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Texto: el equipo de Ren Zeping

Introducción

Para optimizar el stock y reducir el inventario, considere establecer un banco de garantía de vivienda para adquirir el inventario de los desarrolladores para viviendas asequibles. Logre múltiples beneficios de un solo tiro: 1) Salvar edificios sin terminar para evitar que los residentes paguen la factura; 2) Salvar empresas inmobiliarias de alta calidad, abrir el flujo de caja y evitar riesgos financieros; 3) Salvar la confianza del mercado y ayudar a reiniciar el mercado; el mercado inmobiliario actual obviamente está sobrepasándose; 4) No hay necesidad de construir múltiples lotes de viviendas de alquiler y viviendas asequibles, lo que evita el desperdicio y ayuda a mejorar los medios de vida de las personas. ("Sobre la idea de crear un banco de vivienda》）

El modo de operación puede establecerse a nivel nacional o en varios lugares. ¿De dónde vienen los fondos? Utilice el proyecto como garantía, proporcione préstamos subsidiados de bancos estatales, emita bonos del tesoro a ultralargo plazo o cree herramientas de apoyo financiero similares al PSL.

Alemania, Singapur, Estados Unidos, etc. tienen prácticas exitosas en bancos de seguridad inmobiliaria.Hay tres modelos: el modelo de titulización de activos hipotecarios para vivienda representado por Estados Unidos y Japón, Freddie Mac y Fannie Mae; el modelo de ahorro voluntario para vivienda representado por Alemania; el modelo de ahorro obligatorio para vivienda (fondo de previsión) representado por Singapur y los pisos HDB de Singapur; tienen mucho éxito.

Todavía existen diferencias en términos de las fuentes de financiación y los precios para establecer un banco de garantía de vivienda para recolectar el parque de viviendas, pero esta es la dirección correcta. La clave depende de la intensidad y la implementación.Se cree que a través de medidas sustanciales y efectivas, el sector inmobiliario podrá evitar un aterrizaje forzoso y lograr un aterrizaje suave, contribuyendo a la recuperación económica y a la mejora de los medios de vida de las personas.

texto

1 La necesidad de establecer un banco de garantía de vivienda y la compra y almacenamiento de viviendas comerciales por parte del gobierno.

El establecimiento de un banco de garantía de vivienda y la compra y almacenamiento de viviendas comerciales por parte del gobierno tienen una base política suficiente a nivel central y una rica experiencia práctica a nivel local.

Desde 2013, el gobierno central ha emitido repetidas señales para establecer un banco nacional de garantía de vivienda y alentar al gobierno a adquirir viviendas comerciales. En 2013, la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del PCC propuso en la "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma" que "estudiar el establecimiento de instituciones financieras de infraestructura urbana y políticas de vivienda". ". En 2014, el Comité Permanente del Consejo de Estado propuso que "el Banco de Desarrollo de China debería establecer una agencia especial para implementar una contabilidad separada y adoptar un enfoque orientado al mercado para emitir bonos especiales de financiación de viviendas". En 2018, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma propuso “estudiar el establecimiento de una institución financiera nacional para la política de vivienda”. En 2024, se propuso que "Coordinar y estudiar políticas y medidas para digerir los inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental.”。

Los gobiernos locales han introducido sucesivamente políticas para revitalizar el parque de viviendas existentes y promover la reducción de existencias. La política de recompra de viviendas comerciales por parte de los gobiernos locales a menudo se introduce en un momento en que los inventarios son elevados y las ventas difíciles. En 2014, muchos lugares pusieron a prueba la recompra de viviendas comerciales por parte del gobierno para que sirvieran como viviendas de reasentamiento. En julio de 2022, Zhengdi Leasing adquirió propiedades existentes en el Cuarto Anillo de Zhengzhou como apartamentos para talentos; en septiembre, Jinan Chengfa adquirió públicamente 3.000 unidades de bienes en Francia como reservas de arrendamiento en octubre, Suzhou regresó a 6 distritos y 4 condados y ciudades; Se compraron unas 10.000 casas nuevas; Huzhou, Handan, Altay y otras ciudades también emitieron políticas para fomentar la conversión del parque de viviendas existente en viviendas con alquiler garantizado. En abril de 2024, Zhengzhou anunció que planea completar la "venta de unidades antiguas, compra de nuevas y comercialización de unidades antiguas" de 10.000 unidades de vivienda de segunda mano en 2024, de las cuales 5.000 unidades serán compradas directamente por activos estatales locales. En mayo, el gobierno del distrito de Lin'an de Hangzhou compró viviendas comerciales a promotores para utilizarlas como viviendas públicas de alquiler. Dalí fomenta la adquisición de viviendas existentes como viviendas con alquiler garantizado o viviendas para talentos.

