세 가지 주요 개혁 노선은 부동산 개발을 새로운 시대로 촉진합니다
2024-08-11
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
산업 업그레이드와 집적은 주요 도시 집적에 새로운 부동산 수요를 가져올 것입니다. 화샤오/지도 제작
광카이(Guangkai) 최고 산업 연구소 소장,
중국 수석경제학자포럼 회장리안 핑
Ma Hong, Guangkai 최고 산업 연구소 선임 연구원<중국공산당 제20기 중앙위원회 제3차 전원회의 성명>(이하 <공동성명>이라 함)과 <중국공산당 중앙위원회의 전면적 심화 심화 결정>에 따르면 중국식 현대화 개혁 및 촉진'(이하 '결정'), 향후 부동산 분야 개혁을 심화하기 위해 특별히 주목해야 할 세 가지 방향은 농지 개혁, 인구 이주, 도시 거버넌스 등이다. 이러한 주요 개혁은 미래의 부동산 개발에 큰 영향을 미칠 것입니다.1. 토지제도 개혁을 심화하고 새로운 수요와 공급 증가를 창출한다.'성명'과 '결정'에서는 '토지제도 개혁을 심화'하고 '도시와 농촌 건설 토지시장 통일'을 제안했다. 토지는 부의 어머니이자 경제발전에 없어서는 안 될 요소이다. 과거 이중체제에서는 지방자치단체가 토지양도에 크게 의존하고, 토지자원의 활용이 광범위하여 전반적인 철거, 이전 등 도시개발의 규모가 주로 고소비, 고투자에 의존하여 크게 증가하였다. 주택 구입 비용이 줄어들고, 도시와 농촌 주민의 소득 격차가 벌어지고, 지방 정부 부채가 크게 늘어났습니다. 토지제도 개혁을 돌파구로 삼는 것은 위에서 언급한 불합리한 발전 문제를 반전시키고 현대 발전에 부합하는 토지 재정, 조세 및 소득 분배 시스템을 구축하는 데 도움이 될 수 있습니다.농지개혁의 목표는 두 가지 토지 소유권이 평등하고, 시장이 통일되며, 부가가치 혜택이 공평하게 공유되는 토지제도를 확립하여 토지자원의 보다 합리적인 분배와 이용을 촉진하는 것입니다. 최근 몇 년 동안 진행된 농촌 농가 개혁 시범 및 도시 토지 경매 시스템 조정과 결합하여 새로운 국가 토지 시스템 개혁의 전반적인 분위기는 토지 요소의 할당 및 사용 효율성을 향상시키는 데 중점을 둘 것이며 이는 토지 요소에 지대한 영향을 미칠 것입니다. 부동산 시장. 구체적인 농촌 및 도시 토지 개혁은 다음과 같은 경로를 따를 수 있습니다.첫째, 농촌토지제도개혁을 꾸준히, 신중하게 추진해야 합니다. 지역마다 농지의 차이가 크다는 점을 고려할 때, 농촌 농지개혁은 전국적으로 종합적으로 동시에 추진하기는 어려우며, 여건이 상대적으로 성숙한 지역에서는 개혁 속도가 더 클 수 있다. 자격을 갖춘 농촌 농가가 농촌 토지 순환 시장에 진입하도록 장려하고 주택과 토지를 통합하는 농가 사용권 확인, 등록 및 발급을 가속화하며 농가 소유권, 자격 권리 및 사용권의 효과적인 분리 형태를 모색합니다. 토지제도 개편 이후 농가는 시장중심의 순환을 실현하여 단지 사용가치만 갖는 것에서 사용가치와 자산가치의 여지를 모두 갖는 것으로 변모하여 소유자의 자산이 되었다. 농가를 소유한 농민의 재산소득은 거래를 통해 급격히 증가하고, 도시와 농촌의 소득격차가 줄어들어 소비력이 크게 증가하게 된다. 더 중요한 것은, 부동산 소득의 실질적인 증가는 농부들의 도시 정착 능력을 빠르게 향상시키고 부동산에 대한 새로운 수요를 창출할 수 있다는 것입니다.둘째, 향후 도시토지개혁은 심화되는 방향으로 진행될 것이며, 토지이용지표는 점차 대도시 쪽으로 기울어질 것이다. "결정"에서는 "새로운 도시 건설 토지 지표 할당 및 상주 인구 증가를 위한 조정 메커니즘을 구축"한다고 지적했습니다. 