Три основных направления реформ способствуют переходу развития сферы недвижимости в новую эру
2024-08-11
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Модернизация промышленности и агломерация приведут к появлению нового спроса на недвижимость в ключевых городских агломерациях. Хуа Шао/Картография
Директор Главного института промышленных исследований Гуанкая,
Председатель Форума главных экономистов КитаяЛиан Пин
Ма Хун, старший научный сотрудник Главного отраслевого научно-исследовательского института ГуанкаяСогласно «Коммюнике третьего пленума ЦК КПК XX созыва» (далее «Коммюнике») и «Решению ЦК КПК о дальнейшем всестороннем углублении Реформа и содействие китайской модернизации» (далее «Решение»), в будущем. Особого внимания заслуживают три направления углубления реформ в сфере недвижимости, включая земельную реформу, миграцию населения и городское управление. Эти ключевые реформы окажут глубокое влияние на будущее развитие рынка недвижимости.1. Углубить реформу земельной системы и обеспечить новый рост спроса и предложения.В «Коммюнике» и «Решении» предлагалось «углубить реформу земельной системы» и «построить единый городской и сельский рынок строительных земель». Земля является матерью богатства и незаменимым фактором экономического развития. При прежней двойной системе местные органы власти сильно зависели от передачи земель, а использование земельных ресурсов было обширным. Общий масштаб компенсационных расходов, таких как общий снос и переселение, значительно увеличился. Городское развитие в основном основывалось на высоком потреблении и высоком уровне. Инвестиционные земельные ресурсы, что значительно увеличило стоимость приобретения жилья, увеличился разрыв в доходах между городскими и сельскими жителями, значительно увеличился долг местных органов власти. Воспринимая реформу земельной системы как прорыв, можно помочь обратить вспять вышеупомянутые проблемы иррационального развития и создать систему налогообложения земли и распределения доходов, совместимую с современным развитием.Целью земельной реформы является создание земельной системы, в которой два типа собственности на землю будут равны, рынок един, а выгоды от добавленной стоимости справедливо распределены, чтобы способствовать более разумному распределению и использованию земельных ресурсов. В сочетании с пилотной реформой сельских усадеб и корректировкой системы городских земельных аукционов, проведенной в последние годы, общий тон нового раунда реформы национальной земельной системы будет сосредоточен на повышении эффективности распределения и использования земельных элементов, что будет иметь серьезное влияние на рынок недвижимости. Конкретные земельные реформы в сельской местности и городах могут идти по следующим путям:Во-первых, мы должны неуклонно и осмотрительно продвигать реформу сельской земельной системы. Учитывая огромные различия в сельскохозяйственных угодьях в разных регионах, трудно проводить комплексную и одновременную реформу сельских земель по всей стране. Темпы реформ могут быть выше в регионах с относительно зрелыми условиями. Поощрять квалифицированные сельские усадьбы к выходу на рынок обращения сельских земель, ускорять подтверждение, регистрацию и выдачу прав пользования усадьбами, которые объединяют жилье и землю, а также изучать эффективные формы разделения собственности на усадьбы, квалификационных прав и прав пользования. После реформы земельной системы приусадебная земля реализовала рыночно-ориентированное обращение и превратилась из имеющей только потребительную стоимость в обладающую как потребительной стоимостью, так и возможностью для повышения стоимости активов, и стала активом владельца. Доход от собственности фермеров, владеющих приусадебными участками, резко увеличится за счет сделок, сокращая разрыв в доходах между городскими и сельскими жителями и, таким образом, приводя к значительному росту потребительской способности. Что еще более важно, существенное увеличение доходов от собственности может быстро повысить способность фермеров селиться в городах и создать новый спрос на недвижимость.