Três linhas principais de reforma promovem o desenvolvimento imobiliário para uma nova era
2024-08-11
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A modernização industrial e a aglomeração trarão nova procura imobiliária às principais aglomerações urbanas. Hua Shao/Cartografia
Diretor do Instituto Chefe de Pesquisa Industrial Guangkai,
Presidente do Fórum de Economistas-Chefes da ChinaLian Ping
Ma Hong, pesquisador sênior do Guangkai Chief Industry Research InstituteDe acordo com o "Comunicado da Terceira Sessão Plenária do 20.º Comité Central do Partido Comunista da China" (doravante denominado "Comunicado") e a "Decisão do Comité Central do Partido Comunista da China sobre o Aprofundamento Adicional Reforma e Promoção da Modernização Chinesa" (doravante designada por "Decisão"), no futuro Existem três direcções para o aprofundamento da reforma no domínio imobiliário que merecem atenção especial, incluindo a reforma agrária, a migração populacional e a governação urbana. Estas reformas fundamentais terão um impacto profundo no futuro desenvolvimento imobiliário.1. Aprofundar a reforma do sistema fundiário e criar novos aumentos na procura e na ofertaO "Comunicado" e a "Decisão" propunham "aprofundar a reforma do sistema fundiário" e "construir um mercado unificado de terrenos para construção urbana e rural". A terra é a mãe da riqueza e um factor indispensável para o desenvolvimento económico. No anterior sistema duplo, os governos locais eram altamente dependentes das transferências de terras e a utilização dos recursos fundiários era extensa. A escala global das despesas compensatórias, como a demolição geral e a relocalização, aumentou significativamente. recursos de terras para investimento, o que aumentou muito o O custo da aquisição de habitação foi reduzido, a disparidade de rendimentos entre os residentes urbanos e rurais aumentou e a dívida do governo local aumentou significativamente. Considerar a reforma do sistema fundiário como um avanço pode ajudar a reverter os problemas irracionais de desenvolvimento acima mencionados e estabelecer um sistema de tributação fiscal sobre a terra e de distribuição de rendimentos que seja compatível com o desenvolvimento moderno.O objectivo da reforma agrária é estabelecer um sistema fundiário em que os dois tipos de propriedade da terra sejam iguais, o mercado seja unificado e os benefícios de valor acrescentado sejam partilhados de forma justa, de modo a promover uma distribuição e utilização mais razoáveis dos recursos da terra. Combinado com a reforma piloto das propriedades rurais e o ajustamento do sistema de leilões de terras urbanas nos últimos anos, o tom geral da nova ronda de reforma do sistema fundiário nacional centrar-se-á na melhoria da alocação e da eficiência do uso dos elementos da terra, o que terá um profundo impacto no mercado imobiliário. As reformas agrárias rurais e urbanas específicas podem seguir os seguintes caminhos:Em primeiro lugar, devemos avançar de forma constante e prudente na reforma do sistema fundiário rural. Considerando as enormes diferenças nas terras agrícolas nas diferentes regiões, é difícil promover a reforma agrária rural de forma abrangente e simultânea em todo o país. O ritmo da reforma pode ser maior em regiões com condições relativamente maduras. Incentivar as propriedades rurais qualificadas a entrarem no mercado de circulação de terras rurais, acelerar a confirmação, registo e emissão de direitos de uso de propriedades que integrem habitação e terra, e explorar formas eficazes de separação da propriedade de propriedades, direitos de qualificação e direitos de uso. Após a reforma do sistema fundiário, a terra hereditária realizou uma circulação orientada para o mercado e passou de ter apenas valor de uso para ter valor de uso e espaço para valorização de activos, e tornou-se um activo do detentor. O rendimento de propriedade dos agricultores que possuem propriedades rurais aumentará acentuadamente através de transacções, reduzindo a disparidade de rendimento entre os residentes urbanos e rurais, e conduzindo assim a um crescimento considerável no poder de consumo. Mais importante ainda, um aumento substancial nos rendimentos de propriedade pode aumentar rapidamente a capacidade dos agricultores de se estabelecerem nas cidades e gerar nova procura de bens imobiliários.Em segundo lugar, a reforma agrária urbana seguirá o caminho da intensificação no futuro e os indicadores de utilização do solo irão gradualmente inclinar-se para as grandes cidades. A “Decisão” apontava que “estabelecer um mecanismo de coordenação para a atribuição de novos indicadores de terrenos para construção urbana e o aumento da população permanente”. Existem duas linhas principais de reforma agrária urbana, uma baseada em