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Consumo de cebra Yang Zhe

En el contexto de la desaceleración general de la industria inmobiliaria, Beike, la plataforma intermediaria de transacciones inmobiliarias más grande de China, ha surgido como un mercado independiente.

Después del cierre del mercado el 12 de agosto, la compañía reveló simultáneamente sus resultados provisionales de 2024 y sus resultados financieros no auditados del segundo trimestre, y también lanzó una expansión y extensión de su plan de recompra de acciones en el momento adecuado. Ayer, en medio de los aplausos de los pequeños y medianos inversores, el precio de las acciones de la empresa subió bruscamente en la apertura, con el mayor aumento intradiario de casi el 9%.

Por ahora, la empresa todavía se encuentra en un período importante de cultivo de su fortaleza interna. Por un lado, su rentabilidad se ha puesto a prueba. Por otro lado, aunque el negocio de transacciones no inmobiliarias que ha cultivado ha crecido rápidamente. Todavía es difícil respaldar su desempeño por el momento.

La industria inmobiliaria ha entrado en un período de profundo ajuste y también se han producido grandes cambios dentro de Beike. El modelo de negocio ha pasado de la operación directa a la franquicia y la estructura empresarial ha cultivado una segunda curva además del negocio de transacciones inmobiliarias. .

Desde principios de este año, la empresa ha aparecido repetidamente en el mercado de subastas de terrenos en ciudades calientes. A finales de julio, finalmente logró adquirir dos subastas de terrenos en Xi'an. Definitivamente esto no es tan simple como adquirir un terreno y construir una casa. Quizás sea utilizar sus propios big data y conocimientos sobre los usuarios para intentar un experimento de personalización inversa.

Debe saber que desde la década de 1990, el mercado inmobiliario de China ha ido resolviendo gradualmente el problema de "tenerlo o no", y ahora ha llegado a la etapa de resolver el problema de "es bueno o no". Quizás este sea el momento para que los recién llegados a la industria como Beike actúen.

La ambición del caparazón es "asentarse" en casa.

Tanto los ingresos como el beneficio neto cayeron

En el segundo trimestre de este año, Shell-W (02423.HK) rompió la tendencia del mercado y encontró un camino de crecimiento, logrando ingresos operativos de 23,4 mil millones de yuanes y ganancias netas de 1,9 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 19,9% y 46,2% respectivamente.

Al revelar los resultados provisionales de este año y los resultados del trimestre único, la compañía también anunció una expansión y extensión de su plan de recompra de acciones. Con estas bendiciones positivas, el precio de las acciones provocó un aumento en el mercado ayer, subió hasta un 8,93% en las operaciones intradiarias y finalmente cerró en 38,60 dólares de Hong Kong, un aumento del 7,67%, con un valor de mercado total de 136,8 dólares de Hong Kong. mil millones.

Sin embargo, durante la primera mitad del año la situación para Beike todavía no era optimista. Para el período actual, los ingresos netos de la compañía fueron de 39.748 millones de yuanes y el beneficio neto fue de 2.333 millones de yuanes, una disminución interanual del 0,04% y 42,38% respectivamente; el beneficio neto ajustado fue de 4.086 millones de yuanes, un año tras año; descenso anual del 31,04%.

El mercado inmobiliario no ha mejorado significativamente en el primer semestre de este año, ya sea en inversiones industriales, áreas de nueva construcción, ventas de viviendas comerciales, etc., todavía muestra una tendencia a la baja significativa.

Es evidente que los cambios del mercado se reflejan en Beike. En el primer semestre de este año, la compañía logró un volumen total de transacciones de 1.468,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 16,2%.

Entre ellos, el volumen total de transacciones de viviendas existentes fue de 1.023,8 mil millones de yuanes, el volumen total de transacciones de casas nuevas fue de 387,1 mil millones de yuanes y el volumen total de transacciones de empresas emergentes y otras empresas fue de 50,3 mil millones de yuanes, un 8,7% menos, 32,4%. y 3,9% respectivamente interanual. Solo el volumen total de transacciones de negocios de mejoras para el hogar y muebles para el hogar Las ventas aumentaron un 24% interanual a 7.600 millones de yuanes.

Rentabilidad probada

Según los resultados provisionales de la empresa, el beneficio bruto de la empresa fue de aproximadamente 10.639 millones de yuanes, una disminución interanual del 9,0%; el margen de beneficio bruto fue del 26,77%, una disminución de 2,64 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado.

En el contexto de la debilidad general del mercado inmobiliario nacional, el negocio tradicional de transacciones inmobiliarias de la empresa se ha visto gravemente afectado.

Durante el período, los ingresos netos del negocio de viviendas existentes y del negocio de viviendas nuevas alcanzaron 13.062 millones de yuanes y 12.850 millones de yuanes respectivamente, una disminución interanual de 2.535 millones de yuanes y 4.249 millones de yuanes respectivamente, una disminución interanual de 2.535 millones de yuanes y 4.249 millones de yuanes respectivamente. descenso del 16,25% y del 24,85%.

