Tres grandes líneas de reforma impulsan el desarrollo inmobiliario hacia una nueva era
2024-08-11
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La modernización industrial y la aglomeración traerán nueva demanda inmobiliaria a aglomeraciones urbanas clave. Hua Shao/Cartografía
Director del Instituto Jefe de Investigación Industrial de Guangkai,
Presidente del Foro de Economistas Jefes de ChinaLian Ping
Ma Hong, investigador principal del Instituto Jefe de Investigación Industrial de GuangkaiSegún el “Comunicado de la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China” (en adelante, el “Comunicado”) y la “Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral Reforma y promoción de la modernización al estilo chino” (en adelante, la “Decisión”), en el futuro Hay tres direcciones para profundizar la reforma en el campo inmobiliario que merecen especial atención, incluida la reforma agraria, la migración de la población y la gobernanza urbana. Estas reformas clave tendrán un profundo impacto en el futuro desarrollo inmobiliario.1. Profundizar la reforma del sistema agrario y crear nuevos aumentos en la demanda y la oferta.El "Comunicado" y la "Decisión" proponían "profundizar la reforma del sistema de tierras" y "construir un mercado unificado de tierras de construcción urbana y rural". La tierra es la madre de la riqueza y un factor indispensable para el desarrollo económico. Bajo el sistema dual anterior, los gobiernos locales dependían en gran medida de las transferencias de tierras y la utilización de los recursos de la tierra era extensiva. La escala general de los gastos compensatorios, como la demolición general y la reubicación, aumentó significativamente. El costo de la compra de viviendas se ha reducido, la brecha de ingresos entre los residentes urbanos y rurales se ha ampliado y la deuda de los gobiernos locales ha aumentado significativamente. Considerar la reforma del sistema agrario como un gran avance puede ayudar a revertir los problemas de desarrollo irracionales antes mencionados y establecer un sistema fiscal, tributario y de distribución de ingresos sobre la tierra que sea compatible con el desarrollo moderno.El objetivo de la reforma agraria es establecer un sistema agrario en el que los dos tipos de propiedad de la tierra sean iguales, el mercado esté unificado y los beneficios del valor agregado se compartan equitativamente, a fin de promover una distribución y un uso más razonables de los recursos de la tierra. Combinado con el piloto de reforma de las propiedades rurales y los ajustes del sistema de subasta de tierras urbanas en los últimos años, el tono general de la nueva ronda de reforma del sistema nacional de tierras se centrará en mejorar la asignación y el uso eficiente de los elementos de la tierra, lo que tendrá un profundo impacto en la mercado inmobiliario. Las reformas agrarias rurales y urbanas específicas pueden seguir los siguientes caminos:En primer lugar, debemos avanzar de manera constante y prudente en la reforma del sistema de tierras rurales. Teniendo en cuenta las enormes diferencias en las tierras agrícolas en las diferentes regiones, es difícil promover la reforma agraria rural de manera integral y simultánea en todo el país. El ritmo de la reforma puede ser mayor en regiones con condiciones relativamente maduras. Alentar a las viviendas rurales calificadas a ingresar al mercado de circulación de tierras rurales, acelerar la confirmación, el registro y la emisión de derechos de uso de las viviendas que integren la vivienda y la tierra, y explorar formas efectivas de separación de la propiedad de las viviendas, los derechos de calificación y los derechos de uso. Después de la reforma del sistema agrario, la tierra familiar ha logrado una circulación orientada al mercado y ha pasado de tener sólo valor de uso a tener valor de uso y espacio para la apreciación de activos, y se ha convertido en un activo del poseedor. Los ingresos de propiedad de los agricultores que poseen propiedades aumentarán marcadamente a través de transacciones, reduciendo la brecha de ingresos entre los residentes urbanos y rurales y, por lo tanto, conduciendo a un crecimiento considerable en el poder de consumo. Más importante aún, un aumento sustancial en los ingresos de la propiedad puede aumentar rápidamente la capacidad de los agricultores para establecerse en las ciudades y generar nueva demanda de bienes raíces.En segundo lugar, la reforma del suelo urbano tomará el camino de la intensificación en el futuro y los indicadores de uso del suelo se inclinarán gradualmente hacia las grandes ciudades. La "Decisión" señalaba que "establecer un mecanismo de coordinación para la asignación de indicadores de suelo de nueva construcción urbana y el aumento de la población permanente". Hay dos líneas principales de reforma del suelo urbano, una se basa en el suelo residencial correspondiente a la población permanente, y la otra es el mercado de suelo para el mercado no