Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Текст: команда Рена Зепинга

Введение

Чтобы оптимизировать запасы и сократить запасы, рассмотрите возможность создания банка жилищного обеспечения для приобретения запасов застройщиков для доступного жилья. Получите сразу несколько преимуществ: 1) Сохраните недостроенные здания, чтобы жильцы не могли платить по счетам. 2) Сохраните высококачественные компании, занимающиеся недвижимостью, откройте денежный поток и избегайте финансовых рисков. 3) Сохраните доверие рынка и помогите перезапустить рынок; текущий рынок недвижимости, очевидно, опережает результаты; 4) нет необходимости строить несколько участков арендного и доступного жилья, что позволяет избежать отходов и помогает улучшить средства к существованию людей; («Об идее создания жилищного банка》）

Режим работы может быть установлен на национальном уровне или в различных местах. Откуда берутся средства? Используйте проект в качестве залога, предоставьте субсидированные кредиты от государственных банков, или выпустите сверхдлинные казначейские облигации, или создайте инструменты финансовой поддержки, аналогичные PSL.

Германия, Сингапур, США и т. д. имеют успешную практику банков жилищного обеспечения.Существует три модели: модель секьюритизации жилищных ипотечных активов, представленная Соединенными Штатами и Японией, Freddie Mac и Fannie Mae, модель добровольных жилищных сбережений, представленная Германией; модель обязательных жилищных сбережений (фонда обеспечения), представленная Сингапуром, сингапурскими квартирами HDB; очень успешны.

Все еще существуют различия в источниках финансирования и ценах на создание банка жилищного обеспечения для сбора жилищного фонда, но это правильное направление. Ключ зависит от интенсивности и реализации.Считается, что благодаря существенным и эффективным мерам недвижимость сможет избежать жесткой посадки и добиться мягкой посадки, способствуя восстановлению экономики и улучшению благосостояния людей.

текст

1 Необходимость создания банка жилищных гарантий и государственных закупок и хранения коммерческого жилья

Создание банка жилищных гарантий, а также покупка и хранение правительством коммерческого жилья имеют достаточную политическую основу на центральном уровне и богатый практический опыт на местном уровне.

С 2013 года центральное правительство неоднократно давало сигналы о создании национального банка жилищных гарантий и поощрении правительства к приобретению коммерческого жилья. В 2013 году Третий пленум ЦК КПК 18-го созыва предложил в «Решении ЦК Коммунистической партии Китая по ряду важнейших вопросов, касающихся всестороннего углубления реформ», «исследовать создание городской инфраструктуры и жилищной политики финансовых учреждений». ." В 2014 году Постоянный комитет Госсовета предложил, чтобы «Банк развития Китая создал специальное агентство для внедрения раздельного учета и принятия рыночного подхода к выпуску специальных облигаций для финансирования жилищного строительства». В 2018 году Национальная комиссия по развитию и реформам предложила «изучить создание национального финансового учреждения жилищной политики». В 2024 году предлагалось «Координировать и изучать политику и меры по освоению существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья.”。

Местные органы власти последовательно внедряют политику по оживлению существующего жилищного фонда и содействию его сокращению. Политика обратного выкупа коммерческого жилья местными властями часто вводится в то время, когда запасы высоки, а продажи затруднены. В 2014 году во многих местах правительство провело пилотный выкуп коммерческого жилья для переселенцев. В июле 2022 года компания Zhengdi Leasing приобрела существующую недвижимость на Четвертой кольцевой дороге в Чжэнчжоу в качестве квартир для талантов, в сентябре Цзинань Чэнфа публично приобрела 3000 единиц товаров во Франции в качестве арендных резервов, в октябре Сучжоу вернулся в 6 районов и 4 округа и города; Было куплено около 10 000 новых домов. Хучжоу, Ханьдань, Алтай и другие города также приняли политику поощрения преобразования существующего жилищного фонда в жилье с гарантированной арендной платой. В апреле 2024 года Чжэнчжоу объявил, что планирует завершить «продажу старого, покупку нового и обмен старыми» единицами из 10 000 единиц подержанного жилья в 2024 году, из которых 5 000 единиц будут приобретены напрямую местными государственными активами. В мае правительство района Линьань в Ханчжоу приобрело коммерческое жилье у застройщиков для использования в качестве государственного сдаваемого в аренду жилья. Дали поощряет приобретение существующего жилья в качестве жилья с гарантированной арендной платой или жилья для талантов.

