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Consumo de zebra Yang Zhe

No contexto da recessão geral do setor imobiliário, a Beike, a maior plataforma intermediária de transações imobiliárias da China, emergiu como um mercado independente.

Após o fechamento do mercado em 12 de agosto, a empresa divulgou simultaneamente seus resultados intermediários de 2024 e resultados financeiros não auditados do segundo trimestre, e também lançou uma expansão e extensão de seu plano de recompra de ações no momento certo. Ontem, em meio aos aplausos dos pequenos e médios investidores, o preço das ações da empresa subiu acentuadamente na abertura, com a maior alta intradiária de quase 9%.

Por enquanto, a empresa ainda se encontra num período importante de cultivo da sua força interna. Por um lado, a sua rentabilidade foi severamente testada. Por outro lado, embora o negócio de transacções não imobiliárias que tem cultivado tenha crescido rapidamente. ainda é difícil apoiar o seu desempenho por enquanto.

O setor imobiliário entrou em um período de profundo ajuste e grandes mudanças também ocorreram dentro da Beike. O modelo de negócios passou da operação direta para a franquia, e a estrutura de negócios cultivou uma segunda curva além do negócio de transações imobiliárias. .

Desde o início deste ano, a empresa apareceu repetidamente no mercado de leilões de terrenos em cidades quentes. No final de julho, finalmente conseguiu adquirir dois leilões de terrenos em Xi'an. Definitivamente, isso não é tão simples quanto adquirir um terreno e construir uma casa. Talvez seja para usar seus próprios big data e insights sobre os usuários para tentar um experimento de personalização reversa.

É preciso saber que, desde a década de 1990, o mercado imobiliário da China resolveu gradativamente o problema de “ter ou não”, e agora atingiu a fase de resolver o problema de “é bom ou não”. Talvez este seja o momento para os recém-chegados à indústria, como a Beike, agirem.

A ambição da concha é “instalar-se” em casa.

A receita e o lucro líquido caíram

No segundo trimestre deste ano, a Shell-W (02423.HK) contrariou a tendência do mercado e encontrou um caminho de crescimento, alcançando lucro operacional de 23,4 bilhões de yuans e lucro líquido de 1,9 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 19,9% e 46,2% respectivamente.

Ao divulgar os resultados intercalares deste ano e os resultados do único trimestre, a empresa também anunciou uma expansão e extensão do seu plano de recompra de ações. Com essas bênçãos positivas, o preço das ações desencadeou um aumento no mercado. Ontem, subiu até 8,93% nas negociações intradiárias e finalmente fechou em HK$ 38,60, um aumento de 7,67%, com um valor total de mercado de HK$ 136,8. bilhão.

Porém, ao longo do primeiro semestre do ano, a situação da Beike ainda não era otimista. No período atual, o lucro líquido da empresa foi de 39,748 bilhões de yuans e o lucro líquido foi de 2,333 bilhões de yuans, uma redução anual de 0,04% e 42,38%, respectivamente, o lucro líquido ajustado foi de 4,086 bilhões de yuans, uma queda anual de 0,04% e 42,38%; queda anual de 31,04%.

O mercado imobiliário não melhorou significativamente no primeiro semestre deste ano Quer se trate de investimentos industriais, novas áreas de construção, vendas de habitações comerciais, etc., ainda apresenta uma tendência significativa de queda.

É óbvio que as mudanças de mercado se refletem na Beike. No primeiro semestre deste ano, a empresa alcançou um volume total de transações de 1.468,9 bilhões de yuans, uma redução anual de 16,2%.

Entre eles, o volume total de transações de transações habitacionais existentes foi de 1,0238 bilhão de yuans, o volume total de transações de novas casas foi de 387,1 bilhões de yuans e o volume total de transações de empresas emergentes e outras empresas foi de 50,3 bilhões de yuans, queda de 8,7%, 32,4% e 3,9%, respectivamente, em relação ao ano anterior. Apenas o volume total de transações de reformas residenciais e negócios de móveis residenciais. O valor aumentou 24% em relação ao ano anterior, para 7,6 bilhões de yuans.

Rentabilidade testada

De acordo com os resultados provisórios da empresa, o lucro bruto da empresa foi de aproximadamente 10,639 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 9,0%; a margem de lucro bruto foi de 26,77%, uma diminuição de 2,64 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado.

Num contexto de fraqueza geral do mercado imobiliário nacional, o negócio tradicional de transacções imobiliárias da empresa foi gravemente afectado.

Durante o período, o lucro líquido do negócio habitacional existente e do novo negócio habitacional atingiu 13,062 bilhões de yuans e 12,850 bilhões de yuans, respectivamente, uma diminuição ano a ano de 2,535 bilhões de yuans e 4,249 bilhões de yuans, respectivamente, um ano a ano queda de 16,25% e 24,85%.

