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En la ciudad montañosa de Chongqing, cada vez más comunidades residenciales han solicitado recientemente reducciones en las tarifas de servicios inmobiliarios.

La solicitud del propietario de reducir las tarifas de propiedad se deriva de los estándares de tarifas de propiedad residencial en las áreas urbanas centrales de Chongqing que entraron en vigor el 1 de junio. Según esta norma, el cargo máximo por servicios inmobiliarios para residencias con ascensor es de 1,9 yuanes por metro cuadrado al mes, y el mínimo es de 1 yuan por metro cuadrado al mes; el máximo para residencias sin ascensor es de 1,35 yuanes por metro cuadrado al mes. y el mínimo es 0,6 yuanes/metro cuadrado al mes. Este precio es mucho más bajo que los cargos inmobiliarios actuales en muchas comunidades locales.

Un reportero del "Daily Economic News" (en lo sucesivo, reportero o reportero) realizó recientemente una entrevista in situ en Chongqing y se enteró de que desde junio, cientos de propietarios de comunidades locales han solicitado reducir las tarifas de propiedad actuales. Muchas personas de empresas inmobiliarias de Chongqing dijeron en entrevistas con periodistas que la industria inmobiliaria es una industria que requiere mucha mano de obra. Si se obliga a reducir los precios, los ingresos operativos de la empresa se verán presionados en un corto período de tiempo y los niveles de servicio. inevitablemente disminuirá.

De hecho, antes de esto, ciudades como Guangzhou, Qingdao y Yinchuan habían lanzado nuevos métodos de gestión de tarifas de servicios inmobiliarios. Detrás de esta “ola de reducción de las tarifas inmobiliarias” en Chongqing está el juego entre los propietarios comunitarios y las empresas de gestión inmobiliaria.

Cientos de comunidades exigen tarifas inmobiliarias más bajas

"Según el contrato de propiedad firmado previamente, los servicios de la empresa inmobiliaria se renovarán automáticamente cuando expiren el 29 de julio, y las normas de cobro también continuarán. Por lo tanto, debemos recopilar y compilar las opiniones de los propietarios antes del 29 de julio e informarlas. a la comunidad."

Recientemente, en la comunidad Dongyue Mansion Linyu ubicada en la sección Tea Garden del distrito de Nan'an, Chongqing, cuatro propietarios voluntarios estaban revisando y encuadernando los formularios de firma y otra información enviada por los propietarios uno por uno en la "oficina" temporal. La llamada "oficina" temporal es en realidad el hogar del Sr. Zhang, un propietario voluntario. También es el principal iniciador del grupo de trabajo voluntario para la solicitud de reducción de tarifas de propiedad en la comunidad Dongyue Mansion Linyu.

Según el Sr. Zhang, la comunidad Dongyuefu está compuesta por cuatro grupos, incluidos Jiya y Lin Yu, con un total de más de 3.000 residentes. Las casas serán entregadas en 2022. Actualmente, la empresa es responsable de brindar servicios inmobiliarios a la comunidad. es la sucursal de Jinke Service Chongqing.

"La tarifa de propiedad actual en la comunidad es de 3,5 yuanes por metro cuadrado al mes para los bungalows y de 2,5 yuanes por metro cuadrado al mes para los edificios de gran altura. Sin embargo, todavía hay muchos problemas en términos de mantenimiento y reparaciones ecológicas en la comunidad. y la calidad del servicio es insatisfactoria."

El Sr. Zhang dijo a los periodistas que a partir del 22 de junio, los propietarios voluntarios de su grupo comenzaron a contactar a los propietarios para firmar opiniones sobre reducciones de tarifas, y recogieron copias de los certificados de bienes raíces y tarjetas de identificación de los propietarios según era necesario, y los firmaron por Firma de los propios propietarios o de sus clientes. Actualmente, el número de firmas de propietarios ha alcanzado el 20% del número requerido. "Después de la verificación y clasificación, entregaremos la información a la comunidad, y la comunidad organizará una reunión temporal de propietarios para negociar con la empresa inmobiliaria cuestiones como la reducción de las tarifas de propiedad".

