Tre principali linee di riforma promuovono lo sviluppo immobiliare in una nuova era
2024-08-11
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La riqualificazione industriale e l’agglomerazione porteranno nuova domanda immobiliare nei principali agglomerati urbani. Hua Shao/Cartografia
Direttore del Guangkai Chief Industrial Research Institute,
Presidente del China Chief Economists ForumLian Ping
Ma Hong, ricercatore senior presso il Guangkai Chief Industry Research InstituteSecondo il “Comunicato della terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese” (di seguito denominato “Comunicato”) e la “Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese su un ulteriore approfondimento globale Riforma e promozione della modernizzazione in stile cinese” (di seguito denominata “Decisione”), in futuro Ci sono tre direzioni per approfondire la riforma nel campo immobiliare che meritano particolare attenzione, tra cui la riforma agraria, la migrazione della popolazione e la governance urbana. Queste riforme chiave avranno un profondo impatto sul futuro sviluppo immobiliare.1. Approfondire la riforma del sistema fondiario e creare nuovi aumenti della domanda e dell'offertaIl "Comunicato" e la "Decisione" proponevano di "approfondire la riforma del sistema fondiario" e di "costruire un mercato unificato dei terreni edificabili urbani e rurali". La terra è la madre della ricchezza e un fattore indispensabile per lo sviluppo economico. Con il precedente sistema duale, i governi locali facevano molto affidamento sui trasferimenti di terreni e l’utilizzo delle risorse fondiarie era ampio. L’entità complessiva delle spese compensative, come la demolizione e il trasferimento, è aumentata in modo significativo Il costo per l’acquisto di alloggi è stato ridotto, il divario di reddito tra residenti urbani e rurali si è ampliato e il debito pubblico locale è aumentato in modo significativo. Considerare la riforma del sistema fondiario come una svolta decisiva può aiutare a invertire i problemi di sviluppo irrazionale sopra menzionati e a stabilire un sistema fiscale, fiscale e di distribuzione del reddito compatibile con lo sviluppo moderno.L’obiettivo della riforma fondiaria è quello di stabilire un sistema fondiario in cui i due tipi di proprietà fondiaria siano uguali, il mercato sia unificato e i benefici a valore aggiunto siano equamente condivisi, in modo da promuovere una distribuzione e un utilizzo più ragionevoli delle risorse fondiarie. In combinazione con la riforma pilota della riforma fondiaria rurale e gli aggiustamenti del sistema di aste fondiarie urbane negli ultimi anni, il tono generale della nuova tornata di riforma del sistema fondiario nazionale si concentrerà sul miglioramento dell’allocazione e dell’efficienza nell’uso degli elementi fondiari, che avrà un profondo impatto sul mercato immobiliare. Specifiche riforme fondiarie rurali e urbane possono seguire i seguenti percorsi:In primo luogo, dobbiamo portare avanti con fermezza e prudenza la riforma del sistema fondiario rurale. Considerando le enormi differenze tra i terreni agricoli nelle diverse regioni, è difficile che la riforma fondiaria rurale venga promossa in modo completo e simultaneo in tutto il paese. Il ritmo della riforma può essere maggiore nelle regioni con condizioni relativamente mature. Incoraggiare le fattorie rurali qualificate ad entrare nel mercato della circolazione dei terreni rurali, accelerare la conferma, la registrazione e il rilascio dei diritti di utilizzo delle fattorie che integrino alloggio e terra ed esplorare forme efficaci di separazione della proprietà delle fattorie, dei diritti di qualificazione e dei diritti di utilizzo. Dopo la riforma del sistema fondiario, la terra fondiaria ha realizzato una circolazione orientata al mercato e si è trasformata da avere solo valore d'uso ad avere sia valore d'uso che spazio per l'apprezzamento del patrimonio, ed è diventata un bene del detentore. Il reddito patrimoniale degli agricoltori che possiedono fattorie aumenterà notevolmente attraverso le transazioni, riducendo il divario di reddito tra residenti urbani e rurali