terrenos residenciais correspondentes à população permanente, e a outra é o mercado fundiário para o mercado não residencial. As ideias principais de ambos são consistentes, ou seja, a estratégia de expansão extensiva dos terrenos para construção urbana no futuro será abandonada. No início de 2021, o Ministério dos Recursos Naturais lançou um sistema centralizado de leilão de terrenos para 22 grandes cidades, iniciando oficialmente o caminho para o desenvolvimento intensivo de terrenos para construção urbana durante o período do "14º Plano Quinquenal". Embora várias regiões tenham feito ajustes ao sistema de "duas concentrações" para o fornecimento de terrenos nos últimos dois anos, e algumas cidades tenham cancelado medidas restritivas, como o número de leilões centralizados de fornecimento de terrenos, a tendência geral de diminuição da oferta de terrenos urbanos em todo o país já tomou forma. No final de Junho de 2024, a área anual de fornecimento de terrenos em 100 cidades em todo o país caiu de 1,35 mil milhões de metros quadrados no final de 2020 para 1,03 mil milhões de metros quadrados, uma diminuição acumulada de quase um quarto. Actualmente, algumas cidades importantes representadas por Xangai e Pequim enfrentam o problema da insuficiência de quotas de terreno para construção. A relação de oferta e procura no mercado imobiliário nestas cidades tem sido distorcida há muito tempo, fazendo com que os preços da habitação se mantenham. alto por muito tempo.Terceiro, no futuro, os indicadores de uso do solo urbano serão gradualmente alinhados com "pessoas, propriedades e dinheiro", e espera-se que a proporção de terrenos residenciais em cidades muito grandes e grandes aumente. O futuro fluxo populacional pode mostrar quatro tendências importantes: primeiro, a população continua a concentrar-se nas cidades costeiras do leste e do sul, com Guangdong, Zhejiang e Jiangsu tornando-se as províncias mais atraentes; segundo, a taxa de crescimento da população permanente em primeiro-; as cidades de nível desaceleram, enquanto as áreas urbanas A taxa de crescimento populacional aumentará em terceiro lugar, o efeito sifão das capitais provinciais nas regiões central e ocidental é mais óbvio; em quarto lugar, quanto maior o nível dos serviços públicos, mais atraente é a população; vai ser. No previsível novo ciclo de desenvolvimento da urbanização, à medida que a população e as indústrias migram para as principais aglomerações urbanas e para as cidades afiliadas vizinhas, os novos aumentos da procura e da oferta no sector imobiliário da China concentrar-se-ão principalmente nestas áreas no futuro.Em quarto lugar, no futuro, os terrenos urbanos industriais e comerciais prestarão mais atenção à reabilitação e utilização dos terrenos urbanos existentes. A “Decisão” propõe “otimizar o uso de terrenos urbanos industriais e comerciais, acelerar o desenvolvimento do mercado secundário de terrenos para construção, promover o desenvolvimento e utilização mistos de terrenos, a conversão racional de usos e revitalizar terrenos existentes e terrenos ineficientes”. De acordo com a experiência histórica de desenvolvimento urbano no país e no estrangeiro, o custo de desenvolvimento dos terrenos existentes é inferior ao da conversão de novos terrenos agrícolas em terrenos urbanos.Na década de 1990, foi incentivada a reabilitação de antigos edifícios fabris em algumas cidades nacionais, permitindo às empresas estatais reconstruir terrenos e vender direitos de utilização de terrenos, o que proporcionou incentivos financeiros para promover uma transferência e utilização mais rápidas de terrenos. Em Setembro de 2023, o Ministério dos Recursos Naturais decidiu lançar projectos-piloto para a requalificação de terrenos ineficientes em 43 cidades, incluindo Pequim, com o objectivo de aumentar significativamente a proporção de terrenos existentes utilizados e o número de novos projectos industriais.Proporção de área útil, promover a aplicação de tecnologias e modelos de poupança de terras e melhorar os métodos de fornecimento de terras, mas também enfrentamos alguns desafios no processo de promoção efectiva da requalificação dos terrenos existentes.Em primeiro lugar, a maior parte dos terrenos ociosos existentes pertence a activos com baixa procura industrial, comercial e residencial, e há relativamente poucas contrapartes para comprar activos; em segundo lugar, existem questões de direitos de propriedade em alguns activos, incluindo se aqueles que envolvem activos estatais podem; ser totalmente alienados de acordo com a comercialização dos activos do sector privado. Em terceiro lugar, a mudança dos atributos de uso da terra requer uma revisão abrangente pelos departamentos relevantes. Portanto, o esforço para reconstruir terras em todo o país provavelmente será incremental.2. Acelerar a urbanização da população agrícola migrante e promover o consumo e o investimento imobiliárioO “Comunicado” propunha “acelerar a urbanização da população agrícola transferida, aprofundar a reforma do sistema de registo familiar e melhorar o mecanismo básico de prestação de serviços públicos nas cidades e vilas”. Desde a Terceira Sessão Plenária do 18.