El periodista vio en la solicitud conjunta proporcionada por el Sr. Zhang que las principales demandas de los propietarios son que la tarifa de propiedad para edificios de gran altura se reduzca de 0,9 yuanes/metro cuadrado por mes a 1,6 yuanes/metro cuadrado por mes, y que para los bungalows se reduce de 1,6 yuanes/metro cuadrado al mes a 1,9 yuanes/metro cuadrado·mes. Al mismo tiempo, se redistribuirán los ingresos del sector público.

Según el cálculo aproximado del Sr. Zhang, si la reducción de tarifas tiene éxito, la casa que compró puede ahorrar 150 yuanes en tarifas de propiedad cada mes, y se puede ahorrar un total de 1.800 yuanes en un año. Hay 2.128 propietarios en los dos grupos de Linyu y Jiya. Si cada hogar ahorra 1.000 yuanes al año, la reducción acumulada de los gastos de propiedad en un año alcanzará más de 2,1 millones de yuanes. "Esto realmente ahorra los costos de vida de los propietarios. "

Durante una visita in situ en Chongqing, el periodista se enteró de que el número de comunidades residenciales locales que requieren reducciones en las tarifas de servicios inmobiliarios sigue aumentando.

En la primera fase de la comunidad de la ciudad de Shapingba Guanghe, de 7 a 9 en punto todas las noches, cinco o seis propietarios voluntarios instalarán puestos de "dos mesas + cuatro taburetes" a tiempo, y los propietarios irán espontáneamente al sitio para " presione la solicitud" Firme el formulario que estipula "reducir las tarifas de propiedad"; la comunidad Rongan Linyu Chunfeng en el distrito de Dadukou se está preparando para establecer un comité de propietarios temporal para reducir las tarifas de propiedad de 2,6-3,2 yuanes/metro cuadrado por mes a 1,6-1,9 yuanes/ metro cuadrado m·mes; Los propietarios de la comunidad Poly Kwun Tong también emitieron recientemente un aviso solicitando que la tarifa de propiedad se reduzca de 2,8 yuanes/metro cuadrado·mes a 1 yuan/metro cuadrado·mes de acuerdo con las regulaciones.

Según lo entendido por el periodista, en los últimos tiempos, cientos de propietarios comunitarios en Chongqing han exigido que se reduzcan las tarifas de propiedad. En algunas comunidades, "Ajustar las tarifas de propiedad de acuerdo con el estándar de nivel de precios cuatro guiado por el gobierno (1,9 yuanes/metro cuadrado por mes). )" ha sido colgado. ”y otros contenidos, la mayoría de ellos provienen de comunidades donde la tarifa de propiedad es de alrededor de 3 yuanes por metro cuadrado por mes. Además, algunos propietarios comunitarios de alto nivel se han sumado. Por ejemplo, los propietarios de una comunidad de villas en el nuevo distrito de Liangjiang han instalado recientemente puestos para participar en actividades exclusivas de reducción de tarifas, exigiendo que la tarifa de propiedad se reduzca de los 5 actuales. yuanes/metro cuadrado por mes.

Li Chao (seudónimo), responsable de la región de Chongqing de una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, dijo en una entrevista con periodistas que desde junio, más del 60% de las comunidades residenciales gestionadas por la empresa en Chongqing han solicitado reducir la propiedad. tarifas de servicio, y ambas partes han negociado. No se llegó a ningún acuerdo. "Actualmente, los propietarios están ocupados firmando y presentando documentos. El siguiente paso es convocar una junta de propietarios (reunión temporal de propietarios) para negociar con la empresa".