도시토지개혁에는 크게 두 가지 노선이 있는데, 하나는 상주인구에 해당하는 주거용지를 기반으로 하는 것이고, 다른 하나는 비주거용 시장을 위한 토지시장이다. 두 가지의 주요 사상은 일치한다. 즉, 향후 도시 건설 부지를 광범위하게 확장하는 전략을 포기한다는 것이다. 2021년 초 천연자원부는 22개 대도시에 대한 중앙 집중식 토지 경매 시스템을 시작하여 '14차 5개년 계획' 기간 동안 도시 건설 토지의 집중 개발 경로를 공식적으로 시작했습니다. 지난 2년 동안 여러 지역에서 토지 공급에 대한 '2중 집중' 제도를 조정하고 일부 도시에서는 중앙 집중식 토지 공급 경매 횟수 등 제한 조치를 해제했지만 전국적으로 도시 토지 공급이 감소하는 추세입니다. 이미 형태가 잡혔습니다. 2024년 6월말 현재 전국 100개 도시의 연간 토지공급면적은 2020년 말 13억5000만㎡에서 10억3000만㎡로 누적 감소폭이 4분의 1 가까이 줄었다. 현재 상하이, 베이징 등 몇몇 주요 도시는 건설을 위한 토지 할당량이 부족하다는 문제에 직면해 있다. 이들 도시의 부동산 시장 수급 관계는 오랫동안 왜곡돼 주택 가격이 정체되고 있다. 오랫동안 높았습니다.셋째, 향후 도시 토지이용 지표는 점차 '사람, 재산, 돈'과 연계되어 초대형 및 대도시의 주거용 토지 비율이 높아질 것으로 예상됩니다. 미래의 인구 흐름은 네 가지 중요한 추세를 보여줄 수 있습니다. 첫째, 인구는 동부 및 남부 해안 도시에 지속적으로 모여 있으며, 광동성, 절강성 및 장쑤성이 가장 매력적인 지역이 됩니다. 둘째, 첫 번째 지역의 영구 인구 증가율입니다. 계층 도시는 둔화되고 도시 지역은 인구 증가율이 증가합니다. 셋째, 중서부 지역의 지방 수도의 흡수 효과가 더욱 뚜렷해집니다. 넷째, 공공 서비스 수준이 높을수록 인구가 더 매력적입니다. 될 것입니다. 예측 가능한 새로운 도시화 발전 주기에서 인구와 산업이 주요 도시 집합체와 주변 도시로 이동함에 따라 향후 중국 부동산 산업의 새로운 수요와 공급 증가는 주로 이 지역에 집중될 것입니다.넷째, 앞으로 도시의 공업용지와 상업용 토지는 기존의 도시축적지의 재개발과 활용에 더욱 많은 관심을 기울일 것이다. "결정"은 "도시 산업 및 상업용 토지의 이용을 최적화하고, 건설 토지의 2차 시장 개발을 가속화하고, 토지의 혼합 개발 및 활용을 촉진하고, 합리적인 용도 전환을 촉진하고, 기존 토지와 비효율적인 토지를 활성화"할 것을 제안합니다. 국내외 도시개발의 역사적 경험에 따르면, 기존 토지를 개발하는 비용은 새로운 농지를 도시 토지로 전환하는 비용보다 저렴합니다.1990년대에는 국내 일부 도시의 노후 공장 건물 재개발이 장려되어 국영 기업이 토지를 재개발하고 토지 사용권을 판매할 수 있게 되었으며, 이는 토지 이전 및 사용을 촉진할 수 있는 재정적 인센티브를 제공했습니다. 2023년 9월 천연자원부는 기존 토지의 사용 비율과 새로운 산업 프로젝트 수를 대폭 늘리는 것을 목표로 베이징을 포함한 43개 도시에서 비효율적인 토지 재개발을 위한 시범 프로젝트를 시작하기로 결정했습니다.용적률, 토지절약 기술과 토지절약 모델의 적용을 촉진하고 토지공급 방식을 개선하지만 기존 토지의 재개발을 실제로 추진하는 과정에서는 몇 가지 어려움에 직면해 있습니다.첫째, 기존 유휴 토지의 대부분은 산업, 상업 및 주거 수요가 낮은 자산에 속하며, 자산을 구매할 거래상대방이 상대적으로 적습니다. 