Большое значение имеет создание банка жилищных гарантий и правительства для приобретения и хранения коммерческого жилья:

1) Ослабить финансовое давление на застройщиков и предотвратить распространение отраслевых рисков. Со второй половины 2021 года риски компаний недвижимости продолжают оставаться открытыми, отраслевые операции осуществляются вяло, и даже ведущие высококачественные компании недвижимости сталкиваются с давлением денежных потоков, вызванным замедлением продаж. Приобретение правительством непродаваемого коммерческого жилья может напрямую оказать финансовую поддержку застройщикам, уменьшить нагрузку на денежные потоки компаний, занимающихся недвижимостью, и избежать перелива рисков со стороны компаний, занимающихся недвижимостью.

2) Улучшить средства к существованию людей, повысить уверенность и удовлетворить разумные потребности в жилье. Ключ к решению дилеммы недвижимости заключается в восстановлении доверия со стороны спроса. Только когда доверие повысится, продажи смогут увеличиться. Недостаток доверия со стороны спроса обусловлен слабыми ожиданиями занятости и отсутствием доверия к застройщикам. Посредством создания банка жилищного обеспечения и преобразования правительством коммерческого жилья в доступное жилье оно предоставляет кредиты под низкие проценты и гарантии покупателям жилья для увеличения кредита и удовлетворения разумных жилищных потребностей семей с низкими доходами и новых граждан.

3) Решить проблему с запасами, стабилизировать цены на жилье, стабилизировать рынок и стабилизировать экономику. Эра крупномасштабного строительства недвижимости подошла к концу, и рынок вступил в эпоху, когда доминирует существующее жилье, и ему предстоит корректировка и дифференциация. Корректировка заключается в том, чтобы переварить предыдущие высокие цены на жилье, большие запасы и высокий уровень заемных средств. . Недвижимость является крупнейшей отраслью национальной экономики и связана с восстановлением экономики и финансовыми рисками. Наша страна в настоящее время находится на критическом этапе перехода между старыми и новыми движущими силами. Если недвижимость стабильна, экономика будет стабильной. Окончательная покупка правительством коммерческого жилья способствует сокращению запасов, стабилизации цен на жилье, стабилизации рынка и восстановлению экономики.

4) Оптимизировать структуру предложения на рынке недвижимости, чтобы существовал рынок для элитного сегмента, поддержка среднего класса и безопасность для нижнего уровня. На рынке недвижимости моей страны наблюдается такое явление, как «развитие коммерческого жилья является относительно зрелым, а масштабы доступного жилья и арендного жилья относительно невелики». Приобретение правительством коммерческого жилья и преобразование его в доступное жилье может оптимизировать структуру предложения на рынке недвижимости, удовлетворить потребности групп с разным уровнем дохода и сформировать структуру, в которой существует рынок элитной, поддерживающей недвижимости. для среднего уровня и безопасность для нижнего уровня.

2 Ключ к китайскому банку жилищных гарантий: откуда берутся деньги?

1) Операционная модель: первая заключается в использовании зарубежного опыта для предоставления кредитов под низкие проценты, а вторая заключается в покупке и хранении земель под застройку и коммерческого жилищного фонда для строительства доступного жилья.

