Νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Κείμενο: Η ομάδα του Ρεν Ζέπινγκ

Εισαγωγή

Προκειμένου να βελτιστοποιήσετε το απόθεμα και να μειώσετε το απόθεμα, εξετάστε το ενδεχόμενο να δημιουργήσετε μια τράπεζα ασφάλειας κατοικιών για την απόκτηση αποθεμάτων προγραμματιστών για οικονομικά προσιτή στέγαση. Αποκτήστε πολλαπλά οφέλη με έναν λίθο: 1) Εξοικονομήστε ημιτελή κτίρια για να αποτρέψετε τους κατοίκους από το να πληρώσουν τον λογαριασμό 2) Εξοικονομήστε εταιρείες ακινήτων υψηλής ποιότητας, ανοίξτε τις ταμειακές ροές και αποφύγετε τους οικονομικούς κινδύνους. Η τρέχουσα αγορά ακινήτων είναι προφανώς υπέρβαση. ("Σχετικά με την ιδέα ίδρυσης στεγαστικής τράπεζας》）

Ο τρόπος λειτουργίας μπορεί να καθοριστεί σε εθνικό επίπεδο ή σε διάφορες τοποθεσίες. Από πού προέρχονται τα κεφάλαια; Χρησιμοποιήστε το έργο ως εγγύηση, παρέχετε επιδοτούμενα δάνεια από κρατικές τράπεζες ή εκδίδετε υπερμακροπρόθεσμα ομόλογα δημοσίου ή δημιουργήστε εργαλεία οικονομικής υποστήριξης παρόμοια με το PSL.

Η Γερμανία, η Σιγκαπούρη, οι Ηνωμένες Πολιτείες κ.λπ. έχουν όλες επιτυχημένες πρακτικές στις τράπεζες ασφαλείας στέγασης.Υπάρχουν τρία μοντέλα: το μοντέλο τιτλοποίησης στεγαστικών δανείων που αντιπροσωπεύεται από τις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ιαπωνία, το μοντέλο στεγαστικής εθελοντικής αποταμίευσης που εκπροσωπείται από τη Γερμανία. έχουν μεγάλη επιτυχία.

Εξακολουθούν να υπάρχουν διαφορές ως προς τις πηγές χρηματοδότησης και τις τιμές για την ίδρυση τράπεζας ασφαλείας για τη συλλογή στεγαστικών αποθεμάτων, αλλά αυτή είναι η σωστή κατεύθυνση. Το κλειδί εξαρτάται από την ένταση και την εφαρμογή.Πιστεύεται ότι μέσω ουσιαστικών και αποτελεσματικών μέτρων, τα ακίνητα θα μπορέσουν να αποφύγουν μια σκληρή προσγείωση και να επιτύχουν μια ομαλή προσγείωση, συμβάλλοντας στην οικονομική ανάκαμψη και στη βελτίωση της διαβίωσης των ανθρώπων.

κείμενο

1 Η αναγκαιότητα ίδρυσης τράπεζας εγγύησης στέγασης και κρατικής αγοράς και αποθήκευσης εμπορικών κατοικιών

Η ίδρυση τράπεζας εγγυήσεων στέγασης και η αγορά και αποθήκευση εμπορικών κατοικιών από την κυβέρνηση έχουν επαρκή βάση πολιτικής σε κεντρικό επίπεδο και πλούσια πρακτική εμπειρία σε τοπικό επίπεδο.

Από το 2013, η κεντρική κυβέρνηση έχει επανειλημμένα εκδώσει μηνύματα για τη δημιουργία εθνικής τράπεζας εγγυήσεων στέγασης και την ενθάρρυνση της κυβέρνησης να αποκτήσει εμπορικές κατοικίες. Το 2013, η Τρίτη Ολομέλεια της 18ης Κεντρικής Επιτροπής του ΚΚΚ πρότεινε στην «Απόφαση της Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος της Κίνας για πολλά σημαντικά ζητήματα που αφορούν την εκτεταμένη εμβάθυνση της μεταρρύθμισης» ότι «η μελέτη της δημιουργίας αστικών υποδομών και οικονομικών ιδρυμάτων στεγαστικής πολιτικής ." Το 2014, η Μόνιμη Επιτροπή του Κρατικού Συμβουλίου πρότεινε ότι «η China Development Bank θα πρέπει να ιδρύσει μια ειδική υπηρεσία για την εφαρμογή χωριστών λογιστικών και να υιοθετήσει μια προσέγγιση προσανατολισμένη στην αγορά για την έκδοση ειδικών ομολόγων χρηματοδότησης στέγης». Το 2018, η Εθνική Επιτροπή Ανάπτυξης και Μεταρρυθμίσεων πρότεινε να «μελετηθεί η ίδρυση ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος εθνικής στεγαστικής πολιτικής». Το 2024 προτάθηκε ότι «Συντονισμός και μελέτη πολιτικών και μέτρων για την αφομοίωση της υπάρχουσας ακίνητης περιουσίας και τη βελτιστοποίηση της σταδιακής στέγασης.”。

Οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν εισαγάγει διαδοχικά πολιτικές για την αναζωογόνηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος και την προώθηση της αποθεματοποίησης. Η πολιτική για εξαγορές εμπορικών κατοικιών από την τοπική κυβέρνηση εισάγεται συχνά σε μια εποχή που τα αποθέματα είναι υψηλά και οι πωλήσεις δύσκολες. Το 2014, πολλά μέρη χρησιμοποίησαν πιλοτικά την επαναγορά εμπορικών κατοικιών από την κυβέρνηση για να λειτουργήσουν ως κατοικίες επανεγκατάστασης. Τον Ιούλιο του 2022, η Zhengdi Leasing απέκτησε υφιστάμενα ακίνητα στην τέταρτη περιφερειακή οδό στο Zhengzhou ως διαμερίσματα ταλέντων τον Σεπτέμβριο, η Jinan Chengfa απέκτησε δημόσια 3.000 μονάδες αγαθών στη Γαλλία ως αποθεματικά μίσθωσης, η Suzhou επέστρεψε σε 6 περιοχές και 4 κομητείες και πόλεις Αγοράστηκαν περίπου 10.000 νέα σπίτια Huzhou, Handan, Altay και άλλες πόλεις για να ενθαρρύνουν τη μετατροπή του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών σε κατοικίες με εγγύηση. Τον Απρίλιο του 2024, η Zhengzhou ανακοίνωσε ότι σχεδιάζει να ολοκληρώσει την «πώληση παλαιών, αγορά νέων και εμπορία παλαιών» μονάδων 10.000 μεταχειρισμένων κατοικιών το 2024, εκ των οποίων 5.000 μονάδες θα αγοραστούν απευθείας από τοπικά κρατικά περιουσιακά στοιχεία. Τον Μάιο, η Κυβέρνηση της Περιφέρειας Lin'an του Hangzhou αγόρασε εμπορικές κατοικίες από προγραμματιστές για χρήση ως δημόσια ενοικιαζόμενη κατοικία. Ο Νταλί ενθαρρύνει την απόκτηση υφιστάμενων κατοικιών ως στέγαση με εγγύηση ενοικίου ή στέγαση ταλέντων.

Είναι πολύ σημαντικό να δημιουργηθεί μια τράπεζα εγγύησης στέγασης και η κυβέρνηση να αγοράζει και να αποθηκεύει εμπορικές κατοικίες:

1) Μετριάστε την οικονομική πίεση στους προγραμματιστές και αποτρέψτε την εξάπλωση των κινδύνων του κλάδου. Από το δεύτερο εξάμηνο του 2021, οι κίνδυνοι των εταιρειών ακινήτων συνέχισαν να είναι εκτεθειμένοι, οι συναλλαγές του κλάδου ήταν υποτονικές και ακόμη και κορυφαίες εταιρείες ακινήτων υψηλής ποιότητας αντιμετώπισαν πίεση ταμειακών ροών λόγω της επιβράδυνσης των πωλήσεων. Η απόκτηση από την κυβέρνηση μη πωλήσιμων εμπορικών κατοικιών μπορεί να παράσχει άμεσα οικονομική υποστήριξη στους προγραμματιστές, να ανακουφίσει την πίεση των ταμειακών ροών των εταιρειών ακινήτων και να αποφύγει τη διάχυση κινδύνου των εταιρειών ακινήτων.

2) Βελτιώστε τη διαβίωση των ανθρώπων, ενισχύστε την εμπιστοσύνη και καλύψετε εύλογες ανάγκες στέγασης. Το κλειδί για την επίλυση του διλήμματος των ακινήτων βρίσκεται στην αποκατάσταση της εμπιστοσύνης από την πλευρά της ζήτησης Μόνο όταν ενισχυθεί η εμπιστοσύνη, οι πωλήσεις μπορούν να αυξηθούν. Η έλλειψη εμπιστοσύνης από την πλευρά της ζήτησης πηγάζει από τις αδύναμες προσδοκίες για την απασχόληση και την έλλειψη εμπιστοσύνης στους προγραμματιστές. Μέσω της ίδρυσης τράπεζας ασφάλειας στέγασης και της εξαγοράς από την κυβέρνηση εμπορικών κατοικιών σε προσιτές κατοικίες, παρέχει δάνεια και εγγυήσεις χαμηλού επιτοκίου σε αγοραστές κατοικιών για να αυξήσουν την πίστωση και να καλύψουν τις εύλογες στεγαστικές ανάγκες των οικογενειών χαμηλού εισοδήματος και των νέων πολιτών.

3) Επίλυση του αποθέματος, σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών, σταθεροποίηση της αγοράς και σταθεροποίηση της οικονομίας. Η εποχή της μεγάλης κλίμακας ανάπτυξης ακινήτων έφτασε στο τέλος της και η αγορά έχει εισέλθει σε μια εποχή όπου κυριαρχεί η υπάρχουσα κατοικία και αντιμετωπίζει προσαρμογές και διαφοροποιήσεις . Η ακίνητη περιουσία είναι ο μεγαλύτερος κλάδος πυλώνα της εθνικής οικονομίας και σχετίζεται με την οικονομική ανάκαμψη και τους χρηματοοικονομικούς κινδύνους. Η χώρα μας βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε ένα κρίσιμο στάδιο μετάβασης μεταξύ παλαιών και νέων κινητήριων δυνάμεων Εάν η ακίνητη περιουσία είναι σταθερή, η οικονομία θα είναι σταθερή. Η τελική αγορά εμπορικών κατοικιών από την κυβέρνηση ευνοεί την απομάκρυνση των αποθεμάτων, τη σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών, τη σταθεροποίηση της αγοράς και την αποκατάσταση της οικονομίας.

4) Βελτιστοποιήστε τη δομή προσφοράς της αγοράς ακινήτων, έτσι ώστε να υπάρχει αγορά για τα high-end, υποστήριξη για τα μεσαία και ασφάλεια για τα low-end. Υπάρχει ένα φαινόμενο στην αγορά ακινήτων της χώρας μου ότι «η ανάπτυξη των εμπορικών κατοικιών είναι σχετικά ώριμη και η κλίμακα της οικονομικής στέγης και της ενοικίασης κατοικιών είναι σχετικά μικρή». Η απόκτηση εμπορικών κατοικιών από την κυβέρνηση και η μετατροπή τους σε οικονομικά προσιτή στέγαση μπορεί να βελτιστοποιήσει τη δομή προσφοράς της αγοράς ακινήτων, να καλύψει τις ανάγκες ομάδων διαφορετικών επιπέδων εισοδήματος και να διαμορφώσει ένα πρότυπο στο οποίο υπάρχει μια αγορά για την υποστήριξη υψηλής ποιότητας για τη μεσαία κατηγορία και ασφάλεια για τη χαμηλή κατηγορία.

