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文: Ren Zeping チーム

導入

在庫を最適化し在庫を削減するには、手頃な価格の住宅の開発業者の在庫を取得する住宅セキュリティバンクの設立を検討してください。一石で複数のメリットを達成: 1) 未完成の建物を保存して住民の支払いを防ぐ; 2) 高品質の不動産会社を救い、キャッシュフローを開放し、財務リスクを回避する; 3) 市場の信頼を保ち、市場の再開を助ける。現在の不動産市場は明らかにオーバーシュートしている。4) 複数の賃貸住宅や手頃な価格の住宅を建設する必要がないため、無駄がなくなり、人々の生活が向上する。 ("住宅銀行設立の考え方について》）

運用モードは国家レベルまたはさまざまな場所で確立できます。資金はどこから来ていますか?プロジェクトを担保として使用したり、国有銀行から補助金付き融資を提供したり、超長期国債を発行したり、PSLと同様の金融支援ツールを作成したりすることができます。

ドイツ、シンガポール、米国などはいずれも住宅保障銀行で成功を収めている。米国と日本、フレディマック、ファニーメイに代表される住宅ローン資産証券化モデル、ドイツ、シンガポールHDBフラットに代表される住宅強制貯蓄（積立基金）モデルの3つのモデルがある。とても成功しています。

住宅ストックを集めるための住宅安全銀行の設立については、資金源と価格の点でまだ違いがあるが、鍵はその強度と実行にかかっており、正しい方向である。充実した効果的な対策により、不動産はハードランディングを回避し、ソフトランディングを実現し、経済の回復と民生の向上に貢献すると考えられる。

文章

1 住宅保証銀行設立と政府による商業住宅の買い取り・保管の必要性

住宅保証銀行の設立と政府による商業住宅の購入・保管には、中央レベルで十分な政策基盤があり、地方レベルでは豊富な実践経験がある。

2013年以来、中央政府は国家住宅保証銀行を設立し、政府による商業用住宅の取得を奨励するよう繰り返しシグナルを発してきた。 2013年、第18期中国共産党中央委員会第3回総会は、「改革の全面深化に関するいくつかの主要問題に関する中国共産党中央委員会の決定」において、「都市インフラと住宅政策金融機関の設立を研究する」ことを提案した。 。」 国務院常務委員会は２０１４年、「中国国家開発銀行は特別機関を設立して分別会計を実施し、市場志向のアプローチで住宅金融特別債券を発行すべきだ」と提案した。 2018年、国家発展改革委員会は「国家住宅政策金融機関の設立を検討する」ことを提案した。 2024年には「」ということが提案されました。既存の不動産を消化し、増分住宅を最適化するための政策と措置を調整および検討します。”。

地方自治体は既存住宅ストックの活性化や在庫解消を促進する政策を相次いで導入している。地方政府による商業用住宅の買い取り政策は、在庫が多く販売が困難な時期に導入されることが多い。 2014年、多くの場所で政府による再定住住宅としての商業住宅の買い戻しが試験的に実施された。 2022年7月、正迪リースは鄭州四環路の既存不動産を人材アパートとして取得し、9月には済南成発がリース予備としてフランスで3,000戸の商品を公的に取得し、10月には蘇州が6つの区と4つの県と市に戻った。約 10,000 戸の新築住宅が購入され、湖州市、邯鄲市、アルタイ市などの都市も、既存の住宅ストックを家賃保証付き住宅に転換することを奨励する政策を打ち出しました。鄭州市は2024年4月、中古住宅1万戸の「古い売却、新規購入、古い売買」を2024年に完了し、そのうち5000戸は地元の国有資産が直接購入する計画であると発表した。 5月、杭州臨安区政府は公共賃貸住宅として使用するために開発業者から商業住宅を購入した。ダリでは、既存住宅を家賃保証住宅や人材住宅として取得することを奨励しています。

商業用住宅を購入し保管するために住宅保証銀行と政府を設立することは非常に重要です。

1) 開発者への経済的圧力を軽減し、業界リスクの拡大を防ぎます。 2021年下半期以降、不動産会社のリスクが顕在化し続け、業界取引が低迷し、優良な大手不動産会社でも売上低迷による資金繰り圧迫に直面している。政府が販売不可能な商業用住宅を取得することで、開発業者に直接金融支援を提供し、不動産会社のキャッシュフロー圧力を軽減し、不動産会社へのリスク波及を回避することができる。