Durante la visita, el periodista descubrió que algunos propietarios estaban preocupados por la reducción de las tarifas inmobiliarias. "Siempre he estado muy satisfecho con la propiedad en nuestra comunidad. Por ejemplo, a veces, cuando llego a casa demasiado tarde del trabajo, el ama de llaves me ayuda a recoger el envío urgente y lo entrega en la puerta, el Sr. Zhang, el propietario". de una comunidad en el nuevo distrito de Liangjiang, Chongqing, dijo a los periodistas que una vez que la propiedad no pueda soportar la presión, si se reduce la tarifa del servicio de la propiedad, el propio propietario finalmente sufrirá. Sin embargo, el Sr. Zhang también dijo que su comunidad está compuesta por múltiples grupos y que el número total de propietarios supera los 10.000 hogares. Es difícil establecer un comité de propietarios, por lo que "debería ser difícil llegar a un consenso (para reducir el servicio de propiedad). honorarios)."

Algunas comunidades han logrado reducir las tarifas de propiedad

La razón por la que tantos propietarios de comunidades han propuesto reducciones de tarifas se debe a un documento emitido por la ciudad de Chongqing.

El 26 de diciembre de 2023, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Chongqing emitió las "Medidas de gestión de cargos por servicios inmobiliarios de Chongqing", que estipulan que los servicios inmobiliarios residenciales en la etapa inicial implementarán servicios y tarifas graduados.

El 18 de febrero de 2024, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Chongqing publicó la "Lista de precios de cargos por servicios operativos del gobierno municipal de Chongqing (edición 2024)", que dividió el contenido de los servicios inmobiliarios en cuatro niveles. áreas: nivel 1,00 yuanes/metro cuadrado·mes; segundo nivel 1,30 yuanes/metro cuadrado·mes; tercer nivel 1,60 yuanes/metro cuadrado·mes; cuarto nivel 1,90 yuanes/metro cuadrado·mes. Residencia sin ascensor: Nivel 1: 0,60 yuanes/metro cuadrado por mes; Nivel 2: 0,85 yuanes/metro cuadrado por mes; Nivel 3: 1,10 yuanes/metro cuadrado por mes; metros cuadrados La tasa flotante es del 10% y la tasa flotante es del 15% para áreas inferiores a 40.000 metros cuadrados (inclusive)}. Edificios residenciales con ascensores fuera del centro de la ciudad: 0,70-1,80 yuanes por metro cuadrado al mes; edificios residenciales sin ascensor: 0,40-1,30 yuanes por metro cuadrado al mes.

Los dos documentos anteriores aclararon que los cargos a la propiedad residencial en etapa inicial se implementarán de manera uniforme a precios guiados por el gobierno (en adelante, la política de precios de orientación de tarifas de propiedad o nuevas regulaciones), y el formulario de gestión de precios anterior que combinaba precios guiados por el gobierno. y ya no se utilizarán precios regulados por el mercado. Si realmente es necesario cobrar más que el estándar de servicio de cuarto nivel, la empresa administradora de propiedades puede solicitar al departamento de vivienda y construcción y al departamento de desarrollo y reforma para verificar el precio.

La nueva normativa entrará en vigor a partir del 1 de junio de 2024. Después de que se anunciaran las nuevas regulaciones, los propietarios de la ciudad principal de Chongqing y de algunos distritos y condados firmaron sucesivamente de manera ordenada, bajo la guía de las ciudades, calles y comunidades locales, para solicitar una reducción en las tarifas de propiedad de acuerdo con las regulaciones.

"La introducción de la política de precios guía de tarifas inmobiliarias es el trasfondo clave que desencadenó el fenómeno de que los propietarios en algunas ciudades soliciten reducir las tarifas inmobiliarias", dijo en una entrevista con periodistas Niu Xiaojuan, gerente general de administración de propiedades en el Instituto de Investigación Zhongzhi. que en el primer semestre de este año, las políticas relacionadas con las tarifas de propiedad se han convertido en La industria se está centrando en temas candentes y los precios fuera del mercado afectarán el desarrollo de la industria hasta cierto punto.