2 Το κλειδί για την Τράπεζα Εγγύησης Στέγασης της Κίνας: Από πού προέρχονται τα χρήματα;

1) Μοντέλο λειτουργίας: Το πρώτο είναι η αξιοποίηση της εμπειρίας στο εξωτερικό για την παροχή δανείων χαμηλού επιτοκίου και το δεύτερο είναι η αγορά και αποθήκευση αποθεμάτων γης και εμπορικών κατοικιών για ανάπτυξη για οικονομικά προσιτή στέγαση.

Δάνεια χαμηλού επιτοκίου: Με μακροπρόθεσμο στόχο να «έχουμε ένα μέρος για να ζήσουμε», η Τράπεζα Εγγυήσεων Στέγασης παρέχει δάνεια χωρίς αποκλεισμούς και προνομιακά δάνεια σε ειδικευμένους αγοραστές κατοικίας. Οι τράπεζες ασφάλισης κατοικιών επικεντρώνονται στην εκτέλεση λειτουργιών κοινωνικής ασφάλισης, επομένως, όπως και οι τράπεζες ασφάλειας στέγασης στις ανεπτυγμένες χώρες, ο απώτερος στόχος των τραπεζών ασφάλειας στέγασης της Κίνας είναι να «έχουν ένα μέρος για να ζήσουν» και να παρέχουν μακροχρόνια, σταθερή στέγαση χαμηλού κόστους. δάνεια σε ειδικευμένους αγοραστές κατοικιών. Πώς να προσδιορίσετε την επιλεξιμότητα; Οι αγοραστές κατοικίας μπορούν να διαιρεθούν σε βασική στεγαστική πίστη και πίστωση στεγαστικής επένδυσης με βάση τον αριθμό των συνηθισμένων στεγαστικών μονάδων, την κατά κεφαλήν στεγαστική επιφάνεια και το ποσό στέγασης ανά οικογένεια κατά κεφαλήν, με προνομιακά επιτόκια που εφαρμόζονται για την πρώτη από εμπορικές τράπεζες. Πώς να διαχειριστείτε το απόθεμα και να αυξήσετε; Μπορούν να εφαρμοστούν νέες μέθοδοι για νέα δάνεια και παλιές μέθοδοι για παλιά δάνεια. Ταυτόχρονα, ορίζεται το μέγιστο ποσοστό στεγαστικών δανείων για τις εμπορικές τράπεζες και σταδιακά μειώνεται η κλίμακα των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων των εμπορικών τραπεζών.

Απόκτηση γης και κατοικιών: Με βραχυπρόθεσμο στόχο την «αποθεματοποίηση», η τράπεζα ασφάλειας κατοικιών χρησιμοποιεί ειδικά κεφάλαια για να αγοράσει αποθέματα γης και εμπορικών κατοικιών σε κατάλληλες τιμές για ενοικίαση κατοικιών και οικονομικά προσιτή στέγαση. Από το δεύτερο εξάμηνο του 2021 έως σήμερα, πολλές εταιρείες ακινήτων κινδυνεύουν, η κεφαλαιακή αλυσίδα βελτιώνεται σιγά σιγά και η κατάσταση της εγγυημένης παράδοσης κτιρίων είναι ζοφερή. Προς το παρόν, η διασφάλιση της παράδοσης των κτιρίων αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα ημιτελή έργα και να αποφευχθεί η επιβάρυνση των αγοραστών κατοικιών. Οι εταιρείες ακινήτων θα έχουν πλεονάζοντα κεφάλαια μετά την αποπληρωμή, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την απόκτηση γης θα αποκατασταθεί, η πίεση του τοπικού χρέους θα μετριαστεί και οι υποδομές αναμένεται να αυξηθούν. Το αγορασμένο απόθεμα εμπορικών κατοικιών και γης χρησιμοποιούνται για ενοικίαση κατοικιών και οικονομικά προσιτές κατοικίες, οι οποίες θα βοηθήσουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των ανθρώπων πρέπει να σκοτώσει πολλά πουλιά με μια πέτρα.

2) Από πού προέρχονται τα χρήματα; Δάνεια με προεξόφληση από κρατικές τράπεζες, εξαιρετικά μακροπρόθεσμα ομόλογα δημοσίου και χρηματοοικονομικά μέσα παρόμοια με το PSL.

Εκπτωτικό δάνειο τράπεζας κρατικής ιδιοκτησίας: Χρησιμοποιήστε την αγορασμένη εμπορική κατοικία ως υποθήκη ή ενέχυρο για να υποβάλετε αίτηση για εκπτωτικό δάνειο από κρατική τράπεζα. Επί του παρόντος, τα δάνεια με έκπτωση ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούνται κυρίως από την πλευρά της ζήτησης και η περίοδος επιδότησης είναι 36 μήνες. Εάν η κυβέρνηση μπορέσει να λάβει επιδοτούμενα δάνεια κατά τη διαδικασία αγοράς υφιστάμενων κατοικιών, το κόστος κτήσης θα μειωθεί σημαντικά και η πίεση στα τοπικά οικονομικά θα αμβλυνθεί.

Υπερμακροπρόθεσμα κρατικά ομόλογα: Έκδοση υπερμακροπρόθεσμων ομολόγων δημοσίου σε τοπικές κυβερνήσεις για απόκτηση, μειώνοντας την τοπική οικονομική πίεση. Η Έκθεση Εργασίας της Κυβέρνησης του 2024 πρότεινε ότι από φέτος, σχεδιάζει να εκδώσει εξαιρετικά μακροπρόθεσμα ομόλογα του δημοσίου για αρκετά συνεχόμενα έτη, ειδικά για την εφαρμογή μεγάλων εθνικών στρατηγικών και τη δημιουργία δυνατοτήτων ασφάλειας σε βασικούς τομείς. Πρώτα θα εκδοθεί 1 τρισεκατομμύριο γιουάν. Τα εξαιρετικά μακροπρόθεσμα ειδικά κρατικά ομόλογα διάρκειας 20-50 ετών δεν περιλαμβάνονται στο έλλειμμα, δεν αυξάνουν την πίεση του τοπικού χρέους και είναι εξαιρετικά συμβατά με την απόκτηση εμπορικών κατοικιών από την κυβέρνηση για χρήση ως οικονομικά προσιτή στέγαση.

