berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Teks: Tim Ren Zeping

Perkenalan

Untuk mengoptimalkan stok dan mengurangi inventaris, pertimbangkan untuk mendirikan bank keamanan perumahan untuk memperoleh inventaris pengembang untuk perumahan yang terjangkau. Raih banyak manfaat dengan satu batu: 1) Menyelamatkan bangunan yang belum selesai untuk mencegah penduduk membayar tagihan; 2) Menyelamatkan perusahaan real estate berkualitas tinggi, membuka arus kas dan menghindari risiko keuangan; pasar properti saat ini jelas sudah melampaui batas; 4) Tidak perlu membangun banyak perumahan sewa dan perumahan terjangkau, yang dapat menghindari pemborosan dan membantu meningkatkan penghidupan masyarakat. ("Tentang gagasan mendirikan bank perumahan》）

Cara pelaksanaannya dapat ditetapkan di tingkat nasional atau di berbagai lokasi. Dananya dari mana? Gunakan proyek sebagai jaminan, berikan pinjaman bersubsidi dari bank-bank milik negara, atau terbitkan obligasi negara jangka panjang, atau buat alat pendukung keuangan yang mirip dengan PSL.

Jerman, Singapura, Amerika Serikat, dll. semuanya mempunyai praktik sukses dalam bank keamanan perumahan.Ada tiga model: model sekuritisasi aset hipotek perumahan yang diwakili oleh Amerika Serikat dan Jepang, Freddie Mac dan Fannie Mae; model tabungan sukarela perumahan yang diwakili oleh Jerman; model tabungan wajib perumahan (dana penyediaan) yang diwakili oleh Singapura, rumah susun HDB Singapura sangat sukses.

Masih terdapat perbedaan dalam hal sumber pendanaan dan harga pendirian bank jaminan perumahan untuk mengumpulkan stok perumahan, namun ini adalah arah yang tepat. Kuncinya tergantung pada intensitas dan implementasinya.Diyakini bahwa melalui langkah-langkah yang substansial dan efektif, real estate akan mampu menghindari hard landing dan mencapai soft landing, sehingga berkontribusi terhadap pemulihan ekonomi dan peningkatan penghidupan masyarakat.

teks

1 Perlunya pembentukan bank jaminan perumahan dan pembelian dan penyimpanan perumahan komersial oleh pemerintah

Pembentukan bank jaminan perumahan dan pembelian serta penyimpanan perumahan komersial oleh pemerintah mempunyai dasar kebijakan yang memadai di tingkat pusat dan pengalaman praktis yang kaya di tingkat daerah.

Sejak tahun 2013, pemerintah pusat telah berulang kali mengeluarkan sinyal untuk membentuk bank jaminan perumahan nasional dan mendorong pemerintah untuk mengakuisisi perumahan komersial. Pada tahun 2013, Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC ke-18 mengusulkan dalam "Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Beberapa Masalah Utama Mengenai Reformasi yang Mendalam Secara Komprehensif" yang "mempelajari pembentukan infrastruktur perkotaan dan kebijakan perumahan lembaga keuangan ." Pada tahun 2014, Komite Tetap Dewan Negara mengusulkan agar "Bank Pembangunan Tiongkok harus membentuk badan khusus untuk menerapkan akuntansi terpisah dan mengadopsi pendekatan berorientasi pasar untuk menerbitkan obligasi pembiayaan perumahan khusus." Pada tahun 2018, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mengusulkan untuk “mempelajari pembentukan lembaga keuangan kebijakan perumahan nasional.” Pada tahun 2024, diusulkan agar "Mengkoordinasikan dan mempelajari kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estate yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan.”。

Pemerintah daerah secara berturut-turut telah memperkenalkan kebijakan untuk merevitalisasi persediaan perumahan yang ada dan mendorong destocking. Kebijakan pembelian kembali perumahan komersial oleh pemerintah daerah sering kali diberlakukan pada saat persediaan sedang tinggi dan penjualan sulit. Pada tahun 2014, banyak tempat yang melakukan uji coba pembelian kembali perumahan komersial oleh pemerintah untuk dijadikan perumahan pemukiman kembali. Pada bulan Juli 2022, Zhengdi Leasing mengakuisisi properti yang ada di Jalan Lingkar Keempat di Zhengzhou sebagai apartemen bakat; pada bulan September, Jinan Chengfa secara publik mengakuisisi 3.000 unit barang di Prancis sebagai cadangan sewa pada bulan Oktober, Suzhou kembali ke 6 distrik dan 4 kabupaten dan kota Sekitar 10.000 rumah baru dibeli; Huzhou, Handan, Altay dan kota-kota lain juga mengeluarkan kebijakan untuk mendorong konversi perumahan yang ada menjadi perumahan dengan jaminan sewa. Pada bulan April 2024, Zhengzhou mengumumkan bahwa mereka berencana untuk menyelesaikan unit "penjualan lama, pembelian baru, dan perdagangan lama" dari 10.000 unit rumah bekas pada tahun 2024, di mana 5.000 unit akan dibeli langsung oleh aset milik negara setempat. Pada bulan Mei, Pemerintah Distrik Lin'an di Hangzhou membeli perumahan komersial dari pengembang untuk digunakan sebagai perumahan sewa umum. Dali mendorong akuisisi perumahan yang ada sebagai perumahan dengan jaminan sewa atau perumahan bakat.