"Ahora aparecen demandas cada vez más fuertes de reducción de las tarifas inmobiliarias. A primera vista, parece que los propietarios están insatisfechos con las tarifas inmobiliarias cada vez más altas de los últimos años, especialmente con las tarifas inmobiliarias anticipadas. Con la actual caída de los precios de la vivienda, los propietarios están pagando más "Espero que las tarifas de propiedad pagadas valgan la pena", dijo a los periodistas Yuan Chengjian, gerente general de Jiancheng Shengye, desde una perspectiva más profunda, a medida que avanzan los tiempos. , los propietarios son cada vez más conscientes de sus derechos y conocen más las leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades. A medida que se familiarizan con el sistema de derechos de propiedad, tienen una comprensión más clara del campo profesional de la administración de propiedades. sus propias demandas y comienzan a perseguir activamente la iniciativa en la gestión comunitaria.

Sin embargo, han pasado más de dos meses desde que se implementaron oficialmente las nuevas regulaciones de Chongqing y no muchas comunidades han reducido las tarifas de servicios de propiedad.

Todos los periodistas se enteraron de que la primera fase del cuarto bloque de Evergrande Future City ha reducido los estándares de cobro de propiedades a partir de junio.

El 12 de junio de este año, la primera fase del cuarto bloque de Evergrande Future City, ubicada en la sección de la ciudad universitaria de Shapingba en Chongqing, emitió un aviso diciendo que en respuesta a la llamada del propietario, basándose en la situación real de la comunidad y en Con el fin de garantizar la calidad del servicio, después del cálculo real y la presentación de informes a la calle, se decidió ajustar la tarifa del servicio de propiedad comunitaria a partir del 1 de junio a: 1,9 yuanes/metro cuadrado por mes para edificios de gran altura, 1,8 yuanes por metro cuadrado por mensual para edificios pequeños de gran altura, 2,5 yuanes por metro cuadrado por mes para bungalows y 70 yuanes por metro cuadrado para tarifas de administración de propiedad para espacios de estacionamiento. Mensualmente, el consumo de energía pública está exento. Anteriormente, el estándar de tarifas de propiedad para edificios residenciales de gran altura en esta comunidad era de 2,4 yuanes/metro cuadrado por mes, mientras que las tarifas para edificios pequeños de gran altura y bungalows eran de 2,2 yuanes/metro cuadrado por mes y 2,8 yuanes/metro cuadrado por mes. mes respectivamente.

"Los propietarios vinieron a negociar con nosotros en marzo de este año, y esta reducción de tarifas también es en respuesta a sus solicitudes", dijo en un comunicado el responsable del proyecto Evergrande de Chongqing Great Wall Property Group Co., Ltd. entrevista con periodistas que los estándares de cobro también se refieren a los últimos estándares de cobro de propiedad de Chongqing.

Sin embargo, este cargo no fue aprobado por todos los propietarios. "Hay muchos problemas en la gestión de la comunidad. En el pasado ocurrieron robos con frecuencia y la puerta de mi casa fue forzada varias veces". comunidad a reparar ". "Los estándares de cobro no son uniformes si algunos propietarios pasan mucho tiempo Si no se pagan las tarifas de la propiedad, la propiedad se descontará para promover el cobro, y la relación de descuento dada por cada cobrador es diferente. " En las entrevistas, muchos propietarios confesaron a los periodistas que cada año entregan una gran suma de dinero a los honorarios de la propiedad, pero no disfrutan de la correspondiente calidad de servicio.

En cuanto a si el precio de la propiedad residencial ha aumentado después de la reducción de precios, el responsable también dijo con franqueza: "No ha habido ningún cambio significativo. Si se hubiera reducido, me gustaría bajar aún más". la tasa de cobro general del proyecto es inferior al 80%, y los cargos de propiedad de algunos propietarios incluso no se han pagado durante varios años. En cuanto a si la calidad y los estándares del servicio cambiarán debido a la reducción de precios, también dijo: "El El servicio general se llevará a cabo de acuerdo con los estándares anteriores. En el futuro, la calidad del servicio también se mejorará para mejorar la satisfacción del propietario".