Кредиты под низкие проценты. С долгосрочной целью «иметь место для жизни» Банк жилищных гарантий предоставляет инклюзивные и льготные кредиты квалифицированным покупателям жилья. Банки жилищного обеспечения сосредоточены на выполнении функций социального обеспечения. Поэтому, как и в случае с банками жилищного обеспечения в развитых странах, конечная цель китайских банков жилищного обеспечения — «иметь место для жизни» и предоставление долгосрочного, стабильного и недорогого жилья. кредиты квалифицированным покупателям жилья. Как определить годность? Покупателей жилья можно разделить на базовый жилищный кредит и жилищный инвестиционный кредит в зависимости от количества обычных единиц жилья, площади жилья на семью на душу населения и количества жилья на семью на душу населения, при этом к первому применяются льготные процентные ставки; коммерческими банками. Как управлять запасами и увеличивать их? Могут быть реализованы новые методы для новых кредитов и старые методы для старых кредитов. При этом устанавливается максимальная доля ипотечных кредитов для коммерческих банков и постепенно сокращается масштаб существующих ипотечных кредитов коммерческих банков.

Приобретение земли и жилья. С краткосрочной целью «ликвидации запасов» банк жилищного обеспечения использует специальные фонды для покупки земель под застройку и коммерческого жилья по соответствующим ценам для арендного жилья и доступного жилья. Со второй половины 2021 года и по настоящее время многие компании по недвижимости находятся в опасности, цепочка капитала медленно улучшается, а ситуация с гарантированной сдачей зданий мрачная. В настоящее время обеспечение сдачи зданий является главным приоритетом. Мы должны создать жилищный гарантийный банк и создать специальные фонды для приобретения земли и коммерческого жилья застройщиков. Застройщики должны обеспечить сдачу зданий после получения ограниченных средств. Это может предотвратить. незавершенные проекты и избежать обременения покупателей жилья риском корректировки недвижимости. У компаний, занимающихся недвижимостью, после погашения появятся избыточные средства, которые можно будет использовать для приобретения земли. Финансирование земли будет восстановлено, местное долговое давление будет уменьшено, а инфраструктура, как ожидается, оживится. Приобретенный инвентарь коммерческого жилья и земли используются для арендного жилья и доступного жилья, что поможет улучшить условия жизни людей. Застройщики уже имеют в своих руках такой большой объем инвентаря. Если будет предоставлена ​​​​дополнительная земля для сдаваемого в аренду жилья, это приведет к огромным растратам и тратам. придется убить нескольких зайцев одним выстрелом.

2) Откуда деньги? Дисконтные кредиты от государственных банков, сверхдолгосрочные казначейские облигации и финансовые инструменты, подобные PSL.

Льготный кредит государственного банка: используйте купленное коммерческое жилье в качестве ипотеки или залога, чтобы подать заявку на льготный кредит в государственном банке. В настоящее время кредиты со скидкой на недвижимость в основном используются со стороны спроса. В декабре 2023 года район Линьпин города Ханчжоу, провинция Чжэцзян, ввел политику скидок по процентам для кредитов на покупку жилья, если сумма кредита превышает 1 миллион, процентная субсидия составит 1 миллион. быть предоставлены, а период субсидии составляет 36 месяцев. Если правительство сможет получить субсидированные кредиты в процессе покупки существующего жилья, стоимость приобретения будет значительно снижена, а давление на местные финансы будет смягчено.

Сверхдолгосрочные казначейские облигации: Выпуск сверхдолгосрочных казначейских облигаций местным органам власти для их приобретения, что ослабляет местное финансовое давление. В отчете о работе правительства за 2024 год предлагается, что начиная с этого года оно планирует выпустить сверхдолгосрочные специальные казначейские облигации в течение нескольких лет подряд, специально для реализации основных национальных стратегий и создания потенциала безопасности в ключевых областях. Сначала будет выпущено 1 трлн юаней. Сверхдолгосрочные специальные казначейские облигации сроком на 20-50 лет не включены в дефицит, не увеличивают местное долговое давление и вполне совместимы с приобретением правительством коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья.