Во-вторых, городская земельная реформа в дальнейшем пойдет по пути интенсификации, а показатели землепользования постепенно будут склоняться в сторону крупных городов. В «Постановлении» указывалось, что «создать координационный механизм по выделению новых земель под градостроительную застройку по показателям и увеличению численности постоянного населения». Существует два основных направления городской земельной реформы: одно основано на жилых землях, соответствующих постоянному населению, а другое - на рынке земли для нежилого рынка. Основные идеи обоих совпадают: от стратегии экстенсивного расширения земель под городскую застройку в будущем придется отказаться. В начале 2021 года Минприроды запустило систему централизованных земельных аукционов для 22 крупных городов, официально начав путь к интенсивному освоению земель под городскую застройку в период «14-й пятилетки». Хотя в различных регионах за последние два года были внесены коррективы в систему «двух концентраций» земельного предложения, а некоторые города отменили ограничительные меры, такие как количество централизованных аукционов по предоставлению земли, общая тенденция снижения предложения городской земли по всей стране уже сформировался. По состоянию на конец июня 2024 года годовая площадь земельного предложения в 100 городах страны упала с 1,35 миллиарда квадратных метров в конце 2020 года до 1,03 миллиарда квадратных метров, то есть совокупное снижение почти на четверть. В настоящее время несколько ключевых городов, представленных Шанхаем и Пекином, сталкиваются с проблемой нехватки земельных квот для строительства. Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости в этих городах уже давно искажено, в результате чего цены на жилье остаются на прежнем уровне. высокий в течение длительного времени.В-третьих, в будущем показатели городского землепользования постепенно будут приведены в соответствие с «людьми, имуществом и деньгами», а доля жилых земель в очень крупных и больших городах, как ожидается, увеличится. Будущий поток населения может продемонстрировать четыре важные тенденции: во-первых, население продолжает концентрироваться в восточных и южных прибрежных городах, при этом Гуандун, Чжэцзян и Цзянсу становятся наиболее привлекательными провинциями, во-вторых, темпы роста постоянного населения в первую очередь; уровень городов замедляется, в то время как в городских районах темпы роста населения будут увеличиваться; в-третьих, эффект выкачивания провинциальных столиц в центральных и западных регионах более очевиден, в-четвёртых, чем выше уровень государственных услуг, тем привлекательнее население; будет. В обозримом новом цикле развития урбанизации, когда население и промышленность мигрируют в ключевые городские агломерации и прилегающие к ним города, новый рост спроса и предложения в сфере недвижимости Китая в будущем будет в основном сосредоточен в этих районах.В-четвертых, в будущем городские промышленные и коммерческие земли будут уделять больше внимания перепланировке и использованию существующих городских фондовых земель. В «Решении» предлагается «оптимизировать использование городских промышленных и коммерческих земель, ускорить развитие вторичного рынка земель под застройку, способствовать смешанной застройке и использованию земель, рациональному преобразованию видов использования, а также оживить существующие земли и неэффективные земли». Согласно историческому опыту городского развития в стране и за рубежом, стоимость освоения существующих земель ниже, чем стоимость преобразования новых сельскохозяйственных земель в городские земли.В 1990-е годы в некоторых отечественных городах поощрялась реконструкция старых заводских зданий, что позволило государственным предприятиям реконструировать землю и продавать права землепользования, что обеспечивало финансовые стимулы для ускорения передачи и использования земли. В сентябре 2023 года Министерство природных ресурсов приняло решение запустить пилотные проекты по редевелопменту неэффективных земель в 43 городах, включая Пекин, с целью значительно увеличить долю существующих земель и количество новых промышленных проектов.Коэффициент площади пола, продвигать применение землесберегающих технологий и моделей землесбережения, а также совершенствовать методы землепользования, но мы также сталкиваемся с некоторыми проблемами в процессе фактического содействия переустройству существующих земель.Во-первых, большая часть существующих пустующих земель принадлежит активам с низким промышленным, коммерческим и жилищным спросом, и контрагентов по покупке активов относительно мало, во-вторых, существуют проблемы с правами собственности на некоторые активы, в том числе с тем, могут ли те, которые связаны с государственными активами; быть полностью утилизированы в соответствии с рынком активов частного сектора. Следует уточнить, в-третьих, изменение характеристик землепользования требует всестороннего рассмотрения соответствующими ведомствами; Таким образом, усилия по переустройству земель по всей стране, вероятно, будут постепенными.2. Ускорить урбанизацию сельскохозяйственных мигрантов и стимулировать потребление и инвестиции в недвижимость.