2) 人々の生活を改善し、自信を高め、合理的な住宅ニーズを満たします。不動産のジレンマを解決する鍵は、需要側の信頼を回復することにあり、信頼が高まって初めて販売が回復します。需要側の信頼感の欠如は、雇用期待の弱さと開発業者に対する信頼感の欠如に起因する。住宅安全銀行の設立と、政府による商用住宅の手頃な価格の住宅への取得を通じて、信用を高め、低所得世帯や新国民の合理的な住宅ニーズを満たすために、住宅購入者に低金利のローンと保証を提供しています。

3) 在庫を解消し、住宅価格を安定させ、市場を安定させ、経済を安定させる。大規模不動産開発の時代は終わり、市場は既存住宅優位の時代に入り、これまでの住宅価格の高さ、在庫の高さ、レバレッジの高さを消化するための調整と差別化に直面している。 。不動産は国民経済の最大の柱産業であり、景気回復や金融リスクと関連しています。我が国は現在、新旧の原動力の間で移行する重要な段階にあり、不動産が安定すれば経済も安定します。政府による商業用住宅の最終購入は、在庫の削減、住宅価格の安定、市場の安定、経済の回復に貢献します。

4) ハイエンド向けの市場、ミッドレンジ向けのサポート、ローエンド向けのセキュリティが確保されるように、不動産市場の供給構造を最適化する。我が国の不動産市場には、「商業用住宅の開発が比較的成熟しており、手頃な価格の住宅や賃貸住宅の規模が比較的小さい」という現象がある。政府が商業用住宅を取得し、手頃な価格の住宅に転換することで、不動産市場の供給構造を最適化し、さまざまな所得レベルのグループのニーズを満たし、ハイエンドの住宅市場が存在するパターンを形成することができます。ミッドレンジの場合はセキュリティ、ローエンドの場合はセキュリティです。

2 中国の住宅保証銀行の鍵: 資金はどこから来るのか?

1) 運営モデル: 1 つ目は海外での経験を活かした低利融資の提供、2 つ目は開発用地と商業用住宅在庫を購入して保管し、手頃な価格の住宅を提供することです。

低金利ローン：住宅保証銀行は、「住む場所を確保する」という長期目標を掲げ、適格な住宅購入者に包括的かつ優先的なローンを提供しています。したがって、住宅保障銀行は社会保障機能の遂行に重点を置いており、先進国の住宅保障銀行と同様に、中国の住宅保障銀行の最終目標は「住む場所を確保し」、長期かつ安定した低コストの住宅を提供することである。適格な住宅購入者へのローン。資格を判断するにはどうすればよいですか?住宅購入者は、一般住宅戸数、世帯当たり一人当たりの住宅面積、世帯当たり一人当たりの住宅金額に応じて、基本住宅融資と住宅投資融資に分けられ、後者には優遇金利が適用される。商業銀行による。在庫を管理し、増やすにはどうすればよいですか?新しいローンには新しい方法を、古いローンには古い方法を実装できます。同時に、商業銀行に対する住宅ローンの割合の上限が設定され、商業銀行の既存の住宅ローンの規模は段階的に縮小される。

土地と住宅の取得：「在庫解消」という短期目標に基づき、住宅安全銀行は特別資金を活用して開発用土地と商業用住宅在庫を適切な価格で賃貸住宅や手頃な価格の住宅として購入します。 2021年後半から現在まで、多くの不動産会社が危機に瀕し、資本チェーンは徐々に改善しつつあるものの、建物の引き渡し保証状況は厳しい。現時点では、住宅保証銀行を設立し、開発業者の土地や商業用住宅在庫を取得するための特別資金を設立することが最優先課題となっており、開発業者は限られた資金を受け取った上で建物の引き渡しを確保する必要がある。未完了のプロジェクトを回避し、住宅購入者の負担となる不動産調整リスクを回避します。不動産会社は返済後に余剰資金を得ることができ、それを土地取得に活用できるようになり、土地財政が回復し、地方の債務圧力が緩和され、インフラの回復が期待される。購入した商業住宅と土地の在庫は賃貸住宅や手頃な価格の住宅に使用され、開発業者はすでに大量の在庫を抱えていますが、賃貸住宅のために追加の土地が提供されると、莫大な無駄が発生します。一石で複数の鳥を殺す必要があります。

