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Texto: Equipe de Ren Zeping

Introdução

A fim de otimizar o estoque e reduzir o estoque, considere a criação de um banco de segurança habitacional para adquirir estoque de incorporadores para moradias populares. Alcançar vários benefícios com uma só pedra: 1) Salvar edifícios inacabados para evitar que os residentes paguem a conta 2) Salvar empresas imobiliárias de alta qualidade, abrir o fluxo de caixa e evitar riscos financeiros 3) Salvar a confiança do mercado e ajudar a reiniciar o mercado; o actual mercado imobiliário está obviamente a ultrapassar os limites; 4) Não há necessidade de construir vários lotes de habitação para arrendamento e habitação a preços acessíveis, o que evita desperdícios e ajuda a melhorar a subsistência das pessoas. ("Sobre a ideia de criar um banco habitacional》）

O modo de operação pode ser estabelecido a nível nacional ou em vários locais. De onde vêm os fundos? Use o projeto como garantia, conceda empréstimos subsidiados de bancos estatais, ou emita títulos do tesouro de ultra-longo prazo, ou crie ferramentas de apoio financeiro semelhantes ao PSL.

Alemanha, Singapura, Estados Unidos, etc., todos têm práticas bem-sucedidas em bancos de segurança habitacional.Existem três modelos: o modelo de titularização de activos hipotecários habitacionais representado pelos Estados Unidos e Japão, Freddie Mac e Fannie Mae; o modelo de poupança voluntária habitacional representado pela Alemanha; o modelo de poupança obrigatória habitacional (fundo de previdência) representado por Singapura, apartamentos HDB de Singapura; são muito bem sucedidos.

Ainda existem diferenças em termos de fontes de financiamento e preços para a criação de um banco de segurança habitacional para recolher o parque habitacional, mas esta é a direcção certa. A chave depende da intensidade e da implementação.Acredita-se que através de medidas substanciais e eficazes, o sector imobiliário será capaz de evitar uma aterragem forçada e alcançar uma aterragem suave, contribuindo para a recuperação económica e a melhoria dos meios de subsistência das pessoas.

texto

1 A necessidade de estabelecer um banco de garantia de habitação e de compra e armazenamento governamental de habitação comercial

A criação de um banco de garantia habitacional e a compra e armazenamento de habitação comercial pelo governo têm uma base política suficiente a nível central e uma rica experiência prática a nível local.

Desde 2013, o governo central tem emitido repetidamente sinais para estabelecer um banco nacional de garantia de habitação e incentivar o governo a adquirir habitação comercial. Em 2013, a Terceira Sessão Plenária do 18º Comitê Central do PCC propôs na "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre várias questões importantes relativas ao aprofundamento abrangente da reforma" que "estudar o estabelecimento de infraestrutura urbana e instituições financeiras de política habitacional ." Em 2014, o Comitê Permanente do Conselho de Estado propôs que "o Banco de Desenvolvimento da China deveria estabelecer uma agência especial para implementar contabilidade separada e adotar uma abordagem orientada para o mercado para emitir títulos especiais de financiamento habitacional". Em 2018, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma propôs “estudar a criação de uma instituição financeira nacional para a política habitacional”. Em 2024, foi proposto que "Coordenar e estudar políticas e medidas para digerir os imóveis existentes e otimizar a habitação incremental.”。

