Nachricht

In der Bergstadt Chongqing haben in letzter Zeit immer mehr Wohngemeinden eine Senkung der Gebühren für Immobiliendienstleistungen beantragt.

Der Antrag des Eigentümers auf eine Senkung der Immobiliengebühren ergibt sich aus den Gebührenstandards für Wohneigentum in den zentralen städtischen Gebieten von Chongqing, die am 1. Juni in Kraft traten. Gemäß diesem Standard beträgt die maximale Immobilienservicegebühr für Wohnungen mit Aufzug 1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat und die Mindestgebühr 1 Yuan/Quadratmeter pro Monat und für Wohnungen ohne Aufzug 1,35 Yuan/Quadratmeter pro Monat. und das Minimum beträgt 0,6 Yuan/Quadratmeter und Monat. Dieser Preis liegt weit unter den aktuellen Immobiliengebühren in vielen örtlichen Gemeinden.

Ein Reporter der „Daily Economic News“ (im Folgenden „Reporter“ oder „Reporter“ genannt) führte kürzlich ein Interview vor Ort in Chongqing und erfuhr, dass seit Juni Hunderte von örtlichen Gemeindeeigentümern eine Senkung der aktuellen Immobiliengebühren beantragt haben. Viele Leute von Chongqings Immobilienunternehmen sagten in Interviews mit Reportern, dass die Immobilienbranche eine arbeitsintensive Branche sei, wenn Preissenkungen erzwungen würden, würden die Betriebseinnahmen des Unternehmens in kurzer Zeit unter Druck geraten und das Serviceniveau unweigerlich sinken .

Tatsächlich hatten Städte wie Guangzhou, Qingdao und Yinchuan bereits zuvor neue Methoden zur Gebührenverwaltung für Immobiliendienstleistungen eingeführt. Hinter dieser „Welle zur Senkung der Immobiliengebühren“ in Chongqing steckt das Spiel zwischen Gemeindeeigentümern und Immobilienverwaltungsunternehmen.

Hunderte Gemeinden fordern niedrigere Immobiliengebühren

„Gemäß dem zuvor unterzeichneten Immobilienvertrag werden die Dienstleistungen des Immobilienunternehmens automatisch erneuert, wenn sie am 29. Juli auslaufen, und auch die Gebührenstandards bleiben bestehen. Daher müssen wir die Meinungen der Eigentümer vor dem 29. Juli einholen, zusammenstellen und melden.“ an die Gemeinschaft.“

Kürzlich überprüften und bindeten in der Dongyue Mansion Linyu Community im Tea Garden-Bereich des Bezirks Nan'an, Chongqing, vier freiwillige Eigentümer die Unterschriftenformulare und andere von den Eigentümern eingereichte Informationen nacheinander im provisorischen „Büro“. Das sogenannte temporäre „Büro“ ist eigentlich das Zuhause von Herrn Zhang, einem ehrenamtlichen Eigentümer. Er ist auch der Hauptinitiator der ehrenamtlichen Arbeitsgruppe für die Beantragung von Grundstücksgebührenermäßigungen in der Dongyue Mansion Linyu Community.

Laut Herrn Zhang besteht die Dongyuefu-Gemeinschaft aus vier Gruppen, darunter Jiya und Lin Yu, mit insgesamt mehr als 3.000 Eigentümern. Die Häuser werden im Jahr 2022 übergeben. Derzeit ist das Unternehmen für die Bereitstellung von Immobiliendienstleistungen für die Gemeinde verantwortlich ist Jinke Service Chongqing Branch.

„Die aktuelle Gemeinschaftseigentumsgebühr beträgt 3,5 Yuan/Quadratmeter pro Monat für Bungalows und 2,5 Yuan pro Quadratmeter und Monat für Hochhäuser. Allerdings gibt es immer noch viele Probleme in Bezug auf Grünpflege und Reparaturen in der Gemeinde, und die Die Servicequalität ist unbefriedigend.“

Herr Zhang erzählte Reportern, dass die ehrenamtlichen Eigentümer seiner Gruppe ab dem 22. Juni damit begonnen hätten, die Eigentümer zu kontaktieren, um Meinungen zu Gebührenermäßigungen einzuholen, und bei Bedarf Kopien der Immobilienzertifikate und Personalausweise der Eigentümer gesammelt und diese unterzeichnet hätten die Eigentümer selbst oder ihre Kunden. Derzeit hat die Anzahl der Eigentümerunterschriften 20 % der erforderlichen Anzahl erreicht. „Nach der Überprüfung und Sortierung werden wir die Informationen an die Gemeinde übergeben, und die Gemeinde wird eine vorübergehende Eigentümerversammlung organisieren, um mit der Immobiliengesellschaft über Themen wie die Reduzierung der Immobiliengebühren zu verhandeln.“