Финансовые инструменты, подобные PSL: PSL является важным источником средств на этапе монетизации и переселения жилищной реформы. В качестве одного из инструментов денежно-кредитной политики центрального банка дополнительные ипотечные кредиты PSL играли важную роль в период с 2015 по 2018 год. Политические банки, такие как Банк развития Китая, предоставили большие суммы стабильных и недорогих средств на ремонт жилья через PSL. Правительство также может рассмотреть возможность использования финансовых инструментов, подобных PSL, при приобретении коммерческого жилья. Политические банки предоставят средства для поддержки приобретений местных органов власти. После приобретения дома будут проданы и сданы в аренду, а кредиты будут погашены после вывода средств.

3) Какова цена покупки и хранения? Она может варьироваться от 30% до 85% от рыночной цены. Согласно опыту приобретения и хранения некоторых местных органов власти, в 2022 году цена приобретения существующего жилья компанией Zhengdi Leasing будет примерно на 15% ниже рыночной цены. В мае 2024 года правительство района Линьань в Ханчжоу потребовало, чтобы все здание не было продано при приобретении коммерческого жилья. На основании этого было установлено, что объект приобретения может иметь плохое расположение, вспомогательные помещения, низкую ликвидность и цену приобретения. может составлять около 70% от рыночной цены.

3 Еще один ключевой момент: три основные модели: секьюритизация жилищных кредитов + добровольные жилищные сбережения + обязательные жилищные сбережения.

3.1 Модель Fannie и Freddie в США: секьюритизация ипотечных кредитов под неявные государственные гарантии для улучшения ипотечной ликвидности

Жилищные банки США включают Федеральный банк жилищной ипотеки (FHLB), Fannie Mae и Freddie Mac. Fannie Mae и Freddie Mac («Fannie Mae + Freddie Mac») являются важной частью жилищного рынка США и держат или гарантируют жилищные кредиты. Самая высокая доля достигала 80%-90%.Если рассматривать первичный и вторичный рынки,

Первичным рынком является «Федеральный ипотечный банк жилья (FHLB)», созданный правительством США после Великой депрессии в 1933 году для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов под низкие проценты покупателям жилья.

Вторичный рынок — это Fannie Mae и Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) была создана Конгрессом США в 1938 году в рамках «Нового курса» Рузвельта. Ее целью было обеспечить стабильную и постоянную поддержку рынка ипотечного жилищного кредитования, повысить доступность ипотечных кредитов для жилья и улучшить домовладение жителей. ставка будет увеличена для достижения цели «домовладения». В 1970 году, чтобы помешать Fannie Mae продолжать занимать монопольное положение на вторичном ипотечном рынке, была создана компания Freddie Mac (FHLMC) с той же целью, что и Freddie Mac.

«Fannie Mae + Freddie Mac» и Fannie Mae сформировали модель дуополической конкуренции на рынке вторичного ипотечного жилищного кредитования в США. В 2007 году жилищные кредиты, предоставленные или гарантированные Fannie и Freddie, составляли около 40% рынка недвижимости США. После кризиса субстандартного ипотечного кредитования эта доля достигла 80–90%.

Основными преимуществами двухкомнатной модели в США являются:

1) Инновационно запустить продукты секьюритизации жилищных кредитов, чтобы значительно повысить ликвидность жилищных кредитов на вторичном рынке и снизить стоимость покупки жилья. Самым большим нововведением модели Фанни и Фредди является секьюритизация ипотечных кредитов. Что касается финансовых учреждений, финансовые учреждения продают жилищные кредиты на длительный срок и с большими средствами Fannie и Freddie через рынок вторичного ипотечного кредита, а затем рефинансируют средства. По сравнению с предыдущей моделью «кредит-рефинансирование кредита» цикл вывода капитала. был существенно сокращен, а ликвидность ипотечных кредитов возросла. В случае Fannie и Freddie Fannie и Freddie покупают и держат или секьюритизируют жилищные ипотечные кредиты и продают их инвесторам, чтобы их можно было профинансировать по более низкой цене.

