Trois grands axes de réforme promeuvent le développement immobilier dans une nouvelle ère
2024-08-11
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
La modernisation industrielle et l’agglomération entraîneront une nouvelle demande immobilière dans les principales agglomérations urbaines. Hua Shao/Cartographie
Directeur de l'Institut de recherche industrielle en chef de Guangkai,
Président du Forum des économistes en chef de ChineLian Ping
Ma Hong, chercheur principal à l'Institut principal de recherche industrielle de GuangkaiSelon le « Communiqué de la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois » (ci-après dénommé le « Communiqué ») et la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global Réformer et promouvoir la modernisation à la chinoise » (ci-après dénommée la « Décision »), à l'avenir. Il existe trois directions pour approfondir la réforme dans le domaine immobilier qui méritent une attention particulière, notamment la réforme agraire, la migration de population et la gouvernance urbaine. Ces réformes clés auront un impact profond sur le développement immobilier futur.1. Approfondir la réforme du système foncier et créer de nouvelles augmentations de l'offre et de la demandeLe "Communiqué" et la "Décision" proposaient "d'approfondir la réforme du système foncier" et de "construire un marché unifié des terrains à bâtir urbains et ruraux". La terre est la mère de la richesse et un facteur indispensable au développement économique. Dans l'ancien système dual, les gouvernements locaux s'appuyaient largement sur les transferts de terres et l'utilisation des ressources foncières était étendue. L'ampleur globale des dépenses compensatoires telles que la démolition et la relocalisation globales a considérablement augmenté. Le développement urbain reposait principalement sur une consommation et des investissements élevés. ressources foncières, ce qui a considérablement augmenté le coût d'achat du logement a été réduit, l'écart de revenus entre les résidents urbains et ruraux s'est creusé et la dette des gouvernements locaux a considérablement augmenté. Considérer la réforme du système foncier comme une percée peut aider à inverser les problèmes de développement irrationnels mentionnés ci-dessus et à établir un système de fiscalité foncière, de taxation et de répartition des revenus compatible avec le développement moderne.L’objectif de la réforme agraire est d’établir un système foncier dans lequel les deux types de propriété foncière sont égaux, le marché est unifié et les bénéfices à valeur ajoutée sont équitablement partagés, de manière à promouvoir une répartition et une utilisation plus raisonnables des ressources foncières. Combiné avec le projet pilote de réforme des propriétés rurales et les ajustements du système d'enchères des terres urbaines ces dernières années, le ton général du nouveau cycle de réforme du système foncier national se concentrera sur l'amélioration de l'allocation et de l'efficacité de l'utilisation des éléments fonciers, ce qui aura un impact profond sur la marché immobilier. Les réformes foncières rurales et urbaines spécifiques peuvent suivre les voies suivantes :Premièrement, nous devons avancer de manière constante et prudente dans la réforme du système foncier rural. Compte tenu des énormes différences en termes de terres agricoles dans les différentes régions, il est difficile de promouvoir une réforme foncière rurale de manière globale et simultanée dans tout le pays. Le rythme de la réforme peut être plus rapide dans les régions où les conditions sont relativement matures. Encourager les propriétés rurales qualifiées à entrer sur le marché de la circulation des terres rurales, accélérer la confirmation, l'enregistrement et la délivrance des droits d'utilisation des propriétés qui intègrent le logement et la terre, et explorer des formes efficaces de séparation de la propriété des propriétés, des droits de qualification et des droits d'utilisation. Après la réforme du système foncier, les terres familiales ont réalisé une circulation orientée vers le marché et sont passées d'une simple valeur d'usage à une valeur d'usage et une marge d'appréciation des actifs, et sont devenues un atout pour le propriétaire. Les revenus fonciers des agriculteurs propriétaires de fermes augmenteront fortement grâce aux transactions, réduisant ainsi l'écart de revenus entre les résidents urbains et ruraux, et conduisant ainsi à une croissance considérable du pouvoir de consommation. Plus important encore, une augmentation substantielle des revenus fonciers peut rapidement accroître la capacité des agriculteurs à s'installer dans les villes et générer une nouvelle demande de biens immobiliers.Deuxièmement, la réforme foncière urbaine s’orientera vers une intensification à l’avenir, et les indicateurs d’utilisation des terres s’orienteront progressivement vers les grandes villes. La "Décision" souligne qu'il "est nécessaire d'établir un mécanisme de coordination pour l'attribution de nouveaux indicateurs de terrains à bâtir urbains et l'augmentation de la population permanente". Il existe deux axes principaux de réforme foncière urbaine, l'un basé sur