agência. Porque todos estão preocupados que o aluguel seja mais alto no futuro e que haja menos opções de moradia. Afinal, em abril e maio, seus colegas concluíram os preparativos para o aluguel.

Desde fevereiro deste ano, os aluguéis de imóveis residenciais em Hong Kong têm aumentado. Os dados da Centaline Real Estate mostram que, no final de julho, o índice de aluguer de Hong Kong era de 122,21, subindo durante cinco meses consecutivos e atingindo um novo máximo nos últimos 57 meses. Este índice regressou totalmente aos níveis pré-epidemia e está próximo dos 122,63 em Outubro de 2019.

Embora os aluguéis de edifícios de escritórios e outras propriedades comerciais, bem como vários preços de habitação, continuem baixos, o aumento dos aluguéis de propriedades residenciais está se tornando um novo ponto positivo no setor imobiliário de Hong Kong.

Estudantes do continente estão chegando a Hong Kong: os aluguéis disparam e o aluguel depende de roubo

A tendência de aumento dos aluguéis em Hong Kong já se arrasta há algum tempo. Desde que a epidemia foi eliminada em janeiro de 2023, os aluguéis em Hong Kong foram apenas ligeiramente ajustados em junho do ano passado e no final de 2023. Eles têm aumentado em outros momentos, especialmente nos últimos três meses, com um aumento médio de mais de 4%.

Yang Mingyi, codiretor sênior do Departamento de Pesquisa Imobiliária da Centaline, destacou que os aumentos dos aluguéis são os mesmos dos anos anteriores, com aumentos sazonais durante as férias de verão. Isto porque muitos pais estão a considerar alterar as rendas à medida que os seus filhos ingressam no ensino superior ou mudam de escola. Ela disse que a razão mais fundamental para o aumento dos aluguéis é o aumento da demanda, o que levou a um aumento nas transações de aluguel. Como o número de imóveis para alugar no mercado não aumentou muito, os aluguéis aumentarão naturalmente.

“O influxo de continentais para Hong Kong pode ser uma das principais razões para o aumento dos aluguéis este ano.” Wu Jinji, vice-gerente regional da Centaline Real Estate Shatin, disse ao Tencent News “Perspective”. Os continentais aqui incluem estudantes do continente e pessoas altamente talentosas que vão para Hong Kong para estudar. Esta última é uma política de talentos lançada e flexibilizada pelo governo de Hong Kong em outubro de 2022 para atrair talentos.

Dados do governo de Hong Kong mostram que no final de 2023, cerca de 51 mil pessoas foram aprovadas para o Programa Gao Caitong, das quais cerca de 36 mil chegaram a Hong Kong. Ao mesmo tempo, quase 21 mil crianças solteiras e dependentes com menos de 18 anos vieram para Hong Kong ao abrigo do Esquema Gao Caitong. Estas crianças podem estudar em Hong Kong. Mais de 98% das chegadas ao abrigo do Esquema Gao Caitong são provenientes do Continente.

Isto significa que, ao abrigo do Plano Gao Caitong, pelo menos 57.000 continentais estão agora a chegar a Hong Kong. Ng Jin-kee disse que muitos desses recém-chegados a Hong Kong optam por transferir seus filhos para Hong Kong para o novo ano letivo, e setembro é o início do novo semestre. Esta é também uma das principais razões pelas quais muitos continentais vão. para Hong Kong para alugar casas.

Mais importante ainda, o governo de Hong Kong mencionou no seu discurso político em Outubro do ano passado que a quota de matrícula de estudantes não locais para as oito universidades financiadas pelo governo de Hong Kong aumentará de 20% para 40% a partir do ano lectivo de 2024-25. Antes disso, as universidades de Hong Kong podiam matricular cerca de 3.000 estudantes não locais por ano, e este número duplicará para 6.000 a partir do segundo semestre deste ano.

