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山間部の都市重慶では最近、不動産サービス料の減額を要求する住宅コミュニティが増えている。

所有者の不動産料減額要求は、6月1日に施行された重慶市中心都市部の住宅不動産料基準に起因する。この基準によると、エレベーター付き住宅の不動産サービス料の上限は月あたり 1.9 元/平方メートル、最低は月あたり 1 元/平方メートル、エレベーターのない住宅の上限は月あたり 1.35 元/平方メートルです。最低額は月額0.6元/平方メートルです。この価格は、多くの地域社会における現在の不動産料金よりもはるかに安いです。

「日刊経済新聞」の記者（以下、記者または記者）は最近、重慶で現地取材を行ったところ、6月以降、地元コミュニティの所有者数百人が現在の不動産料の減額を申請していることを知った。重慶の不動産会社関係者の多くは記者団のインタビューで、不動産業界は労働集約型産業であり、価格引き下げが強行されれば短期間で営業利益が圧迫され、サービスレベルの低下は避けられないと述べた。 。

実際、これより前に、広州、青島、銀川などの都市は、新しい不動産サービス料金管理方法を導入していました。重慶におけるこの「不動産料引き下げの波」の背後には、コミュニティオーナーと不動産管理会社との間の駆け引きがある。

数百のコミュニティが不動産使用料の引き下げを要求

「以前締結した不動産契約書によれば、不動産会社のサービスは7月29日の満了で自動更新され、料金基準も継続されることになっている。そのため、7月29日までにオーナーの意見を収集・取りまとめて報告する必要がある」コミュニティへ。」

最近、重慶市南安区茶園地区にある東岳マンション林宇コミュニティでは、4人のオーナーボランティアが臨時の「事務所」で所有者から提出された署名用紙やその他の情報を1つずつチェックし、製本していた。いわゆる一時的な「オフィス」は、実際にはボランティアオーナーの張氏の家で、彼は東岳マンション林宇コミュニティの不動産料減免申請ボランティア作業グループの主な発起人でもある。

張氏によると、東岳府コミュニティは吉雅、林宇を含む4つのグループで構成されており、合計3,000人以上の所有者がいる。住宅は2022年に引き渡される予定である。現在、この会社がコミュニティへの不動産サービスの提供を担当している。金科サービス重慶支店です。

「現在のコミュニティ財産使用料は、バンガローで月額 3.5 元/平方メートル、高層ビルで月額 2.5 元/平方メートルです。しかし、コミュニティの緑の維持と修繕の点ではまだ多くの問題があり、サービスの質が良くない。」

張氏は記者団に対し、6月22日からグループの所有者ボランティアらが所有者に連絡して手数料減額に関する意見に署名し、必要に応じて所有者の不動産証明書やIDカードのコピーを集め、署名したと語った。所有者自身またはその顧客の署名。現在、所有者の署名数は必要な数の 20% に達しています。 「検証と整理を行った後、情報をコミュニティに引き渡し、コミュニティは臨時オーナー会議を開催し、物件料金の減額などについて不動産会社と交渉する予定です。」

記者は、張氏が提出した共同申請書から、所有者の主な要求は、高層ビルの不動産使用料を月額0.9元/平方メートルから1.6元/平方メートルに引き下げることであることを理解した。バンガローの場合、月額 1.6 元/平方メートルから 1.9 元/平方メートル・月に減額されます。同時に、公共エリアの収入が再分配されます。

張さんの概算によると、手数料引き下げが成功すれば、購入した住宅の物件費は毎月150元節約でき、1年で合計1800元節約できるという。林嶼と吉雅の 2 つのグループの所有者は合計 2,128 人で、各世帯が年間 1,000 元を節約した場合、年間の不動産使用料の累計削減額は 210 万元以上に達します。所有者たち。"