Sin embargo, el periodista se enteró durante la entrevista que los cuatro bloques de Evergrande Future City están divididos en cuatro fases. Las tarifas de propiedad de las otras tres fases estaban todas dentro de los estándares de cobro de propiedad estipulados en Chongqing. Sólo el precio de la primera fase estaba por encima. 2 yuanes/metro cuadrado por mes. El responsable dijo: "Este ajuste de precio es sólo para los propietarios de la primera fase".

Las tasas de pago de propiedades continúan cayendo

Ante los recortes de precios de sus pares y las expectativas de los propietarios de recortes de tarifas, Li Chao sintió aún más presión.

En su opinión, esta repentina oleada de reducciones de las tarifas inmobiliarias se debe fundamentalmente a que el mercado inmobiliario actual se encuentra en su punto más bajo, y también comprende las exigencias razonables de los propietarios de reducir el coste de la vida.

Sin embargo, Li Chao también señaló que los estándares de cobro de tarifas de servicios inmobiliarios están directamente relacionados con la calidad del servicio. Una disminución de las tarifas significa una disminución de la calidad del servicio. "Reducir las tarifas de propiedad y mejorar la calidad del servicio son en realidad contradictorios. Reducir las tarifas comprimirá los márgenes de beneficio de las empresas de administración de propiedades. En el actual entorno de mercado competitivo, si la empresa no está dispuesta a hacer concesiones, es muy probable que sea 'valorada'. "

El responsable de un proyecto en Chongqing, otra empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, dijo a los periodistas que recientemente los propietarios de su comunidad también han solicitado reducciones de tarifas. "Sin embargo, hay personal de marketing de otras empresas inmobiliarias que se han infiltrado en el grupo de propietarios comunitarios. A menudo hacen comentarios en el grupo como: 'Cambiaré la propiedad si no se reduce el precio' o 'La propiedad XXX es muy buena". .' Más tarde, el ama de llaves se enteró por otros propietarios. Procedía de otra empresa inmobiliaria.

El 2 de agosto, un miembro de la industria inmobiliaria en Chongqing dijo a los periodistas que la política de precios guía de tarifas inmobiliarias de Chongqing se había introducido ya en enero de este año y que el mercado no había respondido en ese momento. Sin embargo, desde junio, muchos propietarios comunitarios en Chongqing han comenzado repentinamente a exigir reducciones en las tarifas de propiedad. Se desconoce el motivo.

El periodista notó que la política de precios guía de tarifas de propiedad introducida e implementada por la ciudad de Chongqing esta vez es consistente con los estándares básicos para los cargos por servicios de propiedad en las "Medidas de gestión de cargos por servicios de propiedad de Chongqing" emitidas por la ciudad de Chongqing en 2015 (posteriormente abolidas).

"El camino de implementación actual para que los propietarios reduzcan las tarifas de propiedad es relativamente claro y prometedor. Las empresas inmobiliarias deberían prestar más atención, considerar seriamente las demandas de los propietarios, mejorar los niveles de servicio y mejorar la satisfacción de los propietarios", dijo Yuan Chengjian, que se espera que así sea. Habrá una gran proporción de Si más áreas residenciales logran el objetivo de reducir las tarifas de propiedad, esto provocará una disminución en los ingresos y ganancias de las empresas de administración de propiedades en el corto plazo, y se espera que esta tendencia ocurra en un a mayor escala en el corto plazo y tendrán un impacto más amplio. Si una empresa se niega a negociar y comunicarse con el propietario, o no logra obtener su aprobación, puede incluso perder sus derechos de gestión del proyecto.

Cabe señalar que las tasas inmobiliarias siguen siendo la principal fuente de ingresos de las empresas inmobiliarias. Según Li Chao, alrededor del 90% de los ingresos de la empresa en su región provienen de los servicios básicos de la propiedad. Incluyendo los servicios de valor agregado y los ingresos por servicios de valor agregado de no propietarios, la proporción general actual es limitada.