Χρηματοοικονομικά μέσα παρόμοια με το PSL: Το PSL είναι μια σημαντική πηγή κεφαλαίων στο στάδιο της δημιουργίας εσόδων και της επανεγκατάστασης της μεταρρύθμισης της στέγασης. Ως ένα από τα εργαλεία νομισματικής πολιτικής της κεντρικής τράπεζας, τα συμπληρωματικά στεγαστικά δάνεια PSL έπαιξαν σημαντικό ρόλο από το 2015 έως το 2018. Οι τράπεζες πολιτικής, όπως η China Development Bank, έχουν παράσχει ένα μεγάλο ποσό σταθερών και χαμηλού κόστους κεφαλαίων για την ανακαίνιση κατοικιών μέσω PSL. Η κυβέρνηση μπορεί επίσης να εξετάσει τα χρηματοπιστωτικά μέσα που μοιάζουν με το PSL κατά την απόκτηση εμπορικών κατοικιών, οι τράπεζες θα παρέχουν κεφάλαια για την υποστήριξη εξαγορών τοπικής αυτοδιοίκησης.

3) Ποια είναι η τιμή αγοράς και αποθήκευσης; Μπορεί να κυμαίνεται από 30% έως 85% από την τιμή της αγοράς. Σύμφωνα με την εμπειρία απόκτησης και αποθήκευσης ορισμένων τοπικών κυβερνήσεων, το 2022, η τιμή της απόκτησης υφιστάμενων κατοικιών από την Zhengdi Leasing θα είναι περίπου 15% από την τιμή της αγοράς. Τον Μάιο του 2024, η Κυβέρνηση της Περιφέρειας Lin'an του Hangzhou ζήτησε να μην πωληθεί ολόκληρο το κτίριο κατά την απόκτηση εμπορικών κατοικιών Από αυτό, κρίθηκε ότι ο στόχος απόκτησης μπορεί να έχει κακή τοποθεσία, υποστηρικτικές εγκαταστάσεις και κακή ρευστότητα, καθώς και την τιμή κτήσης. μπορεί να είναι περίπου το 70% της τιμής της αγοράς.

3 Ένα άλλο κλειδί: τρία κύρια μοντέλα: τιτλοποίηση στεγαστικού δανείου + εθελοντική αποταμίευση στέγασης + υποχρεωτική αποταμίευση στέγασης

3.1 Model of Fannie and Freddie στις Ηνωμένες Πολιτείες: Τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων υπό σιωπηρές κρατικές εγγυήσεις για τη βελτίωση της ρευστότητας των στεγαστικών δανείων

Οι τράπεζες στέγασης των ΗΠΑ περιλαμβάνουν την Federal Home Mortgage Bank (FHLB), τη Fannie Mae και τη Freddie Mac και η Fannie Mae και ο Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") αποτελούν σημαντικό μέρος της στεγαστικής αγοράς των ΗΠΑ και κατέχουν ή εγγυώνται στεγαστικά δάνεια. Το υψηλότερο ποσοστό έφτασε το 80%-90%.Εξετάζοντας τις πρωτογενείς και δευτερογενείς αγορές,

Η πρωτογενής αγορά είναι η «Ομοσπονδιακή Τράπεζα Υποθηκών Κατοικίας (FHLB)» που ιδρύθηκε από την κυβέρνηση των ΗΠΑ μετά τη Μεγάλη Ύφεση το 1933 για να παρέχει μακροπρόθεσμα, χαμηλού επιτοκίου στεγαστικά δάνεια σε αγοραστές κατοικίας.

Η δευτερογενής αγορά είναι η Fannie Mae και ο Freddie Mac. Η Fannie Mae (FNMA) ιδρύθηκε από το Κογκρέσο των ΗΠΑ το 1938 ως μέρος του New Deal του Roosevelt, ο σκοπός του ήταν να παρέχει σταθερή και συνεχή υποστήριξη για την αγορά στεγαστικών δανείων, να βελτιώσει τη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων και να βελτιώσει την ιδιοκτησία των κατοίκων. το ποσοστό θα αυξηθεί για να επιτευχθεί ο στόχος της «ιδιοκτησίας κατοικίας». Το 1970, προκειμένου η Fannie Mae να μην συνεχίσει να κατέχει μονοπωλιακή θέση στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων, ιδρύθηκε η Freddie Mac (FHLMC) για τον ίδιο σκοπό με την Freddie Mac.

Οι "Fannie Mae + Freddie Mac" και η Fannie Mae διαμόρφωσαν ένα μοντέλο ανταγωνισμού δύοπωλίων στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Το 2007, τα στεγαστικά δάνεια που κατείχαν ή εγγυήθηκαν οι Fannie και Freddie αντιπροσώπευαν περίπου το 40% της αγοράς ακινήτων των ΗΠΑ Μετά την κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime, το ποσοστό αυτό έφτασε το 80%-90%.

Τα κύρια πλεονεκτήματα του μοντέλου δύο υπνοδωματίων στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι:

1) Εισάγετε καινοτόμα προϊόντα τιτλοποίησης στεγαστικών δανείων για να αυξήσετε σημαντικά τη ρευστότητα των στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά και να μειώσετε το κόστος αγοράς κατοικίας. Η μεγαλύτερη καινοτομία του μοντέλου των Fannie και Freddie είναι η τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων. Για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πωλούν στεγαστικά δάνεια με μακροπρόθεσμα και μεγάλα κεφάλαια στους Fannie και Freddie μέσω της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων και στη συνέχεια αναχρηματοδοτούν τα κεφάλαια Σε σύγκριση με το προηγούμενο μοντέλο «ανάκτησης δανείου-αναχρηματοδότησης», τον κύκλο απόσυρσης κεφαλαίων. έχει μειωθεί σημαντικά και η ρευστότητα των στεγαστικών δανείων έχει αυξηθεί. Για τη Fannie and Freddie, η Fannie και ο Freddie αγοράζουν και διατηρούν ή τιτλοποιούν στεγαστικά δάνεια για κατοικίες και τα πωλούν σε επενδυτές, ώστε να μπορούν να χρηματοδοτηθούν με χαμηλότερο κόστος.