residencial. Las ideas principales de ambos son consistentes, es decir, se abandonará la estrategia de expansión extensiva del suelo urbanizable en el futuro. A principios de 2021, el Ministerio de Recursos Naturales lanzó un sistema centralizado de subasta de tierras para 22 grandes ciudades, iniciando oficialmente el camino hacia el desarrollo intensivo de suelos de construcción urbana durante el período del "14º Plan Quinquenal". Aunque varias regiones han realizado ajustes al sistema de "dos concentraciones" para el suministro de suelo en los últimos dos años, y algunas ciudades han cancelado medidas restrictivas como el número de subastas centralizadas de suministro de suelo, la tendencia general de disminución de la oferta de suelo urbano en todo el país ya ha tomado forma. A finales de junio de 2024, la superficie de oferta de suelo anual en 100 ciudades de todo el país había caído de 1.350 millones de metros cuadrados a finales de 2020 a 1.030 millones de metros cuadrados, una disminución acumulada de casi una cuarta parte. En la actualidad, algunas ciudades clave representadas por Shanghai y Beijing se enfrentan al problema de cuotas de suelo insuficientes para la construcción. La relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de estas ciudades se ha distorsionado durante mucho tiempo, lo que ha provocado que los precios de la vivienda se mantengan. alto durante mucho tiempo.En tercer lugar, en el futuro, los indicadores de uso del suelo urbano se alinearán gradualmente con "personas, propiedades y dinero", y se espera que aumente la proporción de suelo residencial en ciudades muy grandes y grandes. El futuro flujo de población puede mostrar cuatro tendencias importantes: en primer lugar, la población continúa acumulándose en las ciudades costeras del este y del sur, siendo Guangdong, Zhejiang y Jiangsu las provincias más atractivas; en segundo lugar, la tasa de crecimiento de la población permanente en las primeras; las ciudades de nivel se desaceleran y las áreas urbanas La tasa de crecimiento demográfico aumentará en tercer lugar, el efecto sifón de las capitales provinciales en las regiones central y occidental es más obvio, en cuarto lugar, cuanto mayor sea el nivel de servicios públicos, más atractiva será la población; será. En el previsible nuevo ciclo de desarrollo de la urbanización, a medida que la población y las industrias migren a aglomeraciones urbanas clave y sus ciudades afiliadas circundantes, el nuevo aumento de la demanda y la oferta de la industria inmobiliaria de China se concentrará principalmente en estas áreas en el futuro.En cuarto lugar, en el futuro, los suelos urbanos industriales y comerciales prestarán más atención a la reurbanización y utilización del suelo urbano existente. La "Decisión" propone "optimizar el uso del suelo urbano industrial y comercial, acelerar el desarrollo del mercado secundario de suelos edificables, promover el desarrollo y utilización mixta del suelo, la conversión racional de usos y revitalizar el suelo existente y el suelo ineficiente". Según la experiencia histórica del desarrollo urbano en el país y en el extranjero, el costo de desarrollar tierras existentes es menor que el de convertir nuevas tierras agrícolas en tierras urbanas.En la década de 1990, se alentó la reurbanización de antiguos edificios fabriles en algunas ciudades nacionales, lo que permitió a las empresas estatales reurbanizar tierras y vender derechos de uso de la tierra, lo que proporcionó incentivos financieros para promover una transferencia y uso más rápidos de la tierra. En septiembre de 2023, el Ministerio de Recursos Naturales decidió lanzar proyectos piloto para la reurbanización de terrenos ineficientes en 43 ciudades, incluida Beijing, con el objetivo de aumentar significativamente la proporción de terrenos existentes utilizados y el número de nuevos proyectos industriales.Relación de superficie de suelo, promover la aplicación de tecnologías y modelos de ahorro de tierra, y mejorar los métodos de suministro de tierra, pero también enfrentamos algunos desafíos en el proceso de promover realmente la reurbanización de la tierra existente.En primer lugar, la mayor parte de los terrenos inactivos existentes pertenecen a activos con baja demanda industrial, comercial y residencial, y hay relativamente pocas contrapartes para comprar activos; en segundo lugar, existen problemas de derechos de propiedad sobre algunos activos, incluso si aquellos que involucran activos de propiedad estatal pueden hacerlo; ser eliminado en su totalidad de acuerdo con la comercialización de los activos del sector privado. En tercer lugar, el cambio de atributos de uso de la tierra requiere una revisión exhaustiva por parte de los departamentos pertinentes. Por lo tanto, es probable que el impulso para reurbanizar terrenos en todo el país sea incremental.2. Acelerar la urbanización de la población agrícola migrante y promover el consumo y la inversión inmobiliariaEl "Comunicado" proponía "acelerar la urbanización de la población agrícola transferida, profundizar la reforma del sistema de registro de hogares y mejorar el mecanismo de prestación de servicios públicos básicos en ciudades y pueblos". Desde la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del PCC, se han establecido los objetivos de reforma del nuevo sistema de registro de hogares. La nueva política tiene como objetivo liberalizar integralmente las restricciones de asentamiento en pueblos organizados y ciudades pequeñas, relajar las restricciones de asentamiento en ciudades medianas de manera ordenada, determinar razonablemente las condiciones para el asentamiento en las grandes ciudades y controlar estrictamente el tamaño de la población de las megaciudades. La "Decisión" mencionaba que "la modernización al estilo chino es una modernización con una población enorme" y que la promoción de la modernización y la urbanización de la población van de la mano. A finales de 2023, la tasa de urbanización de la población permanente nacional es del 66,16% y la tasa de urbanización de la población registrada es sólo del 48,3%. El problema de que el proceso de urbanización de la población agrícola va a la zaga de la construcción urbana es más prominente. En el proceso de transferencia de la población agrícola a la residencia permanente en ciudades y pueblos, falta una compensación efectiva para las personas que abandonan las zonas rurales. Las ciudades y pueblos que han absorbido un gran número de población agrícola no han proporcionado plenamente la seguridad social. servicios, lo que resulta en la transferencia de esta parte de la población en la seguridad social, la atención médica, la educación de los niños y el cuidado de las personas mayores. Es difícil disfrutar de los mismos derechos e intereses que los residentes urbanos originales en otros campos, y las ciudades y pueblos lo son. relativamente carente de construcción de infraestructura, condiciones de vivienda y otras capacidades de oferta para hacer frente al gran número de transferencias agrícolas. De 2019 a 2023, la tasa de urbanización y la tasa de registro de hogares aumentaron 4,7 y 4,9 puntos porcentuales respectivamente, y la tasa de registro de hogares aumentó relativamente rápido. Esto muestra que después de la relajación total de ciertas restricciones a los asentamientos urbanos, los obstáculos para que la mano de obra excedente rural se traslade a las ciudades se están reduciendo gradualmente. La aceleración de la urbanización impulsará el crecimiento de la demanda de inversión para la construcción de infraestructura urbana y la construcción de viviendas asequibles. Combinado con el aumento en el consumo y la inversión de los residentes provocado por la urbanización, se espera que la conversión anual promedio de agricultores en ciudadanos impulsará el crecimiento del PIB en aproximadamente 1 punto porcentual y generará casi un billón de yuanes en inversiones de consumo relacionadas con bienes raíces.Todavía hay un gran margen para que la actual población agrícola se convierta en ciudadanos urbanos. A finales de 2023, la población rural del país será de 477 millones y la población migrante superará los 380 millones. Para acelerar el proceso de urbanización de los trabajadores agrícolas migrantes y promover la integración ordenada de los trabajadores migrantes, especialmente de los trabajadores migrantes de nueva generación, en las ciudades, la siguiente fase de medidas políticas se centrará en los cinco aspectos siguientes:El primero es relajar aún más las restricciones al registro de hogares, excepto en algunas megaciudades, cada localidad formulará métodos de liquidación específicos de acuerdo con las condiciones locales, mejorará la plataforma de servicio gubernamental nacional abierta y unificada para la gestión del registro de hogares y mejorará la conveniencia del registro de hogares. y migración.El segundo es mejorar el mecanismo de prestación de servicios públicos básicos urbanos, establecer un mecanismo mediante el cual los servicios públicos básicos estén vinculados a la población permanente y sean proporcionados por el lugar de residencia permanente, aumentar constantemente el número y el nivel de los servicios públicos básicos de los que disfrutan los no residentes. hogares registrados como residentes permanentes en los lugares de afluencia, y promover la cobertura total de los servicios públicos básicos urbanos de la población permanente.El tercero es mejorar las habilidades laborales y la calidad de la población agrícola migrante, fortalecer las garantías de educación pública básica para los niños migrantes y fortalecer la protección de los derechos e intereses laborales de los trabajadores migrantes.El cuarto es consolidar y mejorar el nivel de coordinación del seguro social y la cobertura del seguro, promover el plan de seguro universal, promover constantemente la coordinación nacional del seguro de pensiones básico y relajar