º Comité Central do PCC, foram estabelecidos os objectivos de reforma do novo sistema de registo familiar. A nova política visa liberalizar de forma abrangente as restrições de assentamento em vilas organizadas e pequenas cidades, flexibilizar as restrições de assentamento em cidades médias de forma ordenada, determinar razoavelmente as condições de assentamento em grandes cidades e controlar rigorosamente o tamanho da população das megacidades. A “Decisão” mencionava que “a modernização ao estilo chinês é uma modernização com uma enorme população” e que a promoção da modernização e da urbanização da população andam de mãos dadas. No final de 2023, a taxa de urbanização da população permanente nacional é de 66,16%, e a taxa de urbanização da população registada é de apenas 48,3%. O problema de o processo de urbanização da população agrícola estar atrasado em relação à construção urbana é mais proeminente. No processo de transferência da população agrícola para residência permanente nas cidades, há uma falta de compensação efectiva para as pessoas que abandonam as zonas rurais. As cidades e vilas que absorveram um grande número de pessoas agrícolas não forneceram plenamente os serviços de segurança social. resultando na transferência desta parte da população para a segurança social, cuidados médicos, educação infantil e cuidados a idosos. É difícil desfrutar dos mesmos direitos e interesses que os residentes urbanos originais em outras áreas, e as cidades e vilas são relativamente deficientes. na construção de infra-estruturas, condições de habitação e outras capacidades de abastecimento para fazer face ao grande número de transferências agrícolas. De 2019 a 2023, a taxa de urbanização e a taxa de registo de agregados familiares aumentaram 4,7 e 4,9 pontos percentuais, respectivamente, e a taxa de registo de agregados familiares aumentou de forma relativamente rápida. Isto mostra que, após a flexibilização abrangente de certas restrições aos assentamentos urbanos, os obstáculos à transferência de mão-de-obra rural excedentária para as cidades estão a reduzir-se gradualmente. A aceleração da urbanização impulsionará o crescimento da procura de investimento na construção de infra-estruturas urbanas e na construção de habitação a preços acessíveis. Combinado com o aumento do consumo e do investimento dos residentes provocado pela urbanização, espera-se que a conversão média anual de agricultores em cidadãos impulsione o crescimento do PIB em cerca de 1 ponto percentual e impulsione quase um bilião de yuans em investimentos de consumo relacionados com o imobiliário.Ainda há um enorme espaço para a actual população agrícola se tornar cidadã urbana. No final de 2023, a população rural do país será de 477 milhões e a população migrante ultrapassará os 380 milhões. A fim de acelerar o processo de urbanização dos trabalhadores migrantes agrícolas e promover a integração ordenada dos trabalhadores migrantes, especialmente dos trabalhadores migrantes da nova geração, nas cidades, a próxima fase de medidas políticas centrar-se-á nos cinco aspectos seguintes:A primeira é flexibilizar ainda mais as restrições ao registo de agregados familiares, excepto em algumas megacidades. Cada região formulará métodos de assentamento específicos de acordo com as condições locais, melhorará a plataforma nacional aberta e unificada de serviços governamentais para a gestão do registo de agregados familiares e melhorará a conveniência do registo de agregados familiares. e migração.A segunda é melhorar o mecanismo de prestação de serviços públicos básicos urbanos, estabelecer um mecanismo pelo qual os serviços públicos básicos sejam ligados à população permanente e fornecidos pelo local de residência permanente, aumentar de forma constante o número e o nível de serviços públicos básicos usufruídos pelos não- agregado familiar registou residentes permanentes nos locais de afluência, e promover serviços públicos básicos urbanos Cobertura total da população permanente.A terceira é melhorar as competências e a qualidade laboral da população migrante agrícola, reforçar as garantias de educação pública básica para as crianças migrantes e reforçar a protecção dos direitos e interesses laborais dos trabalhadores migrantes.A quarta é consolidar e melhorar o nível de coordenação e cobertura do seguro social, promover o plano de seguro