Los datos del China Index Research Institute también muestran que los ingresos medios por servicios inmobiliarios básicos de las 100 principales empresas en 2023 serán de aproximadamente 1.272 millones de yuanes, lo que representa más del 80% de los ingresos totales, un aumento de 2,97 puntos porcentuales con respecto al año anterior. .

Aunque la proporción de derechos de propiedad ha aumentado, la tasa de recaudación no ha sido satisfactoria. "A juzgar por la situación real en la región, la tasa de recaudación integral de los derechos de propiedad puede alcanzar el 80%, pero esto también incluye la recaudación de los derechos de años anteriores. La tasa de recaudación real en el año en curso puede ser sólo alrededor del 70%, o incluso más bajo", dijo Li Chao.

Los datos de CRIC Property Management muestran que, debido a múltiples factores, en los últimos años, la tasa de recaudación de tarifas inmobiliarias tanto de las 500 principales empresas inmobiliarias como de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha seguido disminuyendo. En 2023, la tasa de recaudación de tarifas inmobiliarias de las 500 principales empresas inmobiliarias. seguirá disminuyendo hasta el 80%, una disminución interanual de 4 puntos porcentuales; la tasa de recaudación de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa también cayó al 85%, una disminución interanual de otros 5 puntos porcentuales.

"La propiedad es una industria que requiere mucha mano de obra. Con el aumento anual del salario mínimo y la base de la seguridad social en cada ciudad, los costos laborales aumentan rígidamente". Li Chao dijo a los periodistas que una vez que se determina la tarifa de propiedad, es muy difícil aumentarla. eso, con el tiempo ejercerá presión sobre los costos operativos de la empresa.

"Cuando se trata de aumentar las tarifas de propiedad, los propietarios tienen muchas reacciones negativas". Un miembro del personal de la empresa de administración de propiedades de una comunidad en el distrito de Shapingba, Chongqing, dijo a los periodistas que la comunidad había pensado anteriormente en aumentar las tarifas de propiedad, pero en el Al final fue porque los dueños se opusieron. Se puede hacer.

Durante la entrevista, el periodista también se enteró de que las tarifas de propiedad en muchas comunidades de Chongqing no se han ajustado desde que se pagó la vivienda. Por ejemplo, la tarifa de propiedad de Longhu Good City en el distrito de Shapingba, Chongqing, era de 2,8 yuanes/metro cuadrado por mes después de la entrega en 2017, lo que no ha cambiado durante 7 años la tarifa de propiedad de la ciudad de Guanghe, la primera de su tipo en el país; misma zona, ha sido de 2,8 yuanes/metro cuadrado al mes. No se han realizado ajustes en seis o siete años.

Otro miembro de la industria inmobiliaria de Chongqing dijo a los periodistas que muchas personas han malinterpretado la implementación de las nuevas regulaciones de Chongqing. En realidad, esto es solo un precio guía. "El precio se basa más en la situación real de cada proyecto, como los estándares de servicio, las instalaciones de hardware, etc., y no se puede generalizar. Si ciegamente solo exige tarifas de propiedad más bajas, no estará en línea con las reglas del mercado. juego."

De hecho, también hay comunidades que se fijan más en el servicio en sí del inmueble que en el precio.

El 30 de julio, Vanke Service ingresó con éxito a la comunidad Chongqing Ivy Humanity Villa al precio original del servicio inmobiliario de 4,3 yuanes/metro cuadrado/mes. Según el "Anuncio de los resultados de la votación de la Tercera Reunión de Propietarios de Ivy Humanity Villa Community en 2024", del 21 al 23 de junio (es decir, el período en el que las solicitudes de reducción de tarifas de propiedad de Chongqing están más concentradas), Chongqing Vanke Property ganó el Oferta con más del 80% de los votos de los propietarios. Servicios de gestión de inmuebles comunitarios.