gradualmente las restricciones al registro de los hogares para que los residentes participen en las actividades sociales. seguro en su residencia permanente o lugar de trabajo.El quinto es mejorar las políticas de apoyo a la ciudadanía de la población agrícola migrante, mejorar el mecanismo central y provincial de incentivos financieros para la ciudadanía de la población agrícola migrante, aumentar el peso del factor población permanente no registrada en el equilibrio fiscal central. transferencia de pagos y dar prioridad a garantizar la educación obligatoria en zonas con afluencia de población concentrada. Demanda de terrenos para la construcción de escuelas y viviendas asequibles.3. Mejorar las capacidades de gobernanza urbana y promover el desarrollo de las áreas metropolitanasLa "Decisión" establece que "el desarrollo integrado de las áreas urbanas y rurales es un requisito inevitable para la modernización al estilo chino" y "mejorar y promover nuevos sistemas y mecanismos de urbanización, promoviendo la formación de un nuevo sistema de gobernanza inteligente y eficiente para las megaciudades, y establecer sistemas y mecanismos para el desarrollo de áreas urbanas integradas en áreas metropolitanas." En la actualidad, las aglomeraciones urbanas clave y las ciudades centrales han entrado en la era de la construcción de áreas urbanas. Si se analiza el proceso de desarrollo de la urbanización global, la formación de áreas urbanas maduras está estrechamente integrada con el flujo bidireccional de los factores de producción modernos. A finales de 2023, la población permanente total de las cuatro principales aglomeraciones urbanas de mi país (Beijing-Tianjin-Hebei, delta del río Yangtze, delta del río Perla, Chengdu y Chongqing) representaba aproximadamente un tercio de la población nacional, y la población permanente La población de las áreas urbanas representa aproximadamente una cuarta parte, lo mismo que Japón (hay una gran brecha en comparación con el 55%) y Corea del Sur (alrededor del 50%). Todavía hay mucho espacio para el desarrollo en la construcción de áreas metropolitanas de las grandes ciudades de mi país en el futuro.La "Decisión" propone "acelerar la transformación del modelo de desarrollo de las megaciudades, implementar acciones de renovación urbana, fortalecer la construcción de infraestructura urbana y crear ciudades habitables, resilientes e inteligentes". Esto significa que en el futuro se acelerará la construcción de ferrocarriles interurbanos en aglomeraciones urbanas clave, se optimizará el diseño de los centros, se promoverán los desplazamientos de personas y el flujo de mercancías entre ciudades y se aumentará el nivel de desarrollo integrado regional. será mejorado. Según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la superficie viaria per cápita de mi país en 2022 será de 19,28 metros cuadrados. De 31 provincias, regiones autónomas y municipios, 12 son inferiores a la media nacional. Entre ellas, Shanghai (5 metros cuadrados) y Beijing (8,04 metros cuadrados) tienen niveles significativamente inferiores a 10 metros cuadrados per cápita. Se destaca la necesidad de acelerar la construcción de áreas metropolitanas de megaciudades.A lo largo del proceso de desarrollo de la urbanización global, el desarrollo de las áreas metropolitanas a menudo se basa en la segunda etapa del desarrollo de la urbanización con la ciudad central como centro y un círculo de desplazamiento de aproximadamente una hora después de que se satura el desarrollo de las mega o grandes ciudades de China. Actualmente, las ciudades que cumplen con esta condición se concentran principalmente en ciudades de primer nivel y en algunas ciudades clave de segundo nivel.La "Decisión" propone "fomentar la construcción de urbanizaciones con las ciudades de condado como un medio importante". Las ciudades de condado serán un punto de partida importante para promover el flujo bidireccional de factores urbanos y rurales. La tasa de contribución al PIB de las ciudades pequeñas y medianas adscritas a algunas áreas urbanas desarrolladas en todo el mundo representa más del 40% de las áreas urbanas. Este aspecto es una de las deficiencias de la construcción de urbanización de mi país que se está compensando. Durante el período del "XV Plan Quinquenal", las economías urbanas y distritales desempeñarán gradualmente un papel más importante. Con la flexibilización del sistema de registro de hogares en las grandes ciudades, la reforma promoverá la absorción de más personas en áreas metropolitanas y áreas de condado y promoverá el desarrollo de industrias de servicios modernas, liberando más potencial de demanda interna. Se espera que el nivel de desarrollo de los condados en las áreas metropolitanas mejore aún más. Las finanzas locales aumentarán gradualmente la proporción de asignación de recursos públicos en función del progreso del desarrollo de la integración industrial-urbana. Las funciones de servicios públicos, como la educación