Sangatlah penting untuk mendirikan bank jaminan perumahan dan pemerintah untuk membeli dan menyimpan perumahan komersial:

1) Meringankan tekanan keuangan pada pengembang dan mencegah penyebaran risiko industri. Sejak paruh kedua tahun 2021, risiko perusahaan real estate terus terekspos, transaksi industri lesu, dan bahkan perusahaan real estate terkemuka berkualitas tinggi pun menghadapi tekanan arus kas yang disebabkan oleh melambatnya penjualan. Akuisisi pemerintah atas perumahan komersial yang tidak dapat dijual dapat secara langsung memberikan dukungan keuangan kepada pengembang, meringankan tekanan arus kas perusahaan real estat, dan menghindari risiko limpahan perusahaan real estat.

2) Meningkatkan penghidupan masyarakat, meningkatkan kepercayaan diri, dan memenuhi kebutuhan perumahan yang layak. Kunci untuk menyelesaikan dilema real estat terletak pada pemulihan kepercayaan di sisi permintaan. Hanya ketika kepercayaan meningkat maka penjualan dapat meningkat. Kurangnya kepercayaan pada sisi permintaan berasal dari lemahnya ekspektasi lapangan kerja dan kurangnya kepercayaan terhadap pengembang. Melalui pembentukan bank keamanan perumahan dan akuisisi perumahan komersial oleh pemerintah menjadi perumahan yang terjangkau, pemerintah memberikan pinjaman berbunga rendah dan jaminan bagi pembeli rumah untuk meningkatkan kredit dan memenuhi kebutuhan perumahan yang wajar bagi keluarga berpenghasilan rendah dan warga baru.

3) Menyelesaikan persediaan, menstabilkan harga rumah, menstabilkan pasar, dan menstabilkan perekonomian. Era pengembangan real estate skala besar telah berakhir, dan pasar telah memasuki era yang didominasi oleh perumahan yang ada dan menghadapi penyesuaian dan diferensiasi untuk mencerna harga rumah yang tinggi, persediaan yang tinggi, dan leverage yang tinggi . Real estate merupakan industri pilar terbesar perekonomian nasional dan terkait dengan pemulihan ekonomi dan risiko keuangan. Negara kita saat ini berada pada tahap kritis transisi antara kekuatan pendorong lama dan baru. Jika real estate stabil, perekonomian akan stabil. Pembelian akhir perumahan komersial oleh pemerintah kondusif untuk destocking, menstabilkan harga rumah, menstabilkan pasar, dan memulihkan perekonomian.

4) Mengoptimalkan struktur pasokan pasar real estat sehingga terdapat pasar untuk kelas atas, dukungan untuk kelas menengah, dan keamanan untuk kelas bawah. Ada fenomena di pasar real estate di negara saya bahwa "perkembangan perumahan komersial sudah relatif matang, dan skala perumahan yang terjangkau serta perumahan sewa relatif kecil." Akuisisi pemerintah atas perumahan komersial dan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau dapat mengoptimalkan struktur pasokan pasar real estat, memenuhi kebutuhan kelompok dengan tingkat pendapatan yang berbeda, dan membentuk pola di mana terdapat pasar untuk kelompok kelas atas, mendukung untuk kelas menengah, dan keamanan untuk kelas bawah.

2 Kunci Bank Jaminan Perumahan Tiongkok: Dari mana uangnya berasal?

1) Model operasi: Yang pertama adalah memanfaatkan pengalaman luar negeri untuk memberikan pinjaman berbunga rendah, dan yang kedua adalah membeli dan menyimpan lahan pengembang dan inventaris perumahan komersial untuk perumahan yang terjangkau.

