3つの改革の柱が不動産開発を新たな時代へ推進
2024-08-11
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産業の高度化と集積により、主要な都市集積に新たな不動産需要がもたらされるでしょう。華邵/地図製作
広開市首席産業研究所所長、
中国チーフエコノミストフォーラム会長リアン・ピン
「中国共産党第20期中央委員会第3回総会の声明」（以下「声明」という）及び「中国共産党中央委員会の更なる包括的深化に関する決定」によると、 「改革と中国式近代化の促進」（以下「決定」という）では、今後の不動産分野の改革深化には、土地改革、人口移動、都市ガバナンスといった3つの方向性があり、特に注目すべきである。これらの主要な改革は将来の不動産開発に大きな影響を与えるでしょう。1. 土地制度改革を深化させ、新たな需要と供給の増加を生み出す「コミュニケ」と「決定」は、「土地制度改革の深化」と「都市と農村の統一された建設用地市場の構築」を提案した。土地は富の母であり、経済発展にとって不可欠な要素です。過去の二重制度の下では、地方自治体は土地譲渡に大きく依存しており、土地資源の利用は広範囲にわたり、都市開発は主に高消費と高投資に依存していた。土地資源が大幅に増加し、住宅購入コストは低下し、都市住民と地方住民の所得格差は拡大し、地方政府の債務は大幅に増加した。土地制度改革を突破口として捉えることは、上述の不合理な開発問題を逆転させ、現代の発展と両立可能な土地財政、課税、所得分配システムを確立するのに役立つ可能性がある。土地改革の目標は、土地資源のより合理的な分配と利用を促進するために、2つのタイプの土地所有権が平等であり、市場が統一され、付加価値利益が公平に分配される土地制度を確立することである。近年の農村部の宅地改革試験や都市部の土地競売制度の調整と組み合わせると、国土制度改革の新ラウンドの全体的な基調は、土地要素の配分と利用効率の改善に焦点が当てられることになり、それは土地要素の配分と利用効率の改善に重点を置くことになる。不動産市場。農村部および都市部の特定の土地改革は次のような道をたどる可能性があります。第一に、農村土地制度改革を着実かつ慎重に進めなければなりません。地域ごとの農地の大きな違いを考慮すると、農村土地改革を全国で同時に包括的に推進することは困難であり、比較的成熟した地域では改革のペースが速くなる可能性がある。資格のある田舎のホームステッドが田舎の土地流通市場に参入することを奨励し、住宅と土地を統合するホームステッド使用権の確認、登録、発行を加速し、ホームステッドの所有権、資格権、使用権の分離の効果的な形態を模索する。土地制度改革後、自作地は市場流通が実現し、使用価値のみから使用価値と資産価値の上昇余地を併せ持つものへと変化し、所有者の資産となった。自家農園を所有する農民の資産収入は取引を通じて大幅に増加し、都市住民と農村住民の所得格差が縮小し、消費力の大幅な伸びにつながる。さらに重要なことは、不動産収入の大幅な増加により、農民が都市に定住する能力が急速に高まり、不動産に対する新たな需要が生み出される可能性があるということです。第二に、都市の土地改革は今後激化の道をたどり、土地利用指標は徐々に大都市に傾くであろう。 「決定」は、「新たな都市建設用地指標の配分と定住人口の増加のための調整メカニズムを確立する」と指摘した。都市の土地改革には主に 2 つの路線があり、1 つは定住人口に応じた住宅地に基づくもの、もう 1 つは非住宅市場向けの土地市場です。両者の主な考え方は一致しており、将来の都市建設用地の大幅な拡大戦略は放棄されるということである。 2021年初め、天然資源省は22の大都市を対象に集中土地競売システムを開始し、「第14次5カ年計画」期間中の都市建設用地の集中開発への道を正式に開始した。過去2年間、さまざまな地域が土地供給の「2集中」制度を調整し、一部の都市は集中的な土地供給オークションの回数などの制限措置を取りやめたが、全国的に都市の土地供給は全体的に減少傾向にある。すでに形になってきました。 