Der Reporter sah aus dem gemeinsamen Antrag von Herrn Zhang, dass die Hauptforderungen der Eigentümer darin bestehen, dass die Grundgebühr für Hochhäuser um 0,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat auf 1,6 Yuan/Quadratmeter pro Monat gesenkt wird, und zwar für Bungalows wird um 1,6 Yuan/Quadratmeter pro Monat auf 1,9 Yuan/Quadratmeter·Monat gesenkt. Gleichzeitig werden die Einnahmen aus dem öffentlichen Raum umverteilt.

Laut der groben Berechnung von Herrn Zhang können bei erfolgreicher Gebührensenkung durch das von ihm gekaufte Haus jeden Monat 150 Yuan an Immobiliengebühren und insgesamt 1.800 Yuan pro Jahr eingespart werden. In den beiden Gruppen Linyu und Jiya gibt es insgesamt 2.128 Eigentümer. Wenn jeder Haushalt 1.000 Yuan pro Jahr spart, beträgt die kumulative Reduzierung der Immobiliengebühren in einem Jahr mehr als 2,1 Millionen Yuan die Besitzer."

Bei einem Besuch vor Ort in Chongqing erfuhr der Reporter, dass die Zahl der örtlichen Wohngemeinden, die eine Senkung der Gebühren für Immobiliendienstleistungen verlangen, immer noch zunimmt.

In der ersten Phase der Shapingba Guanghe City Community werden jeden Abend von 7 bis 9 Uhr fünf oder sechs freiwillige Eigentümer pünktlich „zwei Tische + vier Hocker“-Stände aufbauen, und die Eigentümer werden spontan vor Ort sein, um „ Klicken Sie auf die Anfrage. Unterzeichnen Sie das Formular mit der Aufforderung „Senkung der Immobiliengebühren“. Die Gemeinde Rongan Linyu Chunfeng im Bezirk Dadukou bereitet die Einrichtung eines vorübergehenden Eigentümerkomitees vor, um die Immobiliengebühren von 2,6 bis 3,2 Yuan/Quadratmeter und Monat auf 1,6 bis 1,9 Yuan/Monat zu senken. Quadratmeter m·Monat; Die Eigentümer der Poly Kwun Tong Community haben außerdem kürzlich eine Mitteilung herausgegeben, in der sie gefordert werden, die Immobiliengebühren je nach Bedarf von 2,8 Yuan/Quadratmeter·Monat auf 1 Yuan/Quadratmeter·Monat zu senken.

Nach Angaben des Reporters haben in jüngster Zeit Hunderte von Gemeindeeigentümern in Chongqing eine Senkung der Grundstücksgebühren gefordert: „Anpassung der Grundstücksgebühren gemäß dem staatlich festgelegten Preisniveau vier (1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat). )“ wurde aufgehängt. ” und andere Inhalte, die meisten davon stammen aus Gemeinden, in denen die Grundstücksgebühr etwa 3 Yuan/Quadratmeter und Monat beträgt. Darüber hinaus haben sich einige High-End-Gemeinschaftseigentümer angeschlossen. Beispielsweise haben die Eigentümer einer Villensiedlung im neuen Bezirk Liangjiang kürzlich Stände aufgebaut, um an Aktivitäten zur Reduzierung der Unterschriftengebühren teilzunehmen, und fordern, dass die Grundstücksgebühr von derzeit 5 gesenkt wird 1,485 Yuan/Quadratmeter pro Monat.

Li Chao (Pseudonym), der zuständige Verantwortliche für die Region Chongqing eines börsennotierten Immobilienunternehmens, sagte in einem Interview mit Reportern, dass seit Juni mehr als 60 % der von dem Unternehmen in Chongqing verwalteten Wohngemeinden eine Reduzierung des Eigentums beantragt hätten Servicegebühren, und beide Parteien haben keine Einigung erzielt. „Derzeit sind die Eigentümer damit beschäftigt, Dokumente zu unterzeichnen und einzureichen. Der nächste Schritt besteht darin, eine Eigentümerversammlung (vorübergehende Eigentümerversammlung) einzuberufen, um mit dem Unternehmen zu verhandeln.“