2) お金はどこから来たのですか?国有銀行からの補助付き融資、超長期国債、PSL のような金融商品。

国有銀行割引ローン: 購入した商業住宅を住宅ローンまたは質権として使用して、国有銀行からの割引ローンを申請します。現在、不動産割引ローンは主に需要側で利用されており、2023年12月に浙江省杭州市臨平区は住宅購入ローンの利子割引政策を導入し、融資額が100万件を超えた場合、100万円の利子補助が行われる。が支給され、補助期間は 36 か月である。既存住宅の購入過程で政府の補助金が受けられれば、取得コストが大幅に削減され、地方財政への圧迫も軽減される。

超長期国債：地方自治体に超長期国債を発行して取得し、地方財政の圧迫を緩和します。 2024年の政府活動報告は、特に主要な国家戦略の実施と主要分野における安全保障能力の構築を目的として、今年から数年連続で超長期の特別国債を発行する計画を提案した。まずは1兆元を発行する。 20年から50年の超長期特別国債は財政赤字に含まれず、地方債務圧力を増大させず、手頃な価格の住宅として使用するための政府による商業住宅取得との親和性が高い。

PSL のような金融商品: PSL は、住宅改革の収益化と再定住段階における重要な資金源です。中央銀行の金融政策ツールの 1 つとして、PSL 住宅ローン補完融資は 2015 年から 2018 年にかけて重要な役割を果たしました。中国国家開発銀行などの政策銀行は、PSLを通じて住宅改修向けに安定的かつ低コストの多額の資金を供給してきた。政府は商業用住宅を取得する際にPSLのような金融商品を検討することもでき、政策銀行は地方自治体の取得を支援する資金を提供し、住宅は売却、賃貸され、資金が引き出された後にローンが返済される。

3) 購入価格と保管価格はいくらですか?市場価格より 30% ～ 85% オフになる場合があります。一部の地方政府の取得・保管実績によると、2022年には正帝リースによる既存住宅の取得価格は市場価格より約15％オフになる見通しだ。 2024年5月、杭州市臨安区政府は商業住宅を取得する際に建物全体が売れ残っていることを義務付けたことから、取得対象は立地や補助設備、流動性が劣悪な可能性があると判断し、取得価格を決定した。市場価格の70％くらいになるかもしれません。

3 もう一つの鍵：住宅ローン証券化＋住宅自主貯蓄＋住宅強制貯蓄の３大モデル

3.1 米国におけるファニーとフレディのモデル: 住宅ローンの流動性を向上させるための暗黙の政府保証に基づく住宅ローンの証券化

米国の住宅銀行には、連邦住宅抵当銀行 (FHLB)、ファニーメイ、フレディマックがあり、米国の住宅市場の重要な部分を占めており、住宅ローンを保有または保証しています。最も高い割合は 80% ～ 90% に達しました。流通市場と流通市場を見てみると、

主要市場は、1933年の大恐慌後に米国政府が住宅購入者に長期・低利の住宅ローンを提供するために設立した「連邦住宅抵当銀行（FHLB）」だ。

流通市場はファニーメイとフレディマックです。ファニーメイ (FNMA) は、ルーズベルト大統領のニューディール政策の一環として、1938 年に米国議会によって設立されました。その目的は、住宅ローン市場に安定的かつ継続的な支援を提供し、住宅ローンの利用可能性を向上させ、住民の住宅所有権を向上させることでした。 「持ち家」という目標を達成するために、比率を高めていきます。 1970年、ファニーメイが二次住宅ローン市場で独占的な地位を占め続けることを防ぐために、フレディマック（連邦住宅ローン抵当公社）が設立されましたが、これはフレディマックの設立目的と一致していました。

「ファニーメイ＋フレディマック」とファニーメイは、米国の二次住宅ローン市場において複占競争モデルを形成した。 2007 年には、ファニーとフレディが保有または保証した住宅ローンは米国の不動産市場の約 40% を占めていましたが、サブプライム住宅ローン危機後は、この割合は 80% ～ 90% にも達しました。