2024年6月末現在、全国100都市の年間土地供給面積は20年末の13億5000万平方メートルから10億3000万平方メートルまで減少し、累計で4分の1近く減少した。現在、上海や北京に代表されるいくつかの主要都市は、建設用地割り当てが不足しているという問題に直面しており、これらの都市の不動産市場の需給関係は長年にわたって歪められており、住宅価格が低迷している。長い間高い。第三に、将来的には、都市の土地利用指標は徐々に「人・物・金」と一致し、超大都市・大都市における住宅地の割合は増加すると予想されます。将来の人口の流れは 4 つの重要な傾向を示す可能性があります。第一に、人口は引き続き東部と南部の沿岸都市に集まり、広東省、浙江省、江蘇省が最も魅力的な省になります。第二に、第一に定住人口の増加率です。第三に、中部と西部地域の州都のサイフォン効果がより顕著になる。第四に、公共サービスのレベルが高くなるほど、人口の魅力が高まる。になります。予測される新たな都市化の発展サイクルでは、人口と産業が主要な都市集積地とその周辺の関連都市に移動するため、将来、中国の不動産産業の新たな需要と供給の増加は主にこれらの地域に集中するだろう。第四に、将来的には、都市の工業用地と商業用地は、既存の都市ストック地の再開発と活用にさらに注意を払うことになります。 「決定」は、「都市の工業用地と商業用地の利用を最適化し、建設用地の流通市場の発展を加速し、土地の混合開発と利用を促進し、合理的に用途転換し、既存の土地と非効率な土地を活性化する」ことを提案している。国内外の都市開発の歴史的経験によれば、既存の土地を開発するコストは、新たな農地を都市用地に転換するコストよりも低い。1990年代には、国内の一部の都市で古い工場建物の再開発が奨励され、国有企業による土地の再開発と土地使用権の売却が許可され、より迅速な土地譲渡と使用を促進するための経済的インセンティブが与えられた。天然資源省は2023年9月、既存土地の利用割合と新規産業プロジェクトの数を大幅に増やすことを目的として、北京を含む43都市で非効率な土地の再開発のパイロットプロジェクトを開始することを決定した。容積率、土地節約技術や土地節約モデルの適用を促進し、土地供給方法を改善しますが、実際に既存の土地の再開発を推進する過程では、いくつかの課題にも直面しています。第一に、既存の遊休土地のほとんどは工業、商業、住宅の需要が低い資産に属しており、資産を購入する相手が比較的少ないこと、第二に、国有資産に関わるものは購入できるかどうかなど、一部の資産には所有権の問題がある。第三に、土地利用属性の変更には関係部門による包括的な検討が必要であることを明確にする。したがって、全国的に土地再開発の推進が徐々に進む可能性が高い。2. 農業移民の都市化を加速し、不動産の消費と投資を促進する「コミュニケ」は、「農業移転人口の都市化を加速し、戸籍制度の改革を深化し、都市や町における基本的な公共サービス提供メカニズムを改善する」ことを提案した。中国共産党第18期中央委員会三中全会以降、新戸籍制度の改革目標が定められた。新しい政策は、組織化された都市と小規模都市の定住制限を包括的に自由化し、中規模都市の定住制限を秩序ある形で緩和し、大都市の定住条件を合理的に決定し、大都市の人口規模を厳格に管理することを目的としている。 「決定」は、「中国式の近代化は巨大な人口を伴う近代化である」とし、近代化の促進と人口の都市化は密接な関係にあると述べた。 2023年末現在、全国定住人口の都市化率は66.16％、登録人口の都市化率は48.3％に過ぎず、農業人口の都市化プロセスが都市建設に遅れているという問題がより顕著となっている。農業人口が都市や都市に定住する過程で、多くの農業人口を吸収した都市や都市は、農村地域を離れる人々に対する有効な補償が十分に提供されていない。その結果、社会保障、医療、子どもの教育、高齢者介護などの分野で人口が移転し、本来の都市住民と同様の権利や利益を他の分野で享受することが困難となり、都市や町は困難を極めています。大量の農業移転に対処するためのインフラ建設、住宅環境、その他の供給能力が比較的不足している。 2019年から2023年にかけて、都市化率と戸籍率はそれぞれ4.7ポイントと4.9ポイント増加し、戸籍率は比較的急速に増加した。