Während des Besuchs stellte der Reporter fest, dass einige Eigentümer über die Senkung der Immobiliengebühren besorgt waren. „Ich war immer sehr zufrieden mit der Immobilie in unserer Gemeinde. Wenn ich zum Beispiel zu spät von der Arbeit nach Hause komme, hilft mir die Haushälterin, die Expresslieferung abzuholen und an die Tür zu liefern.“ einer Gemeinde im neuen Bezirk Liangjiang in Chongqing sagte Reportern, dass der Eigentümer selbst letztendlich leiden werde, wenn die Immobilie dem Druck nicht mehr standhalten könne. Herr Zhang sagte jedoch auch, dass seine Gemeinde aus mehreren Gruppen bestehe und die Gesamtzahl der Eigentümer 10.000 Haushalte übersteige. Es sei schwierig, einen Eigentümerausschuss einzurichten, daher „sollte es schwierig sein, einen Konsens zu erzielen (um die Immobiliendienstleistungen zu reduzieren). Gebühren)."

Einige Gemeinden haben die Immobiliengebühren erfolgreich gesenkt

Der Grund, warum so viele Gemeindeeigentümer Gebührenermäßigungen vorgeschlagen haben, geht auf ein von der Stadt Chongqing herausgegebenes Dokument zurück.

Am 26. Dezember 2023 erließ das Generalbüro der kommunalen Volksregierung von Chongqing die „Gebührenmanagementmaßnahmen für Immobiliendienstleistungen in Chongqing“, die vorsehen, dass Wohnimmobiliendienstleistungen in der Anfangsphase abgestufte Dienstleistungen und abgestufte Gebühren einführen müssen.

Am 18. Februar 2024 veröffentlichte die Chongqing Municipal Development and Reform Commission die „Liste der Betriebsgebührenpreise der Chongqing Municipal Government (Ausgabe 2024)“, die den Inhalt der Immobiliendienstleistungen in vier Ebenen von Wohngebäuden mit Aufzügen in der Innenstadt aufteilte Flächen: Ebene 1,00 Yuan/Quadratmeter·Monat; zweite Ebene 1,30 Yuan/Quadratmeter·Monat; dritte Ebene 1,60 Yuan/Quadratmeter·Monat; Wohnsitz ohne Aufzug: Ebene 1: 0,60 Yuan/Quadratmeter pro Monat; Ebene 3: 1,10 Yuan/Quadratmeter pro Monat; Ebene 4: 1,35 Yuan/Quadratmeter pro Monat; Quadratmeter Der variable Zinssatz beträgt 10 % und der variable Zinssatz beträgt 15 % für Flächen unter 40.000 Quadratmetern (einschließlich)}. Wohngebäude mit Aufzügen außerhalb der Innenstadt: 0,70–1,80 Yuan/Quadratmeter pro Monat; Wohngebäude ohne Aufzüge: 0,40–1,30 Yuan pro Quadratmeter und Monat.

In den beiden oben genannten Dokumenten wurde klargestellt, dass die Gebühren für Wohnimmobilien im Frühstadium einheitlich zu staatlich orientierten Preisen umgesetzt werden (im Folgenden als Richtpreispolitik für Immobiliengebühren oder neue Verordnungen bezeichnet) und dass die bisherige Preisverwaltungsform staatlich gelenkte Preise kombiniert und es werden keine marktregulierten Preise mehr verwendet. Wenn es wirklich notwendig ist, mehr als den Servicestandard der vierten Ebene zu verlangen, kann die Hausverwaltung sich an die Wohnungs- und Bauabteilung sowie die Entwicklungs- und Reformabteilung wenden, um den Preis zu überprüfen.

Die neuen Regelungen treten ab dem 1. Juni 2024 in Kraft. Nach Bekanntgabe der neuen Vorschriften unterzeichneten Grundstückseigentümer in der Hauptstadt Chongqing und einigen Bezirken und Landkreisen nacheinander in geordneter Weise und unter Anleitung der örtlichen Städte, Straßen und Gemeinden, um eine Reduzierung der Grundstücksgebühren gemäß den Vorschriften zu beantragen.

„Die Einführung der Richtpreispolitik für Immobiliengebühren ist der entscheidende Hintergrund, der das Phänomen auslöste, dass Immobilieneigentümer in einigen Städten eine Senkung der Immobiliengebühren forderten“, sagte Niu Xiaojuan, General Manager für Immobilienverwaltung am Zhongzhi Research Institute, in einem Interview mit Reporter berichten, dass in der ersten Hälfte dieses Jahres Richtlinien im Zusammenhang mit Immobiliengebühren zu einem Trend geworden sind. Die Branche konzentriert sich auf aktuelle Themen, und die nicht marktgerechte Preisgestaltung wird die Entwicklung der Branche bis zu einem gewissen Grad beeinflussen.