Es de gran importancia establecer un banco de garantía de vivienda y que el gobierno compre y almacene viviendas comerciales:

1) Aliviar la presión financiera sobre los promotores y evitar la propagación de riesgos de la industria. Desde la segunda mitad de 2021, los riesgos de las empresas inmobiliarias han seguido estando expuestos, las transacciones industriales han sido lentas e incluso las empresas inmobiliarias líderes de alta calidad se han enfrentado a presiones de flujo de caja provocadas por la desaceleración de las ventas. La adquisición por parte del gobierno de viviendas comerciales invendibles puede brindar apoyo financiero directo a los desarrolladores, aliviar la presión del flujo de caja de las empresas inmobiliarias y evitar el riesgo de contagio de las empresas inmobiliarias.

2) Mejorar los medios de vida de las personas, aumentar la confianza y satisfacer necesidades de vivienda razonables. La clave para resolver el dilema inmobiliario reside en el restablecimiento de la confianza del lado de la demanda. Sólo cuando se incremente la confianza podrán recuperarse las ventas. La falta de confianza por el lado de la demanda se debe a las débiles expectativas de empleo y la falta de confianza en los promotores. Mediante el establecimiento de un banco de seguridad de vivienda y la adquisición por parte del gobierno de viviendas comerciales para convertirlas en viviendas asequibles, proporciona préstamos y garantías a bajo interés para que los compradores de viviendas aumenten el crédito y satisfagan las necesidades de vivienda razonables de familias de bajos ingresos y nuevos ciudadanos.

3) Resolver el inventario, estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar el mercado y estabilizar la economía. La era del desarrollo inmobiliario a gran escala ha llegado a su fin y el mercado ha entrado en una era dominada por la vivienda existente y se enfrenta a ajustes y diferenciación. El ajuste es para digerir los altos precios de la vivienda, el alto inventario y el alto apalancamiento anteriores. . El sector inmobiliario es el pilar más grande de la economía nacional y está relacionado con la recuperación económica y los riesgos financieros. Nuestro país se encuentra actualmente en una etapa crítica de transición entre las antiguas y las nuevas fuerzas impulsoras. Si el sector inmobiliario es estable, la economía será estable. La compra final de viviendas comerciales por parte del gobierno conduce a la reducción de existencias, la estabilización de los precios de la vivienda, la estabilización del mercado y la restauración de la economía.

4) Optimizar la estructura de oferta del mercado inmobiliario para que haya mercado para la gama alta, soporte para la gama media y seguridad para la gama baja. Existe un fenómeno en el mercado inmobiliario de mi país: "el desarrollo de viviendas comerciales es relativamente maduro y la escala de viviendas asequibles y de alquiler es relativamente pequeña". La adquisición de viviendas comerciales por parte del gobierno y su conversión en viviendas asequibles puede optimizar la estructura de oferta del mercado inmobiliario, satisfacer las necesidades de grupos de diferentes niveles de ingresos y formar un patrón en el que exista un mercado para el sector de alto nivel, que apoye para la gama media y seguridad para la gama baja.

2 La clave del Banco de Garantía de Vivienda de China: ¿De dónde viene el dinero?

1) Modelo de operación: el primero es aprovechar la experiencia extranjera para otorgar préstamos a bajo interés, y el segundo es comprar y almacenar terrenos para desarrolladores e inventario de viviendas comerciales para viviendas asequibles.