Os governos locais introduziram sucessivamente políticas para revitalizar o parque habitacional existente e promover a redução de stocks. A política de recompra de habitações comerciais pelo governo local é frequentemente introduzida numa altura em que os stocks são elevados e as vendas são difíceis. Em 2014, muitos locais testaram a recompra de habitações comerciais por parte do governo para servirem como habitações de reassentamento. Em julho de 2022, a Zhengdi Leasing adquiriu propriedades existentes no Quarto Anel Viário em Zhengzhou como apartamentos de talentos em setembro, Jinan Chengfa adquiriu publicamente 3.000 unidades de bens na França como reservas de arrendamento em outubro, Suzhou retornou a 6 distritos e 4 condados e cidades; Cerca de 10.000 novas casas foram adquiridas; Huzhou, Handan, Altay e outras cidades também emitiram políticas para incentivar a conversão do parque habitacional existente em habitações com renda garantida. Em abril de 2024, Zhengzhou anunciou que planeja concluir a "venda de unidades antigas, compra de novas e comercialização de unidades antigas" de 10.000 unidades habitacionais usadas em 2024, das quais 5.000 unidades serão compradas diretamente por ativos estatais locais. Em maio, o governo do distrito de Lin'an, em Hangzhou, comprou habitações comerciais de incorporadores para uso como habitação pública para aluguel. Dali incentiva a aquisição de moradias existentes como moradias com aluguel garantido ou moradias para talentos.

É de grande importância estabelecer um banco de garantia habitacional e o governo comprar e armazenar habitações comerciais:

1) Aliviar a pressão financeira sobre os desenvolvedores e evitar a propagação dos riscos da indústria. Desde o segundo semestre de 2021, os riscos das empresas imobiliárias continuaram expostos, as transações do setor têm sido lentas e mesmo as empresas imobiliárias líderes de alta qualidade enfrentaram pressão no fluxo de caixa causada pela desaceleração das vendas. A aquisição pelo governo de habitações comerciais invendáveis ​​pode fornecer apoio financeiro direto aos promotores, aliviar a pressão do fluxo de caixa das empresas imobiliárias e evitar a propagação do risco das empresas imobiliárias.

2) Melhorar a subsistência das pessoas, aumentar a confiança e satisfazer necessidades razoáveis ​​de habitação. A chave para resolver o dilema imobiliário reside na restauração da confiança do lado da procura. Só quando a confiança for reforçada é que as vendas poderão aumentar. A falta de confiança do lado da procura resulta das fracas expectativas de emprego e da falta de confiança nos promotores. Através da criação de um banco de segurança habitacional e da aquisição pelo governo de habitações comerciais em habitações acessíveis, fornece empréstimos a juros baixos e garantias aos compradores de casas para aumentar o crédito e satisfazer as necessidades razoáveis ​​de habitação das famílias de baixos rendimentos e dos novos cidadãos.

3) Resolver o inventário, estabilizar os preços da habitação, estabilizar o mercado e estabilizar a economia. A era do desenvolvimento imobiliário em grande escala chegou ao fim e o mercado entrou numa era dominada pela habitação existente e enfrenta ajustamentos e diferenciação. O ajustamento visa digerir os anteriores elevados preços da habitação, elevados stocks e elevada alavancagem. . O imobiliário é o maior pilar da economia nacional e está relacionado com a recuperação económica e os riscos financeiros. O nosso país encontra-se actualmente numa fase crítica de transição entre as antigas e as novas forças motrizes. Se o sector imobiliário estiver estável, a economia permanecerá estável. A compra final de habitação comercial pelo governo conduz à redução de stocks, à estabilização dos preços da habitação, à estabilização do mercado e à restauração da economia.

4) Otimizar a estrutura de oferta do mercado imobiliário para que haja mercado para o alto padrão, suporte para o médio e segurança para o barato. Há um fenômeno no mercado imobiliário do meu país de que "o desenvolvimento de moradias comerciais é relativamente maduro e a escala de moradias populares e de aluguel é relativamente pequena". A aquisição de moradias comerciais pelo governo e sua conversão em moradias populares podem otimizar a estrutura de oferta do mercado imobiliário, atender às necessidades de grupos de diferentes níveis de renda e formar um padrão em que haja um mercado para imóveis de alto padrão, de apoio para gama média e segurança para gama baixa.

2 A chave para o Banco de Garantia de Habitação da China: De onde vem o dinheiro?

1) Modelo de operação: O primeiro é aproveitar a experiência no exterior para fornecer empréstimos a juros baixos, e o segundo é comprar e armazenar terrenos para incorporadores e inventário de habitação comercial para habitação a preços acessíveis.