e portando così a una notevole crescita del potere di consumo. Ancora più importante, un aumento sostanziale dei redditi da proprietà può aumentare rapidamente la capacità degli agricoltori di stabilirsi nelle città e generare nuova domanda di immobili.In secondo luogo, in futuro la riforma fondiaria urbana prenderà la strada dell’intensificazione e gli indicatori di utilizzo del territorio si inclineranno gradualmente verso le grandi città. La "Decisione" ha sottolineato che "istituire un meccanismo di coordinamento per l'assegnazione di nuovi indicatori di terreno edificabile urbano e l'aumento della popolazione permanente". Esistono due linee principali di riforma fondiaria urbana, una basata sui terreni residenziali corrispondenti alla popolazione permanente e l'altra sul mercato fondiario per il mercato non residenziale. Le idee principali di entrambi sono coerenti, vale a dire che la strategia di espansione estensiva dei terreni edificabili urbani in futuro verrà abbandonata. All'inizio del 2021, il Ministero delle Risorse Naturali ha lanciato un sistema centralizzato di aste fondiarie per 22 grandi città, avviando ufficialmente il percorso verso lo sviluppo intensivo dei terreni edificabili urbani durante il periodo del "14° Piano quinquennale". Sebbene negli ultimi due anni varie regioni abbiano apportato modifiche al sistema delle “due concentrazioni” per l’offerta di terreni e alcune città abbiano annullato misure restrittive come il numero di aste centralizzate per la fornitura di terreni, la tendenza generale alla diminuzione dell’offerta di terreni urbani in tutto il Paese ha già preso forma. Alla fine di giugno 2024, la superficie annuale di fornitura di terreno in 100 città in tutto il Paese è scesa da 1,35 miliardi di metri quadrati alla fine del 2020 a 1,03 miliardi di metri quadrati, con una diminuzione cumulativa di quasi un quarto. Attualmente alcune città chiave, rappresentate da Shanghai e Pechino, si trovano ad affrontare il problema delle quote di terreno insufficienti per la costruzione. In queste città il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è distorto da molto tempo, causando il mantenimento dei prezzi delle case alto per molto tempo.In terzo luogo, in futuro, gli indicatori di utilizzo del territorio urbano saranno gradualmente allineati con “persone, proprietà e denaro” e si prevede che la percentuale di terreno residenziale nelle città molto grandi e grandi aumenterà. Il futuro flusso di popolazione potrebbe mostrare quattro tendenze importanti: in primo luogo, la popolazione continua a radunarsi nelle città costiere orientali e meridionali, con Guangdong, Zhejiang e Jiangsu che diventano le province più attraenti, in secondo luogo, il tasso di crescita della popolazione permanente in primo luogo; le città di primo livello rallentano e le aree urbane Il tasso di crescita della popolazione aumenterà, in terzo luogo, l'effetto sifone delle città capoluogo di provincia nelle regioni centrali e occidentali sarà più evidente, in quarto luogo, quanto più alto è il livello dei servizi pubblici, tanto più attraente sarà la popolazione; sarà. Nel prevedibile ciclo di sviluppo della nuova urbanizzazione, man mano che la popolazione e le industrie migrano verso i principali agglomerati urbani e le città affiliate circostanti, i nuovi aumenti della domanda e dell'offerta nel settore immobiliare cinese si concentreranno in futuro principalmente in queste aree.In quarto luogo, in futuro i terreni urbani industriali e commerciali presteranno maggiore attenzione alla riqualificazione e all’utilizzo del territorio urbano esistente. La "Decisione" propone di "ottimizzare l'uso dei terreni urbani industriali e commerciali, accelerare lo sviluppo del mercato secondario dei terreni edificabili, promuovere lo sviluppo misto e l'utilizzo del territorio, la conversione razionale degli usi e rivitalizzare i terreni esistenti e quelli inefficienti". Secondo l’esperienza storica dello sviluppo urbano in patria e all’estero, il costo dello sviluppo dei terreni esistenti è inferiore a quello della conversione di nuovi terreni agricoli in terreni