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Consumo di zebre Yang Zhe

Sullo sfondo della crisi generale del settore immobiliare, Beike, la più grande piattaforma cinese di intermediazione di transazioni immobiliari, è emersa come mercato indipendente.

Dopo la chiusura del mercato il 12 agosto, la società ha contemporaneamente pubblicato i risultati provvisori del 2024 e i risultati finanziari non certificati del secondo trimestre, e ha anche lanciato al momento giusto un’espansione e un’estensione del suo piano di riacquisto di azioni. Ieri, tra gli applausi degli investitori di piccole e medie dimensioni, il prezzo delle azioni della società è aumentato notevolmente in apertura, con il massimo aumento intraday di quasi il 9%.

Per ora, l’azienda si trova ancora in un periodo importante per coltivare la propria forza interna. Da un lato, la sua redditività sta affrontando una dura prova, dall’altro, sebbene l’attività di transazioni non immobiliari che ha coltivato sia in rapida crescita. per il momento è ancora difficile sostenerne la performance.

Il settore immobiliare è entrato in un periodo di profondo aggiustamento e anche all'interno di Beike si sono verificati grandi cambiamenti. Il modello di business è passato dalla gestione diretta al franchising e la struttura aziendale ha coltivato una seconda curva oltre al business delle transazioni immobiliari. .

Dall'inizio di quest'anno, la società è apparsa più volte sul mercato delle aste fondiarie nelle città calde. Alla fine di luglio è finalmente riuscita ad acquisire due aste fondiarie a Xi'an. Sicuramente non è così semplice come acquistare un terreno e costruire una casa. Forse è quello di utilizzare i propri big data e le informazioni sugli utenti per provare un esperimento di personalizzazione inversa.

Devi sapere che a partire dagli anni '90 il mercato immobiliare cinese ha progressivamente risolto il problema del “ce l'hai o no”, per arrivare ormai alla fase di risoluzione del problema del “va bene o no”. Forse è giunto il momento che i nuovi arrivati ​​nel settore come Beike agiscano.

L’ambizione del guscio è quella di “stabilirsi” nella sua casa.

Sia i ricavi che l'utile netto sono diminuiti

Nel secondo trimestre di quest'anno, Shell-W (02423.HK) ha contrastato la tendenza del mercato e ha trovato un percorso di crescita, ottenendo un utile operativo di 23,4 miliardi di yuan e un utile netto di 1,9 miliardi di yuan, un aumento rispetto all'anno precedente del rispettivamente 19,9% e 46,2%.

Oltre a divulgare i risultati intermedi di quest'anno e quelli del singolo trimestre, la società ha anche annunciato un'espansione e un'estensione del suo piano di riacquisto di azioni. Con queste benedizioni positive, il prezzo delle azioni ha innescato un'impennata del mercato ieri, è aumentato fino all'8,93% nelle negoziazioni intraday e alla fine ha chiuso a HK$ 38,60, con un aumento del 7,67%, con un valore di mercato totale di HK$ 136,8. miliardi.

Tuttavia, durante la prima metà dell'anno, la situazione per Beike non era ancora ottimistica. Per il periodo corrente, l'utile netto della società è stato di 39,748 miliardi di yuan e l'utile netto è stato di 2,333 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua rispettivamente dello 0,04% e del 42,38%, l'utile netto rettificato è stato di 4,086 miliardi di yuan, su base annua; diminuzione annuale del 31,04%.

Il mercato immobiliare non è migliorato in modo significativo nella prima metà di quest'anno, sia che si tratti di investimenti industriali, di nuove costruzioni, di vendite di alloggi commerciali, ecc., mostra ancora una significativa tendenza al ribasso.

È ovvio che i cambiamenti del mercato si riflettono in Beike. Nella prima metà di quest'anno, la società ha raggiunto un volume totale di transazioni pari a 1.468,9 miliardi di yuan, con un calo del 16,2% su base annua.

Tra questi, il volume totale delle transazioni di transazioni immobiliari esistenti è stato di 1.023,8 miliardi di yuan, il volume totale delle transazioni di nuove case è stato di 387,1 miliardi di yuan e il volume totale delle transazioni di imprese emergenti e altre attività è stato di 50,3 miliardi di yuan, in calo dell'8,7%, 32,4%. e 3,9% rispettivamente su base annua. Solo il volume totale delle transazioni del settore bricolage e arredamento per la casa. Le vendite sono aumentate del 24% su base annua a 7,6 miliardi di yuan.

Redditività testata

Secondo i risultati provvisori della società, l'utile lordo della società è stato di circa 10,639 miliardi di yuan, con un calo del 9,0% su base annua; il margine di profitto lordo è stato del 26,77%, con un calo di 2,64 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso;

In un contesto di debolezza generale del mercato immobiliare nazionale, la tradizionale attività di transazione immobiliare della società è stata gravemente colpita.

Durante il periodo, l'utile netto derivante dall'attività immobiliare esistente e da quella nuova ha raggiunto rispettivamente 13,062 miliardi di yuan e 12,850 miliardi di yuan, una diminuzione su base annua rispettivamente di 2,535 miliardi di yuan e 4,249 miliardi di yuan. diminuzione del 16,25% e del 24,85%.