米国における 2 ベッドルーム モデルの主な利点は次のとおりです。

1) 住宅ローン証券化商品を革新的に発売し、流通市場における住宅ローンの流動性を大幅に高め、住宅購入コストを削減する。ファニーとフレディのモデルの最大の革新は、住宅ローンの証券化です。金融機関の場合、金融機関は二次住宅ローン市場を通じてファニーとフレディに長期かつ大規模な資金の住宅ローンを販売し、その後資金を借り換えます。これまでの「ローン-ローン回収-借り換え」モデルと比較すると、資金回収サイクルが短くなります。が大幅に短縮され、住宅ローンの流動性が高まった。ファニーとフレディの場合、ファニーとフレディは住宅ローンを売買して保有または証券化して、より低いコストで資金調達できるように投資家に販売します。

2) 米国政府は、ファニーとフレディの資金調達コストが低く、債券の流動性が高く、政府の財政支出への圧力が低いことを暗黙のうちに保証している。ファニーメイとフレディマックは1970年代に民営化を経験したが、米国政府が要求する社会保障責任を引き受けたため、ファニーメイとフレディマックは引き続き暗黙の政府保証を享受し続けた。たとえば、ファニーメイ証券は、連邦準備制度内の銀行との現先取引の担保として使用でき、米国国債と同じ扱いを受け、米国証券取引委員会への登録が免除されるなどの特権が与えられています。暗黙の政府保証により、ファニーとフレディは資金調達において当然の利点を持っています。第一に、調達金利が低く、発行される債券のリスクが国債に次ぐものです。第二に、流動性が高く、債券がたくさんあります。中央銀行、保険会社、年金基金などの投資家は待ちます。ファニーとフレディの資金源は、資金調達上の利点に基づいて、基本的に金融投資を必要としません。

3.2 日本住宅銀行：危機前は財政依存モデルだったが、危機後は米国市場志向モデルに転換

第二次世界大戦後、日本政府は住宅再建融資を支援するために政府の財政投融資制度に依存して住宅金融公庫を設立しましたが、不動産バブルの崩壊とともに公庫の経営は悪化し、徐々にアメリカ型に変貌していきました。 2ベッドルームモデル。 1950年、第二次世界大戦後の経済復興と社会再建を促進するため、日本政府は不動産会社や住民に中長期の低利融資を行う住宅金融公庫を設立しました。住宅金融公庫は財政資金に大きく依存しており、例えば郵便貯金や国民年金など国の信用によって調達された資金が住宅金融公庫を支えています。 1965 年以来、日本の商業金融機関は不動産市場に参入し、政策金融機関と競争関係を築きました。1990 年代には不動産バブルの崩壊により早期返済の波が起こり、住宅金融機関の経営に大きな課題をもたらしました。金融会社。住宅金融公庫の住宅ローン借入者に対する繰り上げ返済にはペナルティはありませんが、住宅金融公庫が繰り上げ返済した場合には財政融資庁にペナルティを支払う必要があります。 。繰り上げ返済の波に対処し、財政圧力を緩和するために、住宅金融公社は 2000 年から徐々に米国の住宅と住宅ローンのモデルに合わせていき、2003 年には商業金融機関から住宅ローンを購入し、MBS を発行しました。

2007年に住宅金融公庫は住宅金融支援機構（JHF）に改組され、住宅ローン資産の流動化に重点を移し、住宅ローン資産流動化事業、住宅ローン保険を主力事業とするビジネスモデルを形成した。補足としての事業と住宅ローン事業。 ① 民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンを住宅購入や保証を通じてサポートする住宅ローン資産流動化業務が、全業務件数の97％を占めています。具体的な方法としては2つあり、1つは金融機関から直接長期固定金利ローンを購入して証券化する方法で、事業用途の84.5％を占めています。 2つ目は、長期固定金利の住宅ローンを証券化した後、投資家に対する元利金の返済を保証することです。 2) 住宅ローン保険事業は、金融機関が住宅ローンを継続的に提供できるよう、市中金融機関に対して住宅ローン保証を行うものです。 3) 特定の住宅購入者に直接融資を行う住宅ローン事業。ただし敷居は高く、災害復興住宅や建て替え・改修が必要な老朽住宅、グリーン・ゼロエミッション住宅など、市中金融機関では対応できない住宅購入層が主な対象となっている。