urbani.Negli anni ’90, è stata incoraggiata la riqualificazione di vecchi edifici industriali in alcune città nazionali, consentendo alle imprese statali di riqualificare terreni e vendere diritti di utilizzo del territorio, fornendo così incentivi finanziari per promuovere un trasferimento e un utilizzo più rapidi dei terreni. Nel settembre 2023, il Ministero delle Risorse Naturali ha deciso di lanciare progetti pilota per la riqualificazione di terreni inefficienti in 43 città tra cui Pechino, con l’obiettivo di aumentare significativamente la percentuale di terreno esistente utilizzato e il numero di nuovi progetti industriali.Rapporto superficie calpestabile, promuoviamo l’applicazione di tecnologie e modelli di risparmio del territorio e miglioriamo i metodi di fornitura del territorio, ma dobbiamo anche affrontare alcune sfide nel processo di promozione effettiva della riqualificazione dei terreni esistenti.In primo luogo, la maggior parte dei terreni inattivi esistenti appartengono ad asset con una bassa domanda industriale, commerciale e residenziale, e ci sono relativamente poche controparti che acquistano asset; in secondo luogo, ci sono problemi relativi ai diritti di proprietà su alcuni asset, compreso se quelli che coinvolgono beni di proprietà statale possono farlo; essere completamente smaltiti in conformità con la commercializzazione delle attività del settore privato. In terzo luogo, il cambiamento degli attributi di utilizzo del territorio richiede una revisione globale da parte dei dipartimenti competenti. Quindi la spinta verso la riqualificazione dei terreni a livello nazionale sarà probabilmente incrementale.2. Accelerare l'urbanizzazione della popolazione migrante agricola e promuovere il consumo e gli investimenti immobiliariIl "Comunicato" proponeva di "accelerare l'urbanizzazione della popolazione trasferita in ambito agricolo, approfondire la riforma del sistema di registrazione delle famiglie e migliorare il meccanismo di fornitura dei servizi pubblici di base nelle città e nei paesi". Dalla terza sessione plenaria del XVIII Comitato Centrale del PCC sono stati stabiliti gli obiettivi di riforma del nuovo sistema di registrazione delle famiglie. La nuova politica mira a liberalizzare in modo completo le restrizioni sugli insediamenti nelle città organizzate e nelle piccole città, allentare le restrizioni sugli insediamenti nelle città di medie dimensioni in modo ordinato, determinare ragionevolmente le condizioni per gli insediamenti nelle grandi città e controllare rigorosamente la dimensione della popolazione delle megalopoli. La "Decisione" afferma che "la modernizzazione in stile cinese è una modernizzazione con una popolazione enorme" e che la promozione della modernizzazione e dell'urbanizzazione della popolazione vanno di pari passo. Alla fine del 2023, il tasso di urbanizzazione della popolazione permanente nazionale è del 66,16% e il tasso di urbanizzazione della popolazione registrata è solo del 48,3%. Il problema è che il processo di urbanizzazione della popolazione agricola è in ritardo rispetto alla costruzione urbana. Nel processo di trasferimento della popolazione agricola verso la residenza permanente nelle città, manca un risarcimento efficace per le persone che lasciano le zone rurali. Le città e i paesi che hanno assorbito un gran numero di popolazione agricola non hanno fornito completamente la sicurezza sociale servizi, con conseguente trasferimento di questa parte della popolazione alla sicurezza sociale, all’assistenza medica, all’istruzione dei bambini e all’assistenza agli anziani. È difficile godere degli stessi diritti e interessi dei residenti urbani originari in altri campi e città e paesi relativamente carente in termini di costruzione di infrastrutture, condizioni abitative e altre capacità di approvvigionamento per far fronte al gran numero di trasferimenti agricoli. Dal 2019 al 2023, il tasso di urbanizzazione e il tasso di registrazione delle famiglie sono aumentati rispettivamente di 4,7 e 4,9 punti percentuali, e il tasso di registrazione delle famiglie è aumentato in modo relativamente rapido. Ciò dimostra