Préstamos a bajo interés: con el objetivo a largo plazo de "tener un lugar donde vivir", el Banco de Garantía de Vivienda ofrece préstamos inclusivos y preferenciales a compradores de vivienda calificados. Los bancos de seguridad inmobiliaria se centran en realizar funciones de seguridad social. Por lo tanto, al igual que los bancos de seguridad inmobiliaria de los países desarrollados, el objetivo final de los bancos de seguridad inmobiliaria de China es "tener un lugar para vivir" y proporcionar viviendas estables y de bajo costo a largo plazo. Préstamos a compradores de vivienda calificados. ¿Cómo determinar la elegibilidad? Los compradores de viviendas pueden dividirse en créditos de vivienda básicos y créditos de inversión en vivienda según el número de unidades de vivienda ordinarias, la superficie de vivienda por familia per cápita y la cantidad de vivienda por familia per cápita, aplicándose al primero tipos de interés preferenciales; por los bancos comerciales. ¿Cómo gestionar stock y aumentar? Se pueden implementar nuevos métodos para préstamos nuevos y métodos antiguos para préstamos antiguos. Al mismo tiempo, se fija la proporción máxima de préstamos hipotecarios para los bancos comerciales y se reduce gradualmente la escala de los préstamos hipotecarios existentes de los bancos comerciales.

Adquisición de terrenos y viviendas: Con el objetivo a corto plazo de "reducir existencias", el banco de seguridad de la vivienda utiliza fondos especiales para comprar terrenos para desarrolladores e inventario de viviendas comerciales a precios adecuados para viviendas de alquiler y viviendas asequibles. Desde la segunda mitad de 2021 hasta ahora, muchas empresas inmobiliarias han estado en peligro, la cadena de capital ha ido mejorando lentamente y la situación de entrega garantizada de edificios es sombría. En la actualidad, garantizar la entrega de edificios es una prioridad absoluta. Debemos establecer un banco de garantía de vivienda y establecer fondos especiales para adquirir el inventario de terrenos y viviendas comerciales de los desarrolladores. Esto puede impedir la entrega de edificios. proyectos inacabados y evitar cargar a los compradores de viviendas con el riesgo de ajuste inmobiliario. Las empresas inmobiliarias tendrán fondos excedentes después del reembolso, que podrán utilizar para adquirir terrenos. Se restablecerá la financiación del suelo, se aliviará la presión de la deuda local y se espera que la infraestructura se recupere. El inventario comprado de viviendas comerciales y terrenos se utiliza para viviendas de alquiler y viviendas asequibles, lo que ayudará a mejorar los medios de vida de las personas. Los desarrolladores ya tienen mucho inventario en sus manos. Si se proporciona terreno adicional para viviendas de alquiler, se generará un enorme desperdicio. Matar varios pájaros de un tiro tiene que hacerlo.

2) ¿De dónde viene el dinero? Préstamos subsidiados de bancos estatales, bonos del tesoro a ultralargo plazo e instrumentos financieros similares al PSL.

Préstamo con descuento de un banco estatal: utilice la vivienda comercial comprada como hipoteca o prenda para solicitar un préstamo con descuento de un banco estatal. Actualmente, los préstamos con descuento inmobiliario se utilizan principalmente en el lado de la demanda. En diciembre de 2023, el distrito de Linping, Hangzhou, provincia de Zhejiang, introdujo una política de descuento de intereses para los préstamos para la compra de viviendas. Si el monto del préstamo supera el millón, se otorgará una subvención de intereses de 1 millón. y el período de subvención es de 36 meses. Si el gobierno puede obtener préstamos subsidiados durante el proceso de compra de viviendas existentes, el costo de adquisición se reducirá significativamente y se aliviará la presión sobre las finanzas locales.

Bonos del Tesoro a ultralargo plazo: Emitir bonos del Tesoro a ultralargo plazo para su adquisición por parte de los gobiernos locales, aliviando la presión financiera local. El Informe de Labor del Gobierno de 2024 propuso que a partir de este año planea emitir bonos especiales del Tesoro a ultra largo plazo durante varios años consecutivos, específicamente para la implementación de importantes estrategias nacionales y la construcción de capacidades de seguridad en áreas clave este año. Primero se emitirá 1 billón de yuanes. Los bonos especiales del Tesoro a ultra largo plazo, de 20 a 50 años, no están incluidos en el déficit, no aumentan la presión de la deuda local y son altamente compatibles con la adquisición por parte del gobierno de viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles.