Empréstimos a juros baixos: Com o objetivo de longo prazo de “ter um lugar para morar”, o Banco de Garantia de Habitação oferece empréstimos inclusivos e preferenciais a compradores qualificados de casas. Os bancos de segurança habitacional concentram-se no desempenho de funções de segurança social. Portanto, à semelhança dos bancos de segurança habitacional nos países desenvolvidos, o objectivo final dos bancos de segurança habitacional da China é "ter um lugar para viver" e fornecer habitação estável, de longo prazo e de baixo custo. empréstimos a compradores de casas qualificados. Como determinar a elegibilidade? Os compradores de habitação podem ser divididos em crédito à habitação básica e crédito ao investimento habitacional com base no número de unidades habitacionais normais, área habitacional por família per capita e valor da habitação por família per capita, sendo aplicadas taxas de juro preferenciais ao primeiro; pelos bancos comerciais. Como gerenciar o estoque e aumentar? Podem ser implementados novos métodos para novos empréstimos e métodos antigos para empréstimos antigos. Ao mesmo tempo, é definida a proporção máxima de empréstimos hipotecários para bancos comerciais e a escala dos empréstimos hipotecários existentes dos bancos comerciais é gradualmente reduzida.

Aquisição de terrenos e habitações: Com o objectivo de "desestocagem" a curto prazo, o banco de segurança habitacional utiliza fundos especiais para comprar terrenos para promotores e inventário de habitações comerciais a preços adequados para habitação para arrendamento e habitação a preços acessíveis. Do segundo semestre de 2021 até agora, muitas empresas imobiliárias estão em perigo, a cadeia de capitais tem melhorado lentamente e a situação de entrega garantida de edifícios é sombria. Actualmente, garantir a entrega de edifícios é uma prioridade máxima. Devemos estabelecer um banco de garantia de habitação e criar fundos especiais para adquirir terrenos e inventário de habitação comercial dos promotores. projetos inacabados e evitar sobrecarregar o risco de ajuste imobiliário. As empresas imobiliárias terão fundos excedentários após o reembolso, que poderão ser utilizados para adquirir terrenos. O financiamento fundiário será restaurado, a pressão da dívida local será aliviada e espera-se que as infra-estruturas melhorem. O estoque adquirido de moradias comerciais e terrenos é usado para moradias para aluguel e moradias a preços acessíveis, o que ajudará a melhorar a subsistência das pessoas. Os incorporadores já têm tanto estoque em suas mãos. Se forem fornecidos terrenos adicionais para moradias para aluguel, isso levará a um enorme desperdício e. matar vários pássaros com uma cajadada só.

2) De onde vem o dinheiro? Empréstimos subsidiados de bancos estatais, títulos do tesouro de ultralongo prazo e instrumentos financeiros semelhantes ao PSL.

Empréstimo com desconto de banco estatal: Use a habitação comercial adquirida como hipoteca ou penhor para solicitar um empréstimo com desconto de um banco estatal. Atualmente, os empréstimos com desconto imobiliário são usados ​​​​principalmente no lado da demanda. Em dezembro de 2023, o distrito de Linping, Hangzhou, província de Zhejiang, introduziu uma política de desconto de juros para empréstimos para compra de casa. Se o valor do empréstimo exceder 1 milhão, uma bonificação de juros de 1 milhão será aplicada. ser fornecido e o período de subsídio é de 36 meses. Se o governo conseguir obter empréstimos subsidiados durante o processo de aquisição de habitação existente, o custo de aquisição será significativamente reduzido e a pressão sobre as finanças locais será aliviada.

Obrigações do tesouro de ultra-longo prazo: Emitir obrigações do tesouro de ultra-longo prazo para aquisição pelos governos locais, aliviando a pressão financeira local. O Relatório de Trabalho do Governo de 2024 propôs que, a partir deste ano, planeie emitir obrigações do tesouro especiais de ultra-longo prazo durante vários anos consecutivos, especificamente para a implementação de grandes estratégias nacionais e a construção de capacidades de segurança em áreas-chave. 1 trilhão de yuans será emitido primeiro. As obrigações do tesouro especiais de ultra-longo prazo, de 20 a 50 anos, não estão incluídas no défice, não aumentam a pressão da dívida local e são altamente compatíveis com a aquisição pelo governo de habitação comercial para utilização como habitação a preços acessíveis.