urbana y rural y la atención médica. se espera que mejore.En los últimos años, varias regiones se han propuesto acelerar el desarrollo de la construcción comercial del condado, lo que beneficiará a áreas como los centros de distribución logística urbana y rural, las redes funcionales y las plataformas de comercio electrónico. La reforma del sistema de terrenos para construcción acelerará la construcción de viviendas de alquiler asequibles en áreas del condado y satisfará mejor las necesidades de vivienda locales.En el mediano y largo plazo, las aglomeraciones urbanas clave y las áreas metropolitanas urbanas centrales servirán como los "contenedores" más importantes para los factores de producción modernos. De acuerdo con los requisitos de planificación del desarrollo de la "Decisión", las principales tareas de las aglomeraciones urbanas clave en el futuro son: promover el desarrollo coordinado de Beijing, Tianjin y Hebei, el desarrollo del cinturón económico del río Yangtze, el desarrollo integrado del Yangtze delta del río, la construcción de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao y la promoción de la construcción del círculo económico de ciudades gemelas Chengdu-Chongqing. Además de los tres polos tradicionales de crecimiento económico, es probable que las aglomeraciones urbanas interprovinciales, como la región de Chengdu-Chongqing y el tramo medio del río Yangtze, alberguen tecnologías, mano de obra y capital industrial más innovadores. La construcción de las aglomeraciones urbanas, áreas metropolitanas y condados que rodean las grandes ciudades antes mencionadas se convertirán en nuevos puntos de crecimiento para la industria inmobiliaria e impulsarán un mayor desarrollo del mercado inmobiliario.4. Profundizar la reforma de las tres grandes líneas e impulsar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliarioEl ciclo demográfico de mi país provocará una desaceleración a largo plazo de la demanda inmobiliaria. A juzgar por la experiencia histórica, los cambios en las tendencias de urbanización y crecimiento demográfico tienen un impacto importante en las tendencias a mediano y largo plazo de la demanda y la inversión inmobiliaria. En la próxima década, mi país todavía se encontrará en una etapa en la que el ritmo de urbanización se ha desacelerado pero todavía hay espacio para el desarrollo. La desaceleración del crecimiento demográfico y el equilibrio relativo en el número de hogares per cápita significan que el total. La demanda de vivienda disminuirá gradualmente cada año en el futuro. Se estima que durante el período del "XV Plan Quinquenal", la demanda nacional de vivienda puede caer de 800 millones a 1.000 millones de metros cuadrados por año a 600 millones a 800 millones de metros cuadrados.La profundización de las reformas en el sistema agrario, la migración de la población y la gobernanza urbana promoverán una mayor diferenciación de la demanda en el mercado inmobiliario interno. La población se concentrará aún más en áreas ventajosas, y el efecto de aglomeración de la población de las megaciudades y sus áreas metropolitanas se intensificará aún más. Los principales destinos de la población agrícola urbanizada pueden ser las ciudades costeras de primer y segundo nivel y las capitales de provincia. en zonas del interior. En comparación con el promedio nacional, el sistema de registro de hogares en estas ciudades estará más liberalizado, con una fortaleza fiscal local más sólida, una cobertura de finanzas públicas más amplia y la capacidad de garantizar gastos fiscales y de medios de vida en áreas como educación, seguridad social, empleo y Las capacidades de servicio público son más confiables.La modernización industrial y la aglomeración traerán nueva demanda inmobiliaria a aglomeraciones urbanas clave. Desde la perspectiva de los clusters industriales, el XX Congreso Nacional propuso que el desarrollo de nuevas fuerzas productivas es un requisito intrínseco y un foco importante para promover el desarrollo de alta calidad. En el futuro, las áreas clave para la inversión en innovación tecnológica también se convertirán en "las áreas clave para la inversión en innovación tecnológica". "brotes verdes" de la demanda del mercado inmobiliario. La mayoría de las fábricas, centros de I+D y sedes de empresas a gran escala en industrias nacionales emergentes están ubicadas en las zonas costeras y del cinturón económico del río Yangtze, y cubren básicamente aglomeraciones urbanas de primer nivel, la región central del río Yangtze, parques industriales a nivel nacional, zonas de desarrollo de alta tecnología y zonas de desarrollo de alta tecnología en la región de Chengdu-Chongqing y zona de procesamiento industrial característica.
(Este artículo fue publicado en la página 11 de China Real Estate News el 12 de agosto por Su Zhiyong, editor en jefe)Miembro del consejo editorial de turno: Li HongmeiEditor de procesos: Liu Ya
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