2) Η κυβέρνηση των ΗΠΑ εγγυάται έμμεσα ότι η Fannie και ο Freddie έχουν χαμηλό κόστος χρηματοδότησης, ισχυρή ρευστότητα ομολόγων και λιγότερη πίεση στις κρατικές δημοσιονομικές δαπάνες. Αν και η Fannie Mae και ο Freddie Mac γνώρισαν ιδιωτικοποίηση τη δεκαετία του 1970, η Fannie Mae και ο Freddie Mac συνέχισαν να απολαμβάνουν σιωπηρές κρατικές εγγυήσεις επειδή ανέλαβαν τις ευθύνες κοινωνικής ασφάλισης που απαιτούσε η κυβέρνηση των ΗΠΑ. Για παράδειγμα, οι τίτλοι Fannie Mae μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως ασφάλεια σε συναλλαγές επαναγοράς με τράπεζες στο σύστημα Federal Reserve, απολαμβάνουν την ίδια μεταχείριση με τα ομόλογα του Υπουργείου Οικονομικών των ΗΠΑ και εξαιρούνται από την εγγραφή στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ, μεταξύ άλλων προνομίων. Λόγω της σιωπηρής κρατικής εγγύησης, η Fannie και ο Freddie έχουν φυσικά πλεονεκτήματα στη χρηματοδότηση Πρώτον, το επιτόκιο χρηματοδότησης είναι χαμηλό και ο κίνδυνος των ομολόγων που εκδίδονται είναι δεύτερος μετά τα ομόλογα του δημοσίου επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των κεντρικών τραπεζών, των ασφαλιστικών εταιρειών και των συνταξιοδοτικών ταμείων. Με βάση τα χρηματοδοτικά τους πλεονεκτήματα, οι πηγές χρηματοδότησης της Fannie και του Freddie βασικά δεν απαιτούν καμία οικονομική επένδυση.

3.2 Japan Housing Bank: δημοσιονομικά εξαρτώμενο μοντέλο πριν από την κρίση, στη συνέχεια μετατράπηκε σε μοντέλο προσανατολισμένο στην αγορά των ΗΠΑ μετά την κρίση

Μετά τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, η ιαπωνική κυβέρνηση ίδρυσε την Housing Finance Corporation (GHLC) βασιζόταν στις δημοσιονομικές επενδύσεις και στο σύστημα χρηματοδότησης της κυβέρνησης για να υποστηρίξει τη χρηματοδότηση της ανοικοδόμησης κατοικιών. μοντέλο δύο υπνοδωματίων. Το 1950, προκειμένου να επιταχυνθεί η οικονομική ανάκαμψη και η κοινωνική ανασυγκρότηση μετά τον Β' Παγκόσμιο Πόλεμο, η ιαπωνική κυβέρνηση ίδρυσε την Housing Finance Corporation για να παρέχει μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα χαμηλότοκα δάνεια σε εταιρείες ακινήτων και κατοίκους. Το δημόσιο ταμείο της στεγαστικής χρηματοδότησης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα δημοσιονομικά κεφάλαια. Από το 1965, τα ιαπωνικά εμπορικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εισήλθαν στην αγορά ακινήτων και διαμόρφωσαν ανταγωνιστικές σχέσεις με χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πολιτικής. εταιρείες χρηματοδότησης. Αφενός, δεν υπάρχει πρόστιμο για την πρόωρη αποπληρωμή των δανειοληπτών στεγαστικών δανείων από την Housing Finance Corporation, αφετέρου, αφού η Housing Finance Corporation αντιμετωπίσει πρόωρη αποπληρωμή, πρέπει να πληρώσει πρόστιμο στον Οργανισμό Δημοσιονομικών Δανεισμών (FILP). . Για να αντιμετωπίσει το κύμα των προπληρωμών και να μειώσει την οικονομική πίεση, ξεκινώντας από το 2000, η ​​Housing Finance Corporation σταδιακά ευθυγραμμίστηκε με το μοντέλο στέγασης και στεγαστικών δανείων των ΗΠΑ Το 2003, αγόρασε στεγαστικά δάνεια από εμπορικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Το 2007, η Housing Finance Corporation αναδιαρθρώθηκε σε Housing Finance Support Agency (JHF) και η εστίασή της μετατοπίστηκε στην τιτλοποίηση περιουσιακών στοιχείων στεγαστικών δανείων, διαμορφώνοντας ένα επιχειρηματικό μοντέλο με την επιχείρηση τιτλοποίησης περιουσιακών στοιχείων στεγαστικών δανείων ως κύρια δραστηριότητα, ασφάλιση στεγαστικών δανείων επιχειρηματικά και στεγαστικά δάνεια ως συμπληρωματικά. 1) Η επιχείρηση τιτλοποίησης περιουσιακών στοιχείων στεγαστικών δανείων, η οποία παρέχει υποστήριξη για μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου εμπορικών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων μέσω αγορών κατοικιών ή εγγυήσεων, αντιπροσωπεύει το 97% όλων των επιχειρηματικών αιτήσεων. Υπάρχουν δύο συγκεκριμένες μέθοδοι η μία είναι η απευθείας αγορά μακροπρόθεσμων δανείων σταθερού επιτοκίου από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και η τιτλοποίηση τους. Το δεύτερο είναι η παροχή εγγυήσεων για μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου μετά την τιτλοποίησή τους, ώστε να εξασφαλιστεί η αποπληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων στους επενδυτές. 2) Επιχείρηση ασφάλισης στεγαστικών δανείων, η οποία παρέχει εγγυήσεις στεγαστικών δανείων σε εμπορικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για να διασφαλίσει ότι τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μπορούν να συνεχίσουν να παρέχουν στεγαστικά δάνεια. 3) Επιχείρηση στεγαστικών δανείων, παροχή δανείων απευθείας σε συγκεκριμένους αγοραστές κατοικίας. Ωστόσο, το όριο είναι σχετικά υψηλό και εξυπηρετεί κυρίως ομάδες που αγοράζουν σπίτια που δεν μπορούν να καλυφθούν από εμπορικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, όπως κατοικίες ανακατασκευής μετά την καταστροφή, παλιές κατοικίες που πρέπει να ανοικοδομηθούν και ανακαινιστούν και πράσινες κατοικίες με μηδενικές εκπομπές ρύπων.