둘째, 국유 자산과 관련된 자산의 구매 가능 여부를 포함하여 일부 자산에 대한 재산권 문제가 있습니다. 셋째, 토지 이용 속성 변경은 관련 부서의 종합적인 검토가 필요합니다. 따라서 전국적으로 토지 재개발 추진은 점진적일 가능성이 높습니다.2. 농업 이주 인구의 도시화를 가속화하고 부동산 소비 및 투자를 촉진합니다."성명"은 "농업 이주 인구의 도시화를 가속화하고 호적 제도 개혁을 심화하며 도시와 마을의 기본 공공 서비스 제공 메커니즘을 개선"할 것을 제안했습니다. 중국 공산당 18기 3차 전원회의 이후 새로운 호구제도 개혁 목표가 확정됐다. 새로운 정책은 조직화된 도시와 소도시의 정착 제한을 포괄적으로 자유화하고, 중도시의 정착 제한을 질서 있게 완화하며, 대도시의 정착 조건을 합리적으로 결정하고, 거대 도시의 인구 규모를 엄격하게 통제하는 것을 목표로 한다. '결정'에는 '중국식 현대화는 인구가 많은 현대화'라며, 현대화와 인구의 도시화 추진이 병행된다고 언급했다. 2023년 말 현재 전국 상주인구의 도시화율은 66.16%, 등록인구의 도시화율은 48.3%에 불과하다. 농업인구의 도시화 과정이 도시 건설에 뒤처지는 문제가 더욱 두드러진다. 농업인구를 도시 및 마을의 영주권으로 이전하는 과정에서 농촌을 떠나는 사람들에 대한 효과적인 보상이 부족하다. 이로 인해 사회보장, 의료, 아동교육, 노인요양 등의 분야에서 인구의 이 부분이 이전되고 있으며, 다른 분야에서는 원래 도시 거주자와 동일한 권리와 이익을 누리기가 어렵고, 도시와 마을도 마찬가지입니다. 대규모 농업 이전에 대처할 수 있는 기반 시설 건설, 주택 조건 및 기타 공급 능력이 상대적으로 부족합니다. 2019년부터 2023년까지 도시화율과 호구등록률은 각각 4.7%포인트, 4.9%포인트 증가했고, 호구등록율도 상대적으로 빠르게 증가했다. 이는 일부 도시 정주 제한이 전면적으로 완화된 이후 농촌 잉여 노동력의 도시 이주 장애가 점차 줄어들고 있음을 보여준다. 도시화가 가속화되면 도시 인프라 건설과 저렴한 주택 건설에 대한 투자 수요가 증가할 것입니다. 도시화로 인한 주민 소비 및 투자 증가와 함께, 농민의 연간 평균 시민 전환은 GDP 성장을 약 1% 포인트 끌어올리고 부동산 관련 소비 투자를 거의 1조 위안 정도 늘릴 것으로 예상됩니다.현재 농업인구가 도시 시민이 될 여지는 여전히 크다. 2023년 말 기준으로 우리나라의 농촌 인구는 4억7700만명, 이주민 인구는 3억8000만명을 넘을 것으로 예상된다. 농업 이주 노동자의 도시화 과정을 가속화하고 이주 노동자, 특히 신세대 이주 노동자의 질서 있는 도시 통합을 촉진하기 위해 다음 단계의 정책 조치는 다음 5가지 측면에 중점을 둘 것입니다.첫 번째는 일부 대도시를 제외한 호적 등록 제한을 더욱 완화하는 것입니다. 각 지자체에서는 현지 상황에 따라 구체적인 정산 방법을 마련하고, 호적 관리를 위한 국가 개방형 통합 정부 서비스 플랫폼을 개선하며, 호적 등록 편의성을 향상시킵니다. 그리고 이주.두 번째는 도시 기본 공공 서비스 제공 메커니즘을 개선하고 기본 공공 서비스가 상주 주민과 연결되고 상주 장소에서 제공되는 메커니즘을 구축하며 비 시민이 향유하는 기본 공공 서비스의 수와 수준을 꾸준히 높이는 것입니다. 유입 장소에 가구 등록 영주권을 부여하고, 도시 기본 공공 서비스를 영주권자에게 전면적으로 보장합니다.세 번째는 농업 이주 인구의 노동 기술과 질을 향상시키고 이주 아동에 대한 기본 공교육 보장을 강화하며 이주 노동자의 노동 권익 보호를 강화하는 것입니다.