Instrumentos financeiros semelhantes ao PSL: O PSL é uma importante fonte de fundos na fase de monetização e reassentamento da reforma habitacional. Como uma das ferramentas de política monetária do banco central, os empréstimos suplementares hipotecários do PSL desempenharam um papel importante de 2015 a 2018. Os bancos políticos, como o Banco de Desenvolvimento da China, forneceram uma grande quantidade de fundos estáveis ​​e de baixo custo para a renovação de habitações através do PSL. O governo também pode considerar instrumentos financeiros semelhantes ao PSL ao adquirir habitação comercial. Os bancos políticos fornecerão fundos para apoiar as aquisições do governo local. Após a aquisição, as casas serão vendidas e alugadas e os empréstimos serão reembolsados ​​após a retirada dos fundos.

3) Qual o preço de compra e armazenamento? Pode variar de 30% a 85% do preço de mercado. De acordo com a experiência de aquisição e armazenamento de alguns governos locais, em 2022, o preço de aquisição de habitações existentes pela Zhengdi Leasing será de aproximadamente 15% do preço de mercado. Em maio de 2024, o governo do distrito de Lin'an de Hangzhou exigiu que todo o edifício não fosse vendido ao adquirir moradias comerciais. A partir disso, considerou-se que o alvo de aquisição pode ter má localização, instalações de apoio e baixa liquidez, e o preço de aquisição. pode ser cerca de 70% do preço de mercado.

3 Outra chave: três modelos principais: titularização de empréstimos à habitação + poupança voluntária para habitação + poupança obrigatória para habitação

3.1 Modelo de Fannie e Freddie nos Estados Unidos: Securitização de empréstimos hipotecários habitacionais sob garantias governamentais implícitas para melhorar a liquidez hipotecária

Os bancos imobiliários dos EUA incluem o Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae e Freddie Mac Fannie Mae e Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") são uma parte importante do mercado imobiliário dos EUA e detêm ou garantem empréstimos imobiliários. A maior proporção atingiu 80%-90%.Olhando para os mercados primário e secundário,

O mercado primário é o "Federal Home Mortgage Bank (FHLB)", estabelecido pelo governo dos EUA após a Grande Depressão em 1933 para fornecer empréstimos hipotecários de longo prazo e a juros baixos para compradores de casas.

O mercado secundário é Fannie Mae e Freddie Mac. A Fannie Mae (FNMA) foi criada pelo Congresso dos EUA em 1938 como parte do New Deal de Roosevelt. Seu objetivo era fornecer suporte estável e contínuo ao mercado hipotecário habitacional, melhorar a disponibilidade de empréstimos hipotecários habitacionais e melhorar a propriedade de casa própria dos residentes. a taxa será aumentada para atingir a meta de “casa própria”. Em 1970, a fim de evitar que a Fannie Mae continuasse a ocupar uma posição de monopólio no mercado hipotecário secundário, foi criada a Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation), o que era consistente com o objectivo da criação da Freddie Mac.

"Fannie Mae + Freddie Mac" e Fannie Mae formaram um modelo de competição de duopólio no mercado secundário de empréstimos hipotecários habitacionais nos Estados Unidos. Em 2007, os empréstimos habitacionais detidos ou garantidos pela Fannie e Freddie representavam cerca de 40% do mercado imobiliário dos EUA. Após a crise das hipotecas subprime, esta proporção chegou a 80% -90%.