再建後、住宅銀行の市場化度は大幅に改善され、財政資金への依存度は2011年から2022年にかけて57.2％から4.4％に低下した。住宅金融支援機構の目的の一つは、本来の住宅金融公庫の財政資金への依存を脱却し、より完全な市場志向の運営を実現することである。 15 年間の運営を経て、2011 年には住宅金融支援機関の資金源のうち財政融資と政府保証債が 57.2％、MBS の発行による資金が 32.9％を占め、ほぼこの目標を達成した。 2022 年には、前者は 4.4% に低下し、後者は 66.8% に増加しました。

3.3 ドイツの住宅貯蓄モデル: プロの管理、広範な参加、最初に預金してから融資、固定低金利

ドイツの住宅金融システムは、独自の住宅貯蓄モデルを運用しています。1885 年、ドイツは継続的に運営されている初の住宅貯蓄機関である全国住宅貯蓄協同組合を設立しました。第二次世界大戦後、ドイツは住宅不足と深刻な資金不足に直面しました。経済を活性化するために住宅建設に十分な資金を供給することが困難であるため、自給自足の住宅貯蓄モデルが広く急速に発展しています。

ドイツ住宅貯蓄銀行の特徴は次のとおりです。

1) 専門的な管理、資金の閉鎖的な循環。ドイツの住宅貯蓄機関は専門的に運営されており、住宅貯蓄以外のリスクの高い金融事業に従事することはできません。国債などの低リスク証券を購入することはできますが、信用資金は住宅購入、建設、改修などのローンの提供にのみ使用できます。住宅貯蓄に参加する居住者へ。

2) 自主貯蓄。低所得者向けに政府が補助金を支給します。ホームセービングは、相互扶助による自助を目的とした任意契約です。この貯蓄方法の参加基準は低く、最低契約金額と最低入金期間の要件のみが満たされます。住宅貯蓄制度には低所得者も参加でき、政府は2種類の貯蓄補助金を支給している。まず、年収が 25,600 ユーロ（51,200 ユーロ）以下、月々の預金額が 512 ユーロ（1,024 ユーロ）以下の単身（共働き）住宅貯蓄世帯に対して、政府はそれに見合った報酬を提供します。 8.8%、最大報酬は 45 ユーロ/月 (90 ユーロ/月) です。第二に、年収17,000ユーロ（35,800ユーロ）以下の単身（共働き）住宅貯蓄世帯に対し、政府は住宅貯蓄に対して9％の同額奨励金を提供し、最大月額43ユーロの補助金を支給する。 (月額86ユーロ)。

３）「預けてから融資」を原則とし、融資は公平に配分します。入居者は、住宅貯蓄機関と契約金額、預入期間、貸付期間を合意し、融資予定額の約2倍、預入期間は約8年、貸付期間は10年程度の契約を締結します。 11年。契約によれば、申込者はまず毎月の入金（契約額の約0.48％）を行い、入金期間終了後、利息を加えた額が契約額の50％に達し、融資条件を満たします。ローンの待機リストに入ります。住宅貯蓄機構は、融資の充当条件を満たした申込者を、預入期間、返済拠出金、金利等の指標に基づいて評価し、評価額の高い方から優先的に融資を充当します。融資実行後は申込者が毎月返済し、月々の返済額は契約金額の0.5～0.6％程度となります。

4) 長期安定した低金利の低金利ローン。ドイツ最大の住宅貯蓄機関であるシュヴェービシャウアー銀行は、融資金利わずか 2.15%、貯蓄期間 8 年、返済期間 10 年の標準商品を提供しています。住宅貯蓄資金は金融機関と参加住民の間でのみ循環するため、金利は外部資本市場の影響を受けず、長期安定した低預金・低融資の固定金利制度が実現できます。ローン金利マージンは2％ポイントを維持。この低い融資金利と政府の奨励金の組み合わせにより、ドイツ居住者にとって低預金金利の住宅貯蓄契約は重要な投資ツールとなっています。住民の 3 分の 1 以上が住宅貯蓄に参加しており、住宅貯蓄モデルの発展に低コストで豊富な資金を提供しています。