universal, promover continuamente a coordenação nacional do seguro básico de pensões e flexibilizar gradualmente as restrições de registo familiar para os residentes participarem em actividades sociais. seguro no local de residência permanente ou de emprego.A quinta é melhorar as políticas de apoio à cidadania da população migrante agrícola, melhorar os mecanismos de incentivo financeiro central e provincial para a cidadania da população migrante agrícola, aumentar o peso do factor população permanente não registada no equilíbrio fiscal central transferir o pagamento e dar prioridade à garantia da escolaridade obrigatória em áreas com fluxos populacionais concentrados. Procura de terrenos para a construção de edifícios escolares e de habitação a preços acessíveis.3. Melhorar as capacidades de governação urbana e promover o desenvolvimento das áreas metropolitanasA "Decisão" afirma que "o desenvolvimento integrado das áreas urbanas e rurais é um requisito inevitável para a modernização ao estilo chinês" e "melhorar o sistema e mecanismo para promover uma nova urbanização, promovendo a formação de um novo sistema de governação inteligente e eficiente de megacidades e estabelecer um sistema e mecanismo para o desenvolvimento de áreas urbanas integradas em áreas metropolitanas." Actualmente, as principais aglomerações urbanas e cidades centrais entraram na era da construção de áreas metropolitanas. Olhando para o processo de desenvolvimento da urbanização global, a formação de áreas metropolitanas maduras está intimamente integrada com o fluxo bidireccional de factores de produção modernos. No final de 2023, a população permanente total das quatro principais aglomerações urbanas do meu país (Pequim-Tianjin-Hebei, Delta do Rio Yangtze, Delta do Rio das Pérolas, Chengdu e Chongqing) representava cerca de um terço da população nacional, e a população permanente a população das áreas urbanas representava cerca de um quarto, o mesmo que o Japão (há uma grande lacuna em comparação com 55%) e a Coreia do Sul (cerca de 50%). áreas metropolitanas nas grandes cidades do meu país no futuro.A “Decisão” propõe “acelerar a transformação do modo de desenvolvimento das megacidades, implementar ações de renovação urbana, fortalecer a construção de infraestruturas urbanas e criar cidades habitáveis, resilientes e inteligentes”. Isto significa que, no futuro, a construção de caminhos-de-ferro intermunicipais nas principais aglomerações urbanas será acelerada, a configuração dos centros será optimizada, as deslocações diárias de pessoas e o fluxo de mercadorias entre as cidades serão promovidos e o nível de desenvolvimento regional integrado será promovido. será melhorado. De acordo com dados divulgados pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, a área rodoviária per capita do meu país em 2022 será de 19,28 metros quadrados. Entre as 31 províncias, regiões autónomas e municípios diretamente subordinados ao Governo Central, 12 são inferiores à nacional. média. Entre eles, Xangai (5 metros quadrados) e Pequim (8,04 metros quadrados) são significativamente inferiores a 10 metros quadrados per capita. Destaca-se a necessidade de acelerar a construção de áreas metropolitanas de megacidades.Ao longo do processo de desenvolvimento da urbanização global, o desenvolvimento das áreas metropolitanas baseia-se frequentemente na segunda fase do desenvolvimento da urbanização com a cidade central como centro e um círculo de deslocamento de cerca de uma hora após o desenvolvimento das mega ou grandes cidades estar saturado. actualmente satisfazem esta condição estão principalmente concentrados em cidades de primeiro nível e em algumas cidades importantes de segundo nível.A “Decisão” propõe “promover a construção da urbanização tendo as cidades do condado como um importante transportador”. As cidades distritais serão um importante ponto de partida para promover o fluxo bidireccional de elementos urbanos e rurais. A taxa de contribuição para o PIB das cidades pequenas e médias ligadas a algumas áreas urbanas desenvolvidas em todo o mundo representa mais de 40% das áreas urbanas. Este aspecto é uma das deficiências da construção da urbanização do meu país que está a ser compensada. Durante o período do “15º Plano Quinquenal”, as economias urbanas e distritais desempenharão gradualmente um papel mais importante. Com a flexibilização do sistema de registo de famílias nas grandes cidades, a reforma promoverá a absorção de mais pessoas nas áreas metropolitanas e nas áreas distritais e promoverá o desenvolvimento de indústrias de serviços modernas, libertando mais potencial de procura interna. Espera-se que o nível de desenvolvimento dos condados nas áreas metropolitanas melhore ainda mais. O financiamento local aumentará gradualmente