Instrumentos financieros similares al PSL: el PSL es una fuente importante de fondos en la etapa de monetización y reasentamiento de la reforma habitacional. Como una de las herramientas de política monetaria del banco central, los préstamos hipotecarios complementarios del PSL desempeñaron un papel importante entre 2015 y 2018. Los bancos políticos como el Banco de Desarrollo de China han proporcionado una gran cantidad de fondos estables y de bajo costo para la renovación de viviendas a través del PSL. El gobierno también puede considerar instrumentos financieros similares al PSL al adquirir viviendas comerciales. Los bancos de política proporcionarán fondos para apoyar las adquisiciones de los gobiernos locales. Después de la adquisición, las casas se venderán y alquilarán, y los préstamos se reembolsarán una vez que se retiren los fondos.

3) ¿Cuál es el precio de compra y almacenamiento? Puede oscilar entre un 30% y un 85% de descuento sobre el precio de mercado. Según la experiencia de adquisición y almacenamiento de algunos gobiernos locales, en 2022, el precio de adquisición de viviendas existentes por parte de Zhengdi Leasing será aproximadamente un 15% de descuento sobre el precio de mercado. En mayo de 2024, el gobierno del distrito de Lin'an de Hangzhou exigió que no se vendiera todo el edificio al adquirir viviendas comerciales. A partir de esto, se consideró que el objetivo de adquisición puede tener una mala ubicación, instalaciones de apoyo y poca liquidez, y el precio de adquisición. puede ser alrededor del 70% del precio de mercado.

3 Otra clave: tres grandes modelos: titulización de préstamos para vivienda + ahorro voluntario para vivienda + ahorro obligatorio para vivienda

3.1 Modelo de Fannie y Freddie en Estados Unidos: Titulización de préstamos hipotecarios para vivienda bajo garantías gubernamentales implícitas para mejorar la liquidez hipotecaria

Los bancos inmobiliarios estadounidenses incluyen el Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae y Freddie Mac y Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") son una parte importante del mercado inmobiliario estadounidense y mantienen o garantizan préstamos hipotecarios. La proporción más alta alcanzó el 80%-90%.Mirando los mercados primario y secundario,

El mercado principal es el "Banco Federal Hipotecario para Viviendas (FHLB)", establecido por el gobierno de Estados Unidos después de la Gran Depresión en 1933 para proporcionar préstamos hipotecarios a largo plazo y con bajos intereses a compradores de viviendas.

El mercado secundario es Fannie Mae y Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) fue establecida por el Congreso de los Estados Unidos en 1938 como parte del New Deal de Roosevelt. Su propósito era brindar apoyo estable y continuo al mercado hipotecario de viviendas, mejorar la disponibilidad de préstamos hipotecarios y mejorar la propiedad de viviendas de los residentes. La tasa se incrementará para lograr el objetivo de “propiedad de vivienda”. En 1970, para evitar que Fannie Mae siguiera ocupando una posición de monopolio en el mercado hipotecario secundario, se estableció Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation), lo que era coherente con el propósito del establecimiento de Freddie Mac.

"Fannie Mae + Freddie Mac" y Fannie Mae formaron un modelo de competencia duopolio en el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda secundaria en los Estados Unidos. En 2007, los préstamos para vivienda mantenidos o garantizados por Fannie y Freddie representaban alrededor del 40% del mercado inmobiliario estadounidense. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, esta proporción llegó al 80%-90%.

Las principales ventajas del modelo de dos dormitorios en Estados Unidos son:

1) Lanzar de forma innovadora productos de titulización de préstamos para vivienda para aumentar significativamente la liquidez de los préstamos para vivienda en el mercado secundario y reducir el costo de compra de una vivienda. La mayor innovación del modelo de Fannie y Freddie es la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda. Para las instituciones financieras, las instituciones financieras venden préstamos para vivienda con plazos largos y grandes fondos a Fannie y Freddie a través del mercado secundario de préstamos hipotecarios, y luego refinancian los fondos. En comparación con el modelo anterior de "recuperación-refinanciación de préstamos", el ciclo de retiro de capital. se ha acortado significativamente y la liquidez de los préstamos hipotecarios ha aumentado. Para Fannie y Freddie, Fannie y Freddie compran, mantienen o titulizan préstamos hipotecarios residenciales y los venden a inversores para que puedan financiarlos a un costo menor.