記者は重慶の現地訪問中に、不動産サービス料の減額を必要とする地元の住宅コミュニティの数が依然として増加していることを知った。

沙坪坡広河市コミュニティの第一段階では、毎晩7時から9時まで、5、6人のオーナーボランティアが時間通りに「2つのテーブル+4つのスツール」の屋台を設置し、オーナーは自発的に現場に行きます。 「要求を押してください」 「不動産料金の減額」を規定した用紙に署名; 大都口区の龍安林游春峰コミュニティは、不動産料金を月当たり2.6～3.2元/平方メートルから1.6～1.9元/平方メートルに引き下げるための一時所有者委員会の設立を準備している。ポリクントンコミュニティの所有者も最近、必要に応じて不動産使用料を 2.8 元/平方メートル・月から 1 元/平方メートル・月に引き下げるよう要求する通知を発行しました。

記者の理解によると、最近、重慶市の数百のコミュニティ所有者が、一部のコミュニティで「政府が指導する価格レベル4の基準（月額1.9元/平方メートル）に従って不動産料金を調整する」ことを要求している。 ）」などのコンテンツが停止されましたが、そのほとんどは、物件使用料が月額 3 元/平方メートル程度のコミュニティからのものです。さらに、一部の高級コミュニティ所有者も参加している。たとえば、両江新区の別荘コミュニティの所有者は最近、露店を出して署名料削減活動に参加し、不動産使用料を現在の5からの引き下げを要求している。元/平方メートル/月 1.485 元/平方メートル。

上場不動産会社の重慶地域担当責任者、李超氏（仮名）は記者団のインタビューで、6月以降、同社が管理する重慶市の住宅コミュニティの60％以上が資産削減を要請していると述べた。サービス料金については、双方が交渉に至らなかった。 「現在、オーナーたちは書類への署名と提出に追われている。次のステップはオーナー会議（臨時オーナー会議）を開催して会社と交渉することだ」。

記者は訪問中に、一部のオーナーが不動産料の減額を懸念していることに気づいた。 「私はいつもこのコミュニティの物件にとても満足しています。たとえば、私が仕事から帰りすぎるときは、家政婦が速達便を受け取り、玄関まで届けてくれることもあります。」重慶市両江新区のコミュニティの住民は記者団に対し、不動産が圧力に耐えられなくなったら、不動産サービス料が減額されれば、最終的には所有者自身が苦しむことになると語った。しかし、張氏はまた、自分のコミュニティは複数のグループで構成されており、所有者の総数は1万世帯を超えているため、所有者委員会を設立するのは困難であるため、「（不動産サービスを削減するという）合意に達するのは難しいはずだ」とも述べた。料金)。」

一部のコミュニティでは不動産料金の削減に成功しています

これほど多くのコミュニティ所有者が料金引き下げを提案した理由は、重慶市が発行した文書に由来する。

2023年12月26日、重慶市人民政府総弁公室は「重慶不動産サービス料金管理措置」を公布し、初期段階の住宅不動産サービスは段階的なサービスと段階的な料金を導入することを規定した。

2024 年 2 月 18 日、重慶市発展改革委員会は「重慶市政府運営サービス料金価格表（2024 年版）」を発行し、都市中心部のエレベーター付き住宅の不動産サービス内容を 4 つのレベルに分けました。エリア: レベル 1.00 元/平方メートル・月、第 2 レベル 1.30 元/平方メートル・月、第 3 レベル 1.60 元/平方メートル・月、第 4 レベル 1.90 元/平方メートル・月。エレベーターなしの住居: レベル 1: 月あたり 0.60 元/平方メートル、レベル 2: 月あたり 0.85 元/平方メートル、レベル 4: 月あたり 1.35 元/平方メートル、変動率は 10%、40,000 平方メートル未満の場合は変動率 15%}。中心部以外のエレベーター付き住宅：月額0.70～1.80元/平方メートル、エレベーターなしの住宅：月額0.40～1.30元。

上記 2 つの文書は、初期段階の住宅不動産使用料が政府指導価格（以下、不動産使用料指導価格政策または新規制といいます）で一律に実施されることと、政府指導価格を組み合わせた以前の価格管理形態を明らかにしました。そして市場規制価格はもう使用されなくなります。本当に第 4 レベルのサービス基準を超える料金を請求する必要がある場合、不動産管理会社は住宅・建設部門と開発・リフォーム部門に価格の確認を申請することができます。

