ニュース

著者:謝肇慶

編集者: シー・ディン

制作：テンセントニュース「展望」

家賃の上昇が続いているため、香港に住む多くの人々は不意を突かれている。

過去 2 か月間家を借りた経験から、Xie Miao (仮名) さんは長い間失われていた危機感を感じています。 ５月初旬から検討を始め、１０軒ほどを見て最終的に決定したのが７月初旬だった。 「私が見ている家の価格が上がりすぎたか、今見ていた家は数時間以内に他の人が契約したかのどちらかです。昨年、高度人材ビザを取得したと謝苗さんは言いました。」この夏、初めて香港へ仕事に行きました。

彼女と同じように、8月末に大学院留学のため香港に行く予定のチェンチェンさんも、部屋を見つけるのが難しいと感じている。 7月中旬にアパートを見に香港に来た後、所属事務所の勧めですぐに契約にサインした。なぜなら、将来家賃が高くなり、住居の選択肢が少なくなるのではないかと皆が心配しているからです。結局のところ、彼女のクラスメイトは4月と5月に賃貸の準備を終えました。

今年2月以降、香港の住宅不動産の賃料は上昇している。センタライン・リアル・エステートのデータによると、7月末時点の香港の賃貸指数は122.21で、5か月連続で上昇し、過去57か月で最高値を記録した。この指数は流行前の水準に完全に戻り、2019年10月の122.63に近づいています。

オフィスビルやその他の商業用不動産の賃料やさまざまな住宅価格が低迷を続ける中、住宅用不動産の賃料上昇が香港の不動産業界の新たな明るい材料となりつつある。

本土の学生が香港に流入：家賃が高騰、家賃は強盗に依存している

香港の家賃上昇傾向はしばらく続いている。 2023年1月に感染症が収束して以来、香港の家賃は昨年6月と2023年末にわずかに調整されただけだ。他の時期、特に過去3カ月間は上昇しており、平均値はさらに上昇している。 4%よりも。

センタリン不動産調査部の上級共同ディレクター、ヤン・ミンギ氏は、家賃の値上げは例年と同じで、夏休み中の季節的な値上げもある、と指摘した。子どもの進学や転校に伴い、家賃の変更を検討する親が多いためだ。同氏は、賃料上昇の最も根本的な理由は需要の急増による賃貸取引の増加であり、市場の賃貸物件の数はそれほど増えていないため、当然賃料は上昇すると述べた。

「香港への本土人の流入が、今年の家賃上昇の主な理由の一つかもしれない」とセンタリン・リアル・エステート・シャティンの副地域マネージャー、ウー・ジンジ氏はテンセント・ニュースの「展望」に語った。ここでいう本土人には、本土の学生と、香港に留学する優秀な人材が含まれます。後者は、才能ある人材を呼び込むために香港政府が2022年10月に導入し緩和した人材政策です。

香港政府のデータによると、2023年末の時点で約5万1,000人が高彩通プログラムへの参加を承認され、そのうち約3万6,000人が香港に到着している。同時に、高彩通制度に基づいて、21,000人近くの18歳未満の未婚および扶養家族の子供たちが香港にやって来た。これらの子供たちは香港で学ぶことができます。 Gao Caitong スキームに基づいて到着する人の 98% 以上が本土からです。

これは、高彩通計画のもとで、少なくとも5万7000人の本土人が現在香港に到着していることを意味する。 Ng Jin-kee氏は、香港に新しく到着した人々の多くは、新学期のために子供たちを香港に転校させることを選択しており、9月が新学期の始まりであることも、多くの本土人が香港に行く主な理由の1つであると述べた。家を借りるために香港へ。

さらに重要なことは、香港政府が昨年10月の施政方針演説で、香港政府が資金提供する8つの大学に対する地元以外の学生の入学定員が2024～25学年度から20％から40％に増加すると言及したことだ。これまで、香港の大学は毎年約3,000人の非地元学生を入学させることができたが、今年下半期からはその数が2倍の6,000人に増加する。