As principais vantagens do modelo de dois quartos nos Estados Unidos são:

1) Lançar de forma inovadora produtos de titularização de créditos à habitação para aumentar significativamente a liquidez dos empréstimos à habitação no mercado secundário e reduzir o custo de aquisição de habitação. A maior inovação do modelo de Fannie e Freddie é a securitização de empréstimos hipotecários para habitação. Para as instituições financeiras, as instituições financeiras vendem empréstimos à habitação com longos prazos e grandes fundos à Fannie e Freddie através do mercado secundário de empréstimos hipotecários e, em seguida, refinanciam os fundos Em comparação com o modelo anterior de "recuperação-refinanciamento de empréstimo-empréstimo", o ciclo de retirada de capital. foi significativamente reduzido e a liquidez dos empréstimos hipotecários aumentou. Para Fannie e Freddie, Fannie e Freddie compram e mantêm ou securitizam empréstimos hipotecários residenciais e os vendem a investidores para que possam ser financiados a um custo menor.

2) O governo dos EUA garante implicitamente que a Fannie e a Freddie tenham baixos custos de financiamento, forte liquidez de obrigações e menos pressão sobre as despesas fiscais do governo. Embora a Fannie Mae e a Freddie Mac tenham sido privatizadas na década de 1970, a Fannie Mae e a Freddie Mac continuaram a desfrutar de garantias governamentais implícitas porque assumiram as responsabilidades de segurança social exigidas pelo governo dos EUA. Por exemplo, os títulos da Fannie Mae podem ser utilizados como garantia em transacções de recompra com bancos do sistema da Reserva Federal, gozam do mesmo tratamento que as obrigações do Tesouro dos EUA e estão isentos de registo na Comissão de Valores Mobiliários dos EUA, entre outros privilégios. Devido à garantia implícita do governo, a Fannie e o Freddie têm vantagens naturais no financiamento. Em primeiro lugar, a taxa de juro do financiamento é baixa e o risco das obrigações emitidas perde apenas para as obrigações do tesouro. os investidores, incluindo bancos centrais, companhias de seguros e fundos de pensões, esperam. Com base nas suas vantagens de financiamento, as fontes de financiamento da Fannie e Freddie basicamente não requerem nenhum investimento financeiro.

3.2 Japan Housing Bank: modelo fiscalmente dependente antes da crise, depois transformado no modelo norte-americano orientado para o mercado após a crise

Após a Segunda Guerra Mundial, o governo japonês estabeleceu a Housing Finance Corporation (GHLC). modelo de dois quartos. Em 1950, a fim de acelerar a recuperação económica e a reconstrução social após a Segunda Guerra Mundial, o governo japonês criou a Housing Finance Corporation para fornecer empréstimos de médio e longo prazo a juros baixos a empresas imobiliárias e residentes. O tesouro público de financiamento habitacional é altamente dependente de fundos fiscais. Por exemplo, a Poupança Postal do Japão, a Pensão Nacional e outros fundos angariados pelo crédito nacional são utilizados para apoiar o tesouro público de financiamento habitacional. Desde 1965, as instituições financeiras comerciais japonesas entraram no mercado imobiliário e formaram uma relação competitiva com as instituições financeiras políticas. Na década de 1990, o rebentamento da bolha imobiliária desencadeou uma onda de reembolsos antecipados, que impôs enormes desafios ao funcionamento do sector residencial. empresas financeiras. Por um lado, não há penalidade para o reembolso antecipado dos mutuários de hipotecas habitacionais da Corporação Financeira de Habitação, por outro lado, após a Corporação Financeira de Habitação encontrar o reembolso antecipado, eles precisam pagar uma multa à Agência de Crédito Fiscal (FILP); . Para fazer face à onda de pré-pagamentos e aliviar a pressão financeira, a partir de 2000, a Housing Finance Corporation alinhou-se gradualmente com o modelo habitacional e hipotecário dos EUA. Em 2003, adquiriu empréstimos hipotecários a instituições financeiras comerciais e emitiu MBS.