„Jetzt tauchen immer lautere Forderungen nach einer Senkung der Immobiliengebühren auf. Oberflächlich betrachtet scheint es, dass Eigentümer mit den in den letzten Jahren immer höheren Immobiliengebühren, insbesondere den frühen Immobiliengebühren, unzufrieden sind. Angesichts des aktuellen Rückgangs der Immobilienpreise zahlen Eigentümer mehr.“ und mehr Aufmerksamkeit auf die Immobilienverwaltung richten, und ich hoffe, dass die gezahlten Immobiliengebühren ihr Geld wert sind.“ , Eigentümer werden sich ihrer Rechte immer bewusster und kennen die Gesetze und Vorschriften im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung. Je vertrauter sie mit dem Eigentumsrechtssystem werden, desto klarer verstehen sie das Berufsfeld der Immobilienverwaltung ihre eigenen Ansprüche und beginnen, die Initiative im Community Management aktiv zu verfolgen.

Allerdings sind seit der offiziellen Umsetzung der neuen Vorschriften von Chongqing mehr als zwei Monate vergangen, und nicht viele Gemeinden haben die Gebühren für Immobiliendienstleistungen gesenkt.

Jeder Reporter erfuhr, dass in der ersten Phase des vierten Blocks der Evergrande Future City ab Juni die Gebührenstandards für Immobilien gesenkt wurden.

Am 12. Juni dieses Jahres gab die erste Phase des vierten Blocks der Evergrande Future City im Stadtteil Shapingba University Town in Chongqing eine Bekanntmachung heraus, in der es hieß, dass dies als Reaktion auf den Aufruf des Eigentümers auf der Grundlage der tatsächlichen Situation der Gemeinde usw. geschehen sei Als Grundlage für die Gewährleistung der Servicequalität wurde nach tatsächlicher Berechnung und Berichterstattung an die Straße beschlossen, die Dienstleistungsgebühr für gemeinschaftliches Eigentum ab dem 1. Juni auf 1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat für Hochhäuser und 1,8 Yuan pro Quadratmeter pro Monat anzupassen Monat für kleine Hochhäuser, 2,5 Yuan pro Quadratmeter und Monat für Bungalows und 70 Yuan pro Quadratmeter für die Hausverwaltungsgebühren für Parkplätze. Der öffentliche Energieverbrauch ist monatlich befreit. Zuvor betrug die Grundgebühr für Wohnhochhäuser in dieser Gemeinde 2,4 Yuan/Quadratmeter pro Monat, während die Gebühren für kleine Hochhäuser und Bungalows 2,2 Yuan/Quadratmeter pro Monat und 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat betrugen Monat bzw.

„Die Eigentümer kamen im März dieses Jahres zu Verhandlungen mit uns, und diese Gebührensenkung ist auch eine Reaktion auf die Wünsche der Eigentümer.“ Das sagte der Verantwortliche des Evergrande-Projekts der Chongqing Great Wall Property Group Company in einem Interview mit Reportern Die Ladestandards beziehen sich auch auf die neuesten Gebührenstandards für Immobilien in Chongqing.

Dieser Gebühr wurde jedoch nicht von allen Eigentümern zugestimmt. „Es gibt viele Probleme bei der Verwaltung der Gemeinde. In der Vergangenheit kam es häufig zu Diebstählen, und die Tür meines Hauses wurde mehrmals aufgebrochen.“ „Die Gebührenstandards sind nicht einheitlich.“ Wenn einige Eigentümer längere Zeit keine Immobiliengebühren zahlen, wird die Immobilie rabattiert, um die Sammlung zu fördern, und der von jedem Sammler angegebene Rabattsatz ist unterschiedlich. " In Interviews gestanden viele Eigentümer gegenüber Reportern, dass sie jedes Jahr eine große Summe Geld für Immobiliengebühren zahlen, aber nicht die entsprechende Servicequalität erlebt haben.

Zur Frage, ob sich der Wohneigentumssteuersatz nach der Preissenkung erhöht hat, sagte der Verantwortliche auch ganz offen: „Es hat sich keine wesentliche Änderung ergeben. Wenn er gesenkt wird, würde ich seiner Meinung nach gerne noch weiter sinken.“ Die Gesamtgebührenquote des Projekts beträgt weniger als 80 %, und die Grundgebühren einiger Eigentümer sind sogar seit mehreren Jahren unbezahlt. Zur Frage, ob sich die Servicequalität und die Standards aufgrund der Preissenkung ändern werden, sagte er auch: „Die Der gesamte Service wird gemäß den bisherigen Standards durchgeführt. Zukünftig wird auch die Servicequalität verbessert, um die Zufriedenheit der Eigentümer zu erhöhen.