2) El gobierno de Estados Unidos garantiza implícitamente que Fannie y Freddie tendrán bajos costos de financiamiento, una fuerte liquidez de bonos y menos presión sobre el gasto fiscal del gobierno. Aunque Fannie Mae y Freddie Mac experimentaron la privatización en la década de 1970, Fannie Mae y Freddie Mac continuaron disfrutando de garantías gubernamentales implícitas porque asumieron las responsabilidades de seguridad social requeridas por el gobierno de Estados Unidos. Por ejemplo, los valores de Fannie Mae pueden utilizarse como garantía en transacciones de recompra con bancos del sistema de la Reserva Federal, disfrutan del mismo tratamiento que los bonos del Tesoro de Estados Unidos y están exentos de registro ante la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos, entre otros privilegios. Debido a la garantía implícita del gobierno, Fannie y Freddie tienen ventajas naturales en la financiación. En primer lugar, la tasa de interés de financiación es baja y el riesgo de los bonos emitidos es superado solo por los bonos del tesoro. En segundo lugar, la liquidez es fuerte y hay muchos bonos. Los inversores, incluidos los bancos centrales, las compañías de seguros y los fondos de pensiones, esperan. Según sus ventajas financieras, las fuentes de financiación de Fannie y Freddie básicamente no requieren inversión financiera.

3.2 Banco de Vivienda de Japón: modelo fiscalmente dependiente antes de la crisis, luego transformado en el modelo estadounidense orientado al mercado después de la crisis

Después de la Segunda Guerra Mundial, el gobierno japonés estableció la Corporación de Financiamiento de Vivienda (GHLC). modelo de dos dormitorios. En 1950, para acelerar la recuperación económica y la reconstrucción social después de la Segunda Guerra Mundial, el gobierno japonés creó la Corporación Financiera de Vivienda para proporcionar préstamos a mediano y largo plazo con intereses bajos a empresas inmobiliarias y residentes. El tesoro público de financiación de la vivienda depende en gran medida de los fondos fiscales. Por ejemplo, los ahorros postales de Japón, la pensión nacional y otros fondos recaudados mediante el crédito nacional se utilizan para apoyar el tesoro público de financiación de la vivienda. Desde 1965, las instituciones financieras comerciales japonesas han ingresado al mercado inmobiliario y han formado una relación competitiva con las instituciones financieras de política. En la década de 1990, el estallido de la burbuja inmobiliaria desencadenó una ola de reembolsos anticipados, lo que planteó enormes desafíos para la operación residencial. empresas financieras. Por un lado, los prestatarios de hipotecas de vivienda de la Corporación de Financiamiento de la Vivienda no reciben ninguna sanción por el pago anticipado; por otro lado, después de que la Corporación de Financiamiento de la Vivienda realiza un pago anticipado, deben pagar una multa a la Agencia de Préstamos Fiscales (FILP); . Para hacer frente a la ola de pagos anticipados y aliviar la presión financiera, a partir de 2000, la Corporación de Financiamiento de Vivienda se alineó gradualmente con el modelo hipotecario y de vivienda de Estados Unidos. En 2003, compró préstamos hipotecarios de instituciones financieras comerciales y emitió MBS.