Pinjaman berbunga rendah: Dengan tujuan jangka panjang "memiliki tempat tinggal", Bank Jaminan Perumahan memberikan pinjaman inklusif dan preferensial kepada pembeli rumah yang memenuhi syarat. Bank jaminan perumahan fokus pada pelaksanaan fungsi jaminan sosial. Oleh karena itu, mirip dengan bank jaminan perumahan di negara maju, tujuan akhir bank jaminan perumahan Tiongkok adalah untuk "memiliki tempat tinggal" dan menyediakan perumahan jangka panjang, stabil, dan berbiaya rendah. pinjaman kepada pembeli rumah yang memenuhi syarat. Bagaimana cara menentukan kelayakan? Pembeli rumah dapat dibagi menjadi kredit perumahan dasar dan kredit investasi perumahan berdasarkan jumlah unit rumah biasa, luas perumahan per keluarga per kapita, dan jumlah perumahan per keluarga per kapita, dengan tingkat bunga preferensial diterapkan pada kredit perumahan yang dikelola; oleh bank komersial. Bagaimana cara mengelola stok dan meningkatkannya? Metode baru untuk pinjaman baru dan metode lama untuk pinjaman lama dapat diterapkan. Pada saat yang sama, proporsi maksimum pinjaman hipotek untuk bank umum ditetapkan dan skala pinjaman hipotek bank umum yang ada secara bertahap dikurangi.

Akuisisi tanah dan perumahan: Dengan tujuan jangka pendek "destocking", bank keamanan perumahan menggunakan dana khusus untuk membeli tanah pengembang dan inventaris perumahan komersial dengan harga yang sesuai untuk perumahan sewa dan perumahan yang terjangkau. Sejak paruh kedua tahun 2021 hingga sekarang, banyak perusahaan real estate berada dalam bahaya, rantai modal perlahan membaik, dan situasi jaminan penyerahan bangunan sangat suram. Saat ini, memastikan penyerahan bangunan adalah prioritas utama. Kita harus membentuk bank jaminan perumahan dan menyiapkan dana khusus untuk memperoleh lahan pengembang dan inventaris perumahan komersial. Pengembang harus memastikan penyerahan bangunan setelah menerima dana terbatas proyek yang belum selesai dan menghindari risiko penyesuaian real estat yang membebani pembeli. Perusahaan real estat akan memiliki kelebihan dana setelah pelunasan, yang dapat digunakan untuk memperoleh lahan. Pembiayaan lahan akan dipulihkan, tekanan utang daerah akan berkurang, dan infrastruktur diperkirakan akan membaik. Persediaan perumahan komersial dan tanah yang dibeli digunakan untuk perumahan sewa dan perumahan terjangkau, yang akan membantu meningkatkan penghidupan masyarakat. Pengembang sudah memiliki begitu banyak persediaan di tangan mereka. Jika lahan tambahan disediakan untuk perumahan sewa, hal itu akan menyebabkan pemborosan yang besar dan membunuh banyak burung dengan satu batu harus.

2) Dari mana uangnya? Pinjaman bersubsidi dari bank-bank milik negara, obligasi negara jangka panjang, dan instrumen keuangan sejenis PSL.

Pinjaman diskon bank milik negara: Gunakan perumahan komersial yang dibeli sebagai hipotek atau janji untuk mengajukan pinjaman diskon dari bank milik negara. Saat ini, pinjaman diskon real estat terutama digunakan pada sisi permintaan. Pada bulan Desember 2023, Distrik Linping, Hangzhou, Provinsi Zhejiang memperkenalkan kebijakan diskon bunga untuk pinjaman pembelian rumah. Jika jumlah pinjaman melebihi 1 juta, akan ada subsidi bunga sebesar 1 juta diberikan, dan masa subsidi adalah 36 bulan. Jika pemerintah dapat memperoleh pinjaman bersubsidi selama proses pembelian perumahan yang ada, maka biaya perolehan akan berkurang secara signifikan dan tekanan terhadap keuangan daerah akan berkurang.

Obligasi negara jangka panjang: Menerbitkan obligasi negara jangka panjang kepada pemerintah daerah untuk diakuisisi, sehingga mengurangi tekanan keuangan daerah. Laporan Kerja Pemerintah tahun 2024 mengusulkan bahwa mulai tahun ini, pemerintah berencana menerbitkan obligasi negara khusus jangka panjang selama beberapa tahun berturut-turut, khususnya untuk pelaksanaan strategi nasional utama dan pembangunan kemampuan keamanan di bidang-bidang utama. 1 triliun yuan akan dikeluarkan terlebih dahulu. Obligasi khusus jangka sangat panjang dengan jangka waktu 20-50 tahun tidak termasuk dalam defisit, tidak meningkatkan tekanan utang daerah, dan sangat sesuai dengan akuisisi perumahan komersial yang dilakukan pemerintah untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau.