Während des Interviews erfuhr der Reporter jedoch, dass die vier Blöcke der Evergrande Future City in vier Phasen unterteilt sind. Die Immobiliengebühren der anderen drei Phasen lagen alle innerhalb der von Chongqing festgelegten Immobiliengebührenstandards 2 Yuan/Quadratmeter pro Monat. Der Verantwortliche sagte: „Diese Preisanpassung gilt nur für die Eigentümer der ersten Phase.“

Die Zinssätze für Immobilienzahlungen sinken weiter

Angesichts der Preissenkungen seiner Kollegen und der Erwartungen der Eigentümer an Gebührensenkungen verspürte Li Chao noch mehr Druck.

Seiner Ansicht nach ist diese plötzliche Welle der Senkung der Immobiliengebühren im Wesentlichen auf die Tatsache zurückzuführen, dass sich der aktuelle Immobilienmarkt am Tiefpunkt befindet, und er versteht auch die berechtigten Forderungen der Eigentümer, die Lebenshaltungskosten zu senken.

Allerdings wies Li Chao auch darauf hin, dass die Gebührenordnung für Immobiliendienstleistungen in direktem Zusammenhang mit der Servicequalität stehe. Eine Senkung der Gebühren bedeute eine Verschlechterung der Servicequalität. „Die Senkung der Immobiliengebühren und die Verbesserung der Servicequalität sind eigentlich ein Widerspruch. Eine Senkung der Gebühren wird die Gewinnmargen von Immobilienverwaltungsunternehmen schmälern. Wenn das Unternehmen im aktuellen Wettbewerbsumfeld nicht zu Zugeständnissen bereit ist, ist es sehr wahrscheinlich, dass es „bewertet“ wird. "

Der Verantwortliche eines Projekts in Chongqing, einem anderen börsennotierten Immobilienunternehmen, sagte Reportern, dass die Eigentümer seiner Gemeinde kürzlich ebenfalls Gebührenermäßigungen beantragt hätten. „Allerdings gibt es Marketingmitarbeiter anderer Immobilienunternehmen, die sich in die Gruppe der Gemeinschaftseigentümer eingeschlichen haben. Sie machen in der Gruppe häufig Kommentare wie „Ich werde die Immobilie wechseln, wenn der Preis nicht gesenkt wird“ oder „XXX-Immobilie ist sehr gut.“ .‘ Später erfuhr die Haushälterin von anderen Eigentümern. Es war ursprünglich von einer anderen Immobilienfirma.“

Am 2. August teilte ein Vertreter der Immobilienbranche in Chongqing Reportern mit, dass Chongqings Richtpreispolitik für Immobiliengebühren bereits im Januar dieses Jahres eingeführt worden sei und der Markt zu diesem Zeitpunkt noch nicht reagiert habe. Doch seit Juni fordern viele Gemeindeeigentümer in Chongqing plötzlich eine Senkung der Immobiliengebühren. Der Grund dafür ist unbekannt.

Der Reporter stellte fest, dass die von der Stadt Chongqing eingeführte und umgesetzte Preisrichtlinie für Immobiliengebühren dieses Mal mit den grundlegenden Standards für Immobilienservicegebühren in den „Chongqing Property Service Charge Management Measures“ übereinstimmt, die 2015 von der Stadt Chongqing herausgegeben (später abgeschafft) wurden.

„Der aktuelle Umsetzungspfad für Immobilieneigentümer zur Senkung der Immobiliengebühren ist relativ klar und vielversprechend. Immobilienunternehmen sollten mehr Aufmerksamkeit schenken, die Anforderungen der Eigentümer ernsthaft berücksichtigen, das Serviceniveau verbessern und die Zufriedenheit der Eigentümer erhöhen.“ Wenn es mehr Wohngebieten gelingt, das Ziel der Senkung der Immobiliengebühren zu erreichen, wird dies kurzfristig zu einem Rückgang der Einnahmen und Gewinne der Immobilienverwaltungsgesellschaften führen, und es wird erwartet, dass dieser Trend auf a Sie können kurzfristig größere Ausmaße annehmen und weitreichendere Auswirkungen haben. Wenn sich ein Unternehmen weigert, mit dem Eigentümer zu verhandeln und zu kommunizieren, oder es ihm nicht gelingt, die Zustimmung des Eigentümers einzuholen, kann es sogar seine Projektmanagementrechte verlieren.