3.4 シンガポール住宅積立基金モデル: 強制貯蓄中央積立基金システムの導入、閉鎖的管理、預金とローンの分離、高額な預金と低いローン

シンガポールは 1955 年に中央積立基金システムを設立し、当初は高齢者向けにサービスを提供していましたが、1968 年に住宅として使用され始めました。 1955年、イギリス植民地政府はシンガポールの地方公務員に対する年金責任を回避するために強制貯蓄ベースの中央積立基金制度を創設し、それを管理する中央積立基金を設立した。 1968 年以降、「住宅所有権」プログラムが実施され、HDB アパートの購入に積立金が使用されるようになり、1981 年には個人住宅にも適用されました。現在、中央積立金制度は、年金、住宅、医療、家族保護、子供の教育などをカバーする総合的な社会保障制度となっている。

強制貯蓄型の中央積立金制度が導入されており、非常に高い預金比率となっています。 「中央積立基金法」によれば、シンガポールのすべての国民と永住者は、従業員か雇用主かを問わず、毎月積立基金の支払いを義務付けられており、誰も支払いを拒否したり遅らせたりすることはできません。さもなければ全額を支払わなければなりません。違約金の利息。住宅購入や一部の投資を除き、積立金の積立は従業員の退職後にのみ使用でき、会員には積立金の積立期間を決定する権利はありません。また、積立基金の拠出率は非常に高く、ピーク時は50％（従業員、雇用主各25％）、現在は香港よりもはるかに高い37％（従業員20％、雇用主17％）で安定しています。中国 (10%)、中国本土 (24%) およびその他の地域でも強制貯蓄中央積立金制度が導入されていますが、従業員の年齢が上がるにつれて、たとえば 55 ～ 60 歳の従業員の拠出額は緩やかに減少します。 29.5% (従業員 15%、雇用主 14.5%)、60 ～ 65 歳の人々は 29.5% (従業員 15%、雇用主 14.5%) を節約します (従業員 9.5%、雇用主 11%)。

この積立基​​金は幅広いプロジェクトをカバーし、クローズドな管理を実施し、指定された資金のみが確実に使用されるようにします。中央積立基金は幅広い層を対象とし、強制貯蓄の義務付けにより、加入率は1965年の22％から2022年には103％に増加し、総会員数も41万8千人から420万人に増加した。保障項目は総合的で、4つの主要口座と指定資金に分かれており、退職金、医療、住宅、家族保護、資産価値向上など幅広い分野をカバーしています。さらに、シンガポールの中央積立基金法は、積立基金の引き出しと投資を厳しく制限しています。まず、会員が普通口座および特別口座を使用して資本投資を行う場合、口座制限が定められていることを確認する必要があります。普通口座は 20,000 シンガポールドル以上、特別口座は 40,000 シンガポールドル以上でなければならない。第 2 に、会員の積立基金口座からの投資収入は、会員が退職して脱退した場合、個人口座に返還されなければならない。普通口座と医療口座は、年金口座への送金のために指定された金額を維持する必要があります。また、積立金ポイントは4つの主要口座に保管されているため、各口座の利用範囲を該当分野に限定し、資金の専有利用を徹底しています。

「預金と融資を分離し、預金は高く、融資は低くする」クローズド経営を採用する。シンガポールの中央積立基金委員会 (CPF) は積立基金の管理を担当する機関であり、その責任には積立基金の支払い、支払い、管理および価値の保全が含まれます。ただし、CPF は積立金融資を直接発行するのではなく、国債を購入してシンガポール政府投資公社 (GIC) に移管し、蓄積された積立金を国内の HDB 住宅およびインフラ建設に投資します。開発委員会 (HDB) はこれらの資金を取得し、住宅購入者に低金利のローンを発行します。積立基金の預金金利は比較的高く、普通口座は 2.5%、特別口座、医療口座、退職金口座は 4% で、5 年物国債の利回り (2.19%) や商業銀行の定期預金 (1.2%) よりも高くなっています。 %）同じ期間中に。さらに、積立基金総額の最初の 60,000 シンガポールドルと、55 歳以上の会員の最初の 30,000 シンガポールドルには、さらに 1% の金利が加算されます。対照的に、積立基金のローン金利は住宅積立基金の預金金利よりも低く、通常は 0.1% 高いです。貸出金利は1993年以来2.6％で安定している。

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