Instrumen keuangan serupa PSL: PSL merupakan sumber dana penting dalam tahap monetisasi dan pemukiman kembali dalam reformasi perumahan. Sebagai salah satu alat kebijakan moneter bank sentral, pinjaman tambahan hipotek PSL memainkan peran penting dari tahun 2015 hingga 2018. Bank kebijakan seperti China Development Bank telah menyediakan sejumlah besar dana stabil dan berbiaya rendah untuk renovasi perumahan melalui PSL. Pemerintah juga dapat mempertimbangkan instrumen keuangan seperti PSL ketika mengakuisisi perumahan komersial. Bank kebijakan akan menyediakan dana untuk mendukung akuisisi pemerintah daerah. Setelah akuisisi, rumah tersebut akan dijual dan disewakan, dan pinjaman akan dilunasi setelah dana tersebut ditarik.

3) Berapa harga pembelian dan penyimpanannya? Diskonnya mungkin berkisar antara 30% hingga 85% dari harga pasar. Menurut pengalaman akuisisi dan penyimpanan beberapa pemerintah daerah, pada tahun 2022, harga akuisisi perumahan yang ada oleh Zhengdi Leasing akan turun sekitar 15% dari harga pasar. Pada Mei 2024, Pemerintah Distrik Lin'an Hangzhou mewajibkan seluruh bangunan tidak terjual saat mengakuisisi perumahan komersial. Dari sini, target akuisisi dinilai mungkin memiliki lokasi, fasilitas pendukung, dan likuiditas yang buruk, serta harga akuisisi mungkin sekitar 70% dari harga pasar.

3 Kunci lainnya: tiga model utama: sekuritisasi pinjaman perumahan + tabungan sukarela perumahan + tabungan wajib perumahan

3.1 Model Fannie dan Freddie di Amerika Serikat: Sekuritisasi pinjaman hipotek perumahan di bawah jaminan implisit pemerintah untuk meningkatkan likuiditas hipotek

Bank perumahan AS termasuk Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae, dan Freddie Mac. Fannie Mae dan Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") adalah bagian penting dari pasar perumahan AS dan memegang atau menjamin pinjaman rumah. Proporsi tertinggi mencapai 80%-90%.Melihat pasar primer dan sekunder,

Pasar utamanya adalah "Federal Home Mortgage Bank (FHLB)" yang didirikan oleh pemerintah AS setelah Depresi Besar pada tahun 1933 untuk memberikan pinjaman hipotek jangka panjang dengan bunga rendah kepada pembeli rumah.

Pasar sekundernya adalah Fannie Mae dan Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) didirikan oleh Kongres AS pada tahun 1938 sebagai bagian dari Kesepakatan Baru Roosevelt. Tujuannya adalah untuk memberikan dukungan yang stabil dan berkelanjutan untuk pasar hipotek perumahan, meningkatkan ketersediaan pinjaman hipotek perumahan, dan meningkatkan kepemilikan rumah Penduduk. tarif akan ditingkatkan untuk mencapai tujuan “kepemilikan rumah”. Pada tahun 1970, untuk mencegah Fannie Mae terus menduduki posisi monopoli di pasar hipotek sekunder, Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation) didirikan, yang sejalan dengan tujuan pendirian Freddie Mac.

"Fannie Mae + Freddie Mac" dan Fannie Mae membentuk model kompetisi duopoli di pasar pinjaman hipotek perumahan sekunder di Amerika Serikat. Pada tahun 2007, pinjaman perumahan yang dimiliki atau dijamin oleh Fannie dan Freddie menyumbang sekitar 40% dari pasar real estat AS setelah krisis subprime mortgage, proporsi ini mencapai 80%-90%.

Keunggulan utama model dua kamar tidur di Amerika adalah:

1) Secara inovatif meluncurkan produk sekuritisasi kredit perumahan untuk meningkatkan likuiditas kredit perumahan di pasar sekunder secara signifikan dan mengurangi biaya pembelian rumah. Inovasi terbesar dari model Fannie dan Freddie adalah sekuritisasi pinjaman hipotek perumahan. Untuk lembaga keuangan, lembaga keuangan menjual pinjaman perumahan dengan jangka panjang dan dana besar kepada Fannie dan Freddie melalui pasar pinjaman hipotek sekunder, dan kemudian membiayai kembali dana tersebut Dibandingkan dengan model "pinjaman-pinjaman pemulihan-pembiayaan kembali", siklus penarikan modal telah diperpendek secara signifikan, dan likuiditas pinjaman hipotek telah meningkat. Bagi Fannie dan Freddie, Fannie dan Freddie membeli dan menahan atau mengamankan pinjaman hipotek perumahan dan menjualnya kepada investor sehingga dapat dibiayai dengan biaya lebih rendah.