Em 2007, a Corporação Financeira de Habitação foi reestruturada na Agência de Apoio ao Financiamento de Habitação (JHF), e seu foco mudou para a securitização de ativos de crédito habitacional, formando um modelo de negócios com o negócio de securitização de ativos de crédito hipotecário habitacional como principal negócio, seguro de crédito habitacional negócios e empréstimos à habitação como suplementos. 1) O negócio de titularização de activos de empréstimos hipotecários à habitação, que presta apoio a empréstimos habitacionais de longo prazo com taxa fixa de instituições financeiras comerciais através de compras ou garantias de habitação, é responsável por 97% de todas as aplicações comerciais. Existem dois métodos específicos. Um é comprar diretamente empréstimos de taxa fixa de longo prazo de instituições financeiras e securitizá-los. Este método representa 84,5% das aplicações comerciais. A segunda é fornecer garantias para empréstimos habitacionais de longo prazo com taxa fixa depois de titularizados, para garantir o reembolso do capital e dos juros aos investidores. 2) Negócio de seguros de empréstimos à habitação, que fornece garantias de empréstimos à habitação para instituições financeiras comerciais, a fim de garantir que as instituições financeiras possam continuar a fornecer empréstimos à habitação. 3) Negócio de crédito à habitação, que concede empréstimos diretamente a compradores de casas específicos. No entanto, o limiar é relativamente elevado e serve principalmente grupos de compradores de casas que não podem ser cobertos por instituições financeiras comerciais, tais como habitações de reconstrução pós-catástrofe, habitações antigas que precisam de ser reconstruídas e renovadas e habitações verdes com emissões zero.

Após a reconstrução, o grau de mercantilização do banco habitacional melhorou significativamente e a sua dependência de fundos fiscais caiu significativamente. De 2011 a 2022, a proporção de fundos fiscais caiu de 57,2% para 4,4%. Um dos objectivos da agência de apoio financeiro à habitação é livrar-se da dependência original do tesouro público do financiamento habitacional dos fundos fiscais e alcançar uma operação mais plenamente orientada para o mercado. Após 15 anos de operação, atingiu basicamente essa meta. Em 2011, entre as fontes de financiamento das instituições de apoio financeiro à habitação, os empréstimos fiscais e títulos garantidos pelo governo representaram 57,2% e os recursos obtidos com a emissão de MBS representaram 32,9%; em 2022, a primeira caiu para 4,4%, a segunda aumentou para 66,8%.

3.3 Modelo alemão de poupança habitacional: gestão profissional, ampla participação, depósito primeiro e depois empréstimo, taxa de juros fixa baixa

O sistema alemão de financiamento habitacional opera um modelo único de poupança habitacional.Em 1885, a Alemanha estabeleceu a primeira instituição de poupança habitacional em funcionamento contínuo, a Cooperativa Nacional de Poupança Habitacional. Após o fim da Segunda Guerra Mundial, a Alemanha enfrentou uma escassez de habitação e uma grave escassez de fundos. Quase todos os fundos do governo foram investidos na indústria e no comércio. investimento. É difícil fornecer fundos suficientes para a construção de habitação, a fim de relançar a economia, pelo que o modelo de poupança habitacional auto-suficiente tem sido desenvolvido ampla e rapidamente.

As características do Banco Alemão de Poupança de Habitação são:

1) Gestão profissional, circulação fechada de fundos.As instituições alemãs de poupança habitacional são operadas profissionalmente e não podem envolver-se em outros negócios financeiros de risco, exceto poupança habitacional. Elas podem comprar títulos de baixo risco, como títulos do tesouro, mas os fundos de crédito só podem ser usados ​​para fornecer empréstimos para compra de casa, construção, renovação, etc. . aos residentes que participam na poupança habitacional .

2) Poupança voluntária, para moradores de baixa renda, o governo fornece subsídios. A Poupança Doméstica é um contrato voluntário concebido para permitir a auto-ajuda através da ajuda mútua. O limite de participação para este método de poupança é baixo e apenas o valor mínimo do contrato e os requisitos do período mínimo de depósito são cumpridos. Os residentes de baixa renda também podem participar do sistema de poupança habitacional, e o governo oferece dois tipos de subsídios de poupança. Em primeiro lugar, para uma única família de poupança habitacional (de rendimento duplo) com um rendimento anual não superior a 25.600 euros (51.200 euros) e um depósito mensal não superior a 512 euros (1.024 euros), o governo fornecerá uma recompensa correspondente de 8,8%, com recompensa máxima de 45 euros/mês (90€/mês). Em segundo lugar, para as famílias de poupança habitacional única (de rendimento duplo) com um rendimento anual não superior a 17.000 euros (35.800 euros), o governo fornecerá um incentivo equivalente de 9% para as suas poupanças habitacionais, com um subsídio máximo de 43 euros/mês. (86 euros/mês).