a proporção de alocação de recursos públicos com base no progresso do desenvolvimento da integração industrial-urbana. espera-se que seja melhorado.Nos últimos anos, várias regiões propuseram acelerar o desenvolvimento da construção comercial do condado, o que beneficiará áreas como centros de distribuição logística urbana e rural, redes funcionais e plataformas de comércio eletrónico. A reforma do sistema de terrenos para construção acelerará a construção de habitações para arrendamento a preços acessíveis em zonas distritais e responderá melhor às necessidades habitacionais locais.A médio e longo prazo, as principais aglomerações urbanas e as principais áreas metropolitanas urbanas servirão como os “recipientes” mais importantes para os factores de produção modernos. De acordo com os requisitos de planeamento de desenvolvimento da "Decisão", as principais tarefas das principais aglomerações urbanas no futuro são: promover o desenvolvimento coordenado de Pequim, Tianjin e Hebei, o desenvolvimento do Cinturão Económico do Rio Yangtze, o desenvolvimento integrado do Yangtze Delta do Rio, a construção da Grande Área da Baía Guangdong-Hong Kong-Macau e a promoção da construção do círculo económico das cidades gémeas Chengdu-Chongqing. Além dos três pólos tradicionais de crescimento económico, as aglomerações urbanas interprovinciais, como a região de Chengdu-Chongqing e o curso médio do rio Yangtze, provavelmente acolherão tecnologias, força de trabalho e capital industrial mais inovadores. A construção das referidas aglomerações urbanas, áreas metropolitanas e concelhos envolventes às grandes cidades tornar-se-ão novos pontos de crescimento para o setor imobiliário e impulsionarão o desenvolvimento do mercado imobiliário.4. Aprofundar a reforma das três linhas principais e promover a construção de um novo padrão de desenvolvimento imobiliárioo ciclo populacional do meu país conduzirá a um abrandamento a longo prazo da procura imobiliária. A julgar pela experiência histórica, as mudanças nas tendências de urbanização e de crescimento populacional têm um impacto importante nas tendências de médio e longo prazo na procura e no investimento imobiliário. Na próxima década, o meu país ainda estará numa fase em que o ritmo de urbanização abrandou, mas ainda há espaço para o desenvolvimento. O abrandamento do crescimento populacional e o equilíbrio relativo no número de agregados familiares existentes per capita significam que o total. a procura por habitação diminuirá gradualmente todos os anos no futuro. Estima-se que durante o período do "15º Plano Quinquenal", a procura nacional de habitação poderá cair de 800 milhões para mil milhões de metros quadrados por ano para 600 milhões a 800 milhões de metros quadrados.O aprofundamento das reformas no sistema fundiário, na migração populacional e na governação urbana promoverá uma maior diferenciação da procura no mercado habitacional nacional. A população concentrar-se-á ainda mais em áreas vantajosas e o efeito de aglomeração populacional das megagrandes cidades e das suas áreas metropolitanas será ainda mais reforçado. Os principais destinos da população agrícola urbanizada poderão ser as cidades costeiras de primeiro e segundo níveis e as capitais provinciais. em áreas interiores. Em comparação com a média nacional, o sistema de registo de famílias nestas cidades será mais liberalizado, com uma força fiscal local mais forte, uma cobertura mais ampla das finanças públicas e a capacidade de garantir despesas fiscais e de subsistência em áreas como a educação, a segurança social, o emprego e a habitação. As capacidades do serviço público são mais confiáveis.A modernização industrial e a aglomeração trarão nova procura imobiliária às principais aglomerações urbanas. Na perspectiva dos clusters industriais, o 20º Congresso Nacional propôs que o desenvolvimento de novas forças produtivas seja uma exigência intrínseca e um foco importante para promover o desenvolvimento de alta qualidade. "brotos verdes" da demanda do mercado imobiliário. A maioria das fábricas, centros de P&D e sedes de empresas de grande porte em indústrias emergentes nacionais estão localizadas nas áreas costeiras e do cinturão econômico do rio Yangtze, cobrindo basicamente aglomerações urbanas de primeiro nível, a região central do rio Yangtze, parques industriais de nível nacional, zonas de desenvolvimento de alta tecnologia e zonas de desenvolvimento de alta tecnologia na região de Chengdu-Chongqing e zona de processamento industrial característica.
(Este artigo foi publicado na página 11 do China Real Estate News em 12 de agosto, por Su Zhiyong, editor-chefe)Membro do conselho editorial de plantão: Li HongmeiEditor de processo: Liu Ya
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