これは、特定の都市定住制限の包括的緩和後、地方の余剰労働力が都市に移動するための障害が徐々に減少していることを示している。都市化の加速により、都市インフラ建設や手頃な価格の住宅建設への投資需要が増加すると考えられます。都市化によってもたらされる住民の消費と投資の増加と組み合わせると、農民から国民への年間平均換算額はGDP成長率を約1パーセントポイント押し上げ、不動産関連の消費投資は1兆元近くに達すると予想されている。現在の農業人口が都市住民になる余地はまだ大きい。 2023年末時点で、この国の農村人口は4億7,700万人、移民人口は3億8,000万人を超えると予想されている。農業移民労働者の都市化のプロセスを加速し、移民労働者、特に新世代移民労働者の都市への秩序ある統合を促進するために、次の段階の政策措置は以下の5つの側面に焦点を当てる。第一に、一部の大都市を除き、戸籍に関する制限をさらに緩和し、各自治体が地域の実情に応じた具体的な決済方法を策定し、全国的にオープンかつ統一的な戸籍管理サービスプラットフォームを整備し、戸籍登録の利便性を向上させる。そして移住。第二に、都市の基本的公共サービス提供メカニズムを改善し、基本的公共サービスが定住人口と結びつき、定住地によって提供されるメカニズムを確立し、非居住者が享受する基本的公共サービスの数とレベルを確実に増加させることである。流入地における戸籍登録された永住者を対象とし、都市の基本的な公共サービスを促進する。第三に、農業移民の労働技能と質を向上させ、移民の子供たちに対する基礎的な公教育の保障を強化し、移民労働者の労働権と利益の保護を強化することである。第四に、社会保険の調整と保険適用水準を強化・強化し、国民皆保険制度を推進し、基礎年金保険の全国調整を着実に推進し、住民の社会保障への参加のための戸籍制限を段階的に緩和することである。永住地または勤務先の保険。第五に、農業移民人口の市民化のための支援政策を改善し、農業移民人口の市民化に対する中央および州の財政的インセンティブメカニズムを改善し、中央財政均衡における非登録定住人口要因の比重を高めることである。移転給付金を支給し、人口流入が集中する地域での義務教育の確保を優先し、校舎建設や手頃な価格の住宅建設を行う。「決定」では、「都市と農村の一体的発展は中国式近代化の避けられない要件である」と述べ、「新たな都市化システムとメカニズムを改善・促進し、大都市のための新たなスマートで効率的な統治システムの形成を促進し、大都市圏における統合都市地域の発展のためのシステムとメカニズムを確立すること。」現在、主要都市集積と中核都市は都市圏建設の時代に入っているが、世界の都市化の発展過程を見ると、成熟した都市圏の形成は現代の生産要素の双方向の流れと密接に一体化している。 2023年末時点で、我が国の4大都市集積地（北京、天津、河北、長江デルタ、珠江デルタ、成都、重慶）の常住人口の合計は全国人口の約3分の1を占め、常住人口は全国人口の約3分の1を占めた。都市部の人口は日本（55％）や韓国（約50％）と同等の約4分の1を占めており、建設にはまだまだ発展の余地が大きい。将来的には私の国の大都市の大都市圏。「決定」では、「大都市の開発モデルの変革を加速し、都市再生行動を実施し、都市インフラの建設を強化し、住みやすく強靱でスマートな都市を創造する」ことを提案している。これは、将来、主要な都市集積地域における都市間鉄道の建設が加速され、ハブの配置が最適化され、都市間の人の通勤や物の流れが促進され、地域一体の開発レベルが向上することを意味します。改善されるでしょう。住宅・都市農村開発省が発表したデータによると、2022年の我が国の一人当たり道路面積は19.28平方メートルとなり、31の省、自治区、直轄市のうち12の省・自治区が全国平均を下回っている。このうち、上海（５平方メートル）と北京（８．０４平方メートル）は一人当たり１０平方メートルを大きく下回っており、大都市圏の建設を加速する必要性が浮き彫りになっている。世界の都市化の発展過程を通じて、大都市圏の発展は、多くの場合、巨大都市や大都市の発展が飽和した後、中心都市を中心とし、通勤圏が1時間程度となる第2段階の都市化発展に基づいている。