les terrains résidentiels correspondant à la population permanente et l'autre sur le marché foncier pour le marché non résidentiel. Les idées principales des deux sont cohérentes, c'est-à-dire que la stratégie d'expansion extensive des terrains de construction urbains à l'avenir sera abandonnée. Début 2021, le ministère des Ressources naturelles a lancé un système centralisé d'enchères foncières pour 22 grandes villes, ouvrant officiellement la voie au développement intensif des terrains à bâtir urbains au cours de la période du « 14e Plan quinquennal ». Bien que diverses régions aient apporté des ajustements au système de « deux concentrations » pour l'offre de terrains au cours des deux dernières années et que certaines villes aient annulé des mesures restrictives telles que le nombre d'enchères centralisées pour l'offre de terrains, la tendance générale à la diminution de l'offre de terrains urbains à travers le pays a déjà pris forme. Fin juin 2024, la superficie annuelle de terrains disponibles dans 100 villes du pays est passée de 1,35 milliard de mètres carrés fin 2020 à 1,03 milliard de mètres carrés, soit une diminution cumulée de près d'un quart. À l'heure actuelle, quelques villes clés représentées par Shanghai et Pékin sont confrontées au problème de quotas de terrains insuffisants pour la construction. La relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier de ces villes est déformée depuis longtemps, ce qui fait que les prix des logements se maintiennent. élevé depuis longtemps.Troisièmement, à l'avenir, les indicateurs d'utilisation des sols urbains seront progressivement alignés sur « les personnes, les biens et l'argent », et la proportion de terrains résidentiels dans les très grandes et grandes villes devrait augmenter. Le futur flux de population pourrait montrer quatre tendances importantes : premièrement, la population continue de se rassembler dans les villes côtières de l'est et du sud, le Guangdong, le Zhejiang et le Jiangsu devenant les provinces les plus attractives ; les villes de niveau ralentissent et les zones urbaines Le taux de croissance démographique augmentera ; troisièmement, l'effet de siphon des capitales provinciales des régions du Centre et de l'Ouest est plus évident ; quatrièmement, plus le niveau de services publics est élevé, plus la population est attractive ; sera. Dans le nouveau cycle de développement de l'urbanisation prévisible, à mesure que la population et les industries migreront vers les agglomérations urbaines clés et leurs villes affiliées environnantes, les nouvelles augmentations de la demande et de l'offre dans le secteur immobilier chinois seront principalement concentrées dans ces zones à l'avenir.Quatrièmement, à l'avenir, les terrains industriels et commerciaux urbains accorderont davantage d'attention au réaménagement et à l'utilisation des terrains urbains existants. La « Décision » propose d'« optimiser l'utilisation des terrains industriels et commerciaux urbains, d'accélérer le développement du marché secondaire des terrains à bâtir, de promouvoir un développement et une utilisation mixtes des terrains, une conversion rationnelle des usages et de revitaliser les terrains existants et les terrains inefficaces ». Selon l'expérience historique du développement urbain au pays et à l'étranger, le coût du développement des terres existantes est inférieur à celui de la conversion de nouvelles terres agricoles en terres urbaines.Dans les années 1990, le réaménagement d’anciennes usines dans certaines villes nationales a été encouragé, permettant aux entreprises publiques de réaménager des terrains et de vendre des droits d’utilisation des terres, ce qui a fourni des incitations financières pour promouvoir un transfert et une utilisation plus rapides des terres. En septembre 2023, le ministère des Ressources naturelles a décidé de lancer des projets pilotes de réaménagement de terrains inefficaces dans 43 villes, dont Pékin, visant à augmenter considérablement la proportion de terrains existants utilisés et le nombre de nouveaux projets industriels.Rapport surface au sol, promouvoir l'application de technologies et de modèles d'économie de terres et améliorer les méthodes d'approvisionnement en terres, mais nous sommes également confrontés à certains défis dans le processus de promotion effective du réaménagement des terres existantes.Premièrement, la plupart des terrains inutilisés existants appartiennent à des actifs à faible demande industrielle, commerciale et résidentielle, et il y a relativement peu de contreparties pour acheter des actifs. Deuxièmement, il existe des problèmes de droits de propriété sur certains actifs, notamment celui de savoir si ceux impliquant des actifs appartenant à l'État peuvent le faire. être entièrement cédés conformément à la commercialisation des actifs du secteur privé. Troisièmement, le changement des attributs d'utilisation des terres nécessite un examen approfondi par les départements concernés. Les efforts visant à réaménager les terres à l’échelle nationale seront donc probablement progressifs.2. Accélérer l’urbanisation de la population migrante agricole et promouvoir la consommation