Nello stesso periodo, le commissioni attive sugli immobili esistenti sono state di 10,6 miliardi di yuan, con un calo del 17,55% su base annua. Principalmente a causa della diminuzione del volume totale delle transazioni immobiliari esistenti agevolate dai negozi Lianjia e della diminuzione del tasso di commissione addebitato dai negozi Lianjia di Pechino per l'attività immobiliare esistente. Inoltre, si registra una diminuzione dei ricavi derivanti dai servizi di piattaforma, dai servizi di franchising, ecc.

Lo stesso vale per l'attività di transazione di nuove case. La commissione esterna pagata dalla società ai broker Beilian e ad altri canali rappresenta una percentuale maggiore del margine di contribuzione del reddito netto dell'attività di transazione di nuove case, e l'utile netto di questa attività è aumentato. diminuito, con conseguente diminuzione del margine di profitto del contributo aziendale.

Inoltre, anche il significativo aumento delle spese di vendita e marketing è uno dei fattori che influenzano il margine di profitto lordo. Nella prima metà di quest'anno, le spese di vendita e marketing dell'azienda sono state di 3,505 miliardi di yuan, con un aumento del 19,10% su base annua. Tali spese sono state causate principalmente dall'aumento delle spese aziendali domestiche.

Alla fine di giugno di quest'anno, l'utile operativo rettificato della società era di 3,8 miliardi di yuan, un calo su base annua del 36,67%, e il tasso operativo rettificato era del 9,5%, molto inferiore al 15,0% dello stesso periodo precedente. anno.

Nello stesso periodo sopra menzionato, le disponibilità liquide e mezzi equivalenti della società ammontavano a 9,409 miliardi di yuan, con un calo del 70,37% su base annua.

L'aumento della seconda curva

Il mercato immobiliare nazionale sta accelerando il suo aggiustamento. Le attività di transazioni non immobiliari che Beike ha coltivato scrupolosamente: attività di decorazione domestica e attività di servizi di affitto di case sono emerse nel test di mercato e sono diventate la seconda curva di crescita dell'azienda.

Nella prima metà di quest'anno, le attività di decorazione domestica dell'azienda hanno registrato un utile netto di 6,449 miliardi di yuan, con un aumento del 59,9% su base annua. Oltre alla sinergia tra attività di transazioni immobiliari e attività di decorazione domestica, che guida la crescita degli ordini grazie all’acquisizione e alla conversione dei clienti, c’è anche una crescita dei contributi provenienti da nuovi canali di vendita al dettaglio (come mobili personalizzati, tessuti d’arredo ed elettrodomestici, ecc.). ).

L’attività avrebbe potuto crescere ancora più velocemente, ma l’azienda ha scelto di rallentare in modo proattivo. Nella recente teleconferenza sui risultati, il presidente e amministratore delegato della società Peng Yongdong ha affermato che la ragione del rallentamento è trovare un equilibrio tra dimensione aziendale e qualità.

Nel 2024, la società si concentrerà sullo sviluppo delle capacità di base del settore della decorazione e dell'arredamento della casa e promuoverà la costruzione digitale, promuovendo in particolare la realizzazione di un modello di business unificato a livello nazionale per il settore della decorazione e dell'arredamento della casa. Rispetto alla versione precedente, Home SaaS è stato aggiornato alla versione 2.5 ed è stato lanciato in alcune città.

Questa versione può già emettere disegni costruttivi standardizzati ed eseguire preventivi automatici di decorazioni, ecc., aggiungendo molta certezza alla consegna. A giudicare dal secondo trimestre di quest'anno, il periodo di costruzione della decorazione di base più il periodo di costruzione del materiale principale è di circa 100 giorni, ovvero circa 11 giorni in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

I ricavi delle attività legate ai servizi di affitto di case hanno raggiunto 5,813 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 176,7%. Principalmente a causa dell'aumento del numero di immobili gestiti con il modello di locazione senza pensieri. Alla fine del secondo trimestre di quest'anno, il numero di unità abitative gestite da Shenxin Rental ha superato le 300.000, rispetto alle oltre 120.000 unità dello stesso periodo dell'anno scorso. Allo stesso tempo, l'azienda gestisce più di 14.000 appartamenti in affitto a lungo termine, con un aumento del 100% rispetto all'anno precedente.

Inoltre, nello stesso periodo sopra menzionato, ci sono state anche imprese emergenti e altre attività che hanno realizzato un utile netto di 1,574 miliardi di yuan.

Grazie alle attività sopra menzionate, i ricavi delle transazioni non immobiliari della società hanno rappresentato il 34,8% nella prima metà di quest'anno, con un aumento di 17 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Vale la pena notare che nel settore del commercio non immobiliare la società continua ad esplorare un'altra linea di business. In un contesto di generale rallentamento nell'acquisizione di terreni da parte delle società immobiliari quest'anno, Beike ha contrastato la tendenza del mercato e ha partecipato alle aste fondiarie a Pechino e Guangzhou. Alla fine di luglio ha acquisito due lotti residenziali a Xi'an 134 milioni di yuan ed è entrato nel business dello sviluppo immobiliare. Questo potrebbe essere un tentativo da parte dell'azienda di essere coinvolta nel campo dello sviluppo immobiliare e creare un nuovo sistema di prodotto basandosi sui vantaggi dei propri big data.