Durante el mismo período, los ingresos por comisiones de propiedades existentes fueron de 10.600 millones de yuanes, una disminución interanual del 17,55%. Principalmente debido a la disminución en el volumen total de transacciones de viviendas existentes facilitadas por las tiendas Lianjia y la disminución en la tasa de comisión cobrada por las tiendas Lianjia de Beijing por el negocio de viviendas existentes. Además, se produce una disminución de los ingresos por servicios de plataforma, servicios de franquicia, etc.

Lo mismo ocurre con el negocio de transacciones de viviendas nuevas. La comisión externa pagada por la empresa a los corredores de Beilian y otros canales representa una proporción mayor del margen de contribución de ingresos netos del negocio de transacciones de viviendas nuevas, y los ingresos netos de este negocio han aumentado. disminuyó, lo que resultó en una disminución en el margen de beneficio de la contribución empresarial.

Además, el aumento significativo de los gastos de ventas y marketing es también uno de los factores que afectan el margen de beneficio bruto. En el primer semestre de este año, los gastos de ventas y marketing de la empresa ascendieron a 3.505 millones de yuanes, un aumento interanual del 19,10%. Estos gastos se debieron principalmente al aumento de los gastos comerciales de los hogares.

A finales de junio de este año, el beneficio operativo ajustado de la empresa fue de 3.800 millones de yuanes, una disminución interanual del 36,67%, y la tasa operativa ajustada fue del 9,5%, muy por debajo del 15,0% del mismo período del año pasado. año.

Durante el mismo período mencionado anteriormente, el efectivo y equivalentes de efectivo de la compañía fueron de 9.409 millones de yuanes, una disminución interanual del 70,37%.

El ascenso de la segunda curva

El mercado inmobiliario nacional está acelerando su ajuste. El negocio de transacciones no inmobiliarias que Beike ha cultivado minuciosamente: el negocio de decoración del hogar y el negocio de servicios de alquiler de viviendas han surgido en la prueba del mercado y se han convertido en la segunda curva de crecimiento de la empresa.

En el primer semestre de este año, el negocio de decoración del hogar de la empresa obtuvo unos ingresos netos de 6.449 millones de yuanes, un aumento interanual del 59,9%. Además de la sinergia entre el negocio de transacciones inmobiliarias y el negocio de decoración del hogar, que impulsa el crecimiento de los pedidos debido a la adquisición y conversión de clientes, también crecen las contribuciones de nuevos canales minoristas (como muebles personalizados, textiles y electrodomésticos, etc.). ).

El negocio podría haber crecido aún más rápido, pero la empresa decidió desacelerar de manera proactiva. En la reciente conferencia telefónica sobre resultados, el presidente y director ejecutivo de la compañía, Peng Yongdong, dijo que la razón de la desaceleración es encontrar un equilibrio entre escala comercial y calidad.

En 2024, la empresa se centrará en desarrollar las capacidades subyacentes del negocio de decoración y mobiliario del hogar y promover la construcción digital, promoviendo especialmente la realización de un marco de modelo de negocio unificado nacional para el negocio de decoración y mobiliario del hogar. En comparación con la versión anterior, Home SaaS se actualizó a la versión 2.5 y se lanzó en algunas ciudades.

Esta versión ya puede emitir planos de construcción estandarizados y realizar cotizaciones automáticas de decoración, etc., lo que agrega mucha certeza a la entrega. A juzgar por el segundo trimestre de este año, el período de construcción de la decoración básica más el período de construcción del material principal es de aproximadamente 100 días, aproximadamente 11 días menos que el mismo período del año pasado.

Los ingresos del negocio de servicios de alquiler de viviendas alcanzaron los 5.813 millones de yuanes, un aumento interanual del 176,7%. Principalmente por el aumento del número de inmuebles gestionados bajo el modelo de renting sin preocupaciones. A finales del segundo trimestre de este año, el número de propiedades administradas por Shenxin Rental superó las 300.000, en comparación con las más de 120.000 en el mismo período del año pasado. Al mismo tiempo, los apartamentos de alquiler de larga duración de la compañía cuentan con más de 14.000 unidades bajo gestión, un incremento interanual del 100%.

Además, durante el mismo período mencionado anteriormente, también hubo empresas emergentes y otras empresas que lograron ingresos netos de 1.574 millones de yuanes.

Impulsados ​​por los negocios mencionados anteriormente, los ingresos por transacciones no inmobiliarias de la compañía representaron el 34,8% en el primer semestre de este año, un aumento de 17 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado.

Cabe destacar que en el negocio no inmobiliario la empresa continúa explorando otra línea de negocio. En un contexto de desaceleración generalizada de la adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias este año, Beike contrarrestó la tendencia del mercado y participó en subastas de terrenos en Beijing y Guangzhou. Finalmente, a finales de julio adquirió dos terrenos residenciales en Xi'an. 134 millones de yuanes y entró en el negocio de desarrollo inmobiliario. Este puede ser un intento de la empresa de involucrarse en el campo del desarrollo inmobiliario y crear un nuevo sistema de productos basándose en sus propias ventajas de big data.