et l’investissement immobiliersLe "Communiqué" propose d'"accélérer l'urbanisation de la population agricole transférée, d'approfondir la réforme du système d'enregistrement des ménages et d'améliorer le mécanisme de fourniture des services publics de base dans les villes et villages". Depuis la troisième session plénière du 18e Comité central du PCC, les objectifs de réforme du nouveau système d'enregistrement des ménages ont été établis. La nouvelle politique vise à libéraliser complètement les restrictions d'installation dans les villes organisées et les petites villes, à assouplir de manière ordonnée les restrictions à l'installation dans les villes de taille moyenne, à déterminer raisonnablement les conditions d'installation dans les grandes villes et à contrôler strictement la taille de la population des mégapoles. La « Décision » mentionne que « la modernisation à la chinoise est une modernisation avec une population immense » et que la promotion de la modernisation et l'urbanisation de la population vont de pair. À la fin de 2023, le taux d'urbanisation de la population permanente nationale était de 66,16 % et le taux d'urbanisation de la population enregistrée n'était que de 48,3 %. Le problème du retard du processus d'urbanisation de la population agricole par rapport à la construction urbaine est plus important. Dans le processus de transfert de la population agricole vers la résidence permanente dans les villes et villages, il y a un manque de compensation efficace pour les personnes qui quittent les zones rurales. Les villes et villages qui ont absorbé une grande partie de la population agricole n'ont pas pleinement assuré la sécurité sociale. services, entraînant le transfert de cette partie de la population vers la sécurité sociale, les soins médicaux, l'éducation des enfants et les soins aux personnes âgées. Il est difficile de jouir des mêmes droits et intérêts que les citadins d'origine dans d'autres domaines, et les villes et villages le sont. le pays manque relativement de construction d'infrastructures, de conditions de logement et d'autres capacités d'approvisionnement pour faire face au grand nombre de transferts agricoles. De 2019 à 2023, le taux d’urbanisation et le taux d’enregistrement des ménages ont augmenté respectivement de 4,7 et 4,9 points de pourcentage, et le taux d’enregistrement des ménages a augmenté relativement rapidement. Cela montre qu'après l'assouplissement complet de certaines restrictions en matière d'implantation urbaine, les obstacles à l'immigration de la main-d'œuvre rurale excédentaire vers les villes diminuent progressivement. L’accélération de l’urbanisation entraînera une croissance de la demande d’investissement dans la construction d’infrastructures urbaines et la construction de logements abordables. Combiné à l'augmentation de la consommation et des investissements des résidents provoquée par l'urbanisation, on s'attend à ce que la conversion annuelle moyenne des agriculteurs en citoyens stimule la croissance du PIB d'environ 1 point de pourcentage et génère près de mille milliards de yuans d'investissements de consommation liés à l'immobilier.Il reste encore énormément de place pour que la population agricole actuelle devienne des citoyens urbains. À la fin de 2023, la population rurale du pays s'élèvera à 477 millions et la population migrante dépassera les 380 millions. Afin d’accélérer le processus d’urbanisation des travailleurs migrants agricoles et de promouvoir l’intégration ordonnée des travailleurs migrants, en particulier des travailleurs migrants de nouvelle génération, dans les villes, la prochaine phase de mesures politiques se concentrera sur les cinq aspects suivants :La première consiste à assouplir davantage les restrictions sur l'enregistrement des ménages, sauf dans certaines mégapoles, chaque localité formulera des méthodes d'établissement spécifiques en fonction des conditions locales, améliorera la plate-forme nationale de services gouvernementaux ouverts et unifiés pour la gestion de l'enregistrement des ménages et améliorera la commodité de l'enregistrement des ménages. et les migrations.La deuxième consiste à améliorer le mécanisme de fourniture des services publics de base urbains, à établir un mécanisme par lequel les services publics de base sont liés à la population permanente et fournis par le lieu de résidence permanente, à augmenter régulièrement le nombre et le niveau des services publics de base dont bénéficient les populations non résidentes. Les ménages ont enregistré des résidents permanents dans les lieux d'afflux et favorisent les services publics de base urbains. Couverture complète de la population permanente.Le troisième objectif est d'améliorer les compétences et la qualité de la main-d'œuvre de la population agricole migrante, de renforcer les garanties d'éducation publique de base pour les enfants migrants et de renforcer la protection des droits du travail et des intérêts des travailleurs migrants.Le quatrième est de consolider et d'améliorer le niveau de coordination de l'assurance sociale et de couverture d'assurance, de promouvoir le plan d'assurance universelle, de promouvoir