2) Pemerintah AS secara implisit menjamin bahwa Fannie dan Freddie memiliki biaya pendanaan yang rendah, likuiditas obligasi yang kuat, dan tekanan yang lebih kecil terhadap pengeluaran fiskal pemerintah. Meskipun Fannie Mae dan Freddie Mac mengalami privatisasi pada tahun 1970an, Fannie Mae dan Freddie Mac terus menikmati jaminan implisit dari pemerintah karena mereka memikul tanggung jawab jaminan sosial yang disyaratkan oleh pemerintah AS. Misalnya, sekuritas Fannie Mae dapat digunakan sebagai jaminan dalam transaksi pembelian kembali dengan bank-bank dalam sistem Federal Reserve, menikmati perlakuan yang sama seperti obligasi Treasury AS, dan dikecualikan dari pendaftaran pada Komisi Sekuritas dan Bursa AS, serta hak-hak istimewa lainnya. Karena jaminan implisit pemerintah, Fannie dan Freddie memiliki keunggulan alami dalam pembiayaan. Pertama, tingkat bunga pembiayaan rendah, dan risiko obligasi yang diterbitkan berada di urutan kedua setelah obligasi negara investor, termasuk bank sentral, perusahaan asuransi, dan dana pensiun menunggu. Berdasarkan keunggulan pembiayaan mereka, sumber pendanaan Fannie dan Freddie pada dasarnya tidak memerlukan investasi finansial.

3.2 Japan Housing Bank: model yang bergantung secara fiskal sebelum krisis, kemudian berubah menjadi model berorientasi pasar AS setelah krisis

Setelah Perang Dunia II, pemerintah Jepang mendirikan Housing Finance Corporation (GHLC). GHLC mengandalkan investasi fiskal dan sistem pembiayaan pemerintah untuk mendukung pembiayaan rekonstruksi perumahan. Ketika gelembung real estate pecah, operasi GHLC memburuk dan secara bertahap berubah menjadi Amerika model dua kamar tidur. Pada tahun 1950, untuk mempercepat pemulihan ekonomi dan rekonstruksi sosial setelah Perang Dunia II, pemerintah Jepang mendirikan Perusahaan Pembiayaan Perumahan untuk memberikan pinjaman berbunga rendah jangka menengah dan panjang kepada perusahaan real estat dan penduduk. Perbendaharaan publik pembiayaan perumahan sangat bergantung pada dana fiskal. Misalnya, Tabungan Pos Jepang, Dana Pensiun Nasional dan dana lain yang diperoleh dari kredit nasional digunakan untuk mendukung kas publik pembiayaan perumahan. Sejak tahun 1965, lembaga keuangan komersial Jepang telah memasuki pasar real estat dan membentuk hubungan kompetitif dengan lembaga keuangan kebijakan. Pada tahun 1990-an, pecahnya gelembung real estat memicu gelombang pembayaran lebih awal, yang menimbulkan tantangan besar bagi pengoperasian perumahan. perusahaan pembiayaan. Di satu sisi, tidak ada penalti untuk pelunasan lebih awal bagi peminjam hipotek perumahan dari Perusahaan Pembiayaan Perumahan, di sisi lain, setelah Perusahaan Pembiayaan Perumahan mengalami pelunasan lebih awal, mereka perlu membayar denda kepada Badan Pembiayaan Fiskal (FILP); . Untuk mengatasi gelombang pembayaran di muka dan mengurangi tekanan keuangan, mulai tahun 2000, Housing Finance Corporation secara bertahap menyesuaikan diri dengan model perumahan dan hipotek AS. Pada tahun 2003, mereka membeli pinjaman hipotek dari lembaga keuangan komersial dan menerbitkan MBS.