En 2007, la Corporación de Financiamiento de la Vivienda se reestructuró en la Agencia de Apoyo al Financiamiento de la Vivienda (JHF), y su enfoque se centró en la titulización de activos de préstamos hipotecarios, formando un modelo de negocio con el negocio principal de titulización de activos de préstamos hipotecarios para vivienda, el seguro de préstamos para vivienda. Negocios y préstamos para vivienda como complementos. 1) El negocio de titulización de activos de préstamos hipotecarios para vivienda, que brinda apoyo a préstamos para vivienda a tasa fija a largo plazo de instituciones financieras comerciales a través de compras o garantías de viviendas, representa el 97% de todas las solicitudes comerciales. Hay dos métodos específicos. Uno es comprar directamente préstamos a tasa fija a largo plazo de instituciones financieras y titularizarlos. Este método representa el 84,5% de las solicitudes comerciales. El segundo es proporcionar garantías para préstamos inmobiliarios a tasa fija a largo plazo después de su titulización para asegurar el reembolso del principal y los intereses a los inversores. 2) Negocio de seguros de préstamos para vivienda, que proporciona garantías de préstamos para vivienda a instituciones financieras comerciales para garantizar que las instituciones financieras puedan seguir otorgando préstamos para vivienda. 3) Negocio de préstamos para vivienda, que otorga préstamos directamente a compradores de viviendas específicos. Sin embargo, el umbral es relativamente alto y atiende principalmente a grupos de compradores de viviendas que no pueden ser cubiertos por instituciones financieras comerciales, como viviendas reconstruidas después de un desastre, viviendas antiguas que necesitan ser reconstruidas y renovadas y viviendas verdes sin emisiones.

Después de la reconstrucción, el grado de comercialización del banco de vivienda mejoró significativamente y su dependencia de los fondos fiscales se redujo significativamente. De 2011 a 2022, la proporción de fondos fiscales cayó del 57,2% al 4,4%. Uno de los objetivos de la agencia de apoyo financiero a la vivienda es eliminar la dependencia original del tesoro público de financiación de la vivienda de los fondos fiscales y lograr una operación más plenamente orientada al mercado. Después de 15 años de funcionamiento, básicamente ha logrado este objetivo. En 2011, entre las fuentes de financiación de las instituciones de apoyo financiero a la vivienda, los préstamos fiscales y los bonos garantizados por el gobierno representaron el 57,2%, y los fondos obtenidos de la emisión de MBS representaron el 32,9%; en 2022, el primero cayó al 4,4% y el segundo aumentó al 66,8%.

3.3 Modelo alemán de ahorro para la vivienda: gestión profesional, amplia participación, depósito primero y luego préstamo, tipo de interés fijo bajo

El sistema alemán de financiación de la vivienda opera un modelo único de ahorro para la vivienda.En 1885, Alemania estableció la primera institución de ahorro para la vivienda en funcionamiento continuo, la Cooperativa Nacional de Ahorro para la Vivienda. Después del final de la Segunda Guerra Mundial, Alemania enfrentó una escasez de viviendas y una grave escasez de fondos. Casi todos los fondos gubernamentales se invirtieron en industrias y comerciales. Inversión Es difícil proporcionar fondos suficientes para la construcción de viviendas con el fin de reactivar la economía, por lo que el modelo de ahorro para viviendas autosuficientes se ha desarrollado amplia y rápidamente.

Las características de la Caja de Ahorro para la Vivienda Alemana son:

1) Gestión profesional, circulación cerrada de fondos.Las instituciones alemanas de ahorro para la vivienda funcionan de forma profesional y no pueden dedicarse a otros negocios financieros riesgosos, excepto el ahorro para la vivienda. Pueden comprar valores de bajo riesgo, como bonos del tesoro, pero los fondos de crédito sólo pueden utilizarse para conceder préstamos para la compra, construcción, renovación, etc. a los residentes que participan en el ahorro para la vivienda.

2) Ahorro voluntario, para los residentes de bajos ingresos, el gobierno proporciona subsidios. Home Savings es un contrato voluntario diseñado para permitir la autoayuda a través de la ayuda mutua. El umbral de participación para este método de ahorro es bajo y solo se cumplen los requisitos del monto mínimo del contrato y del período mínimo de depósito. Los residentes de bajos ingresos también pueden participar en el sistema de ahorro para vivienda, y el gobierno ofrece dos tipos de subsidios de ahorro. En primer lugar, para un hogar único (de doble ingreso) que ahorre vivienda con un ingreso anual de no más de 25.600 euros (51.200 euros) y un depósito mensual de no más de 512 euros (1.024 euros), el gobierno proporcionará una recompensa equivalente de 8,8%, con una retribución máxima de 45 euros/mes (90€/mes). En segundo lugar, para los hogares únicos (con doble ingreso) de ahorro para vivienda con unos ingresos anuales no superiores a 17.000 euros (35.800 euros), el Gobierno proporcionará un incentivo de contrapartida del 9% para su ahorro para vivienda, con una subvención máxima de 43 euros/mes. (86 euros/mes).