progressivement la coordination nationale de l'assurance pension de base et d'assouplir progressivement les restrictions d'enregistrement des ménages pour que les résidents puissent participer aux prestations sociales. assurance dans leur résidence permanente ou leur lieu de travail.Le cinquième est d'améliorer les politiques de soutien à la citoyenneté de la population agricole migrante, d'améliorer le mécanisme d'incitation financière central et provincial pour la citoyenneté de la population agricole migrante, d'augmenter le poids du facteur population permanente non enregistrée dans l'équilibre budgétaire central. paiement de transfert et donner la priorité à la garantie de l’enseignement obligatoire dans les zones où l’afflux de population est concentré. Demande de terrains pour la construction de bâtiments scolaires et de logements abordables.3. Améliorer les capacités de gouvernance urbaine et promouvoir le développement des zones métropolitainesLa « Décision » déclare que « le développement intégré des zones urbaines et rurales est une condition inévitable d'une modernisation à la chinoise » et « l'amélioration et la promotion de nouveaux systèmes et mécanismes d'urbanisation, favorisant la formation d'un nouveau système de gouvernance intelligent et efficace pour les mégapoles, et établir des systèmes et des mécanismes pour le développement de zones urbaines intégrées dans les zones métropolitaines. À l'heure actuelle, les principales agglomérations urbaines et les centres-villes sont entrés dans l'ère de la construction de zones urbaines. Dans le processus de développement de l'urbanisation mondiale, la formation de zones urbaines matures est étroitement intégrée au flux bidirectionnel des facteurs de production modernes. Fin 2023, la population permanente totale des quatre grandes agglomérations urbaines de Chine (Pékin-Tianjin-Hebei, delta du fleuve Yangtze, delta de la rivière des Perles, Chengdu et Chongqing) représentait environ un tiers de la population nationale, et la population permanente La population des zones urbaines représentait environ un quart, ce qui équivaut à celle du Japon (il y a un grand écart par rapport à 55%) et de la Corée du Sud (environ 50%). les zones métropolitaines des grandes villes de mon pays à l'avenir.La « Décision » propose « d'accélérer la transformation du modèle de développement des mégapoles, de mettre en œuvre des actions de rénovation urbaine, de renforcer la construction d'infrastructures urbaines et de créer des villes habitables, résilientes et intelligentes ». Cela signifie qu'à l'avenir, la construction de chemins de fer interurbains dans les principales agglomérations urbaines sera accélérée, la configuration des pôles sera optimisée, les déplacements domicile-travail des personnes et la circulation des marchandises entre les villes seront favorisés et le niveau de développement régional intégré sera amélioré. Selon les données publiées par le ministère du Logement et du Développement urbain et rural, la superficie routière par habitant de mon pays en 2022 sera de 19,28 mètres carrés. Parmi les 31 provinces, régions autonomes et municipalités, 12 sont inférieures à la moyenne nationale. Parmi eux, Shanghai (5 mètres carrés) et Pékin (8,04 mètres carrés) sont nettement inférieurs à 10 mètres carrés par habitant. La nécessité d'accélérer la construction de zones métropolitaines de mégapoles est soulignée.Tout au long du processus de développement de l'urbanisation mondiale, le développement des zones métropolitaines repose souvent sur la deuxième étape du développement de l'urbanisation avec la ville centrale comme centre et un cercle de banlieue d'environ une heure après le développement des méga ou grandes villes chinoises. qui remplissent actuellement cette condition sont principalement concentrées dans les villes de premier rang et dans certaines villes clés de second rang.La "Décision" propose de "promouvoir la construction d'urbanisations avec les chefs-lieux comme vecteurs importants". Les chefs-lieux de comté constitueront un point de départ important pour promouvoir le flux bidirectionnel des facteurs urbains et ruraux. Le taux de contribution au PIB des petites et moyennes villes rattachées à certaines zones urbaines développées du monde entier représente plus de 40 % des zones urbaines. Cet aspect est l'une des lacunes de la construction urbanistique de mon pays qui est en train d'être compensée. Au cours de la période du « 15e Plan quinquennal », les économies urbaines et départementales joueront progressivement un rôle plus important. Avec l'assouplissement du système d'enregistrement des ménages dans les grandes villes, la réforme favorisera l'absorption d'un plus grand nombre de personnes dans les zones métropolitaines et les comtés et favorisera le développement d'industries de services modernes, libérant ainsi un plus grand potentiel de demande intérieure. Le niveau de développement des comtés dans les zones métropolitaines devrait encore s'améliorer. Les finances locales augmenteront progressivement la proportion d'allocation des ressources publiques en fonction des progrès du développement de l'intégration industrielle-urbaine. devrait être amélioré.Ces dernières années, un certain nombre de régions ont proposé d'accélérer le développement de la construction commerciale dans les comtés, ce qui bénéficiera à des domaines tels que les centres de distribution logistique urbains et ruraux, les réseaux fonctionnels et les plateformes de commerce électronique. La réforme du système de terrains à bâtir accélérera la construction de logements locatifs abordables dans les comtés et répondra mieux aux besoins locaux en matière de logement.