En muchos lugares se introducen nuevas normas sobre cargas inmobiliarias

Todos los periodistas notaron que no sólo Chongqing, sino también ciudades como Guangzhou, Yinchuan, Qingdao y otras ciudades han lanzado nuevos métodos de gestión de tarifas de servicios inmobiliarios.

En noviembre de 2023, Guangzhou emitió nuevas regulaciones sobre tarifas de propiedad, y el cargo máximo por servicio de propiedad inicial para el nivel residencial uno no excederá los 2,8 yuanes/metro cuadrado por mes; a fines de diciembre de 2023, Qingdao emitió el "Cargo por servicio de propiedad de la ciudad de Qingdao"; Management Implementation Rules", que estipula que los precios ordinarios guiados por el gobierno se implementan para las propiedades residenciales en la etapa inicial, y el límite superior de las tarifas de propiedad para los servicios inmobiliarios de cinco niveles más altos es de 2,52 yuanes/metro cuadrado: El 20 de mayo este año, Yinchuan emitió el "Plan estándar de la ciudad de Yinchuan para precios guiados por el gobierno para servicios generales de propiedad residencial y cargos de estacionamiento en la etapa inicial" 》, la tarifa de propiedad para edificios residenciales sin ascensores no será superior a 1,9 yuanes / metro cuadrado por mes , y para edificios residenciales con ascensores no será superior a 2,2 yuanes/metro cuadrado por mes. Este plan se implementó desde el 1 de julio de este año.

De hecho, la intención original de muchas políticas es promover el establecimiento y la mejora del mecanismo del mercado de servicios inmobiliarios con "calidad y precio consistentes", establecer límites máximos de precios razonables y poner fin a las "tarifas altas y servicios bajos".

"Sin embargo, algunos propietarios pueden malinterpretar el significado real del precio de orientación del gobierno y creer erróneamente que las tarifas de propiedad para todos los proyectos en la ciudad deben implementarse con referencia al precio de orientación del gobierno de un proyecto en Chongqing". La empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa mencionada anteriormente dijo que los estándares de precios actuales establecidos por Chongqing aún no se han establecido. Perfecto, los tipos de propiedades son diversos. Actualmente, solo hay ascensores y sin ascensor, pero los cargos para propiedades de alta gama como bungalows y villas. no están diferenciados.

"La medida en que los precios guía de las tarifas inmobiliarias imponen restricciones a las empresas debe subdividirse en función de las regulaciones locales, pero no es absolutamente obligatorio. Las empresas inmobiliarias no pueden ser obligadas a cobrar tarifas inmobiliarias basadas en los precios guía gubernamentales", dijo Wang Yuchen. Bufete de abogados Beijing Jinliu Dijo que los precios guía de las tarifas de propiedad generalmente tienen un cierto rango flotante, y las empresas inmobiliarias pueden cobrar tarifas de propiedad dentro del rango flotante prescrito. Al mismo tiempo, si los servicios prestados por la empresa de administración de propiedades exceden claramente los estándares de servicio correspondientes al precio guía, las tarifas deben exceder el precio guía. Después de informar a los departamentos pertinentes para su aprobación, la empresa también puede cobrar más que el precio guía. precio guía si la empresa de administración de la propiedad llega a un acuerdo con el propietario y los propietarios conjuntamente. Una vez que se haya determinado el estándar de cobro de propiedad correspondiente, usted mismo puede decidir el precio de cobro específico después de cumplir con las regulaciones locales.

"La calidad del servicio sigue siendo un factor importante que afecta los estándares de cobro". Wang Yuchen dijo que se puede decir que la situación de beneficio mutuo entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios es una inversión bidireccional entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios. “Generalmente, cuando el propietario ha firmado un contrato de servicios inmobiliarios y el contrato de servicios inmobiliarios no ha expirado, se estipulará que las normas de cobro de propiedades se seguirán implementando de acuerdo con el contrato original, lo que significa que el propietario no puede cambiar unilateralmente el contrato original. contrato basado en el acuerdo regulatorio recientemente implementado”.