Μετά την ανασυγκρότηση, ο βαθμός εμπορευματοποίησης της στεγαστικής τράπεζας έχει βελτιωθεί σημαντικά και η εξάρτησή της από τα δημοσιονομικά ταμεία έχει μειωθεί σημαντικά Από το 2011 έως το 2022, το ποσοστό των δημοσιονομικών κεφαλαίων μειώθηκε από 57,2% σε 4,4%. Ένας από τους στόχους του οργανισμού χρηματοοικονομικής υποστήριξης στέγασης είναι να απαλλαγεί από την εξάρτηση του αρχικού δημόσιου ταμείου της στεγαστικής χρηματοδότησης από τα δημοσιονομικά κεφάλαια και να επιτύχει μια πιο πλήρως προσανατολισμένη στην αγορά λειτουργία. Μετά από 15 χρόνια λειτουργίας, ουσιαστικά πέτυχε αυτόν τον στόχο Το 2011, μεταξύ των πηγών χρηματοδότησης των ιδρυμάτων χρηματοοικονομικής στήριξης στέγασης, τα δημοσιονομικά δάνεια και τα κρατικά εγγυημένα ομόλογα αντιπροσώπευαν το 57,2% και τα κεφάλαια που προέρχονται από την έκδοση MBS. το 2022, το πρώτο μειώθηκε στο 4,4%, το δεύτερο αυξήθηκε στο 66,8%.

3.3 Γερμανικό στεγαστικό αποταμιευτικό μοντέλο: επαγγελματική διαχείριση, εκτεταμένη συμμετοχή, πρώτα κατάθεση και μετά δάνειο, σταθερό χαμηλό επιτόκιο

Το γερμανικό σύστημα χρηματοδότησης στέγασης λειτουργεί ένα μοναδικό μοντέλο αποταμίευσης στέγης.Το 1885, η Γερμανία ίδρυσε το πρώτο ίδρυμα αποταμίευσης που λειτουργεί συνεχώς, τον Εθνικό Συνεταιρισμό Αποταμίευσης Κατοικίας Μετά το τέλος του Β' Παγκοσμίου Πολέμου, η Γερμανία αντιμετώπισε έλλειψη κατοικιών και σοβαρή έλλειψη κεφαλαίων επενδύσεις Είναι δύσκολο να παρασχεθούν επαρκείς πόροι για την κατασκευή κατοικιών προκειμένου να αναζωογονηθεί η οικονομία, επομένως το μοντέλο αυτάρκης αποταμίευσης στέγασης έχει αναπτυχθεί ευρέως και γρήγορα.

Τα χαρακτηριστικά του Γερμανικού Ταμιευτηρίου Κατοικίας είναι:

1) Επαγγελματική διαχείριση, κλειστή κυκλοφορία κεφαλαίων.Τα γερμανικά στεγαστικά ταμιευτήρια λειτουργούν επαγγελματικά και δεν μπορούν να συμμετάσχουν σε άλλες ριψοκίνδυνες χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις εκτός από τις αποταμιεύσεις στέγασης. στους κατοίκους που συμμετέχουν στην εξοικονόμηση κατοικίας.

2) Εθελούσια αποταμίευση, για κατοίκους χαμηλού εισοδήματος, η κυβέρνηση παρέχει επιδοτήσεις. Η εξοικονόμηση κατ' οίκον είναι μια εθελοντική σύμβαση που έχει σχεδιαστεί για να επιτρέπει την αυτοβοήθεια μέσω της αμοιβαίας βοήθειας. Το όριο συμμετοχής για αυτήν τη μέθοδο αποταμίευσης είναι χαμηλό και πληρούνται μόνο οι απαιτήσεις ελάχιστου ποσού συμβολαίου και ελάχιστης περιόδου κατάθεσης. Οι κάτοικοι χαμηλού εισοδήματος μπορούν επίσης να συμμετέχουν στο σύστημα αποταμίευσης στέγης και η κυβέρνηση παρέχει δύο τύπους επιδοτήσεων αποταμίευσης. Πρώτον, για ένα στεγαστικό αποταμιευτικό νοικοκυριό (διπλού εισοδήματος) με ετήσιο εισόδημα που δεν υπερβαίνει τα 25.600 ευρώ (51.200 ευρώ) και μηνιαία κατάθεση που δεν υπερβαίνει τα 512 ευρώ (1.024 ευρώ), η κυβέρνηση θα παράσχει αντίστοιχη ανταμοιβή 8,8%, με μέγιστη ανταμοιβή 45 ευρώ/μήνα (90€/μήνα). Δεύτερον, για στεγαστικά αποταμιευτικά νοικοκυριά μονού (διπλού εισοδήματος) με ετήσιο εισόδημα που δεν υπερβαίνει τα 17.000 ευρώ (35.800 ευρώ), η κυβέρνηση θα παράσχει αντίστοιχο κίνητρο 9% για τις αποταμιεύσεις τους στη στέγαση, με μέγιστη επιδότηση 43 ευρώ/μήνα. (86 ευρώ/μήνα).