新しい規制は 2024 年 6 月 1 日から施行されます。新しい規制が発表された後、重慶市と一部の区・県の不動産所有者は、地元の町や通り、地域社会の指導の下、秩序ある方法で規制に従った不動産料の減額を要求する署名を相次いで行った。

中志研究所の不動産管理部長、牛暁娟氏は、「一部の都市で不動産所有者が不動産料金の引き下げを求める現象を引き起こした主な背景は、不動産料金誘導価格政策の導入だ」と述べた。記者らによると、今年上半期、不動産手数料関連政策は業界の注目テーマに集中しており、非市場価格設定は業界の発展にある程度影響を与えるだろう。

「現在、物件使用料の値下げ要求がますます強くなってきています。表面上、所有者は近年ますます高額になっている物件使用料、特に初期の物件使用料に不満を抱いているようです。現在の住宅価格の低迷により、所有者はより多くの物件使用料を支払うようになっています」 Jiancheng Shengye のゼネラルマネージャーである Yuan Chengjian 氏は、時代が進むにつれ、より深い視点から、不動産管理にもっと注目していきたいと記者団に語った。所有者は自分たちの権利をますます認識するようになり、不動産管理に関連する法律や規制についてもより認識するようになり、財産権システムに精通するにつれて、不動産管理の専門分野についてより明確に理解できるようになりました。彼らは自らの要求を受け入れ、コミュニティ運営の主導権を積極的に追求し始めます。

しかし、重慶市の新規制が正式に施行されてから2カ月以上が経過し、不動産サービス料を減額した地域は多くない。

すべての記者は、恒大未来都市の第 4 街区の第 1 段階で、6 月から不動産の請求基準が引き下げられたことを知りました。

今年6月12日、重慶市沙坪坡大学街区にある恒大未来都市の第4街区の第1期は、所有者の呼びかけに応じて、地域の実情と状況を踏まえ、次のような通知を出した。サービス品質を確保するための基礎として、実際の計算と街頭への報告を経て、6月1日からコミュニティ財産サービス料を次のように調整することが決定された：高層ビルの場合は月額1.9元/平方メートル、1平方メートル当たり月額1.8元小規模高層ビルの場合は月額2.5元/平方メートル、駐車場の不動産管理費は月額70元の公共エネルギー消費が免除される。以前、このコミュニティの高層住宅の不動産使用料基準は月額2.4元/平方メートルで、小型高層ビルとバンガローの料金は月額2.2元/平方メートル、1平方メートルあたり2.8元でした。それぞれ月。

重慶長城不動産集団公司の恒大プロジェクトの責任者は記者団のインタビューで、「所有者は今年3月に交渉に来たが、今回の料金引き下げも所有者の要望に応えたものだ」と語った。課金基準は、重慶市の最新の不動産課金基準も参照しています。

しかし、この請求はすべての所有者によって承認されたわけではありません。 「コミュニティの管理には多くの問題があります。過去には盗難が頻繁に発生し、家のドアが何度か壊されました。」 「料金基準が統一されていない。一部のオーナーが物件代金を支払わない場合、回収促進のため物件を割引することもあり、各回収業者によって割引率が異なる。」 「インタビューでは、多くの所有者が毎年多額の不動産料を渡しているが、それに見合ったサービスの質を経験していないと記者に告白した。」

値下げ後、居住用物件の賦課金率が上がったかどうかについても、担当者は「大きな変化はない。下がったのであれば、もっと下げたい」と率直に語った。プロジェクトの全体的な請求率は80％未満であり、一部の所有者の不動産料金は数年間未払いさえあります。値下げによりサービスの品質と基準が変わるかどうかについては、次のようにも述べました。将来的には、全体的なサービスが以前の基準に従って実行され、オーナーの満足度が向上するようサービスの品質も向上します。」

しかし、記者はインタビュー中に、恒大未来都市の4つのブロックが4つのフェーズに分かれていることを知りました。他の3つのフェーズの物件料金はすべて重慶市が定めた不動産料金の基準内であり、第1フェーズの価格のみがそれを上回っていました。月額2元/平方メートル。担当者は「今回の価格調整は第１期オーナーのみが対象」としている。