Es ist zu beachten, dass Immobiliengebühren immer noch die Haupteinnahmequelle für Immobilienunternehmen sind. Laut Li Chao stammen etwa 90 % der Einnahmen des Unternehmens in seiner Region aus Gebühren für die Grundversorgung mit Immobilien. Einschließlich der Mehrwertdienste und der Einnahmen aus nicht eigentümerbezogenen Mehrwertdiensten ist der derzeitige Gesamtanteil begrenzt.

Daten des China Index Research Institute zeigen außerdem, dass der durchschnittliche Umsatz mit grundlegenden Immobiliendienstleistungen der Top-100-Unternehmen im Jahr 2023 etwa 1,272 Milliarden Yuan betragen wird, was mehr als 80 % des Gesamtumsatzes ausmacht, was einem Anstieg von 2,97 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht .

Obwohl der Anteil der Immobiliengebühren gestiegen ist, war die Erhebungsquote nicht zufriedenstellend. „Nach der tatsächlichen Situation in der Region zu urteilen, kann die Gesamteinziehungsrate der Immobiliengebühren 80 % erreichen, aber dies schließt auch die Erhebung von Gebühren in früheren Jahren ein. Die tatsächliche Erhebungsrate im laufenden Jahr kann nur etwa 70 % betragen, oder.“ sogar noch niedriger“, sagte Li Chao.

Die Daten von CRIC Property Management zeigen, dass die Erhebungsquote für Immobiliengebühren sowohl bei den Top-500-Immobilienunternehmen als auch bei den börsennotierten Immobilienunternehmen in den letzten Jahren weiter gesunken ist Sie wird weiter auf 80 % sinken, was einem Rückgang um 4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Inkassoquote der börsennotierten Immobilienunternehmen sank ebenfalls auf 85 %, was einem Rückgang um weitere 5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht.

„Immobilien sind eine arbeitsintensive Branche. Mit der jährlichen Erhöhung des Mindestlohns und der Sozialversicherungsbasis in jeder Stadt steigen die Arbeitskosten drastisch an, sobald die Immobiliengebühr festgelegt ist.“ Dies wird mit der Zeit zu Druck auf die Betriebskosten des Unternehmens führen.

„Wenn es um die Erhöhung der Immobiliengebühren geht, stoßen die Eigentümer auf großen Widerstand.“ Ein Mitarbeiter der Immobilienverwaltungsgesellschaft einer Gemeinde im Bezirk Shapingba in Chongqing sagte Reportern, dass die Gemeinde zuvor über eine Erhöhung der Immobiliengebühren nachgedacht habe, aber in der Am Ende lag es daran, dass die Eigentümer Einwände erhoben haben.

Während des Interviews erfuhr der Reporter auch, dass die Grundgebühren in vielen Gemeinden in Chongqing nicht angepasst wurden, seit die Unterkunft bezahlt wurde. Beispielsweise betrug die Grundstücksgebühr von Longhu Good City im Bezirk Shapingba, Chongqing, nach der Übergabe im Jahr 2017 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat, was sich seit sieben Jahren nicht verändert hat; Die gleiche Fläche betrug 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat. In sechs oder sieben Jahren wurden keine Anpassungen vorgenommen.

Ein anderer Vertreter der Chongqinger Immobilienbranche sagte Reportern, dass viele Menschen die Umsetzung der neuen Vorschriften von Chongqing missverstanden hätten. Dies sei eigentlich nur ein Richtpreis. „Die Preisgestaltung basiert eher auf der tatsächlichen Situation jedes Projekts, wie z. B. Servicestandards, Hardwareausstattung usw., und kann nicht verallgemeinert werden. Wenn Sie blind nur niedrigere Immobiliengebühren verlangen, entspricht dies nicht den Regeln des Marktes.“ Spiel."

Tatsächlich gibt es auch Gemeinden, die mehr auf den Service der Immobilie als auf den Preis achten.

Am 30. Juli trat Vanke Service erfolgreich in die Chongqing Ivy Humanity Villa Community zum ursprünglichen Preis für Immobiliendienstleistungen von 4,3 Yuan/Quadratmeter/Monat ein. Laut der „Bekanntgabe der Abstimmungsergebnisse der dritten Eigentümerversammlung der Ivy Humanity Villa Community im Jahr 2024“ gewann Chongqing Vanke Property vom 21. bis 23. Juni (d. h. dem Zeitraum, in dem sich die Anträge auf Ermäßigung der Immobiliengebühren in Chongqing am stärksten konzentrieren). Angebot mit mehr als 80 % der Stimmen der Eigentümer.

Vielerorts wurden neue Regelungen zur Grundlast eingeführt

Jedem Reporter ist aufgefallen, dass nicht nur Chongqing, sondern auch Städte wie Guangzhou, Yinchuan, Qingdao und andere Städte neue Methoden zur Gebührenverwaltung für Immobiliendienstleistungen eingeführt haben.