3) "Depósito primero, luego préstamo", asignación justa de préstamos. Los residentes firman un contrato de ahorro para la vivienda con una institución de ahorro para la vivienda, acordando el monto del contrato, el período de depósito y el período del préstamo. El monto del contrato es aproximadamente el doble del monto del préstamo planificado, el período de depósito es de aproximadamente 8 años y el período del préstamo es de 10 años. 11 años. Según el contrato, el solicitante primero realiza un depósito mensual (aproximadamente el 0,48% del monto del contrato). Cuando expira el período de depósito, el depósito total después de agregar los intereses alcanza el 50% del monto del contrato. El solicitante cumple con las condiciones de asignación del préstamo. entra en la lista de espera de préstamos. Las instituciones de ahorro para la vivienda evaluarán a los solicitantes que cumplan con las condiciones de asignación del préstamo según el período de depósito, la contribución de pago, la tasa de interés y otros indicadores, y aquellos con valores de evaluación altos tendrán prioridad para la asignación del préstamo. Una vez emitido el préstamo, el solicitante realiza pagos mensuales y el monto del pago mensual es aproximadamente del 0,5 al 0,6 % del monto del contrato.

4) Préstamos a bajo interés, que ofrecen tipos de interés bajos, fijos y estables a largo plazo. La mayor institución de ahorro para la vivienda de Alemania, el Schwäbischauer Bank, ofrece un producto estándar con un tipo de interés de préstamo de sólo el 2,15 %, un período de ahorro de ocho años y un período de amortización de 10 años. Dado que los fondos de ahorro para vivienda sólo circulan entre instituciones y residentes participantes, la tasa de interés no se ve afectada por el mercado de capital externo, y se puede implementar un sistema de tasa de interés fija estable y de largo plazo con depósitos y préstamos bajos, con el depósito- El margen de la tasa de interés de los préstamos se mantuvo en 2 puntos porcentuales. Esta baja tasa de interés combinada con incentivos gubernamentales hace que los contratos de ahorro para vivienda con bajas tasas de depósito sean una importante herramienta de inversión para los residentes alemanes. Más de un tercio de los residentes participan en ahorros para vivienda, proporcionando abundantes fondos de bajo costo para el desarrollo del modelo de ahorro para vivienda.

3.4 Modelo de Fondo de Previsión para la Vivienda de Singapur: Implementación de un sistema de fondo de previsión central de ahorro obligatorio, gestión cerrada, separación de depósitos y préstamos, depósitos altos y préstamos bajos

En 1955, Singapur estableció el sistema del Fondo Central de Previsión, que inicialmente atendía a las personas mayores y comenzó a utilizarse como vivienda en 1968. En 1955, el gobierno colonial británico estableció un sistema de Fondo Central de Previsión basado en el ahorro obligatorio para evadir sus responsabilidades en materia de pensiones para los funcionarios públicos locales en Singapur, y creó el Fondo Central de Previsión para gestionarlo. A partir de 1968 se puso en marcha el programa "Propiedad de vivienda" y se empezaron a utilizar fondos de previsión para adquirir pisos del HDB. En 1981 se amplió a viviendas particulares. En la actualidad, el sistema del fondo central de previsión se ha convertido en un sistema integral de seguridad social que cubre pensiones, vivienda, atención médica, protección familiar, educación de los niños, etc.