3) “Depositar primeiro, depois emprestar”, alocação justa de empréstimos. Os residentes assinam um contrato de poupança habitacional com uma instituição de poupança habitacional, concordando com o valor do contrato, o período do depósito e o período do empréstimo. O valor do contrato é aproximadamente o dobro do valor planejado do empréstimo, o período do depósito é de cerca de 8 anos e o período do empréstimo é de 10 anos. 11 anos. De acordo com o contrato, o requerente faz primeiro um depósito mensal (aproximadamente 0,48% do valor do contrato). Quando o período de depósito expira, o depósito total após a adição de juros atinge 50% do valor do contrato. entra na lista de espera de empréstimo. As instituições de poupança habitacional avaliarão os candidatos que cumpram as condições de atribuição de empréstimos com base no prazo de depósito, contribuição para reembolso, taxa de juro e outros indicadores, e aqueles com valores de avaliação elevados terão prioridade na atribuição de empréstimos. Após a emissão do empréstimo, o requerente faz pagamentos mensais, e o valor do reembolso mensal é de aproximadamente 0,5-0,6% do valor do contrato.

4) Empréstimos a juros baixos, proporcionando taxas de juros fixas baixas e estáveis ​​a longo prazo. A maior instituição de poupança habitacional da Alemanha, o Schwäbischauer Bank, oferece um produto padrão com uma taxa de juros de empréstimo de apenas 2,15%, um período de poupança de oito anos e um período de reembolso de 10 anos. Uma vez que os fundos de poupança habitacional circulam apenas entre instituições e residentes participantes, a taxa de juros não é afetada pelo mercado de capitais externo, e um sistema estável e de longo prazo de taxas de juros fixas de baixos depósitos e empréstimos baixos pode ser implementado, com o depósito- margem de taxa de juro do empréstimo mantida em 2 pontos percentuais. Esta baixa taxa de empréstimo, combinada com incentivos governamentais, torna os contratos de poupança habitacional com baixas taxas de depósito uma importante ferramenta de investimento para os residentes alemães. Mais de um terço dos residentes participa na poupança habitacional, proporcionando fundos abundantes e de baixo custo para o desenvolvimento do modelo de poupança habitacional.

3.4 Modelo de Fundo de Previdência Habitacional de Singapura: Implementação de um sistema central de previdência de poupança obrigatória, gestão fechada, separação de depósitos e empréstimos, depósitos elevados e empréstimos baixos

Em 1955, Singapura estabeleceu o sistema de Fundo de Previdência Central, que inicialmente atendia os idosos e começou a ser utilizado para habitação em 1968. Em 1955, o governo colonial britânico estabeleceu um sistema de Fundo de Previdência Central baseado em poupanças obrigatórias, a fim de fugir às suas responsabilidades de pensões para os funcionários públicos locais em Singapura, e criou o Fundo de Previdência Central para o gerir. A partir de 1968, foi implementado o programa “Home Ownership” e os fundos de previdência começaram a ser utilizados para a compra de apartamentos HDB. Em 1981, foi estendido a residências particulares. Actualmente, o sistema central de previdência tornou-se um sistema abrangente de segurança social que abrange pensões, habitação, cuidados médicos, protecção familiar, educação infantil, etc.