넷째, 사회보험 조정 및 보장범위 수준을 공고히 하고 보편적 보험 계획을 추진하며 기본 양로보험의 전국 조정을 꾸준히 추진하고 주민의 사회 참여를 위한 호적 제한을 점진적으로 완화한다. 영주권 또는 고용 장소의 보험.다섯째, 농업 이주 인구의 시민화를 위한 지원 정책을 개선하고, 농업 이주 인구의 시민화를 위한 중앙 및 성 재정 인센티브 메커니즘을 개선하며, 중앙 재정 균형에서 미등록 영구 인구 요소의 비중을 높입니다. 지급금을 이전하고 인구 유입이 집중된 지역의 의무 교육 보장에 우선순위를 부여합니다. 학교 건물 건설 및 저렴한 주택 건설을 위한 토지 수요.3. 도시거버넌스 역량 제고 및 수도권 발전 촉진"결정"에는 "도시와 농촌 지역의 통합 개발은 중국식 현대화의 불가피한 요구 사항"이며 "새로운 도시화 시스템과 메커니즘을 개선 및 촉진하고 거대 도시를 위한 스마트하고 효율적인 새로운 거버넌스 시스템의 형성을 촉진합니다."라고 명시되어 있습니다. 대도시 지역의 통합 도시 지역 개발을 위한 시스템과 메커니즘을 구축합니다." 현재 주요 도시 집합체와 핵심 도시는 도시 건설 시대에 진입했습니다. 글로벌 도시화의 발전 과정을 살펴보면 성숙한 도시 지역의 형성은 현대 생산 요소의 양방향 흐름과 밀접하게 통합되어 있습니다. 2023년 말 기준으로 우리나라 4대 도시 집합체(베이징-천진-허베이, 장강 삼각주, 주강 삼각주, 청두, 충칭)의 총 영구 인구는 전국 인구의 약 3분의 1을 차지했으며, 영구 인구는 도시 지역의 인구는 약 4분의 1을 차지하는데, 이는 일본(55%와 비교하면 큰 격차가 있음), 한국(약 50%)과 동일하며 건설 분야에서는 아직 개발 여지가 많습니다. 미래에는 우리나라 대도시의 수도권."결정"은 "대도시 개발 모델의 전환을 가속화하고, 도시 재개발 조치를 실행하고, 도시 기반 시설 건설을 강화하고, 살기 좋고 탄력적이며 스마트한 도시를 만드는 것"을 제안합니다. 이는 향후 핵심 도시 밀집 지역에서 도시간 철도 건설이 가속화되고, 허브 배치가 최적화되며, 도시 간 사람의 통근과 상품 흐름이 촉진되고, 지역 통합 개발 수준이 향상될 것임을 의미합니다. 개선될 것입니다. 주택도시농촌개발부가 발표한 자료에 따르면 2022년 우리나라 1인당 도로 면적은 19.28㎡로 31개 성, 자치구, 자치단체 중 12개가 전국 평균보다 낮다. 이 중 상하이(5㎡)와 베이징(8.04㎡)은 1인당 면적이 10㎡에 크게 못 미치는 수준이다.글로벌 도시화의 발전 과정을 통틀어, 대도시 지역의 발전은 중국의 거대 도시 개발이 포화된 후 약 1시간 정도의 통근권을 중심으로 중심 도시를 중심으로 한 2단계 도시화 발전을 기반으로 하는 경우가 많다. 현재 이 조건을 충족하는 도시는 주로 1선 도시와 일부 핵심 2선 도시에 집중되어 있습니다."결정"은 "현 도시를 중요한 운반체로하여 도시화 건설을 촉진"할 것을 제안합니다. 카운티 타운은 도시와 농촌 요소의 양방향 흐름을 촉진하는 중요한 출발점이 될 것입니다. 전 세계 일부 발달된 도시지역에 부속된 중소도시의 GDP 기여율이 도시지역의 40% 이상을 차지하고 있는 점은 우리나라 도시화 건설의 단점 중 하나이다. '15차 5개년 계획' 기간 동안 도시와 군 경제는 점차 더 중요한 역할을 담당하게 될 것입니다. 대도시의 호적제도가 완화됨에 따라 이번 개혁은 수도권과 군지역의 더 많은 인구 흡수를 촉진하고 현대 서비스 산업의 발전을 촉진하여 더 많은 내수 잠재력을 창출할 것입니다. 