Im November 2023 erließ Guangzhou neue Vorschriften zu Immobiliengebühren, und die maximale anfängliche Immobiliendienstleistungsgebühr für Wohnebene eins darf 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat nicht überschreiten. Ende Dezember 2023 erließ Qingdao die „Qingdao City Property Service Charge“. „Management Implementation Rules“, die festlegen, dass für Wohnimmobilien in der Frühphase normale, von der Regierung festgelegte Preise eingeführt werden und die Obergrenze der Immobiliengebühr für die höchste Ebene der fünfstufigen Immobiliendienstleistungen 2,52 Yuan/Quadratmeter beträgt: Am 20. Mai In diesem Jahr hat Yinchuan den „Standardplan der Stadt Yinchuan für staatlich orientierte Preise für allgemeine vorläufige Immobiliendienstleistungen und Parkgebühren“ herausgegeben. „Die Immobiliengebühr für Wohngebäude ohne Aufzüge darf nicht höher als 1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat sein für Wohngebäude mit Aufzügen darf der Betrag nicht mehr als 2,2 Yuan/Quadratmeter pro Monat betragen. Dieser Plan wird seit dem 1. Juli dieses Jahres umgesetzt.

Tatsächlich ist es die ursprüngliche Absicht vieler politischer Maßnahmen, die Einrichtung und Verbesserung des Marktmechanismus für Immobiliendienstleistungen zu fördern, bei dem „Qualität und Preis übereinstimmen“, vernünftige Höchstpreise festgelegt werden und „hohe Gebühren und niedrige Dienstleistungen“ beseitigt werden.

„Einige Eigentümer verstehen jedoch möglicherweise die tatsächliche Bedeutung des Richtpreises der Regierung und glauben fälschlicherweise, dass Immobiliengebühren für alle Projekte in der Stadt unter Bezugnahme auf den Richtpreis der Regierung umgesetzt werden sollten.“ Das oben erwähnte börsennotierte Immobilienunternehmen sagte, dass die aktuellen Preisstandards von Chongqing noch festgelegt werden müssen. Derzeit gibt es nur Aufzüge und solche ohne Aufzug, aber die Gebühren für High-End-Immobilien wie Bungalows und Villen werden nicht differenziert.

„Das Ausmaß, in dem die Richtpreise für Immobilien den Unternehmen Beschränkungen auferlegen, muss auf der Grundlage lokaler Vorschriften unterteilt werden, ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Immobilienunternehmen können nicht gezwungen werden, Immobiliengebühren auf der Grundlage staatlicher Richtpreise zu erheben.“ Pekinger Anwaltskanzlei Jinliu Es hieß, dass die Richtpreise für Immobiliengebühren im Allgemeinen eine gewisse schwankende Spanne haben und Immobilienunternehmen Immobiliengebühren innerhalb der vorgeschriebenen schwankenden Spanne erheben können. Übersteigen die von der Hausverwaltung erbrachten Leistungen jedoch offensichtlich die dem Richtpreis entsprechenden Leistungsnormen, müssen die Honorare nach Meldung an die zuständigen Stellen zur Genehmigung auch mehr als den Richtpreis verlangen Richtpreis; wenn die Hausverwaltung eine Einigung mit dem Eigentümer und den Eigentümern gemeinsam erzielt. Sobald der entsprechende Gebührenstandard für die Immobilie festgelegt wurde, können Sie den konkreten Gebührenpreis unter Einhaltung der örtlichen Vorschriften selbst festlegen.

„Die Servicequalität ist immer noch ein wichtiger Faktor, der sich auf die Gebührenstandards auswirkt.“ Wang Yuchen sagte, dass die Win-Win-Situation zwischen Immobilienverwaltungsunternehmen und Eigentümern tatsächlich eine wechselseitige Investition zwischen Immobilienverwaltungsunternehmen und Eigentümern sei. „Wenn der Eigentümer einen Immobiliendienstleistungsvertrag unterzeichnet hat und der Immobiliendienstleistungsvertrag noch nicht abgelaufen ist, wird im Allgemeinen festgelegt, dass die Immobiliengebührenstandards weiterhin gemäß dem ursprünglichen Vertrag umgesetzt werden, was bedeutet, dass der Eigentümer den ursprünglichen Vertrag nicht einseitig ändern kann Vertrag auf Grundlage der neu in Kraft getretenen Regelungen.