É implementado um sistema de previdência central do tipo poupança obrigatória, com uma relação contribuição-depósitos muito elevada. De acordo com a "Lei do Fundo de Previdência Central", todos os cidadãos e residentes permanentes de Singapura, sejam empregados ou empregadores, devem fazer pagamentos mensais obrigatórios do fundo de previdência. Ninguém pode recusar ou atrasar o pagamento, caso contrário terão que pagar o valor total e adicionar. juros de mora. Exceto para compras de casas e alguns investimentos, os depósitos do fundo de previdência só podem ser usados ​​após a aposentadoria dos funcionários, e os membros não têm o direito de decidir a duração dos depósitos do fundo de previdência. Além disso, o rácio de contribuição para o fundo de previdência é extremamente elevado, atingindo um máximo de 50% (empregados e empregadores 25% cada), e está actualmente estável em 37% (empregados 20%, empregadores 17%), o que é muito superior ao de Hong Kong, China (10%) e China continental (24%) e outras áreas que também implementam um sistema central de previdência de poupança obrigatória, mas diminuirá moderadamente à medida que a idade dos empregados aumenta. Por exemplo, aqueles com idade entre 55 e 60 anos contribuem. 29,5% (empregados 15%, empregadores 14,5%) e aqueles com idade entre 60-65 anos contribuem com 29,5% (empregados 15%, empregadores 14,5%). Economizam 20,5% (9,5% para empregados, 11% para empregadores).

O fundo de previdência cobre uma ampla gama de projetos, implementa uma gestão fechada e garante que os fundos destinados sejam utilizados exclusivamente. O Fundo de Previdência Central cobre uma ampla gama de pessoas Devido à exigência de poupança obrigatória, a taxa de cobertura aumentou de 22% em 1965 para 103% em 2022, e o número total de membros também aumentou de 418.000 para 4,2 milhões. Os itens de proteção são abrangentes, divididos em quatro grandes contas e fundos direcionados, abrangendo uma ampla gama de áreas como aposentadoria, assistência médica, habitação, proteção familiar e valorização patrimonial. Além disso, a Lei do Fundo de Previdência Central de Singapura limita estritamente a retirada e o investimento de fundos de previdência: em primeiro lugar, o montante mínimo do depósito é implementado. Quando os membros utilizam contas ordinárias e contas especiais para fazer investimentos de capital, devem garantir que o limite da conta seja estipulado. as contas ordinárias não sejam inferiores a S$ 20.000). A conta especial não deverá ser inferior a S$ 40.000); as suas contas ordinárias e contas de cuidados de saúde devem manter o montante especificado para transferência para contas de pensões. Além disso, como os pontos do fundo de previdência são armazenados em quatro contas principais, o âmbito de utilização de cada conta é limitado ao campo correspondente para garantir que os fundos sejam utilizados exclusivamente.

Adote uma gestão fechada, “depósitos e empréstimos separados, depósitos altos e empréstimos baixos”. O Conselho Central do Fundo de Previdência (CPF) de Cingapura é a agência responsável pela gestão do fundo de previdência. Suas responsabilidades incluem o pagamento, pagamento, gestão e preservação do valor do fundo de previdência. No entanto, o CPF não emite diretamente empréstimos de fundos de previdência. Em vez disso, compra títulos do governo e os transfere para a Government of Singapore Investment Corp (GIC) e, em seguida, investe os fundos de previdência acumulados em habitação HDB doméstica e na construção de infraestrutura. Development Board (HDB) obtém esses fundos e emite empréstimos a juros baixos para compradores de casas. A taxa de juros sobre os depósitos do fundo de previdência é relativamente alta, com 2,5% para contas ordinárias e 4% para contas especiais, médicas e de aposentadoria, o que é superior ao rendimento dos títulos públicos de cinco anos (2,19%) e aos depósitos a prazo de bancos comerciais (1,2). %) durante o mesmo período. Além disso, uma taxa de juros adicional de 1% será auferida sobre os primeiros S$ 60.000 do fundo de previdência total e os primeiros S$ 30.000 dos membros com 55 anos ou mais. Em contrapartida, a taxa de juro dos empréstimos do fundo de previdência é mais baixa, geralmente 0,1% superior à taxa de juro dos depósitos do fundo de previdência habitacional. As taxas de empréstimo têm-se mantido estáveis ​​em 2,6% desde 1993.

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