現在、この条件を満たす都市は主に一級都市と一部の主要な二級都市に集中している。「決定」は「郡鎮を重要な担い手として都市化建設を推進する」と提案している。郡の町は、都市と農村の双方向の流れを促進する重要な出発点となるでしょう。世界の一部の先進都市地域に付属する中小都市のGDP寄与率は都市地域の40％以上を占めており、この点は我が国の都市化建設の欠点の一つであり、補われつつある。 「第15次5カ年計画」期間中、都市と郡の経済は徐々に重要な役割を果たすようになる。大都市における戸籍制度の緩和により、この改革は大都市圏や郡部へのより多くの人口の吸収を促進し、近代的なサービス産業の発展を促進し、より多くの内需の潜在力を解放するだろう。大都市圏の郡の発展レベルは、都市と農村の教育や医療などの公共サービス機能の進展に基づいて、地方財政の配分割合が徐々に増加すると予想されている。改善されることが期待されます。近年、多くの地域が郡の商業建設の開発を加速することを提案しており、これは都市部や農村部の物流センター、機能ネットワーク、電子商取引プラットフォームなどの分野に利益をもたらすだろう。建設用地制度の改革により、郡部における手頃な価格の賃貸住宅の建設が加速され、地元の住宅ニーズをより適切に満たすことができるでしょう。中長期的には、主要な都市集積地と中核都市圏は、現代の生産要素の最も重要な「コンテナ」として機能するでしょう。 「決定」の開発計画要件によると、将来の主要都市集積の主な任務は、北京、天津、河北の協調的発展の促進、長江経済ベルトの発展、長江の統合的発展の推進である。リバーデルタ、広東・香港・マカオ大湾区の建設、成都・重慶ツインシティ経済圏建設の推進。従来の 3 つの経済成長極に加えて、成都 - 重慶地域や長江中流域などの省間の都市集積地域には、より革新的な技術、労働力、産業資本が集まる可能性があります。上述の都市集積、大都市を囲む大都市圏および郡の建設は、不動産産業の新たな成長ポイントとなり、不動産市場のさらなる発展を推進するでしょう。4. 3大路線の改革を深化させ、不動産の新たな開発パターンの構築を推進私の国の人口サイクルは不動産需要の長期的な低迷につながるだろう。歴史的な経験から判断すると、都市化と人口増加傾向の変化は、不動産需要と投資の中長期的な傾向に重要な影響を与えます。今後 10 年間、我が国は依然として都市化のペースが鈍化する段階にありますが、人口増加の鈍化と 1 人当たりの既存世帯数の相対的なバランスにより、開発の余地はまだ残っています。今後、住宅需要は年々徐々に減少していきます。 「第15次5カ年計画」期間中に、国民住宅需要は年間8億～10億平方メートルから6億～8億平方メートルに減少する可能性があると推定されている。土地制度、人口移動、都市統治における改革の深化により、国内住宅市場における需要のさらなる差別化が促進されるだろう。人口は有利な地域にさらに集中し、超大都市とその大都市圏の人口集積効果はさらに高まるだろう。都市化された農業人口の主な目的地は、沿海部の一級都市、二級都市や地方の首都となる可能性がある。内陸部では。全国平均と比較して、これらの都市の戸籍制度はより自由化され、地方財政力が強化され、財政のカバー範囲が広くなり、教育、社会保障、雇用、財政などの分野での財政支出と生活支出を保証できるようになります。住宅の公共サービスの能力はより信頼できる。産業の高度化と集積により、主要な都市集積に新たな不動産需要がもたらされるでしょう。第 20 回党大会は産業クラスターの観点から、新たな生産力の開発が本質的な要件であり、将来的には技術革新への投資の重要な分野になると提案した。不動産市場の需要の「緑の芽」。国内の新興産業の大規模企業の工場、研究開発センター、本社のほとんどは沿岸部と長江経済ベルト地域に位置しており、基本的には一級都市集積、長江中部地域、国家レベルの工業団地、成都・重慶地域のハイテク開発区と特色ある工業加工区。
（この記事は8月12日中国不動産ニュース11面に蘇志勇編集長が掲載したものです）
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