De acordo com estatísticas incompletas da "Perspectiva" da Tencent News, nos últimos dois anos, 22 faculdades e universidades não financiadas pelo governo em Hong Kong ou algumas faculdades autofinanciadas também expandiram suas matrículas, incluindo Zhuhai College de Hong Kong, Hong Kong Universidade Metropolitana de Kong e Universidade de Lingnan, etc., do continente Tem uma matrícula de cerca de 4.000 estudantes, dos quais mais de 70% dos estudantes autofinanciados da Universidade de Lingnan são do continente. Em comparação com outras escolas financiadas pelo governo, estas escolas têm requisitos de admissão relativamente mais baixos e não exigem proficiência em inglês ou ensino de chinês. São preferidas por algumas pessoas que vão para Hong Kong.

Uma residente do continente que planeja se inscrever na Universidade Metropolitana de Hong Kong este ano disse ao Tencent News "Perspective" que foi auxiliada por uma agência para enviar sua inscrição no final do ano passado, mas não foi admitida. "A competição é muito acirrada. Trabalho há mais de 15 anos. Agora tenho uma família para sustentar e não tenho energia para me preparar para outras escolas com altas exigências."

Mais tarde, ela encontrou uma maneira de solicitar o status de dependente e ir para Hong Kong, planejando levar os filhos para estudar em Hong Kong.

Quase 10.000 pessoas vão estudar em Hong Kong este ano, e 57.000 talentos aprovados e seus dependentes estão chegando a Hong Kong, um após o outro. Eles se tornaram a principal força no mercado de aluguel de Hong Kong no período passado.

Ng Kam-kee disse que, além dos habitantes locais de Hong Kong que suspenderam os seus planos de comprar casas e passaram a alugar devido às contínuas taxas de juro elevadas, os residentes do continente que vieram para Hong Kong aumentaram de facto a procura de aluguer de propriedades residenciais, de modo que a oferta de imóveis para alugar supera a demanda. Os dados públicos mostram que o número de anúncios de aluguer da Centaline Real Estate, a maior plataforma de arrendamento local de Hong Kong, é agora de cerca de 11.000, uma diminuição de 10% em relação ao ano passado.

Em julho passado, dados públicos mostraram que 2.900 unidades foram transacionadas no mercado de arrendamento de Hong Kong, um aumento mensal de 20%. No final de julho, Hong Kong havia concluído 14.000 unidades de locação este ano.

O diretor-gerente de locação residencial da Sun Hung Kai Properties, Sun Weigang, disse ao Tencent News "Perspective" que as mais de 3.000 suítes da Sun Hung Kai Properties têm uma taxa de ocupação de mais de 80%. localizado perto do metrô de Nanchang é popular entre os talentos do continente que vêm para Hong Kong e os estudantes com poder de compra relativamente alto gostam dele. O aluguel desta propriedade varia de HK$ 20.000 a HK$ 40.000 por mês. Sun Hung Kai Properties é o maior proprietário no mercado de aluguel de Hong Kong.

A tradicional comunidade rica de Sun Hung Kai em níveis médios, Royal View Garden, foi reformada devido à epidemia, e o aluguel agora aumentou para HK$ 80.000-180.000 por mês. Sun Weigang revelou ao Tencent News "Perspective" que não há vagas na comunidade e que as pessoas que desejam alugar precisam fazer fila. Mais de 70% dessas filas são talentos do continente que foram para Hong Kong nos últimos anos. Este é um fenômeno raro de fazer fila para alugar uma casa em Hong Kong. Ao mesmo tempo, o imóvel residencial da Sun Hung Kai Properties em North Point, Haixuan, só foi colocado no mercado em maio, com mais de 70% dos seus inquilinos provenientes da China continental.

Wu Jinji, vice-gerente regional da Centaline Real Estate Shatin, disse ao Tencent News "Perspective" que os aluguéis no distrito de Shatin sob sua jurisdição aumentaram quase 10% nos últimos meses, especialmente nas comunidades onde a City University e a Chinese University estão reunidas , como Mingcheng e Os aumentos de aluguel em cidades como First City são maiores.