Pada tahun 2007, Perusahaan Pembiayaan Perumahan direstrukturisasi menjadi Badan Pendukung Pembiayaan Perumahan (JHF), dan fokusnya beralih ke sekuritisasi aset pinjaman perumahan, membentuk model bisnis dengan bisnis sekuritisasi aset pinjaman hipotek perumahan sebagai bisnis utama, asuransi kredit perumahan bisnis dan bisnis pinjaman perumahan sebagai suplemen. 1) Bisnis sekuritisasi aset pinjaman hipotek perumahan, yang memberikan dukungan untuk pinjaman perumahan jangka panjang dengan suku bunga tetap dari lembaga keuangan komersial melalui pembelian atau jaminan rumah, menyumbang 97% dari seluruh aplikasi bisnis. Ada dua metode spesifik. Pertama, pembelian langsung pinjaman jangka panjang dengan suku bunga tetap dari lembaga keuangan dan sekuritisasinya mencakup 84,5% aplikasi bisnis. Yang kedua adalah memberikan jaminan atas pinjaman perumahan dengan suku bunga tetap jangka panjang setelah disekuritisasi untuk memastikan pembayaran pokok dan bunga kepada investor. 2) Usaha asuransi kredit perumahan, yaitu memberikan jaminan kredit perumahan kepada lembaga keuangan komersial untuk menjamin bahwa lembaga keuangan dapat terus memberikan kredit perumahan. 3) Usaha pinjaman perumahan, memberikan pinjaman langsung kepada pembeli rumah tertentu. Namun, ambang batasnya relatif tinggi, dan sebagian besar melayani kelompok pembelian rumah yang tidak dapat ditanggung oleh lembaga keuangan komersial, seperti perumahan rekonstruksi pascabencana, perumahan lama yang perlu dibangun kembali dan direnovasi, dan perumahan ramah lingkungan tanpa emisi.

Setelah rekonstruksi, tingkat pemasaran bank perumahan telah meningkat secara signifikan, dan ketergantungannya pada dana fiskal telah menurun secara signifikan. Sejak tahun 2011 hingga 2022, proporsi dana fiskal telah turun dari 57,2% menjadi 4,4%. Salah satu tujuan dari badan dukungan keuangan perumahan adalah untuk menghilangkan ketergantungan asli pembiayaan perumahan dari kas negara pada dana fiskal dan mencapai operasi yang lebih berorientasi pasar. Setelah 15 tahun beroperasi, tujuan ini pada dasarnya telah tercapai. Pada tahun 2011, di antara sumber pendanaan lembaga pendukung keuangan perumahan, pinjaman fiskal dan obligasi jaminan pemerintah menyumbang 57,2%, dan dana yang diperoleh dari penerbitan MBS menyumbang 32,9%; pada tahun 2022, angka pertama turun menjadi 4,4%, dan angka kedua meningkat menjadi 66,8%.

3.3 Model tabungan perumahan Jerman: manajemen profesional, partisipasi luas, simpanan dulu baru pinjaman, suku bunga tetap rendah

Sistem pembiayaan perumahan Jerman menerapkan model tabungan perumahan yang unik.Pada tahun 1885, Jerman mendirikan lembaga tabungan perumahan pertama yang beroperasi secara berkelanjutan, Koperasi Tabungan Perumahan Nasional. Setelah berakhirnya Perang Dunia II, Jerman menghadapi kekurangan perumahan dan kekurangan dana yang parah investasi. Sulit untuk menyediakan dana yang cukup untuk pembangunan perumahan guna menghidupkan kembali perekonomian, sehingga model tabungan perumahan mandiri telah dikembangkan secara luas dan pesat.

Ciri-ciri Bank Tabungan Perumahan Jerman adalah:

1) Pengelolaan profesional, peredaran dana tertutup.Lembaga tabungan perumahan Jerman dioperasikan secara profesional dan tidak dapat terlibat dalam bisnis keuangan berisiko lainnya kecuali tabungan perumahan. Lembaga tersebut dapat membeli sekuritas berisiko rendah seperti obligasi negara, namun dana kredit hanya dapat digunakan untuk memberikan pinjaman untuk pembelian rumah, konstruksi, renovasi, dll. . kepada warga yang berpartisipasi dalam tabungan perumahan.

2) Tabungan sukarela, bagi masyarakat berpendapatan rendah, pemerintah memberikan subsidi. Home Savings adalah kontrak sukarela yang dirancang untuk memungkinkan swadaya melalui gotong royong. Ambang batas partisipasi untuk metode tabungan ini rendah, dan hanya jumlah kontrak minimum dan persyaratan jangka waktu simpanan minimum yang terpenuhi. Penduduk berpenghasilan rendah juga dapat berpartisipasi dalam sistem tabungan perumahan, dan pemerintah menyediakan dua jenis subsidi tabungan. Pertama, untuk rumah tangga tabungan perumahan tunggal (berpenghasilan ganda) dengan pendapatan tahunan tidak lebih dari 25.600 euro (51.200 euro) dan setoran bulanan tidak lebih dari 512 euro (1.024 euro), pemerintah akan memberikan imbalan yang sepadan sebesar 8,8%, dengan imbalan maksimum 45 euro/bulan (€90/bulan). Kedua, untuk rumah tangga tabungan perumahan tunggal (berpenghasilan ganda) dengan pendapatan tahunan tidak lebih dari 17.000 euro (35.800 euro), pemerintah akan memberikan insentif pendamping sebesar 9% untuk tabungan perumahan mereka, dengan subsidi maksimum sebesar 43 euro/bulan (86 euro/bulan).