che, dopo il completo allentamento di alcune restrizioni sugli insediamenti urbani, gli ostacoli per il surplus di manodopera rurale nello spostamento nelle città si stanno gradualmente riducendo. L’accelerazione dell’urbanizzazione guiderà la crescita della domanda di investimenti per la costruzione di infrastrutture urbane e per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili. In combinazione con l’aumento dei consumi e degli investimenti dei residenti causato dall’urbanizzazione, si prevede che la conversione media annua degli agricoltori in cittadini spingerà la crescita del PIL di circa 1 punto percentuale e porterà quasi un trilione di yuan in investimenti di consumo legati al settore immobiliare.C’è ancora molto spazio perché l’attuale popolazione agricola possa diventare cittadina urbana. Entro la fine del 2023, la popolazione rurale del paese sarà di 477 milioni e la popolazione migrante supererà i 380 milioni. Al fine di accelerare il processo di urbanizzazione dei lavoratori migranti agricoli e promuovere l’integrazione ordinata dei lavoratori migranti, in particolare dei lavoratori migranti di nuova generazione, nelle città, la prossima fase di misure politiche si concentrerà sui seguenti cinque aspetti:Il primo è quello di allentare ulteriormente le restrizioni sulla registrazione delle famiglie, tranne che in alcune megalopoli. Ciascuna località formulerà metodi di liquidazione specifici in base alle condizioni locali, migliorerà la piattaforma nazionale di servizi governativi aperta e unificata per la gestione della registrazione delle famiglie e migliorerà la comodità della registrazione delle famiglie. e migrazione.Il secondo è migliorare il meccanismo di fornitura dei servizi pubblici urbani di base, stabilire un meccanismo in base al quale i servizi pubblici di base siano collegati alla popolazione permanente e forniti dal luogo di residenza permanente, aumentare costantemente il numero e il livello dei servizi pubblici di base di cui godono i non residenti. le famiglie hanno registrato residenti permanenti nei luoghi di afflusso e promuovono i servizi pubblici urbani di base La copertura completa della popolazione permanente.Il terzo è migliorare le competenze lavorative e la qualità della popolazione migrante agricola, rafforzare le garanzie di base dell’istruzione pubblica per i bambini migranti e rafforzare la protezione dei diritti del lavoro e degli interessi dei lavoratori migranti.Il quarto è consolidare e migliorare il livello di coordinamento delle assicurazioni sociali e di copertura assicurativa, promuovere il piano assicurativo universale, promuovere costantemente il coordinamento nazionale dell’assicurazione pensionistica di base e allentare gradualmente le restrizioni sulla registrazione delle famiglie per consentire ai residenti di partecipare ai servizi sociali. assicurazione nella loro residenza permanente o luogo di lavoro.Il quinto è migliorare le politiche di sostegno alla cittadinanza della popolazione migrante agricola, migliorare il meccanismo di incentivi finanziari centrali e provinciali per la cittadinanza della popolazione migrante agricola, aumentare il peso del fattore popolazione permanente non registrata nel pareggio fiscale centrale. trasferimento dei pagamenti e dare priorità alla garanzia dell’istruzione obbligatoria nelle aree con afflussi di popolazione concentrati. La domanda di terreni per la costruzione di edifici scolastici e di alloggi a prezzi accessibili.3. Migliorare le capacità di governance urbana e promuovere lo sviluppo delle aree metropolitaneLa “Decisione” afferma che “lo sviluppo integrato delle aree urbane e rurali è un requisito inevitabile per la modernizzazione in stile cinese” e “migliorare e promuovere nuovi sistemi e meccanismi di urbanizzazione, promuovendo la formazione di un nuovo sistema di governance intelligente ed efficiente per le megalopoli, e stabilire sistemi e meccanismi per lo sviluppo di aree urbane integrate nelle aree metropolitane." Attualmente, i principali agglomerati urbani e le città-nucleo sono entrati nell’era della costruzione delle aree urbane. Osservando il