不動産支払い率は低下し続ける

同業他社の値下げとオーナーの手数料引き下げの期待に直面して、Li Chao さんはさらにプレッシャーを感じました。

同氏は、この突然の不動産料引き下げの波は基本的に現在の不動産市場が谷にあるという事実によるものであり、生活コストを削減したいというオーナーの合理的な要求も理解していると考えている。

しかし、Li Chao 氏は、施設サービス料金の請求基準はサービスの品質に直接関係しているとも指摘しました。料金の低下はサービス品質の低下を意味します。 「物件手数料の引き下げとサービス品質の向上は、実は相反するものです。手数料の引き下げは、不動産管理会社の利益率を圧迫します。現在の競争市場環境では、会社が譲歩する気がなければ、『重んじられる』可能性が非常に高いです。」 」

別の上場不動産会社、重慶市のプロジェクト責任者は記者団に対し、最近、コミュニティのオーナーらも手数料の減額を申請していると語った。 「しかし、コミュニティオーナーグループに浸透している他の不動産会社のマーケティング担当者もいます。彼らはグループ内で『価格が下げられない場合は物件を変更します』とか『○○の物件はとても良いです』などの発言をすることがよくあります」その後、家政婦は他の不動産会社からそのことを聞きました。」

8月2日、重慶市の不動産業界関係者は記者団に対し、重慶市の不動産手数料誘導価格政策は今年1月には導入されていたが、その時点では市場は反応していないと語った。しかし、6月以降、重慶市の多くのコミュニティ所有者が突然、不動産使用料の減額を要求し始めた。その理由は不明である。

記者は、重慶市が今回導入・実施した不動産サービス料金ガイド価格政策が、2015年に重慶市が発行した「重慶不動産サービス料金管理措置」（後に廃止）の不動産サービス料金の基本基準と一致していることに気づいた。

「不動産所有者が不動産料金を引き下げるための現在の実施経路は比較的明確で有望である。不動産会社はもっと注意を払い、所有者の要求を真剣に考慮し、サービスレベルを向上させ、所有者の満足度を向上させることが期待される」と袁成建氏は述べた。より多くの住宅地が不動産料削減の目標を達成できれば、短期的には不動産管理会社の収入と利益の減少を引き起こし、この傾向は今後も続くと予想されます。短期的にはより大規模になり、より広範囲に影響を及ぼします。企業がオーナーとの交渉やコミュニケーションを拒否したり、オーナーの承認を得ることができなかった場合、プロジェクト管理権を失う可能性さえあります。

不動産会社にとって、不動産料金が依然として主な収入源であることに注意する必要があります。 Li Chao 氏によると、彼の地域における同社の収入の約 90% は基本的な不動産サービス料によるものです。付加価値サービスと非所有者による付加価値サービス収入を含めると、現在の全体的な割合は限られています。

また、中国指数研究所のデータによると、2023年の上位100社の基本不動産サービス収入の平均は約12億7,200万元となり、総収入の80％以上を占め、前年比2.97ポイント増加するという。 。

物件費の​​割合は増加しているものの、徴収率は満足できるものではありません。 「地域の実情から判断すると、物件使用料の総合徴収率は80％に達することもありますが、これには前年度の徴収も含まれます。今年度の実際の徴収率は70％程度にとどまる可能性があります。」さらに低いです」とリー・チャオ氏は語った。

CRICプロパティ・マネジメントのデータによると、複数の要因により、近年、上位500社の不動産会社と上場不動産会社の物件料徴収率は低下し続けており、2023年には上位500社の不動産会社の物件料徴収率は低下している。前年比4ポイント低下の80％、上場不動産会社の回収率も前年比さらに5ポイント低下の85％となった。

「不動産業は労働集約産業だ。各都市の最低賃金と社会保障基盤が毎年引き上げられるため、人件費は厳しく増加しており、不動産料金は一度決まると引き上げるのは非常に難しい」と李超氏は記者団に語った。時間が経つにつれて、会社の運営コストが圧迫されることになります。