3) «Πρώτα κατάθεση και μετά δάνειο», δίκαιη κατανομή των δανείων. Οι κάτοικοι υπογράφουν σύμβαση αποταμίευσης στέγασης με ένα στεγαστικό αποταμιευτικό ίδρυμα, συμφωνώντας για το ποσό της σύμβασης, την περίοδο κατάθεσης και τη διάρκεια του δανείου Το ποσό της σύμβασης είναι περίπου διπλάσιο από το προβλεπόμενο ποσό του δανείου, η περίοδος κατάθεσης είναι περίπου 8 χρόνια και η περίοδος δανείου είναι 10-. 11 χρόνια. Σύμφωνα με τη σύμβαση, ο αιτών πραγματοποιεί πρώτα μια μηνιαία κατάθεση (περίπου 0,48% του ποσού της σύμβασης, η συνολική κατάθεση μετά την προσθήκη τόκων φτάνει το 50% του ποσού της σύμβασης). μπαίνει στη λίστα αναμονής δανείου. Τα στεγαστικά ταμιευτήρια θα αξιολογούν τους αιτούντες που πληρούν τους όρους κατανομής του δανείου με βάση την περίοδο κατάθεσης, τη συνεισφορά αποπληρωμής, το επιτόκιο και άλλους δείκτες και σε όσους έχουν υψηλές αξίες αξιολόγησης θα δοθεί προτεραιότητα για τη χορήγηση δανείου. Μετά την έκδοση του δανείου, ο αιτών πραγματοποιεί μηνιαίες αποπληρωμές και το μηνιαίο ποσό αποπληρωμής είναι περίπου 0,5-0,6% του ποσού της σύμβασης.

4) Χαμηλότοκα δάνεια, που παρέχουν μακροπρόθεσμα σταθερά σταθερά χαμηλά επιτόκια. Το μεγαλύτερο στεγαστικό αποταμιευτικό ίδρυμα της Γερμανίας, η Schwäbischauer Bank, προσφέρει ένα τυπικό προϊόν με επιτόκιο δανείου μόλις 2,15%, περίοδο αποταμίευσης οκτώ ετών και περίοδο αποπληρωμής 10 ετών. Δεδομένου ότι τα ταμεία αποταμίευσης στέγασης κυκλοφορούν μόνο μεταξύ ιδρυμάτων και κατοίκων που συμμετέχουν, το επιτόκιο δεν επηρεάζεται από την εξωτερική κεφαλαιαγορά και μπορεί να εφαρμοστεί ένα μακροπρόθεσμο και σταθερό σύστημα σταθερού επιτοκίου χαμηλών καταθέσεων και χαμηλών δανείων, με την κατάθεση Το περιθώριο επιτοκίου δανείου διατηρήθηκε στις 2 ποσοστιαίες μονάδες. Αυτό το χαμηλό επιτόκιο δανεισμού σε συνδυασμό με τα κρατικά κίνητρα καθιστούν τα συμβόλαια αποταμίευσης στέγασης με χαμηλά επιτόκια καταθέσεων σημαντικό επενδυτικό εργαλείο για τους κατοίκους της Γερμανίας. Περισσότερο από το ένα τρίτο των κατοίκων συμμετέχουν στην εξοικονόμηση στέγης, παρέχοντας άφθονα κεφάλαια χαμηλού κόστους για την ανάπτυξη του μοντέλου εξοικονόμησης στέγης.

3.4 Μοντέλο Ταμείου Προνοίας Στέγασης Σιγκαπούρης: Εφαρμογή συστήματος υποχρεωτικού κεντρικού ταμείου προνοίας αποταμιεύσεων, κλειστή διαχείριση, διαχωρισμός καταθέσεων και δανείων, υψηλές καταθέσεις και χαμηλά δάνεια

Το 1955, η Σιγκαπούρη καθιέρωσε το σύστημα του Κεντρικού Ταμείου Προνοίας, το οποίο αρχικά εξυπηρετούσε τους ηλικιωμένους και άρχισε να χρησιμοποιείται για στέγαση το 1968. Το 1955, η βρετανική αποικιακή κυβέρνηση δημιούργησε ένα υποχρεωτικό σύστημα Κεντρικού Ταμείου Προνοίας με βάση την αποταμίευση προκειμένου να αποφύγει τις συνταξιοδοτικές της ευθύνες για τους τοπικούς δημοσίους υπαλλήλους στη Σιγκαπούρη και ίδρυσε το Κεντρικό Ταμείο Προνοίας για τη διαχείρισή του. Μετά το 1968, εφαρμόστηκε το πρόγραμμα «Ιδιοκτησίας Κατοικίας» και άρχισαν να χρησιμοποιούνται πόροι προνοίας για την αγορά διαμερισμάτων HDB Το 1981 επεκτάθηκε και σε ιδιωτικές κατοικίες. Επί του παρόντος, το σύστημα κεντρικού ταμείου πρόνοιας έχει γίνει ένα ολοκληρωμένο σύστημα κοινωνικής ασφάλισης που καλύπτει τις συντάξεις, τη στέγαση, την ιατρική περίθαλψη, την προστασία της οικογένειας, την εκπαίδευση των παιδιών κ.λπ.