수도권 군의 발전 수준은 더욱 향상될 것으로 예상되며, 도농 교육, 의료 등 공공서비스 기능이 발전함에 따라 지방재정의 공공자원 배분 비중도 점차 높아질 것으로 예상된다. 개선될 것으로 예상됩니다.최근 몇 년 동안 많은 지역에서 도시 및 농촌 물류 유통 센터, 기능 네트워크 및 전자 상거래 플랫폼과 같은 영역에 도움이 될 카운티 상업 건설 개발을 가속화할 것을 제안했습니다. 건설 토지 시스템의 개혁은 카운티 지역의 저렴한 임대 주택 건설을 가속화하고 지역 주택 수요를 더 잘 충족할 것입니다.중장기적으로 핵심 도시 집합체와 핵심 도시 대도시 지역은 현대 생산 요소의 가장 중요한 "컨테이너" 역할을 할 것입니다. "결정"의 개발 계획 요구 사항에 따르면 향후 주요 도시 집합의 주요 임무는 베이징-천진-허베이의 조화로운 발전 촉진, 장강 경제 벨트 개발, 장강 통합 개발입니다. 강 삼각주, 광둥-홍콩-마카오 대만구 건설, 청두-충칭 쌍둥이 도시 경제권 건설 추진. 세 가지 전통적인 경제 성장 기둥 외에도 청두-충칭 지역 및 양쯔강 중류 지역과 같은 지방 간 도시 집합체에는 더 많은 혁신적인 기술, 노동력 및 산업 자본이 수용될 가능성이 높습니다. 위에서 언급한 도시 집합체, 대도시 및 대도시 주변 군의 건설은 부동산 산업의 새로운 성장 포인트가 될 것이며 부동산 시장의 더욱 발전을 이끌 것입니다.4. 3대 노선 개혁을 심화하고 부동산의 새로운 발전 패턴 구축을 추진한다.우리나라의 인구주기는 장기적으로 부동산 수요 둔화로 이어질 것입니다. 역사적 경험으로 볼 때, 도시화와 인구 증가 추세의 변화는 부동산 수요와 투자의 중장기 추세에 중요한 영향을 미칩니다. 향후 10년 동안 우리나라는 여전히 도시화 속도가 둔화되는 단계에 있을 것이지만 여전히 발전의 여지는 남아 있습니다. 인구 증가율의 둔화와 1인당 기존 가구 수의 상대적 균형은 앞으로 주택 수요는 매년 점차 감소할 것이다. '15차 5개년 계획' 기간 동안 전국 주택 수요는 연간 8억~10억㎡에서 6억~8억㎡로 감소할 것으로 추정된다.토지 시스템 개혁, 인구 이주 및 도시 거버넌스의 심화는 국내 주택 시장의 수요 차별화를 더욱 촉진할 것입니다. 인구는 더욱 유리한 지역에 집중될 것이며, 거대 도시와 대도시권의 인구 집적 효과는 더욱 강화될 것이다. 내륙 지역에서. 전국 평균과 비교했을 때, 이들 도시의 가구 등록 시스템은 더욱 자유화될 것이며, 더 강력한 지방 재정력, 더 넓은 공공 재정 적용 범위, 교육, 사회 보장, 고용 및 생활과 같은 분야에서 재정 및 생계 지출을 보장할 수 있는 능력을 갖추게 될 것입니다. 공공 서비스 역량이 더욱 신뢰할 수 있습니다.산업 업그레이드와 집적은 주요 도시 집적에 새로운 부동산 수요를 가져올 것입니다. 산업 클러스터의 관점에서 볼 때, 제20차 국회에서는 새로운 생산력의 개발이 본질적인 요구 사항이자 고품질 발전을 촉진하는 중요한 초점이 될 것이라고 제안했습니다. 부동산 시장 수요의 녹색 촬영". 국내 신흥 산업의 대규모 기업의 공장, 연구 개발 센터 및 본사의 대부분은 해안 및 장강 경제 벨트 지역에 위치하고 있으며 기본적으로 1선 도시 집합체, 장강 중부 지역, 국가급 산업 단지, 청두-충칭 지역의 하이테크 개발구, 하이테크 개발구.
(이 기사는 편집장 Su Zhiyong이 8월 12일 중국부동산신문 11면에 게재한 글입니다.)당직 편집위원: 리홍메이(Li Hongmei)
허가 없이 어떤 형태로든 복제하거나 사용하는 것은 허용되지 않습니다.