3) "Setor dulu, baru pinjaman", alokasi pinjaman yang adil. Penghuni menandatangani kontrak tabungan perumahan dengan lembaga tabungan perumahan, menyepakati besaran kontrak, jangka waktu simpanan dan jangka waktu pinjaman. Besaran kontrak kira-kira dua kali lipat dari jumlah pinjaman yang direncanakan, jangka waktu simpanan sekitar 8 tahun, dan jangka waktu pinjaman 10-10 tahun. 11 tahun. Sesuai kontrak, pemohon terlebih dahulu melakukan setoran bulanan (sekitar 0,48% dari jumlah kontrak). Ketika jangka waktu setoran berakhir, total setoran setelah ditambah bunga mencapai 50% dari jumlah kontrak masuk daftar tunggu pinjaman. Lembaga tabungan perumahan akan mengevaluasi pemohon yang memenuhi persyaratan alokasi pinjaman berdasarkan jangka waktu simpanan, kontribusi pembayaran, tingkat bunga dan indikator lainnya, dan mereka yang memiliki nilai evaluasi tinggi akan diberikan prioritas untuk alokasi pinjaman. Setelah pinjaman diberikan, pemohon melakukan pembayaran bulanan, dan jumlah pembayaran bulanan sekitar 0,5-0,6% dari jumlah kontrak.

4) Pinjaman berbunga rendah, memberikan suku bunga tetap rendah yang stabil dan jangka panjang. Lembaga tabungan perumahan terbesar di Jerman, Schwäbischauer Bank, menawarkan produk standar dengan tingkat bunga pinjaman hanya 2,15%, jangka waktu tabungan delapan tahun, dan jangka waktu pembayaran 10 tahun. Karena dana tabungan perumahan hanya beredar antar lembaga dan penduduk yang berpartisipasi, tingkat suku bunga tidak dipengaruhi oleh pasar modal eksternal, dan sistem suku bunga tetap simpanan rendah dan pinjaman rendah yang stabil dan berjangka panjang dapat diterapkan, dengan simpanan- margin suku bunga pinjaman dipertahankan pada 2 poin persentase. Suku bunga pinjaman yang rendah dan insentif pemerintah menjadikan kontrak tabungan perumahan dengan suku bunga deposito rendah sebagai alat investasi penting bagi penduduk Jerman. Lebih dari sepertiga penduduk berpartisipasi dalam tabungan perumahan, menyediakan dana murah yang melimpah untuk pengembangan model tabungan perumahan.

3.4 Model Dana Penyedia Perumahan Singapura: Menerapkan sistem dana simpanan pusat tabungan wajib, pengelolaan tertutup, pemisahan simpanan dan pinjaman, simpanan tinggi dan pinjaman rendah

Pada tahun 1955, Singapura mendirikan sistem Central Provident Fund, yang awalnya melayani para lansia dan mulai digunakan untuk perumahan pada tahun 1968. Pada tahun 1955, pemerintah kolonial Inggris membentuk sistem Central Provident Fund berbasis tabungan wajib untuk menghindari tanggung jawab pensiun bagi pegawai negeri sipil setempat di Singapura, dan mendirikan Central Provident Fund untuk mengelolanya. Setelah tahun 1968, program "Kepemilikan Rumah" dilaksanakan, dan dana tabungan mulai digunakan untuk membeli rumah susun HDB. Pada tahun 1981, program tersebut diperluas ke rumah-rumah pribadi. Saat ini, sistem dana tabungan pusat telah menjadi sistem jaminan sosial komprehensif yang mencakup pensiun, perumahan, perawatan kesehatan, perlindungan keluarga, pendidikan anak, dan lain-lain.