Pelo que ele sabe, o período de pico para os estudantes que migram para Hong Kong para alugar casas é em junho e julho. Naquela época, a competição por casas nas duas comunidades acima era bastante óbvia. para alugar casas em agosto, não verifique as casas. Assinei contrato porque estava se aproximando o início das aulas e havia menos casas. No entanto, Ng Jin-kee acredita que à medida que os alunos começarem a frequentar a escola no final de agosto, o mercado de arrendamento de Hong Kong começará a corrigir em setembro - esta é também a situação normal do mercado de arrendamento de Hong Kong nos anos anteriores.

Estudantes do continente apoiam mercado de 50 mil milhões em Hong Kong

Nos meses anteriores ao início do novo ano letivo, os aluguéis em Hong Kong geralmente aumentam. Relativamente falando, o aumento deste ano é muito superior ao dos anos anteriores. Chen Guozhang, chefe de mercado de capitais de Hong Kong da Jones Lang LaSalle, disse ao Tencent News "Perspective" que, além de talentos de alto nível e talentos excepcionais indo para Hong Kong, um dos principais motivos é o afluxo de estudantes do continente, especialmente depois Com a expansão das matrículas universitárias em Hong Kong este ano, mais estudantes do continente vão estudar em Hong Kong.

Ao contrário das universidades do continente que oferecem alojamento para estudantes, as instituições terciárias de Hong Kong oferecem um número muito limitado de camas para estudantes. De acordo com o relatório “Desbloqueando o Potencial de Crescimento do Mercado de Alojamento Privado para Estudantes” divulgado pela Jones Lang LaSalle, no ano passado, o número de estudantes com diploma universitário ou superior em Hong Kong foi de 253.000, incluindo 8 universidades financiadas pelo Hong Kong o governo e a Universidade Shue Yan de Hong Kong e a Universidade Hang Seng de Hong Kong fornecem apenas um total de cerca de 3,9 leitos.

Chen Guozhang explicou ao Tencent News "Perspective" que Hong Kong está empenhada em se tornar um centro internacional de ensino superior e em duplicar o número de estudantes não locais de 20% para 40%. Mais de 90% desses estudantes não locais são do continente. Acrescentou que nos últimos anos, devido à influência de factores geopolíticos e outros, muitos estudantes que foram originalmente para a Europa e os Estados Unidos para estudar para estudos de pós-graduação ou doutoramento escolheram Hong Kong. Especialmente no actual ambiente económico incerto, muitos locais de trabalho no continente têm pessoas que optam por continuar estudando e muitas delas também optam por vir para Hong Kong.

Na opinião de Chen Guozhang, a atual escassez de alojamento estudantil em Hong Kong não pode ser resolvida por enquanto, uma vez que o ciclo de construção de dormitórios estudantis é relativamente longo e atualmente é difícil para Hong Kong encontrar terrenos adequados para as escolas construírem dormitórios. , isto levará a uma escassez de alojamento para estudantes em Hong Kong num futuro próximo.

Os estudantes que não podem candidatar-se a camas escolares em Hong Kong têm de entrar no mercado de arrendamento privado – alugando casas privadas como a maioria dos trabalhadores migrantes em Hong Kong. Isto levou a duas situações: é difícil encontrar um apartamento de plano aberto ou de um quarto perto da escola, ou um apartamento está dividido em vários quartos para viver em grupo.

Ao contrário dos mercados europeu e americano, onde existem apartamentos para estudantes maduros para alugar, não havia apartamentos dedicados para estudantes para alugar em Hong Kong antes da epidemia. Nos primeiros anos, alguns operadores actuaram como agentes de múltiplas propriedades privadas em Hong Kong e alugaram-nas colectivamente a estudantes, o que equivalia a um modelo de segundo proprietário. apenas um pequeno número de "segundos proprietários" Capacidade de contratar pequenas residências privadas inteiras e depois sublocá-las a estudantes.