Sin embargo, si el propietario tiene la intención de ajustar la tarifa de la propiedad, después de comprender las políticas locales, el propietario debe verificar el contrato firmado con la empresa inmobiliaria para aclarar si existe algún acuerdo relevante sobre el ajuste de la tarifa de la propiedad, si está dentro. dentro del rango acordado, el propietario puede contactar al proveedor de servicios inmobiliarios según lo acordado. Si una empresa ajusta las tarifas de la propiedad, si no hay un acuerdo relevante, los propietarios pueden primero convocar un comité de propietarios o celebrar una reunión de propietarios para formar una opinión unificada entre los propietarios. sobre si se deben reducir las tarifas de propiedad y el estándar de reducción, etc., y luego los representantes del propietario discutirán con la empresa de servicios inmobiliarios Negociar.

"Para las empresas de administración de propiedades, cuando se trata de servicios, se ahorra tanto la calidad como el precio; cuando se trata de precios, se pierde tanto la calidad como el precio. Proporcionar servicios de alta calidad que satisfagan a los clientes sigue siendo la clave para un desarrollo de alta calidad. de empresas de administración de propiedades". Niu Xiaojuan señaló que actualmente "El mercado incremental de la "economía del mosaico" se ha desacelerado y el centro de valor de la cadena industrial se ha desplazado hacia atrás. Los servicios inmobiliarios se extienden por todo el mercado de post-servicio inmobiliario y. Las empresas inmobiliarias tienen las características de consumo de "demanda rígida + ciclo largo" para cambiar sus conceptos de servicios, ajustar sus estrategias comerciales y optimizar el valor, desde "proporcionar servicios" hasta "diseñar servicios", desde "talla única". a la "diferenciación", de la "separación de calidad y precio" a "igualar calidad y precio" a "alta calidad y buen precio".

"Las empresas inmobiliarias necesitan construir razonablemente un sistema de servicios jerárquico, aclarar los estándares de servicio y de productos y ofrecer buenas garantías a través de demostraciones y evaluaciones comparativas, una sólida formación y una evaluación estricta, así como excelentes incentivos e implementación", continuó Niu Xiaojuan, afirmando que las empresas inmobiliarias deberían hacerlo. reestructurar sus estrategias El sistema de valor empresarial mantiene el mercado básico proporcionando servicios básicos, expande ordenadamente el mercado centrándose en áreas objetivo, establece una segunda curva de crecimiento desarrollando servicios diversificados basados ​​en ventajas y lidera el desarrollo de alta calidad proporcionando servicios de alta calidad. servicios.

Un fenómeno que vale la pena señalar es que en los últimos años, la industria inmobiliaria ha impuesto requisitos más altos para las operaciones de proyectos y muchas empresas inmobiliarias han tomado la iniciativa de retirarse de algunos proyectos con bajos márgenes de beneficio y difícil gestión. Los datos del CRIC muestran que en 2023, muchas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, incluidas Country Garden Services, Wanwuyun, Jinke Services, etc., han optado por retirarse de algunos proyectos de baja calidad, y el área bajo gestión de algunas empresas ha superado los 10 millones de metros cuadrados. Por ejemplo, el área bajo gestión de los proyectos de salida de Jinke Services asciende a 35,7 millones de metros cuadrados.

"Los diferentes contenidos de los servicios determinan el nivel de las tarifas de propiedad. Los factores que afectan los costos de propiedad son muy complejos. El cálculo de las tarifas de propiedad debe considerar las diferencias en los factores personalizados de proyectos específicos". , emitió un documento que señala que los departamentos gubernamentales no deberían aplicar una talla única en lugar de una referencia unificada, en lugar de implementar precios guiados por el gobierno, es necesario fortalecer la supervisión relevante y los mecanismos de apoyo, implementar la gestión de personalización del menú y personalizar la propiedad. estándares de servicio de diferentes dimensiones de acuerdo con las necesidades reales de servicio de los propietarios, y luego pagan diferentes niveles de tarifas de propiedad.

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