Εφαρμόζεται υποχρεωτικό σύστημα κεντρικού ταμείου προνοίας τύπου αποταμίευσης, με πολύ υψηλό δείκτη συνεισφοράς προς καταθέσεις. Σύμφωνα με τον «Νόμο για το Κεντρικό Ταμείο Προνοίας», όλοι οι πολίτες και οι μόνιμοι κάτοικοι της Σιγκαπούρης, είτε εργαζόμενοι είτε εργοδότες, πρέπει να κάνουν υποχρεωτικές μηνιαίες πληρωμές από τα ταμεία πρόνοιας πρόστιμο τόκο. Εκτός από αγορές κατοικιών και ορισμένες επενδύσεις, οι καταθέσεις ταμείου προνοίας μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο μετά τη συνταξιοδότηση των εργαζομένων και τα μέλη δεν έχουν δικαίωμα να αποφασίσουν τη διάρκεια των καταθέσεων των ταμείων προνοίας. Επιπλέον, ο δείκτης συνεισφοράς του ταμείου προνοίας είναι εξαιρετικά υψηλός, κορυφώνεται στο 50% (εργαζόμενοι και εργοδότες ο καθένας 25%) και επί του παρόντος είναι σταθερός στο 37% (εργαζόμενοι 20%, εργοδότες 17%), που είναι πολύ υψηλότερο από το Χονγκ Κονγκ, Η Κίνα (10%) και η ηπειρωτική Κίνα (24%) και άλλες περιοχές που εφαρμόζουν επίσης το υποχρεωτικό σύστημα κεντρικών ταμείων αποταμίευσης, αλλά θα μειωθεί μετρίως καθώς αυξάνεται η ηλικία των εργαζομένων, για παράδειγμα, συνεισφέρουν άτομα ηλικίας 55-60 ετών Το 29,5% (εργαζόμενοι 15%, εργοδότες 14,5%), και οι ηλικίες 60-65 ετών συνεισφέρουν 29,5% (εργαζόμενοι 15%, εργοδότες 14,5%), Εξοικονομήστε 20,5% (9,5% για μισθωτούς, 11% για εργοδότες).

Το ταμείο προνοίας καλύπτει ένα ευρύ φάσμα έργων, εφαρμόζει κλειστή διαχείριση και διασφαλίζει την αποκλειστική χρήση των δεσμευμένων κεφαλαίων. Το Κεντρικό Ταμείο Προνοίας καλύπτει ένα ευρύ φάσμα ατόμων Λόγω της απαίτησης για υποχρεωτική αποταμίευση, το ποσοστό κάλυψης αυξήθηκε από 22% το 1965 σε 103% το 2022 και ο συνολικός αριθμός των μελών αυξήθηκε επίσης από 418.000 σε 4,2 εκατομμύρια. Τα είδη προστασίας είναι ολοκληρωμένα, χωρισμένα σε τέσσερις κύριους λογαριασμούς και δεσμευμένα κεφάλαια, καλύπτοντας ένα ευρύ φάσμα τομέων όπως η συνταξιοδότηση, η ιατρική περίθαλψη, η στέγαση, η προστασία της οικογένειας και η εκτίμηση περιουσιακών στοιχείων. Επιπλέον, ο νόμος του Κεντρικού Ταμείου Προνοίας της Σιγκαπούρης περιορίζει αυστηρά την ανάληψη και την επένδυση των κεφαλαίων προνοίας: πρώτον, εφαρμόζεται το ελάχιστο ποσό κατάθεσης Όταν τα μέλη χρησιμοποιούν συνηθισμένους λογαριασμούς και ειδικούς λογαριασμούς για να πραγματοποιήσουν επενδύσεις κεφαλαίου, πρέπει να διασφαλίσουν ότι το όριο του λογαριασμού καθορίζεται. οι κανονικοί λογαριασμοί δεν είναι μικρότεροι από 20.000 γουάν. Οι συνήθεις λογαριασμοί τους και οι λογαριασμοί υγειονομικής περίθαλψης πρέπει να διατηρούν το καθορισμένο ποσό για μεταφορά σε λογαριασμούς συντάξεων. Επιπλέον, δεδομένου ότι οι πόντοι του ταμείου προνοίας αποθηκεύονται σε τέσσερις κύριους λογαριασμούς, το εύρος χρήσης κάθε λογαριασμού περιορίζεται στο αντίστοιχο πεδίο για να διασφαλιστεί ότι τα κεφάλαια χρησιμοποιούνται αποκλειστικά.

Υιοθετήστε κλειστή διαχείριση, «ξεχωριστές καταθέσεις και δάνεια, υψηλές καταθέσεις και χαμηλά δάνεια». Το Κεντρικό Συμβούλιο Προνοίας (CPF) της Σιγκαπούρης είναι ο οργανισμός που είναι υπεύθυνος για τη διαχείριση του ταμείου προνοίας. Ωστόσο, η CPF δεν εκδίδει άμεσα δάνεια κεφαλαίων προνοίας, αντ' αυτού, αγοράζει κρατικά ομόλογα και τα μεταβιβάζει στην Κυβέρνηση της Σιγκαπούρης Investment Corp (GIC). Το Συμβούλιο Ανάπτυξης (HDB) λαμβάνει αυτά τα κεφάλαια, εκδίδει δάνεια χαμηλού επιτοκίου σε αγοραστές κατοικιών. Το επιτόκιο στις καταθέσεις των ταμείων προνοίας είναι σχετικά υψηλό, με 2,5% για τους συνήθεις λογαριασμούς και 4% για τους ειδικούς λογαριασμούς, τους λογαριασμούς ιατρικών και συνταξιοδοτικών, το οποίο είναι υψηλότερο από την απόδοση του πενταετούς ομολόγου του δημοσίου (2,19%) και των προθεσμιακών καταθέσεων εμπορικών τραπεζών (1,2 %) κατά την ίδια περίοδο. Επιπλέον, ένα επιπλέον επιτόκιο 1% θα κερδηθεί στα πρώτα 60.000 S$ του συνολικού ταμείου πρόνοιας και στα πρώτα 30.000 S$ των μελών ηλικίας 55 ετών και άνω. Αντίθετα, το επιτόκιο του δανείου του ταμείου προνοίας είναι χαμηλότερο, γενικά 0,1% υψηλότερο από το επιτόκιο καταθέσεων στεγαστικού ταμείου προνοίας. Τα επιτόκια δανεισμού είναι σταθερά στο 2,6% από το 1993.

Προσθέστε έναν βοηθό για να λαμβάνετε αποκλειστικές αναφορές έρευνας