Chen Guozhang explicou ao Tencent News "Perspective" que não existia uma categoria de investimento dedicada a "apartamentos de estudantes" em Hong Kong antes. A principal razão é que antes disso, os investidores de Hong Kong poderiam ter ativos imobiliários mais fáceis e lucrativos e não estavam dispostos. considerar apartamento de estudantes.

O baixo retorno do investimento também foi a principal razão pela qual Ye Minghui foi persuadido a desistir naquela época. Ye Minghui, presidente do Centaline Investment Group, disse ao Tencent News "Perspective" que a principal razão para não investir em Hong Kong antes era que "o mercado imobiliário em Hong Kong era relativamente alto antes da epidemia e não havia metas de investimento adequadas para apartamentos estudantis que atendiam aos nossos requisitos de retorno de investimento." No entanto, ela também revelou ao Tencent News "Perspective" que em 7 de agosto, a Centaline Investment adquiriu um hotel em Hong Kong por HK$ 180 milhões e planejou transformá-lo em um apartamento estudantil com 100 camas . Este será o primeiro projeto de apartamento estudantil da Centaline Real Estate em Hong Kong.

Ela e sua equipe começaram a estudar o investimento em apartamentos estudantis em 2017 e lançaram o primeiro projeto de apartamentos estudantis nos Estados Unidos em 2019 (o projeto foi encerrado com sucesso recentemente) e, posteriormente, lançaram 4 projetos de apartamentos estudantis no Reino Unido.

Nas palavras dela, investir e operar apartamentos escolares é dinheiro ganho com dificuldade. Como investidora, ela e sua equipe precisam calcular modelos de renda diária de aluguel e possíveis retornos de saída. No auge, Ye Minghui e sua equipe possuíam pelo menos 7 projetos de apartamentos estudantis.

Ela se mudou para Hong Kong no ano passado, preparando-se para adquirir hotéis adequados e converter residências em apartamentos estudantis. Ela acredita que as universidades de Hong Kong só podem oferecer acomodação para cerca de 20 a 30% dos estudantes. Exceto para os estudantes locais que moram em casa, a maioria dos estudantes restantes precisa alugar fora.

De acordo com o relatório da Jones Lang LaSalle acima mencionado, existem atualmente cerca de 37.200 estudantes não locais em Hong Kong que precisam de alugar casas no exterior. Espera-se que este número aumente para 59.500 nos próximos quatro anos.

Mesmo que o mercado de Hong Kong seja como os mercados europeu e americano no futuro, além do aluguer de edifícios privados, se os apartamentos estudantis puderem absorver cerca de 50% dos estudantes, a procura de camas em apartamentos estudantis será de cerca de 30.000.

O CIO da Crystal Investment, Chen Weiwen, que agora possui quatro apartamentos estudantis, disse ao Tencent News "Perspective" que o investimento para uma cama é de cerca de 2 milhões. Isto significa que o tamanho futuro do mercado de apartamentos estudantis em Hong Kong será de aproximadamente 60 mil milhões de dólares de Hong Kong.

Chen Guozhang é relativamente cauteloso. Ele estimou à "Perspectiva" da Tencent News que pode haver cerca de 25.000 estudantes morando em apartamentos estudantis no mercado no futuro. Ele prefere que a escala de moradias estudantis em Hong Kong seja de cerca de 50 bilhões de dólares de Hong Kong.

Investindo em apartamentos estudantis, tanto famílias ricas quanto fundos emergentes entraram

Ye Minghui é uma das poucas pessoas que viu anteriormente as oportunidades de investimento em apartamentos estudantis. Nos últimos cinco anos, a sua empresa, Centaline Investment, afiliada ao Centaline Real Estate Group, adquiriu cerca de 10 projetos sob a forma de fundos.