2) Правительство США неявно гарантирует, что у Fannie и Freddie низкие затраты на финансирование, высокая ликвидность облигаций и меньшее давление на государственные бюджетные расходы. Хотя Fannie Mae и Freddie Mac пережили приватизацию в 1970-х годах, Fannie Mae и Freddie Mac продолжали пользоваться неявными правительственными гарантиями, поскольку они взяли на себя обязанности по социальному обеспечению, требуемые правительством США. Например, ценные бумаги Fannie Mae могут использоваться в качестве залога в сделках РЕПО с банками Федеральной резервной системы, пользоваться тем же режимом, что и казначейские облигации США, и освобождаться от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, помимо других привилегий. Благодаря неявной государственной гарантии Fannie и Freddie имеют естественные преимущества в финансировании. Во-первых, процентная ставка по финансированию низкая, а риск выпускаемых облигаций уступает только казначейским облигациям. Во-вторых, ликвидность высока, и облигаций много. инвесторы, включая центральные банки, страховые компании и пенсионные фонды, ждут. Учитывая свои финансовые преимущества, источники финансирования Fannie и Freddie практически не требуют финансовых вложений.

3.2 Жилищный банк Японии: фискально-зависимая модель до кризиса, затем трансформированная в рыночную модель США после кризиса

После Второй мировой войны японское правительство учредило Корпорацию жилищного финансирования (GHLC). GHLC полагалась на государственную систему финансовых инвестиций и финансирования для поддержки финансирования реконструкции жилья. Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул, деятельность GHLC ухудшилась, и она постепенно превратилась в американскую. двухкомнатная модель. В 1950 году, чтобы ускорить восстановление экономики и социальной реконструкции после Второй мировой войны, японское правительство учредило Корпорацию жилищного финансирования для предоставления средне- и долгосрочных кредитов под низкие проценты компаниям, занимающимся недвижимостью, и жителям страны. Государственная казна жилищного финансирования сильно зависит от бюджетных фондов. Например, японские почтовые сбережения, национальная пенсия и другие фонды, собранные за счет национального кредита, используются для поддержки государственной казны жилищного финансирования. С 1965 года японские коммерческие финансовые учреждения вышли на рынок недвижимости и установили конкурентные отношения с финансовыми институтами. финансовые компании. С одной стороны, Корпорация жилищного финансирования не взимает штраф за досрочное погашение заемщиков ипотечного кредита, с другой стороны, после того, как Корпорация жилищного финансирования сталкивается с досрочным погашением, им необходимо уплатить штраф Агентству финансового кредитования (FILP); . Чтобы справиться с волной предоплат и облегчить финансовое давление, начиная с 2000 года, Корпорация жилищного финансирования постепенно присоединилась к американской модели жилья и ипотеки. В 2003 году она приобрела ипотечные кредиты у коммерческих финансовых учреждений и выпустила MBS.