Tencent News「Periphery」の不完全な統計によると、過去 2 年間で、香港珠海学院、香港メトロポリタン大学など、香港の 22 の非政府資金の教育機関または一部の自己資金教育機関も入学者数を拡大しています。本土出身の大学、嶺南大学など 学生数は約 4,000 人で、そのうち嶺南大学の私費学生の 70% 以上が本土出身者です。他の政府資金の学校と比べて、これらの学校は入学要件が比較的低く、英語能力や中国語の指導を必要としないため、香港に行く一部の人々に好まれています。

今年香港首都大学に出願する予定の本土人はテンセントニュース「展望」に対し、昨年末に出願書類を提出するために代理店の支援を受けたが入学できなかったと語った。 「競争が激しすぎます。私は15年以上働いています。今は養わなければならない家族がいますが、要求の高い他の学校に備えるエネルギーはありません。」

その後、彼女は扶養家族の資格を申請して香港に行く方法を見つけ、子供たちを香港に留学させる計画を立てた。

今年は10,000人近くが香港に留学する予定で、57,000人の認定人材とその扶養家族が次々と香港に到着しており、彼らは過去の香港の賃貸市場の主力となっている。

ン・カムキー氏は、高金利が続いているため住宅購入計画を中止し、賃貸に切り替えた香港の地元住民に加えて、香港に来る本土人が住宅用不動産の賃貸需要を実際に押し上げていると述べた。賃貸物件の供給が需要を上回っています。公開データによると、香港最大の現地賃貸プラットフォームであるセンタリン・リアル・エステートの賃貸物件数は現在約11,000件で、昨年と比べて10％減少している。

今年 7 月の公開データによると、香港の賃貸市場では 2,900 戸が取引され、前月比 20% 増加しました。 7月末の時点で、香港では今年1万4000戸の賃貸物件が完成した。

Sun Hung Kai PropertiesのSignature Homes住宅賃貸担当マネジングディレクター、Sun Weigang氏は、Tencent Newsの「Perspective」に対し、Sun Hung Kai Propertiesの3,000以上のスイートの稼働率は80%を超えており、その中でも「Benshe」の稼働率は80%を超えていると語った。南昌地下鉄の近くにあるこのホテルは、香港に来る本土の人材や、比較的購買力の高い学生に人気があります。この物件の家賃は月額 20,000 香港ドルから 40,000 香港ドルです。 Sun Hung Kai Properties は、香港の賃貸市場最大の地主です。

サンフンカイの中層部にある伝統的な富裕層コミュニティ、ロイヤルビューガーデンは感染症の影響で改修され、家賃は現在月額8万～18万香港ドルに上昇している。 Sun Weigang 氏は Tencent News の「Perspective」に対し、コミュニティには空きがなく、レンタルしたい人は列に並ぶ必要があると明らかにしました。この行列の 70% 以上は近年香港に行った本土の人材です。香港では家を借りるために行列ができるという珍しい現象だ。同時に、海仙市ノースポイントにあるSun Hung Kai Propertiesの住宅物件は5月に売りに出されたばかりで、テナントの70％以上が中国本土から来ている。

センタリン・リアル・エステート・シャティンの地域副マネージャー、ウー・ジンジ氏はテンセント・ニュースの「パースペクティブ」に対し、彼の管轄下にある沙田地区の家賃が過去数カ月で10％近く上昇しており、特に市立大学と中国大学が集まる地域で増加していると語った。 、明城市や第一市などの都市では家賃の上昇率が高くなります。

彼の知る限り、香港に家を借りに集まる学生のピークは 6 月と 7 月で、当時は上記の 2 つのコミュニティでの住宅争奪戦は明らかでした。 8月に家を借りるには、家をチェックしませんでした。学校の開始が近づき、家が少なくなったので、契約しました。しかし、Ng Jin-kee 氏は、学生が 8 月末に学校に通い始めるため、香港の賃貸市場は 9 月に調整が始まるだろうと信じています。これは、例年の香港の賃貸市場の通常の状況でもあります。

本土の学生が香港の500億市場をサポート

新学期が始まる前の数か月間、香港では一般に家賃が上昇します。相対的に言えば、今年の増加率は例年よりもはるかに高いです。ジョーンズ ラング ラサールの香港資本市場責任者、陳国章氏はテンセントニュースの「パースペクティブ」に対し、ハイレベルの人材や傑出した人材が香港に流出することに加え、主な理由の一つは本土からの学生の流入、特に香港への流入であると語った。今年は香港の大学入学者数が拡大しており、より多くの本土の学生が香港に留学します。