Ela disse ao Tencent News "Perspective" que o projeto adquirido nos Estados Unidos na fase inicial foi encerrado com sucesso recentemente e a taxa de retorno total é de cerca de 30%. No futuro, ela espera adquirir imóveis em Hong Kong por meio da cooperação. com fundos, e a taxa de retorno estará em linha com os Estados Unidos. Por enquanto, não consideraram adquirir integralmente o imóvel com fundos próprios, mas preferiram ser operadores de apartamentos para estudantes. Isto porque ela sentiu que a rede intermediária da Centaline Real Estate de mais de 10.000 pessoas em Hong Kong poderia desviar o tráfego para. apartamentos de estudantes.

Sobre o motivo pelo qual ela está retornando ao mercado de Hong Kong, Ye Minghui disse ao Tencent News "Perspective" que o aumento contínuo de estudantes do continente indo para Hong Kong apoiará o retorno dos aluguéis de apartamentos estudantis, de acordo com as previsões do modelo, o preço de mercado atual. para comprar imóveis e transformá-los em A taxa de retorno para apartamentos estudantis é comparável a projetos anteriores nos Estados Unidos.

Ela revelou ao Tencent News "Perspective" que começou a procurar projetos em Hong Kong há mais de um ano e analisou pelo menos mais de 40 projetos, mas até agora não tinha visto nenhum adequado. Ye Minghui disse que analisou quase todos os projetos de apartamentos estudantis possíveis no mercado, mas não é fácil encontrar um alvo adequado. Isto porque além dos requisitos de localização geográfica, os imóveis que podem ser convertidos em apartamentos de estudantes são geralmente residências privadas ou hotéis, sendo que estes últimos também exigem uma série de requisitos de aprovação.

O CEO da Crystal Investment, Chen Weiwen, também encontrou um “dilema” semelhante. Ele disse ao Tencent News "Perspective" em seu escritório em Causeway Bay que mesmo os hotéis não são fáceis de reformar porque as janelas, os tipos de quartos e os tamanhos das áreas de cada quarto de hotel são diferentes e alguns não são muito utilizados, o que afetará diretamente os impactos ROI e requer um planejamento muito cuidadoso. Crystal Investment é uma empresa de incorporação imobiliária administrada por Luo Zhengda, o segundo filho do Crystal Group, uma antiga família rica em Hong Kong. Ela tem mais de 30 anos de experiência em desenvolvimento no continente. A Crystal Investment iniciou seu negócio de apartamentos estudantis em Hong Kong em 2019.

Chen Weiwen tem relativa sorte. A Crystal Investments, onde trabalha, é a primeira instituição de investimento no mercado de Hong Kong a renovar apartamentos de estudantes.

Em 2019, a Crystal Investment assinou um antigo prédio que antigamente era um dormitório de banco. Chen Weiwen disse ao Tencent News "Perspective" que o proprietário não pretendia vender naquele momento, então ele teve que assinar um contrato de 15 anos. A equipe da Crystal realizou reformas neste projeto por cerca de um ano e gastou cerca de HK$ 60 milhões. O edifício agora foi renomeado para YHill Student Apartments e pode acomodar cerca de 300 pessoas. A taxa de ocupação foi de 100% nos últimos dois anos.

Além disso, a Crystal Investment celebrou uma joint venture com o fundo imobiliário americano AEW em 2022 para adquirir um edifício antigo em Hung Hom por HK$ 1,65 bilhão. O prédio foi posteriormente convertido em um apartamento estudantil e denominado Y83 - o maior apartamento estudantil de Hong Kong até agora, que pode acomodar cerca de 600 alunos. A taxa de ocupação do apartamento estudantil Y83 atingiu 100% no ano passado e seu preço unitário varia de HK$ 8.000 (quarto duplo) a HK$ 13.000 (quarto individual) por mês.

Na concepção de apartamentos estudantis, os projetos da Crystal Investment seguiram as práticas britânicas e americanas, ou seja, implantando áreas públicas como lavanderias e cozinhas, além de atividades comunitárias. Chen Weiwen revelou ao Tencent News "Perspective" que o design deste espaço compartilhado fez com que a Crystal Investment perdesse cerca de 4% de sua receita anual. No entanto, Chen Weiwen acredita que a interação social é uma parte importante da vida estudantil e pode atrair estudantes com necessidades sociais para se mudarem, e os custos valem a pena - esta é a diferença entre apartamentos estudantis e apartamentos privados com serviços.