В 2007 году Корпорация жилищного финансирования была реструктурирована в Агентство поддержки жилищного финансирования (JHF), и ее фокус сместился на секьюритизацию активов жилищных кредитов, сформировав бизнес-модель, в которой бизнес по секьюритизации активов жилищных ипотечных кредитов является основным видом деятельности, страхование жилищных кредитов. Бизнес и жилищный кредит в качестве дополнения. 1) Бизнес по секьюритизации активов ипотечного жилищного кредита, который обеспечивает поддержку долгосрочных жилищных кредитов с фиксированной ставкой коммерческих финансовых учреждений посредством покупки домов или гарантий, составляет 97% всех бизнес-заявок. Существует два конкретных метода. Один из них заключается в прямой покупке долгосрочных кредитов с фиксированной процентной ставкой у финансовых учреждений и их секьюритизации. На этот метод приходится 84,5% бизнес-приложений. Во-вторых, предоставить гарантии по долгосрочным жилищным кредитам с фиксированной процентной ставкой после их секьюритизации, чтобы обеспечить погашение основной суммы долга и процентов инвесторам. 2) Страхование жилищных кредитов, которое предоставляет гарантии по жилищным кредитам коммерческим финансовым учреждениям, чтобы гарантировать, что финансовые учреждения могут продолжать предоставлять жилищные кредиты. 3) Жилищный кредитный бизнес, предоставляющий кредиты непосредственно конкретным покупателям жилья. Однако порог относительно высок, и он в основном обслуживает группы покупателей жилья, которые не могут быть охвачены коммерческими финансовыми учреждениями, например, жилье, восстанавливаемое после стихийного бедствия, старое жилье, которое необходимо перестроить и отремонтировать, а также экологически чистое жилье с нулевым уровнем выбросов.

После реконструкции степень маркетизации жилищного банка значительно улучшилась, а его зависимость от бюджетных средств существенно снизилась. С 2011 по 2022 год доля бюджетных средств снизилась с 57,2% до 4,4%. Одна из целей Агентства финансовой поддержки жилищного строительства состоит в том, чтобы избавиться от первоначальной зависимости государственного казначейства по финансированию жилищного строительства от бюджетных фондов и добиться более полной рыночной ориентации деятельности. За 15 лет работы он в основном достиг этой цели. В 2011 году среди источников финансирования учреждений финансовой поддержки жилья бюджетные кредиты и гарантированные государством облигации составили 57,2%, а средства, полученные от выпуска MBS, составили 32,9%; в 2022 году первая снизилась до 4,4%, вторая выросла до 66,8%.

3.3 Немецкая модель жилищных сбережений: профессиональное управление, широкое участие, сначала депозит, а затем кредит, фиксированная низкая процентная ставка

Немецкая система жилищного финансирования использует уникальную модель жилищных сбережений.В 1885 году в Германии было создано первое постоянно действующее жилищно-сберегательное учреждение — Национальный жилищно-сберегательный кооператив. После окончания Второй мировой войны Германия столкнулась с нехваткой жилья и острой нехваткой средств. Почти все государственные средства были вложены в промышленность и торговлю. Инвестиции трудно обеспечить достаточными средствами для жилищного строительства, чтобы оживить экономику, поэтому модель самодостаточных жилищных сбережений получила широкое и быстрое развитие.

Характеристиками Немецкого жилищного сберегательного банка являются:

1) Профессиональное управление, закрытое обращение денежных средств.Немецкие жилищно-сберегательные учреждения работают профессионально и не могут заниматься другими рискованными финансовыми видами деятельности, кроме жилищных сбережений. Они могут приобретать ценные бумаги с низким уровнем риска, такие как казначейские облигации, но кредитные средства могут использоваться только для предоставления кредитов на покупку жилья, строительство, ремонт и т. д. .жителям, участвующим в жилищных накоплениях.

2) Добровольные сбережения, для малообеспеченных жителей государство предоставляет субсидии. Home Savings — это добровольный контракт, призванный обеспечить самопомощь посредством взаимопомощи. Порог участия для этого метода накопления низок, и соблюдаются только требования к минимальной сумме контракта и минимальному сроку вклада. Жители с низкими доходами также могут участвовать в системе жилищных сбережений, и правительство предоставляет два типа субсидий на сбережения. Во-первых, для одного жилищно-сберегательного домохозяйства (с двойным доходом) с годовым доходом не более 25 600 евро (51 200 евро) и ежемесячным депозитом не более 512 евро (1 024 евро) правительство предоставит соответствующее вознаграждение в размере 8,8%, с максимальным вознаграждением 45 евро/месяц (90 евро/месяц). Во-вторых, для домохозяйств с одним (двойным доходом) жилищных сбережений с годовым доходом не более 17 000 евро (35 800 евро) правительство предоставит соответствующий стимул в размере 9% для их жилищных сбережений с максимальной субсидией в размере 43 евро в месяц. (86 евро/мес).