学生に宿泊施設を提供する本土の大学とは異なり、香港の高等教育機関が学生に提供するベッドの数は非常に限られています。ジョーンズ ラング ラサールが発表した「民間学生宿泊市場の成長の可能性を解き放つ」レポートによると、昨年、香港で大卒以上の学生の数は25万3,000人で、その中には香港政府が資金提供した8つの大学が含まれています。政府と香港水燕大学、香港恒生大学は合計約 3.9 床しか提供していない。

陳国章氏はテンセントニュース「展望」に対し、香港は国際高等教育センターとして発展し、地元以外の学生の数を20％から40％に倍増させることに取り組んでいると説明した。これらの非地元学生の 90% 以上は本土からの出身です。同氏は、ここ数年、地政学などの影響により、もともと大学院や博士課程の勉強のためにヨーロッパやアメリカに行っていた学生の多くが、特に現在の不安定な経済環境の中で香港を選択していると付け加えた。本土の多くの職場では、人々は勉強を続けることを選択しており、その多くは香港に来ることを選択しています。

陳国章氏の見解では、学生寮の建設サイクルが比較的長く、学校が香港で寮を建設するのに適した土地を見つけるのは現時点では容易ではないため、現在の香港の学生寮不足は当面解決できないという。これにより、香港では学生向けの宿泊施設が当面不足することになるでしょう。

香港で学校用ベッドを申請できない学生は、香港のほとんどの出稼ぎ労働者と同じように、民間の賃貸市場に参入しなければなりません。そのため、学校の近くでオープンプランやワンルームのアパートを見つけるのが難しい、または集団生活のために 1 つのアパートが複数の部屋に分かれている、という 2 つの状況が生じています。

成熟した賃貸学生アパートが存在するヨーロッパやアメリカの市場とは異なり、流行以前の香港には専用の学生アパートが存在しませんでした。初期には、一部の運営者が香港の複数の私有地を代理店として学生に貸し出していたが、これは第二の家主モデルに相当し、これらの物件のほとんどは異なる建物や、さらには異なるコミュニティに分散していた。少数の「第二家主」 小規模な個人住宅全体を契約し、学生に転貸する能力。

陳国章氏はテンセントニュースの「展望」に対し、香港にはこれまで特別な「学生アパート」投資カテゴリーが存在しなかったと説明し、その主な理由は、それ以前は香港の投資家がもっと簡単で収益性の高い不動産資産を手に入れることができたが、それに乗り気ではなかったからだという。学生向けのアパートを検討します。

投資収益率の低さも、当時葉明慧氏が退職を説得された主な理由だった。センタライン・インベストメント・グループの葉明輝社長は、テンセント・ニュースの「展望」に対し、これまで香港に投資しなかった主な理由は「流行前は香港の不動産市場が比較的高かったため、適切な投資先がなかったから」と語った。しかし、8月7日にセンタリン・インベストメントが香港のホテルを1億8,000万香港ドルで買収し、100ベッドのホテルに改装する計画であることも彼女はテンセント・ニュースの「展望」に明らかにした。学生アパート。これは、センタライン・リアル・エステートによる香港初の学生アパートプロジェクトとなります。

彼女と彼女のチームは、2017 年に学生アパートへの投資の研究を開始し、2019 年に米国で初の学生アパート プロジェクトを立ち上げ（このプロジェクトは最近成功裡に終了しました）、その後英国で 4 つの学生アパート プロジェクトを立ち上げました。

彼女の言葉を借りれば、学校アパートへの投資と運営は苦労して稼いだお金なのです。投資家として、彼女と彼女のチームは、毎日の賃貸料収入と予想される出口収益のモデルを計算する必要があります。最盛期には、葉明慧と彼のチームは少なくとも 7 つの学生アパート プロジェクトを開催しました。

彼女は昨年香港に移住し、適切なホテルを取得し、住居を学生アパートに変える準備をしていました。彼女は、香港の大学は、故郷に住む地元の学生を除いて、学生の約 20 ～ 30% にしか宿泊施設を提供できず、残りの学生のほとんどは外で借りる必要があると考えています。