В «Коммюнике» предлагалось «ускорить урбанизацию сельскохозяйственного переселяющегося населения, углубить реформу системы регистрации домохозяйств и усовершенствовать базовый механизм предоставления государственных услуг в городах и поселках». После третьего пленума ЦК КПК 18-го созыва были определены цели реформы новой системы регистрации домохозяйств. Новая политика направлена на всестороннюю либерализацию ограничений на расселение в организованных городах и малых городах, упорядоченное смягчение ограничений на расселение в городах среднего размера, разумное определение условий расселения в крупных городах и строгий контроль над численностью населения мегаполисов. В «Решении» упоминается, что «модернизация в китайском стиле — это модернизация с огромным населением» и что содействие модернизации и урбанизации населения идут рука об руку. По состоянию на конец 2023 года уровень урбанизации постоянного населения страны составляет 66,16%, а уровень урбанизации зарегистрированного населения - всего 48,3%. Проблема отставания процесса урбанизации сельского населения от городского строительства является более заметной. В процессе переселения сельского населения на постоянное место жительства в города отсутствует эффективная компенсация лицам, покидающим сельскую местность. что приводит к переводу этой части населения в сферу социального обеспечения, медицинского обслуживания, образования детей и ухода за пожилыми людьми. Трудно пользоваться теми же правами и интересами, что и коренные жители городов, в других областях, а городов и поселков относительно мало. в строительстве инфраструктуры, жилищных условиях и других возможностях снабжения, чтобы справиться с большим количеством сельскохозяйственных передач. С 2019 по 2023 год уровень урбанизации и уровень регистрации домохозяйств увеличился на 4,7 и 4,9 процентных пункта соответственно, а уровень регистрации домохозяйств увеличился относительно быстро. Это показывает, что после полного смягчения некоторых ограничений по городским поселениям препятствия для перемещения излишков сельской рабочей силы в города постепенно уменьшаются. Ускорение урбанизации будет способствовать росту инвестиционного спроса на строительство городской инфраструктуры и строительство доступного жилья. Ожидается, что в сочетании с увеличением потребления и инвестиций жителей, вызванным урбанизацией, среднегодовое преобразование фермеров в граждан приведет к росту ВВП примерно на 1 процентный пункт и приведет к почти одному триллиону юаней потребительских инвестиций, связанных с недвижимостью.У нынешнего сельского населения по-прежнему есть огромные возможности для превращения в городских жителей. По итогам 2023 года сельское население страны составит 477 миллионов человек, а численность мигрантов превысит 380 миллионов человек. Чтобы ускорить процесс урбанизации сельскохозяйственных рабочих-мигрантов и способствовать упорядоченной интеграции рабочих-мигрантов, особенно рабочих-мигрантов нового поколения, в города, следующий этап политических мер будет сосредоточен на следующих пяти аспектах:Во-первых, дальнейшее ослабление ограничений на регистрацию домохозяйств, за исключением некоторых мегаполисов, каждый регион будет разрабатывать конкретные методы расчета в соответствии с местными условиями, совершенствовать национальную открытую и единую платформу государственных услуг по управлению регистрацией домохозяйств, а также повышать удобство регистрации домохозяйств. и миграция.Во-вторых, усовершенствовать механизм предоставления городских основных государственных услуг, создать механизм, при котором основные государственные услуги будут привязаны к постоянному населению и предоставляться по месту постоянного проживания, постепенно увеличивать количество и уровень основных государственных услуг, которыми пользуются неграждане. домохозяйства, зарегистрированные на постоянной основе в местах притока, и содействие городскому базовому коммунальному обслуживанию. Полный охват постоянного населения.В-третьих, повысить трудовые навыки и качество сельскохозяйственных мигрантов, усилить гарантии базового государственного образования для детей-мигрантов, а также усилить защиту трудовых прав и интересов трудящихся-мигрантов.Четвертое - консолидировать и улучшить уровень координации социального страхования и страхового покрытия, продвигать универсальный план страхования, постоянно продвигать национальную координацию базового пенсионного страхования и постепенно ослаблять ограничения на регистрацию домохозяйств для жителей, чтобы они могли участвовать в социальных программах. страхование по месту постоянного проживания или работы.