Se implementa un sistema de fondo de previsión central de tipo ahorro obligatorio, con una relación contribución-depósito muy alta. Según la "Ley del Fondo Central de Previsión", todos los ciudadanos y residentes permanentes de Singapur, ya sean empleados o empleadores, deben realizar pagos mensuales obligatorios al fondo de previsión. Nadie puede rechazar o retrasar el pago, de lo contrario tendrán que pagar el monto total y agregar. interés penalizado. Excepto para la compra de viviendas y algunas inversiones, los depósitos de los fondos de previsión sólo se pueden utilizar después de que los empleados se jubilen, y los miembros no tienen derecho a decidir la duración de los depósitos de los fondos de previsión. Además, el índice de contribución al fondo de previsión es extremadamente alto, alcanzando un máximo del 50% (empleados y empleadores cada 25%), y actualmente se mantiene estable en el 37% (empleados 20%, empleadores 17%), que es mucho más alto que el de Hong Kong. China (10%) y China continental (24%) y otras áreas que también implementan un sistema de fondo de previsión central de ahorro obligatorio, pero disminuirá moderadamente a medida que aumente la edad de los empleados. Por ejemplo, los que tienen entre 55 y 60 años contribuyen. 29,5% (empleados 15%, empleadores 14,5%), y los de 60 a 65 años contribuyen el 29,5% (empleados 15%, empleadores 14,5%). Ahorran 20,5% (9,5% para empleados, 11% para empleadores).

El fondo de previsión cubre una amplia gama de proyectos, implementa una gestión cerrada y garantiza que los fondos asignados se utilicen exclusivamente. El Fondo Central de Previsión cubre a una amplia gama de personas Debido a la exigencia de ahorro obligatorio, la tasa de cobertura aumentó del 22% en 1965 al 103% en 2022, y el número total de miembros también aumentó de 418.000 a 4,2 millones. Los elementos de protección son integrales, divididos en cuatro cuentas principales y fondos asignados, y cubren una amplia gama de campos como jubilación, atención médica, vivienda, protección familiar y valorización de activos. Además, la Ley del Fondo Central de Previsión de Singapur limita estrictamente el retiro y la inversión de fondos de previsión: en primer lugar, se aplica el monto mínimo de depósito. Cuando los miembros utilizan cuentas ordinarias y cuentas especiales para realizar inversiones de capital, deben asegurarse de que se estipule el límite de la cuenta (. las cuentas ordinarias no serán inferiores a 20.000 dólares de Singapur; la cuenta especial no será inferior a 40.000 dólares de Singapur); sus cuentas ordinarias y cuentas de atención médica deben mantener el monto especificado para su transferencia a cuentas de pensiones. Además, dado que los puntos del fondo de previsión se almacenan en cuatro cuentas principales, el ámbito de uso de cada cuenta se limita al campo correspondiente para garantizar que los fondos se utilicen exclusivamente.

Adoptar una gestión cerrada, "depósitos y préstamos separados, depósitos altos y préstamos bajos". La Junta Central del Fondo de Previsión (CPF) de Singapur es el organismo responsable de gestionar el fondo de previsión. Sus responsabilidades incluyen el pago, el pago, la gestión y la preservación del valor del fondo de previsión. Sin embargo, el CPF no emite directamente préstamos de fondos de previsión, sino que compra bonos gubernamentales y los transfiere a la Corporación de Inversiones del Gobierno de Singapur (GIC, por sus siglas en inglés) y luego invierte los fondos de previsión acumulados en la construcción de viviendas e infraestructuras del HDB en Singapur. La Junta de Desarrollo (HDB) obtiene estos fondos y concede préstamos a bajo interés a los compradores de viviendas. La tasa de interés de los depósitos de fondos de previsión es relativamente alta, con un 2,5% para las cuentas ordinarias y un 4% para las cuentas especiales, médicas y de jubilación, que es superior al rendimiento de los bonos gubernamentales a cinco años (2,19%) y a los depósitos a plazo de los bancos comerciales (1,2%). %) durante el mismo período. Además, se obtendrá una tasa de interés adicional del 1% sobre los primeros 60.000 dólares singapurenses del fondo de previsión total y los primeros 30.000 dólares singapurenses de los miembros de 55 años o más. Por el contrario, la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión es más baja, generalmente un 0,1% más alta que la tasa de interés de los depósitos del fondo de previsión para la vivienda. Las tasas de interés se han mantenido estables en el 2,6% desde 1993.

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