processo di sviluppo dell’urbanizzazione globale, la formazione di aree urbane mature è strettamente integrata con il flusso bidirezionale dei moderni fattori di produzione. Alla fine del 2023, la popolazione permanente totale dei quattro principali agglomerati urbani del mio Paese (Pechino-Tianjin-Hebei, delta del fiume Yangtze, delta del fiume Pearl, Chengdu e Chongqing) rappresentava circa un terzo della popolazione nazionale, e la popolazione permanente totale La popolazione delle aree urbane rappresentava circa un quarto, che è la stessa del Giappone (c'è un grande divario rispetto al 55%) e della Corea del Sud (circa il 50%). C'è ancora molto spazio per lo sviluppo nella costruzione di future aree metropolitane nelle grandi città del mio paese.La “Decisione” si propone di “accelerare la trasformazione del modello di sviluppo delle megalopoli, attuare azioni di rinnovamento urbano, rafforzare la costruzione di infrastrutture urbane e creare città vivibili, resilienti e intelligenti”. Ciò significa che in futuro si accelererà la costruzione delle ferrovie interurbane nei principali agglomerati urbani, si ottimizzerà la disposizione dei nodi, si favorirà il pendolarismo delle persone e il flusso delle merci tra le città e si incrementerà il livello di sviluppo integrato regionale sarà migliorato. Secondo i dati diffusi dal Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, nel 2022 la superficie stradale pro capite del mio paese sarà di 19,28 metri quadrati. Su 31 province, regioni autonome e comuni, 12 sono inferiori alla media nazionale. Tra questi, Shanghai (5 metri quadrati) e Pechino (8,04 metri quadrati) sono significativamente inferiori a 10 metri quadrati pro capite. Viene evidenziata la necessità di accelerare la costruzione di aree metropolitane di megalopoli.Durante tutto il processo di sviluppo dell’urbanizzazione globale, lo sviluppo delle aree metropolitane si basa spesso sulla seconda fase di sviluppo dell’urbanizzazione con la città centrale come centro e un cerchio di pendolarismo di circa un’ora dopo che lo sviluppo delle mega o grandi città della Cina è saturo attualmente soddisfa questa condizione sono concentrati principalmente nelle città di primo livello e in alcune città chiave di secondo livello.La "Decisione" propone di "promuovere la costruzione dell'urbanizzazione con i capoluoghi di contea come un importante vettore". Le città di contea costituiranno un importante punto di partenza per promuovere il flusso bidirezionale dei fattori urbani e rurali. Il tasso di contribuzione al PIL delle città di piccole e medie dimensioni collegate ad alcune aree urbane sviluppate in tutto il mondo rappresenta oltre il 40% delle aree urbane. Questo aspetto è uno dei limiti della costruzione dell'urbanizzazione del mio Paese che si sta cercando di compensare. Durante il periodo del “15° Piano Quinquennale”, le economie urbane e provinciali giocheranno gradualmente un ruolo più importante. Con l’allentamento del sistema di registrazione delle famiglie nelle grandi città, la riforma favorirà l’assorbimento di più persone nelle aree metropolitane e nelle contee e favorirà lo sviluppo di moderne industrie di servizi, liberando un maggiore potenziale di domanda interna. Si prevede che il livello di sviluppo delle contee nelle aree metropolitane sarà ulteriormente migliorato. La finanza locale aumenterà gradualmente la percentuale di allocazione delle risorse pubbliche in base al progresso dello sviluppo dell'integrazione industriale-urbana dovrebbe essere migliorato.Negli ultimi anni, diverse regioni hanno proposto di accelerare lo sviluppo dell’edilizia commerciale provinciale, che andrà a beneficio di aree come i centri di distribuzione logistica urbana e rurale, le reti funzionali e le piattaforme di commercio elettronico. La riforma del sistema dei terreni edificabili accelererà la costruzione di alloggi in affitto a prezzi accessibili nelle aree provinciali e soddisferà meglio le esigenze abitative locali.Nel medio e lungo termine, i principali agglomerati urbani e le principali aree metropolitane urbane fungeranno da “contenitori” più importanti per