前述のジョーンズ ラング ラサールの報告書によると、香港には現在約 37,200 人の非地元学生がおり、屋外に住居を借りる必要があり、この数は今後 4 年間で 59,500 人に増加すると予想されています。

将来、香港市場が欧米市場のようになっても、民間建物の賃貸に加え、学生マンションが学生の50％程度を吸収できれば、学生マンションのベッド需要は約3万床となる。

現在4つの学生アパートを所有しているCrystal Investment CIOのChen Weiwen氏は、Tencent Newsの「Perspective」に対し、ベッド1台への投資は約200万であると語った。これは、香港の学生アパートの将来の市場規模が約600億香港ドルになることを意味します。

陳国章氏は、テンセントニュースの「展望」に対し、将来的には約2万5000人の学生が学生アパートに住む可能性があると予想している。同氏は、香港の学生住宅の規模は約500億香港ドルであることを望んでいる。

学生アパートへの投資には、オールドマネーファミリーと新興ファンドの両方が参入している

葉明輝さんは、学生アパートへの投資機会に早くから気づいた数少ない人物の一人です。過去 5 年間で、センタリン リアル エステート グループに属する彼女の会社センタリン インベストメントは、ファンドの形で 10 近くのプロジェクトを購入しました。

彼女はテンセントニュース「展望」に対し、初期段階で米国で取得したプロジェクトが最近成功裏に終了し、総収益率は約30％になっており、将来的には協力を通じて香港の不動産を取得したいと述べた。資金を使用すると、収益率は米国と一致します。当面は自己資金による全額出資物件の取得は考えておらず、学生向けアパートの運営を希望しているのは、香港に1万人以上いるセンタリン・リアル・エステートの仲介ネットワークが転用できると感じているためだ。学生アパートへの渋滞。

葉明輝氏は香港市場に戻ってきた理由について、テンセントニュースの「展望」に対し、香港に行く本土の学生の継続的な増加が、彼らのモデル予測に基づく現在の市場価格を支えるだろうと語った。学生アパートの収益率は、米国の以前のプロジェクトに匹敵します。

彼女はテンセントニュース「Perspective」に対し、1年以上前から香港でのプロジェクトを探し始め、少なくとも40以上のプロジェクトを見てきたが、今のところ適切なものは見つかっていないと明かした。 Ye Minhui 氏は、市場に出回っているほぼすべての学生アパートのプロジェクトを検討したが、適切なターゲットを見つけるのは簡単ではないと語った。学生マンションに転用できる物件は、地理的条件に加えて個人住宅やホテルが一般的であり、後者については一連の認可要件も必要となるためである。

クリスタル・インベストメントのCEO、チェン・ウェイウェン氏も同様の「ジレンマ」に直面した。 同氏は銅鑼湾にある自身のオフィスでテンセントニュースの「展望」に対し、ホテルですら改装するのは容易ではない、なぜなら各ホテルの部屋の窓、部屋タイプ、面積が異なり、一部の客室はあまり利用されていないため、ホテルに直接影響を与えると語った。 ROI に影響を与えるため、非常に慎重な計画が必要です。クリスタル投資は、香港の老舗資産家クリスタルグループの次男である羅正達が経営する不動産開発会社で、本土で30年以上の開発経験を持っています。クリスタル・インベストメントは2019年に香港で学生アパート事業を開始した。

チェン・ウェイウェンは比較的幸運だ。彼が勤務するクリスタル・インベストメンツは、学生アパートを改修した香港市場初の投資機関です。

クリスタル・インベストメントは2019年、かつて銀行寮だった古い建物と契約を結んだ。チェン・ウェイウェン氏はテンセントニュース「Perspective」に対し、オーナーは当時売却するつもりがなかったため、15年契約を結ぶ必要があったと語った。 Crystal チームはこのプロジェクトで約 1 年間かけて改修工事を行い、約 6,000 万香港ドルを費やしました。この建物は現在 YHill Student Apartments に改名され、約 300 名を収容できます。過去 2 年間の入居率は 100% です。