Além destes dois projetos, a Crystal Investment também possui dois projetos, Y36 e Y18, localizados em Hung Hom e na Jordânia, que podem fornecer um total de cerca de 1.000 camas. É atualmente o maior operador de apartamentos para estudantes no mercado de Hong Kong. Entre eles, o Y83 é atualmente o maior apartamento estudantil de Hong Kong, com 600 camas.

Chen Weiwen disse ao Tencent News "Perspective" que a própria Crystal Investment é um investidor e espera usar o investimento para alavancar uma taxa de retorno relativamente mais estável e mais alta. A fim de expandir rapidamente seus negócios, ela também espera cooperar com fundos.

No dia 19 de agosto, a Crystal Investment concluirá a aquisição de outra propriedade no valor de HK$ 123 milhões. Chen Weiwen revelou que o edifício já começou a ser reformado. Informações públicas mostram que a propriedade está localizada na estação Hung Hom, ao longo da Linha Ferroviária Leste, onde os estudantes do continente se reúnem. Existem faculdades como a Universidade Politécnica de Hong Kong nas proximidades. No início, em maio deste ano, a Crystal Investment também comprou um hotel em Cheung Sha Wan, de propriedade da veterana família de investidores imobiliários de Hong Kong, Tang Chengbo, no valor de HK$ 220 milhões, e planejou transformá-lo em um apartamento de estudantes.

Além disso, Chen Weiwen revelou à Tencent News "Periphery" que a Crystal Investment está atualmente negociando cerca de 6 projetos. O preço do hotel que estão negociando é de cerca de HK$ 200 milhões a HK$ 500 milhões.

No entanto, ele também disse que o atual ritmo de aquisição da Crystal Investment não é muito rápido. Isto ocorre porque não é fácil comprar mais edifícios privados ou hotéis no mercado de Hong Kong para renovar apartamentos de estudantes. Os fundos de cooperação também têm requisitos diferentes para o retorno do investimento, ou seja, diferentes projectos requerem a negociação de diferentes cooperações de fundos. Sendo uma nova categoria de investimento, os fundos de grandes instituições internacionais são relativamente cautelosos no investimento em apartamentos de estudantes em Hong Kong.

Revelou também que este ano cada vez mais fundos emergentes nos procuram e querem cooperar. Isto porque estes fundos emergentes acreditam que os retornos futuros dos alugueres de apartamentos estudantis em Hong Kong são relativamente estáveis. Mesmo que o ambiente económico externo seja instável, o número de estudantes do continente que vão para Hong Kong é relativamente estável e o rendimento do aluguer dos estudantes é. também estável, pelo menos por cerca de cinco anos. Não será um grande problema se você desistir.

Um gestor de fundos emergente que levantou fundos disse ao Tencent News "Perspective" que ele e sua equipe encontraram atualmente metas de apartamentos estudantis com uma taxa anualizada de cerca de 5%. , no entanto, “este mercado é muito pequeno e um investimento com uma taxa anual de 5% não é altamente replicável”.

Muitos investidores, incluindo o gestor do fundo e Chen Weiwen, disseram à "Perspectiva" da Tencent News que a escala de apartamentos estudantis em Hong Kong não parece grande o suficiente agora, mas em comparação com a atual tendência de queda de outros setores imobiliários em Hong Kong, os estudantes Os apartamentos são uma boa opção de investimento neste momento.

A "Perspectiva" da Tencent News apurou que desde o segundo trimestre deste ano, muitos proprietários optaram por colocar suas propriedades no mercado devido à pressão do fluxo de caixa. Esta é uma das razões pelas quais cada vez mais investidores estão entrando neste caminho.