À moyen et long terme, les principales agglomérations urbaines et les zones métropolitaines centrales serviront de « conteneurs » les plus importants pour les facteurs de production modernes. Selon les exigences de planification du développement de la « Décision », les principales tâches des agglomérations urbaines clés à l'avenir sont : la promotion du développement coordonné de Pékin-Tianjin-Hebei, le développement de la ceinture économique du fleuve Yangtsé, le développement intégré du fleuve Yangtsé Delta du fleuve, la construction de la région de la Grande Baie Guangdong-Hong Kong-Macao et la promotion de la construction du cercle économique jumelé Chengdu-Chongqing. Outre les trois pôles de croissance économique traditionnels, les agglomérations urbaines interprovinciales telles que la région de Chengdu-Chongqing et le cours moyen du fleuve Yangtze sont susceptibles d'héberger davantage de technologies, de main-d'œuvre et de capital industriel innovants. La construction des agglomérations urbaines, des zones métropolitaines et des comtés entourant les grandes villes mentionnés ci-dessus deviendra de nouveaux points de croissance pour le secteur immobilier et stimulera le développement du marché immobilier.4. Approfondir la réforme des trois axes principaux et promouvoir la construction d'un nouveau modèle de développement immobilierle cycle démographique de mon pays entraînera un ralentissement à long terme de la demande immobilière. À en juger par l’expérience historique, les changements dans l’urbanisation et les tendances de croissance démographique ont un impact important sur les tendances à moyen et long terme de la demande et des investissements immobiliers. Au cours de la prochaine décennie, mon pays sera encore à un stade où le rythme de l'urbanisation a ralenti, mais il reste encore des possibilités de développement. Le ralentissement de la croissance démographique et l'équilibre relatif du nombre de ménages existants par habitant font que le total. la demande de logements diminuera progressivement chaque année à l’avenir. On estime qu'au cours de la période du « 15e plan quinquennal », la demande nationale de logements pourrait chuter de 800 millions à 1 milliard de mètres carrés par an à 600 millions à 800 millions de mètres carrés.L’approfondissement des réformes du système foncier, de la migration de population et de la gouvernance urbaine favorisera une différenciation accrue de la demande sur le marché intérieur du logement. La population se concentrera davantage dans les zones avantageuses, et l'effet d'agglomération des mégapoles et de leurs zones métropolitaines sera encore renforcé. Les principales destinations de la population agricole urbanisée pourraient être les villes côtières de premier et de deuxième rang et les capitales provinciales. dans les zones intérieures. Par rapport à la moyenne nationale, le système d'enregistrement des ménages dans ces villes sera plus libéralisé, avec une plus grande solidité budgétaire locale, une plus large couverture des finances publiques et la capacité de garantir les dépenses budgétaires et de subsistance dans des domaines tels que l'éducation, la sécurité sociale, l'emploi et les capacités des services publics sont plus fiables.La modernisation industrielle et l’agglomération entraîneront une nouvelle demande immobilière dans les principales agglomérations urbaines. Du point de vue des clusters industriels, le 20e Congrès national a proposé que le développement de nouvelles forces productives soit une exigence intrinsèque et un objectif important pour promouvoir un développement de haute qualité. À l'avenir, les domaines clés d'investissement dans l'innovation technologique deviendront également ". pousses vertes » de la demande du marché immobilier. La plupart des usines, des centres de R&D et des sièges sociaux des grandes entreprises des industries émergentes nationales sont situés dans les zones côtières et de la ceinture économique du fleuve Yangtze, couvrant essentiellement les agglomérations urbaines de premier rang, la région centrale du fleuve Yangtze, les parcs industriels de niveau national, zones de développement de haute technologie et zones de développement de haute technologie dans la région de Chengdu-Chongqing et zone de transformation industrielle caractéristique.
(Cet article a été publié à la page 11 de China Real Estate News le 12 août par Su Zhiyong, rédacteur en chef)Membre du comité de rédaction en service : Li HongmeiÉditeur de processus : Liu Ya
Tous droits réservés par China Real Estate News
Aucune reproduction ou utilisation sous quelque forme que ce soit sans autorisation n'est autorisée