Durante o mesmo período, a receita de comissões de propriedades existentes foi de 10,6 bilhões de yuans, uma redução anual de 17,55%. Principalmente devido à diminuição do volume total de transações de habitação existente facilitadas pelas lojas Lianjia e à diminuição da taxa de comissão cobrada pelas lojas Beijing Lianjia para o negócio de habitação existente. Além disso, há uma diminuição nas receitas provenientes de serviços de plataforma, serviços de franquia, etc.

O mesmo se aplica ao novo negócio de transações residenciais. A comissão externa paga pela empresa aos corretores Beilian e outros canais representa uma proporção maior da margem de lucro da contribuição para o lucro líquido do novo negócio de transações residenciais e do lucro líquido deste negócio. diminuiu, resultando em uma diminuição na margem de lucro de contribuição empresarial.

Além disso, o aumento significativo das despesas com vendas e marketing também é um dos fatores que afetam a margem de lucro bruto. No primeiro semestre deste ano, as despesas de vendas e marketing da empresa foram de 3,505 bilhões de yuans, um aumento anual de 19,10%. Essas despesas foram causadas principalmente pelo aumento das despesas comerciais das famílias.

No final de junho deste ano, o lucro operacional ajustado da empresa foi de 3,8 bilhões de yuans, uma redução anual de 36,67%, e a taxa operacional ajustada foi de 9,5%, muito inferior aos 15,0% no mesmo período passado. ano.

Durante o mesmo período mencionado acima, o caixa e equivalentes de caixa da empresa foram de 9,409 bilhões de yuans, uma redução anual de 70,37%.

A ascensão da segunda curva

O mercado imobiliário nacional está acelerando seu ajuste. O negócio de transações não imobiliárias que a Beike cultivou meticulosamente - o negócio de decoração de casa e o negócio de serviços de aluguel de casa surgiu no teste de mercado e se tornou a segunda curva de crescimento da empresa.

No primeiro semestre deste ano, o negócio de decoração de casa da empresa teve lucro líquido de 6,449 bilhões de yuans, um aumento anual de 59,9%. Além da sinergia entre o negócio de transações imobiliárias e o negócio de decoração residencial, que impulsiona o crescimento dos pedidos devido à aquisição e conversão de clientes, há também crescimento nas contribuições de novos canais de varejo (como móveis customizados, estofados e eletrodomésticos, etc.). ).

O negócio poderia ter crescido ainda mais rápido, mas a empresa optou por desacelerar proativamente. Na recente teleconferência de resultados, o presidente e CEO da empresa, Peng Yongdong, disse que a razão para a desaceleração é encontrar um equilíbrio entre escala e qualidade do negócio.

Em 2024, a empresa concentrar-se-á na construção das capacidades subjacentes ao negócio de decoração e mobiliário doméstico e na promoção da construção digital, promovendo especialmente a realização de um quadro de modelo de negócio unificado nacional para o negócio de decoração e mobiliário doméstico. Comparado com a versão anterior, o Home SaaS foi iterado para a versão 2.5 e foi lançado em algumas cidades.

Esta versão já pode emitir planos de construção padronizados e realizar orçamentos automáticos de decoração, etc., agregando muita segurança na entrega. A julgar pelo segundo trimestre deste ano, o período de construção da decoração básica mais o período de construção do material principal é de cerca de 100 dias, o que é cerca de 11 dias a menos que no mesmo período do ano passado.

A receita do negócio de serviços de aluguel de casas atingiu 5,813 bilhões de yuans, um aumento anual de 176,7%. Principalmente pelo aumento do número de imóveis administrados no modelo de aluguel sem preocupações. No final do segundo trimestre deste ano, o número de unidades habitacionais sob gestão da Shenxin Rental ultrapassou 300.000, em comparação com mais de 120.000 unidades no mesmo período do ano passado. Ao mesmo tempo, a empresa tem mais de 14.000 apartamentos para arrendamento de longa duração sob gestão, um aumento anual de 100%.

Além disso, durante o mesmo período mencionado acima, houve também empresas emergentes e outras empresas que alcançaram um lucro líquido de 1,574 mil milhões de yuans.

Impulsionada pelos negócios acima mencionados, a receita de transações não imobiliárias da empresa representou 34,8% no primeiro semestre deste ano, um aumento de 17 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado.

De referir que no negócio de comercialização não imobiliária a empresa continua a explorar outra linha de negócio. Tendo como pano de fundo que as empresas imobiliárias geralmente abrandaram a aquisição de terrenos este ano, a Beike contrariou a tendência do mercado e participou em leilões de terrenos em Pequim e Guangzhou. Finalmente, no final de Julho, adquiriu dois lotes de terrenos residenciais em Xi'. an por 134 milhões de yuans e entrou no negócio de incorporação imobiliária. Esta pode ser uma tentativa da empresa de se envolver na área de incorporação imobiliária e criar um novo sistema de produtos baseado em suas próprias vantagens de big data.