i moderni fattori di produzione. Secondo i requisiti di pianificazione dello sviluppo della "Decisione", i compiti principali dei principali agglomerati urbani in futuro sono: promuovere lo sviluppo coordinato di Pechino-Tianjin-Hebei, lo sviluppo della cintura economica del fiume Yangtze, lo sviluppo integrato dello Yangtze del delta del fiume, la costruzione della Greater Bay Area di Guangdong-Hong Kong-Macao e la promozione della costruzione del circolo economico delle città gemelle di Chengdu-Chongqing. Oltre ai tre tradizionali poli di crescita economica, è probabile che gli agglomerati urbani interprovinciali come la regione di Chengdu-Chongqing e il corso medio del fiume Yangtze ospiteranno tecnologie, forza lavoro e capitale industriale più innovativi. La costruzione dei suddetti agglomerati urbani, aree metropolitane e contee circostanti le grandi città diventeranno nuovi punti di crescita per il settore immobiliare e stimoleranno l'ulteriore sviluppo del mercato immobiliare.4. Approfondire la riforma delle tre linee principali e promuovere la costruzione di un nuovo modello di sviluppo del settore immobiliareil ciclo demografico del mio paese porterà a un rallentamento a lungo termine della domanda immobiliare. A giudicare dall’esperienza storica, i cambiamenti nell’urbanizzazione e le tendenze di crescita della popolazione hanno un impatto importante sulle tendenze a medio e lungo termine della domanda e degli investimenti immobiliari. Nel prossimo decennio, il mio Paese si troverà ancora in una fase in cui il ritmo dell’urbanizzazione è rallentato, ma c’è ancora spazio per lo sviluppo la domanda di alloggi diminuirà gradualmente ogni anno in futuro. Si stima che durante il periodo del “15° Piano Quinquennale”, la domanda nazionale di alloggi potrebbe scendere da 800 milioni a 1 miliardo di metri quadrati all'anno a 600-800 milioni di metri quadrati.L’approfondimento delle riforme nel sistema fondiario, nella migrazione della popolazione e nella governance urbana promuoverà un’ulteriore differenziazione della domanda nel mercato immobiliare nazionale. La popolazione si concentrerà ulteriormente in aree vantaggiose e l’effetto di agglomerazione della popolazione delle mega-grandi città e delle loro aree metropolitane sarà ulteriormente rafforzato. Le principali destinazioni della popolazione agricola urbanizzata potrebbero essere le città costiere di primo e secondo livello e i capoluoghi di provincia nelle zone interne. Rispetto alla media nazionale, il sistema di registrazione delle famiglie in queste città sarà più liberalizzato, con una maggiore forza fiscale locale, una più ampia copertura delle finanze pubbliche e la capacità di garantire le spese fiscali e di sostentamento in settori quali istruzione, sicurezza sociale, occupazione e le capacità del servizio pubblico sono più affidabili.La riqualificazione industriale e l’agglomerazione porteranno nuova domanda immobiliare nei principali agglomerati urbani. Nella prospettiva dei distretti industriali, il 20° Congresso Nazionale ha proposto che lo sviluppo di nuove forze produttive sia un'esigenza intrinseca e un focus importante per promuovere uno sviluppo di qualità. In futuro, le aree chiave per gli investimenti nell'innovazione tecnologica diventeranno anche le ". germogli verdi" della domanda del mercato immobiliare. La maggior parte delle fabbriche, dei centri di ricerca e sviluppo e delle sedi centrali delle imprese su larga scala delle industrie nazionali emergenti si trovano nelle aree costiere e della cintura economica del fiume Yangtze, coprendo sostanzialmente gli agglomerati urbani di primo livello, la regione centrale del fiume Yangtze, i parchi industriali a livello nazionale, zone di sviluppo ad alta tecnologia e zone di sviluppo ad alta tecnologia nella regione di Chengdu-Chongqing e zona di trasformazione industriale caratteristica.
(Questo articolo è stato pubblicato a pagina 11 di China Real Estate News il 12 agosto da Su Zhiyong, redattore capo)Membro del comitato editoriale in servizio: Li HongmeiRedattore del processo: Liu Ya
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