重慶市沙坪坡区のコミュニティの不動産管理会社のスタッフは記者団に対し、「不動産料の値上げに関しては、コミュニティは以前から不動産料の値上げを検討していたが、現在は反対している」と語った。所有者が反対したため、それは可能です。

記者はインタビュー中に、重慶市の多くのコミュニティで住宅価格が支払われて以来、不動産代が調整されていないことも知った。例えば、重慶市沙坪坡区の龍湖好城の物件使用料は、2017年の引き渡し後、月額2.8元/平方メートルであり、広河市の物件使用料は7年間変わっていない。同じ面積では、月額 2.8 元/平方メートルとなっており、6 ～ 7 年間調整が行われていません。

重慶市の別の不動産業界関係者は記者団に対し、多くの人が重慶市の新たな規制の実施について誤解していると述べ、これは実際には単なる目安価格にすぎない。 「価格設定は、サービス基準やハードウェア設備など、各プロジェクトの実際の状況に基づいており、一般化することはできません。盲目的に物件料金の安さだけを要求すると、市場のルールに沿わないことになります。」ゲーム。"

実際、価格よりも物件のサービスそのものに注目するコミュニティもあります。

7月30日、万科サービスは当初の不動産サービス価格4.3元/平方メートル/月で重慶アイビー人文別荘コミュニティへの参入に成功した。 「2024年アイビー・ヒューマニティ・ヴィラ・コミュニティ第3回オーナーズ・ミーティングの投票結果発表」によると、6月21日から23日（つまり、重慶の不動産料減免申請が最も集中する時期）に、重慶万科不動産は第2位を獲得した。所有者の投票の 80% 以上で入札したコミュニティ不動産管理サービス。

多くの場所で導入された不動産使用料に関する新しい規制

すべての記者は、重慶だけでなく、広州、銀川、青島などの都市が新しい不動産サービス料金管理方法を開始していることに気づきました。

2023年11月、広州市は不動産手数料に関する新しい規制を発行し、2023年12月末に青島市は住宅レベル1の初期不動産サービス料金の上限を月額2.8元/平方メートルを超えてはならないと定めた。 「管理実施規則」では、住宅不動産については初期段階で通常の政府指導価格を導入し、5段階の不動産サービスの最高レベルの不動産手数料の上限を2.52元/平方メートルと定めている：5月20日今年、銀川市は「銀川市の一般住宅用不動産サービスおよび駐車場料金の政府指導標準計画」を公布し、エレベーターのない住宅の不動産料金は月当たり1.9元/平方メートルを超えてはならないと規定した。エレベーターのある住宅の場合、月額 2.2 元/平方メートルを超えてはなりません。この計画は今年 7 月 1 日から実施されています。

実際、多くの政策の本来の目的は、「品質と価格が一致」し、最高価格を合理的に設定し、「高料金・低サービス」を解消する不動産サービス市場メカニズムの確立と改善を促進することである。

「しかし、一部の所有者は政府の指導価格の実際の意味を誤解しており、市内のすべてのプロジェクトの不動産使用料は政府の指導価格を参照して実施されるべきであると誤って信じている可能性があります。」前述の上場不動産会社によると、重慶市が定めた現在の価格基準はまだ確立されておらず、現在、物件の種類はエレベーター付きとエレベーターなしのみだが、バンガローやヴィラなどの高級物件の料金はさまざまだという。区別されていません。

「不動産料金ガイド価格が企業にどの程度の制約を課すかは、現地の規制に基づいて細分化する必要があるが、絶対的な義務ではない。不動産会社が政府のガイド価格に基づいて不動産料金を徴収することを強制することはできない。」北京金柳法律事務所によると、不動産料金の目安価格には一般に一定の変動幅があり、不動産会社は規定の変動範囲内で不動産料金を請求できるという。同時に、不動産管理会社が提供するサービスがガイド価格に対応するサービス基準を明らかに超える場合、会社は関係部門に報告して承認を得た後、ガイド価格を超える料金を請求することもできます。ガイド価格; 不動産管理会社が所有者と共同で合意に達した場合 対応する不動産の請求基準が決定されたら、現地の規制に従って、具体的な請求価格を自分で決定できます。