3) «Сначала депозит, потом кредит», справедливое распределение кредитов. Жители подписывают договор жилищных сбережений с жилищно-сберегательным учреждением, согласовывая сумму договора, срок вклада и срок кредита. Сумма договора примерно в два раза превышает планируемую сумму кредита, срок вклада составляет около 8 лет, а срок кредита - 10-. 11 лет. Согласно договору, заявитель сначала вносит ежемесячный депозит (приблизительно 0,48% от суммы договора). По истечении срока вклада общая сумма вклада после начисления процентов достигает 50% от суммы договора. встает в очередь на получение кредита. Учреждения жилищных сбережений будут оценивать заявителей, которые соответствуют условиям предоставления кредита, на основе срока вклада, взноса погашения, процентной ставки и других показателей, а лицам с высокими оценочными значениями будет отдан приоритет при выделении кредита. После выдачи кредита заявитель производит ежемесячные выплаты, а ежемесячная сумма погашения составляет примерно 0,5-0,6% от суммы договора.

4) Низкопроцентные кредиты, обеспечивающие долгосрочные стабильные фиксированные низкие процентные ставки. Крупнейшее жилищно-сберегательное учреждение Германии, Schwäbischauer Bank, предлагает стандартный продукт с процентной ставкой по кредиту всего 2,15%, восьмилетним периодом накопления и 10-летним периодом погашения. Поскольку фонды жилищных сбережений циркулируют только между учреждениями и участвующими жильцами, на процентную ставку не влияет внешний рынок капитала, и может быть реализована долгосрочная и стабильная система фиксированных процентных ставок с низкими депозитами и низкими кредитами, с депозитным Маржа процентной ставки по кредиту сохраняется на уровне 2 процентных пунктов. Эта низкая ставка по кредитам в сочетании с правительственными стимулами делает жилищные сберегательные контракты с низкими ставками по депозитам важным инвестиционным инструментом для жителей Германии. Более трети жителей участвуют в жилищных сбережениях, предоставляя обильные недорогие средства для развития модели жилищных сбережений.

3.4 Модель сингапурского фонда жилищного обеспечения: внедрение системы обязательных сбережений центрального резервного фонда, закрытое управление, разделение депозитов и кредитов, высокие депозиты и низкие кредиты

В 1955 году в Сингапуре была создана система Центрального пенсионного фонда, которая первоначально обслуживала пожилых людей, а в 1968 году начала использоваться для жилищного строительства. В 1955 году британское колониальное правительство создало систему Центрального сберегательного фонда, основанную на обязательных сбережениях, чтобы уклониться от пенсионных обязательств для местных государственных служащих в Сингапуре, и учредило Центральный сберегательный фонд для управления ею. После 1968 года была реализована программа «Домашнее владение», и резервные средства стали использоваться для покупки квартир HDB. В 1981 году она была распространена на частные дома. В настоящее время система центральных резервных фондов превратилась в комплексную систему социального обеспечения, охватывающую пенсии, жилье, медицинское обслуживание, защиту семьи, образование детей и т. д.