さらに、クリスタル・インベストメントは2022年にアメリカの不動産ファンドAEWと合弁事業を締結し、ホンハムの古い建物を16億5,000万香港ドルで取得した。この建物は後に学生アパートに改装され、Y83 と名付けられました。これはこれまで香港で最大の学生アパートで、約 600 人の学生を収容できます。 83円の学生アパートの入居率も昨年は100％に達し、単価は月額8,000香港ドル（ダブルルーム）から香港ドル13,000香港ドル（シングルルーム）となっている。

学生アパートを設計する際、クリスタル インベストメントのプロジェクトはイギリスとアメリカの慣例に従い、ランドリー ルームやキッチンなどの公共エリアやコミュニティ活動を設置しました。チェン・ウェイウェン氏はテンセントニュース「展望」に対し、この共有スペースの設計によりクリスタル・インベストメントは年間収入の約4％を失ったと明らかにした。しかし、チェン・ウェイウェン氏は、社会的交流は学生生活の重要な部分であり、社会的ニーズのある学生を惹きつけることができ、それに見合った費用がかかる、これが学生アパートと民間のサービスアパートメントの違いであると考えています。

これら 2 つのプロジェクトに加え、クリスタル インベストメントは、ホンハムと佐敦にも Y36 と Y18 という 2 つのプロジェクトを抱えており、合計約 1,000 のベッドを提供できます。また、香港市場最大の学生アパート運営会社でもあります。その中でもY83は現在香港最大の学生アパートで600ベッドを備えています。

チェン・ウェイウェン氏はテンセントニュースの「展望」に対し、クリスタル・インベストメント自体が投資家であり、事業を急速に拡大するために、投資を利用して比較的安定して高い収益率を活用したいと考えており、ファンドとの協力も望んでいると語った。

8月19日、クリスタル・インベストメントは1億2,300万香港ドル相当の別の不動産の取得を完了する。陳偉文氏は現在、建物の改修工事が始まっていることを明らかにした。公開情報によると、この物件は東鉄線沿いの紅磡駅に位置しており、近くには本土の学生が集まる香港理工大学などの大学がある。これに先立ち、今年5月にはクリスタル・インベストメントも、香港のベテラン不動産投資家、唐承波一家が所有する長沙湾のホテルを2億2000万香港ドル相当で購入し、学生アパートに改装する計画を立てていた。

さらに、チェン・ウェイウェン氏はテンセントニュース「Periphery」に対し、クリスタル・インベストメントが現在6件のプロジェクトについて交渉中であることを明らかにした。交渉中のホテルの価格は約２億～５億香港ドル。

しかし、クリスタル・インベストメントの現在の買収ペースはそれほど速くないとも述べ、これは建物を見つけるのが難しいことに加えて、香港市場で民間の建物やホテルをさらに購入するのが容易ではないためであると述べた。協力 ファンドには投資収益に対する異なる要件もあります。つまり、プロジェクトが異なれば、異なるファンドの協力について交渉する必要があります。新しい投資カテゴリーとして、大手国際機関のファンドは香港の学生アパートへの投資に比較的慎重だ。

同氏はまた、今年はますます多くの新興ファンドが私たちのところに来て協力を希望していることも明らかにした。これは、これらの新興ファンドが、たとえ外部経済環境が不安定であっても、本土から香港に行く学生の数は比較的安定しており、学生の家賃収入は比較的安定していると考えているためである。少なくとも5年くらいは安定しています。辞めても大きな問題はありません。

資金を調達したある新興ファンドマネージャーはテンセントニュース「パースペクティブ」に対し、同氏と彼のチームは現在、年率約5％の学生向けアパートのターゲットを見つけたと語った。しかし、「この市場は小さすぎるため、年率 5% の投資は再現性が高くありません。」

ファンドマネージャーやチェン・ウェイウェン氏を含む多くの投資家はテンセントニュースの「展望」に対し、香港の学生アパートの規模は現在十分大きくないようだが、香港の他の不動産セクターの現在の減少傾向と比較すると、学生アパートの規模は十分大きくないと語った。アパートは現時点では良い投資選択肢です。

Tencent News「Perspective」は、今年の第 2 四半期以降、多くの所有者がキャッシュ フローのプレッシャーから不動産を市場に出すことを選択しており、これがこのトラックにますます多くの投資家が流入している理由の 1 つであることを知りました。