Пятое - улучшить политику поддержки гражданизации сельскохозяйственных мигрантов, усовершенствовать центральные и провинциальные механизмы финансового стимулирования гражданизации сельскохозяйственных мигрантов, увеличить вес фактора незарегистрированного постоянного населения в центральном бюджетном балансе. трансфертных выплат и отдать приоритет обеспечению обязательного образования в районах с концентрированным притоком населения. Спрос на землю для строительства школ и строительства доступного жилья.3. Улучшить возможности городского управления и способствовать развитию мегаполисов.В «Решении» говорится, что «комплексное развитие городских и сельских территорий является неизбежным требованием для модернизации в китайском стиле» и «совершенствования системы и механизма содействия новой урбанизации, содействия формированию новой системы разумного и эффективного управления мегаполисов и создание системы и механизма развития интегрированных городских территорий в мегаполисах». В настоящее время ключевые городские агломерации и центральные города вступили в эпоху строительства мегаполисов. Глядя на процесс развития глобальной урбанизации, можно заметить, что формирование зрелых мегаполисов тесно интегрировано с двусторонним потоком современных производственных факторов. По состоянию на конец 2023 года общая численность постоянного населения четырех крупнейших городских агломераций моей страны (Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй, дельта реки Янцзы, дельта Жемчужной реки, Чэнду и Чунцин) составляла около одной трети национального населения, а постоянное население На долю городского населения приходится около четверти, что столько же, сколько в Японии (существует большой разрыв по сравнению с 55%) и Южной Корее (около 50%). В строительстве еще есть много возможностей для развития. мегаполисы в крупных городах моей страны в будущем.В «Решении» предлагается «ускорить трансформацию режима развития мегаполисов, реализовать действия по обновлению городов, усилить строительство городской инфраструктуры и создать пригодные для жизни, устойчивые и умные города». Это означает, что в будущем будет ускорено строительство междугородных железных дорог в ключевых городских агломерациях, оптимизирована планировка узлов, будет повышено перемещение людей и товаропоток между городами, уровень комплексного развития регионов. будет улучшено. Согласно данным, опубликованным Министерством жилищного строительства и городского и сельского развития, площадь дорог на душу населения в моей стране в 2022 году составит 19,28 квадратных метров. Среди 31 провинции, автономного района и муниципалитета, находящихся в непосредственном подчинении центрального правительства, 12 ниже национального уровня. средний. Среди них в Шанхае (5 кв. м) и Пекине (8,04 кв. м) показатели существенно ниже 10 кв. м на душу населения. Подчеркнута необходимость ускорения строительства мегаполисов-мегаполисов.На протяжении всего процесса глобальной урбанизации развитие мегаполисов часто основывается на втором этапе развития урбанизации с центральным городом в качестве центра и кругом поездок продолжительностью около одного часа после насыщения мегаполисов или крупных городов Китая. в настоящее время отвечающие этому условию, в основном сосредоточены в городах первого уровня и некоторых ключевых городах второго уровня.В «Решении» предлагается «способствовать урбанизационному строительству с участием уездных городов в качестве важного носителя». Уездные города станут важной отправной точкой для содействия двустороннему потоку городских и сельских элементов. Доля вклада в ВВП малых и средних городов, прикрепленных к некоторым развитым городским районам по всему миру, составляет более 40% городских территорий. Этот аспект является одним из недостатков урбанизационного строительства в моей стране, который сейчас восполняется. В период «15-й пятилетки» экономика городов и уездов постепенно будет играть более важную роль. С ослаблением системы регистрации домохозяйств в крупных городах реформа будет способствовать абсорбции большего количества людей в мегаполисах и уездных районах, а также развитию современной сферы услуг, высвобождая больший потенциал внутреннего спроса. Ожидается, что уровень развития округов в мегаполисах будет и дальше улучшаться. Местные финансы будут постепенно увеличивать долю распределения государственных ресурсов на основе прогресса в развитии промышленно-городской интеграции, таких как городское и сельское образование и медицинское обслуживание. ожидается улучшение.