Внедрена система центральных резервных фондов обязательного сберегательного типа с очень высоким соотношением вкладов к депозитам. Согласно «Закону о центральном резервном фонде», все граждане и постоянные жители Сингапура, будь то наемные работники или работодатели, должны производить обязательные ежемесячные платежи в резервный фонд. Никто не может отказать или задержать выплату, в противном случае им придется выплатить всю сумму и добавить ее. штрафные проценты. За исключением покупки дома и некоторых инвестиций, депозиты резервного фонда могут быть использованы только после выхода сотрудников на пенсию, и члены не имеют права определять срок депозитов резервного фонда. Кроме того, коэффициент взносов в резервный фонд чрезвычайно высок, достигая максимума в 50% (по 25% сотрудников и работодателей) и в настоящее время стабильно составляет 37% (20% сотрудников, 17% работодателей), что намного выше, чем в Гонконге. Китай (10%), материковый Китай (24%) и другие регионы, которые также реализуют систему обязательных сбережений центрального резервного фонда, но она будет умеренно снижаться по мере увеличения возраста сотрудников. Например, люди в возрасте 55-60 лет делают взносы. 29,5% (работники 15%, работодатели 14,5%), а люди в возрасте 60-65 лет вносят 29,5% (работники 15%, работодатели 14,5%), экономят 20,5% (9,5% для работников, 11% для работодателей).

Резервный фонд охватывает широкий спектр проектов, осуществляет закрытое управление и обеспечивает исключительное использование целевых средств. Центральный пенсионный фонд охватывает широкий круг людей. В связи с требованием обязательных сбережений уровень охвата увеличился с 22% в 1965 году до 103% в 2022 году, а общее количество членов также увеличилось с 418 000 до 4,2 миллиона. Средства защиты являются комплексными и разделены на четыре основных счета и целевые фонды, охватывающие широкий спектр областей, таких как выход на пенсию, медицинское обслуживание, жилье, защита семьи и повышение стоимости активов. Кроме того, Закон о центральном резервном фонде Сингапура строго ограничивает снятие средств и инвестирование резервных средств: во-первых, устанавливается минимальная сумма депозита. Когда участники используют обычные счета и специальные счета для осуществления капиталовложений, они должны убедиться, что установлен лимит счета ( обычные счета составляют не менее 20 000 сингапурских долларов); специальный счет не должен быть менее 40 000 сингапурских долларов); во-вторых, инвестиционный доход участников со счетов резервного фонда должен быть возвращен на их личные счета; в-третьих, когда участники выходят на пенсию и выходят из них; на их обычных счетах и ​​счетах здравоохранения должна сохраняться указанная сумма для перевода на пенсионные счета. Кроме того, поскольку баллы резервного фонда хранятся на четырех основных счетах, объем использования каждого счета ограничивается соответствующим полем, чтобы гарантировать исключительное использование средств.

Принять закрытое управление, «отдельные депозиты и кредиты, высокие депозиты и низкие кредиты». Совет Центрального резервного фонда (CPF) Сингапура является органом, ответственным за управление резервным фондом. В его обязанности входит оплата, оплата, управление и сохранение стоимости резервного фонда. Однако CPF не выдает напрямую кредиты резервного фонда. Вместо этого он покупает государственные облигации и передает их Инвестиционной корпорации правительства Сингапура (GIC), а затем инвестирует накопленные резервные средства во внутреннее жилищное строительство и инфраструктуру HDB. Совет развития (HDB) получает эти средства и выдает кредиты под низкие проценты покупателям жилья. Процентная ставка по депозитам резервных фондов относительно высока: 2,5% для обычных счетов и 4% для специальных, медицинских и пенсионных счетов, что выше, чем доходность пятилетних казначейских облигаций (2,19%) и срочных депозитов коммерческих банков (1,2). %) за тот же период. Кроме того, дополнительная процентная ставка в размере 1% будет начислена на первые 60 000 сингапурских долларов от общей суммы резервного фонда и на первые 30 000 сингапурских долларов для членов в возрасте 55 лет и старше. Напротив, процентная ставка по кредиту резервного фонда ниже, как правило, на 0,1% выше, чем процентная ставка по депозитам в фонд резервного жилья. Ставки по кредитам оставались стабильными на уровне 2,6% с 1993 года.

Добавьте помощника, чтобы получать эксклюзивные отчеты об исследованиях