Sistem dana simpanan sentral berbentuk tabungan wajib diterapkan, dengan rasio kontribusi terhadap simpanan yang sangat tinggi. Menurut "Central Provident Fund Act", semua warga negara dan penduduk tetap Singapura, baik karyawan maupun majikan, harus melakukan pembayaran dana tabungan bulanan wajib. Tidak seorang pun boleh menolak atau menunda pembayaran, jika tidak, mereka harus membayar jumlah penuh dan menambah bunga penalti. Kecuali untuk pembelian rumah dan beberapa investasi, simpanan dana simpanan hanya dapat digunakan setelah karyawan pensiun, dan anggota tidak mempunyai hak untuk menentukan jangka waktu simpanan dana simpanan. Selain itu, rasio iuran dana JHT sangat tinggi, mencapai puncaknya pada 50% (pegawai dan pemberi kerja masing-masing 25%), dan saat ini stabil pada angka 37% (pegawai 20%, pemberi kerja 17%), yang jauh lebih tinggi dibandingkan Hong Kong, Tiongkok (10%), dan Tiongkok Daratan (24%) serta wilayah lain yang juga menerapkan sistem dana simpanan pusat tabungan wajib, namun jumlah tersebut akan berkurang secara moderat seiring bertambahnya usia pekerja. Misalnya, mereka yang berusia 55-60 tahun berkontribusi 29,5% (pegawai 15%, pemberi kerja 14,5%), dan kelompok usia 60-65 tahun menyumbang 29,5% (pegawai 15%, pemberi kerja 14,5%).

Dana hemat mencakup berbagai proyek, menerapkan manajemen tertutup, dan memastikan bahwa dana yang dialokasikan digunakan secara eksklusif. Central Provident Fund mencakup banyak orang. Karena persyaratan tabungan wajib, tingkat cakupan meningkat dari 22% pada tahun 1965 menjadi 103% pada tahun 2022, dan jumlah anggota juga meningkat dari 418.000 menjadi 4,2 juta. Item perlindungannya komprehensif, dibagi menjadi empat rekening utama dan dana yang dialokasikan, mencakup berbagai bidang seperti pensiun, perawatan medis, perumahan, perlindungan keluarga, dan apresiasi aset. Selain itu, Undang-Undang Dana Penyediaan Pusat di Singapura secara ketat membatasi penarikan dan investasi dana simpanan: pertama, jumlah setoran minimum diterapkan ketika anggota menggunakan rekening biasa dan rekening khusus untuk melakukan investasi modal, mereka harus memastikan bahwa batas rekening ditetapkan. rekening biasa tidak kurang dari S$20,000). yuan; rekening khusus tidak boleh kurang dari S$40,000); kedua, pendapatan investasi anggota dari rekening dana simpanan harus dikembalikan ke rekening pribadi mereka; rekening biasa dan rekening perawatan kesehatan mereka harus menyimpan jumlah tertentu untuk ditransfer ke rekening pensiun. Selain itu, karena poin dana simpanan disimpan di empat rekening utama, cakupan penggunaan setiap rekening dibatasi pada bidang terkait untuk memastikan bahwa dana tersebut digunakan secara eksklusif.

Mengadopsi manajemen tertutup, "simpanan dan pinjaman terpisah, simpanan tinggi dan pinjaman rendah." Central Provident Fund Board (CPF) Singapura adalah lembaga yang bertanggung jawab mengelola dana tabungan. Tanggung jawabnya meliputi pembayaran, pembayaran, pengelolaan, dan pelestarian nilai dana tabungan. Namun, CPF tidak secara langsung menerbitkan pinjaman dana simpanan, melainkan membeli obligasi pemerintah dan mentransfernya ke Pemerintah Singapura Investment Corp (GIC). GIC kemudian menginvestasikan akumulasi dana simpanan dalam pembangunan perumahan dan infrastruktur HDB dalam negeri Dewan Pembangunan (HDB) memperoleh dana ini dan mengeluarkan pinjaman berbunga rendah kepada pembeli rumah. Tingkat bunga simpanan dana simpanan relatif tinggi, yaitu 2,5% untuk rekening biasa dan 4% untuk rekening khusus, kesehatan, dan pensiun, lebih tinggi dibandingkan imbal hasil obligasi pemerintah tenor lima tahun (2,19%) dan deposito bank komersial (1,2). %) pada periode yang sama. Selain itu, tingkat bunga tambahan sebesar 1% akan diperoleh pada S$60.000 pertama dari total dana simpanan dan S$30.000 pertama bagi anggota berusia 55 tahun ke atas. Sebaliknya, suku bunga pinjaman dana simpanan lebih rendah, umumnya 0,1% lebih tinggi dibandingkan suku bunga simpanan dana simpanan perumahan. Suku bunga pinjaman stabil di 2,6% sejak 1993.

Tambahkan asisten untuk menerima laporan penelitian eksklusif