В последние годы ряд регионов предложили ускорить развитие окружного коммерческого строительства, что принесет пользу таким областям, как городские и сельские логистические распределительные центры, функциональные сети и платформы электронной коммерции. Реформа системы земель под застройку ускорит строительство доступного арендного жилья в уездных районах и лучше удовлетворит местные потребности в жилье.В среднесрочной и долгосрочной перспективе ключевые городские агломерации и основные городские мегаполисы будут служить наиболее важными «контейнерами» для современных факторов производства. Согласно требованиям планирования развития «Решения», основными задачами ключевых городских агломераций в будущем являются: содействие скоординированному развитию Пекина, Тяньцзиня и Хэбэя, развитие Экономического пояса реки Янцзы, комплексное развитие реки Янцзы. Дельта реки, строительство района Большого залива Гуандун-Гонконг-Макао и содействие строительству экономического кольца городов-побратимов Чэнду-Чунцин. В дополнение к трем традиционным полюсам экономического роста межпровинциальные городские агломерации, такие как регион Чэнду-Чунцин и среднее течение реки Янцзы, вероятно, станут местом размещения большего количества инновационных технологий, рабочей силы и промышленного капитала. Строительство вышеупомянутых городских агломераций, агломераций и округов, окружающих крупные города, станет новыми точками роста индустрии недвижимости и будет стимулировать дальнейшее развитие рынка недвижимости.4. Углублять реформу трех основных направлений и способствовать построению новой модели развития недвижимости.демографический цикл моей страны приведет к долгосрочному замедлению спроса на недвижимость. Судя по историческому опыту, изменения в тенденциях урбанизации и роста населения оказывают важное влияние на среднесрочные и долгосрочные тенденции спроса на недвижимость и инвестиций. В следующем десятилетии моя страна все еще будет находиться на этапе, когда темпы урбанизации замедлились, но еще есть возможности для развития. Замедление роста населения и относительный баланс числа существующих домохозяйств на душу населения означают, что общее количество домохозяйств на душу населения в целом остается. спрос на жилье будет постепенно снижаться с каждым годом в будущем. По оценкам, в период «15-й пятилетки» национальный спрос на жилье может упасть с 800 миллионов до 1 миллиарда квадратных метров в год до 600 миллионов до 800 миллионов квадратных метров.Углубление реформ в земельной системе, миграции населения и городском управлении будет способствовать дальнейшей дифференциации спроса на внутреннем рынке жилья. Население будет и дальше концентрироваться в выгодных районах, а эффект агломерации мегаполисов и их агломераций будет еще больше усиливаться. Основными направлениями урбанизированного сельскохозяйственного населения могут стать прибрежные города первого и второго уровня и столицы провинций. во внутренних районах. По сравнению со средним показателем по стране, система регистрации домохозяйств в этих городах будет более либерализованной, с более сильной местной финансовой мощью, более широким охватом государственных финансов и способностью гарантировать бюджетные расходы и расходы на средства к существованию в таких областях, как образование, социальное обеспечение, занятость и жилье. Возможности государственных услуг заслуживают большего доверия.Модернизация промышленности и агломерация приведут к появлению нового спроса на недвижимость в ключевых городских агломерациях. С точки зрения промышленных кластеров, 20-й Национальный конгресс предположил, что развитие новых производительных сил является неотъемлемой потребностью и важным направлением для содействия высококачественному развитию. В будущем ключевыми областями для инвестиций в технологические инновации также станут « «зеленые ростки» спроса на рынке недвижимости. Большинство заводов, центров исследований и разработок и штаб-квартир крупных предприятий развивающихся отраслей экономики страны расположены в прибрежных зонах и зонах экономического пояса реки Янцзы, в основном охватывая городские агломерации первого уровня, центральный регион реки Янцзы, промышленные парки национального уровня, зоны развития высоких технологий и зоны развития высоких технологий в регионе Чэнду-Чунцин и характерная зона промышленной переработки.
(Эта статья была опубликована на странице 11 журнала China Real Estate News 12 августа главным редактором Су Чжиёном)Дежурный член редколлегии: Ли Хунмэй
Все права принадлежат China Real Estate News.
Воспроизведение или использование в любой форме без разрешения запрещено.