「サービスの質は依然として料金基準に影響を与える重要な要素である。」とWang Yuchen氏は、不動産管理会社と所有者との間のWin-Winの関係は、実際には不動産管理会社と所有者間の双方向の投資であると言えると述べた。 「一般に、所有者が不動産サービス契約を締結し、その契約が期限切れになっていない場合、不動産の請求基準は元の契約に従って引き続き実施されることが規定されており、所有者が一方的に元の契約を変更することはできないことを意味します」新たに施行された規制協定に基づく契約。」

ただし、所有者が現地の方針を理解した上で物件料金を調整する場合、所有者は不動産会社と締結した契約書を確認し、物件料金の調整に関する合意があるかどうかを明確にする必要があります。企業が不動産料金を調整する場合、関連する合意がない場合、所有者はまず所有者委員会を招集するか、所有者会議を開催して統一意見を形成することができます。物件料金の減額の要否や減額基準等についてオーナーと協議し、オーナー代表と不動産サービス会社との間で交渉します。

「不動産管理会社にとって、サービスを『支払う』ことで品質も価格も節約できますが、価格を『支払う』ことで品質も価格も失われます。顧客が満足する高品質なサービスを提供することが、質の高い発展の鍵であることに変わりはありません。」 Niu Xiaojuan 氏は、現在、「タイル経済」の漸進的市場は減速しており、産業チェーンの価値中心は後退しており、不動産サービスは不動産アフターサービス市場全体に流れています。不動産会社は、「需要の硬直化とサイクルの長期化」という消費特性を踏まえ、「サービスの提供」から「サービスの設計」、そして「ワンサイズ」から「サービスの設計」まで、サービスコンセプトを変更し、ビジネス戦略を調整し、価値を最適化する必要があります。 「差別化」、「品質と価格の分離」から「品質と価格の一致」、そして「高品質でお手頃価格」へ。

「不動産会社は階層的なサービスシステムを合理的に構築し、サービス基準と製品基準を明確にし、デモンストレーションとベンチマーク、強力なトレーニングと厳格な評価、優れたインセンティブと導入を通じて適切な保証を提供する必要がある」と牛暁娟氏は続けて、不動産会社は戦略的に再編すべきであると述べた。ビジネスバリューシステムは、基本的なサービスの提供により基本的な市場を維持し、ターゲット領域に焦点を当てて市場を秩序的に拡大し、利点に基づいて多様なサービスを開発することで第2の成長曲線を確立し、高品質のサービスを提供することで高品質な発展をリードします。

注目すべき現象の一つは、近年、不動産業界がプロジェクト運営に対してより高い要件を提示しており、多くの不動産会社が利益率が低く管理が難しい一部のプロジェクトから率先して撤退していることです。 CRICのデータによると、2023年にはカントリー・ガーデン・サービス、ワンウーユン、ジンケ・サービスなどを含む多くの上場不動産会社が一部の低品質プロジェクトから撤退することを選択しており、一部の会社の管理面積は1,000万平方メートルを超えているたとえば、Jinke Services の撤退プロジェクトの管理面積は 3,570 万平方メートルにも及びます。

「サービス内容の違いによって不動産料金のレベルが決まります。不動産コストに影響を与える要因は非常に複雑です。不動産料金の計算では、特定のプロジェクトの個別要因の違いを考慮する必要があります。」上海 E-House Enterprise Group の CEO、Ding Zuyu 氏はこう述べています。は、政府部門が統一基準ではなく画一的なものを適用すべきではなく、政府主導の価格を実施する代わりに、関連する監督と支援メカニズムを強化し、メニューのカスタマイズ管理を実装し、プロパティをカスタマイズする必要があると指摘した文書を発表した。オーナーの実際のサービスニーズに応じてさまざまな次元のサービス基準を設定し、さまざまなレベルの物件料金を支払います。

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