Wenn der Eigentümer jedoch beabsichtigt, die Immobiliengebühr anzupassen, muss er nach Kenntnisnahme der örtlichen Richtlinien den mit der Immobiliengesellschaft unterzeichneten Vertrag prüfen, um zu klären, ob eine entsprechende Vereinbarung zur Anpassung der Immobiliengebühr besteht Im vereinbarten Rahmen kann sich der Eigentümer vertragsgemäß an den Immobiliendienstleister wenden. Wenn ein Unternehmen die Immobiliengebühren anpasst und keine entsprechende Vereinbarung besteht, können die Eigentümer zunächst einen Eigentümerausschuss einberufen oder eine Eigentümerversammlung abhalten, um sich eine einheitliche Meinung zu bilden Die Eigentümer besprechen, ob die Immobiliengebühren und der Standard der Reduzierung usw. gesenkt werden sollen, und dann verhandeln die Eigentümervertreter und das Immobiliendienstleistungsunternehmen.

„Für Immobilienverwaltungsunternehmen werden durch das „Bezahlen“ von Dienstleistungen sowohl Qualität als auch Preis eingespart; durch das „Bezahlen“ von Preisen gehen sowohl Qualität als auch Preis verloren. Die Bereitstellung qualitativ hochwertiger Dienstleistungen, die die Kunden zufriedenstellen, ist nach wie vor der Schlüssel zu einer qualitativ hochwertigen Entwicklung.“ von Immobilienunternehmen.“ Niu Xiaojuan wies darauf hin, dass sich „der inkrementelle Markt der „Fliesenwirtschaft“ derzeit verlangsamt hat und sich das Wertzentrum der Industriekette nach hinten verlagert hat.“ Die Verbrauchsmerkmale „starre Nachfrage + langer Zyklus“ sollten ihre Servicekonzepte ändern, Geschäftsstrategien anpassen und den Wert optimieren, von „Dienstleistungen erbringen“ bis „Dienstleistungen gestalten“, von „Einheitsgröße“ bis hin „Differenzierung“, von „Trennung von Qualität und Preis“ über „passende Qualität und Preis“ bis hin zu „hohe Qualität und guter Preis“.

„Immobilienunternehmen müssen ein vernünftiges hierarchisches Servicesystem aufbauen, Servicestandards und Produktstandards klären und durch Demonstration und Benchmarking, starke Schulung und strenge Bewertung sowie hervorragende Anreize und Umsetzung gute Garantien bieten.“ Das Geschäftswertsystem erhält den Basismarkt durch die Bereitstellung grundlegender Dienstleistungen aufrecht, erweitert den Markt geordnet durch die Konzentration auf Zielbereiche, etabliert eine zweite Wachstumskurve durch die Entwicklung diversifizierter Dienstleistungen auf der Grundlage von Vorteilen und leitet eine qualitativ hochwertige Entwicklung durch die Bereitstellung hochwertiger Dienstleistungen an.

Ein bemerkenswertes Phänomen ist, dass die Immobilienbranche in den letzten Jahren höhere Anforderungen an den Projektbetrieb gestellt hat und viele Immobilienunternehmen die Initiative ergriffen haben, sich aus einigen Projekten mit geringen Gewinnmargen und schwierigem Management zurückzuziehen. CRIC-Daten zeigen, dass sich im Jahr 2023 viele börsennotierte Immobilienunternehmen, darunter Country Garden Services, Wanwuyun, Jinke Services usw., entschieden haben, sich aus einigen minderwertigen Projekten zurückzuziehen, und dass die verwaltete Fläche einiger Unternehmen 10 Millionen Quadratmeter überschritten hat Beispielsweise beträgt die verwaltete Fläche der Exit-Projekte von Jinke Services bis zu 35,7 Millionen Quadratmeter.

„Unterschiedliche Leistungsinhalte bestimmen die Höhe der Immobiliengebühren. Die Faktoren, die sich auf die Immobilienkosten auswirken, sind sehr komplex. Bei der Berechnung der Immobiliengebühren müssen die Unterschiede in den personalisierten Faktoren bestimmter Projekte berücksichtigt werden.“ , hat ein Dokument herausgegeben, in dem darauf hingewiesen wird, dass die Regierungsbehörden keine Einheitspreise anstelle einer einheitlichen Referenz anwenden sollten. Anstatt staatlich gesteuerte Preise einzuführen, ist es notwendig, relevante Überwachungs- und Unterstützungsmechanismen zu stärken, ein Menüanpassungsmanagement einzuführen und Immobilien individuell anzupassen Servicestandards unterschiedlicher Dimension entsprechend dem tatsächlichen Servicebedarf der Eigentümer und zahlen dann unterschiedliche Immobiliengebühren.

Tägliche Wirtschaftsnachrichten