uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Teksti: Ren Zepingin tiimi

Johdanto

Varaston optimoimiseksi ja varaston pienentämiseksi harkitse asuntoturvapankin perustamista, joka hankkii rakentajien varaston edullisia asuntoja varten. Saavuta useita etuja yhdellä iskulla: 1) Säästä keskeneräisiä rakennuksia, jotta asukkaat eivät maksa laskua 2) Säästät laadukkaita kiinteistöyhtiöitä, avaat kassavirtaa ja vältät taloudellisia riskejä 3) säästät markkinoiden luottamusta ja autat käynnistämään markkinat uudelleen; nykyiset kiinteistömarkkinat ovat selvästi ylitöitä. 4) Ei ole tarvetta rakentaa useita vuokra-asuntoja ja kohtuuhintaisia ​​asuntoja, mikä välttää hukkaan ja parantaa ihmisten toimeentuloa. ("Ajatus asuntopankin perustamisesta》）

Toimintatapa voidaan määrittää kansallisella tasolla tai eri paikkakunnilla. Mistä varat tulevat? Käytä hanketta vakuudeksi, myönnä valtion omistamien pankkien korkotuettua lainaa tai laske liikkeeseen ultrapitkiä valtion joukkovelkakirjalainoja tai luo PSL:n kaltaisia ​​taloudellisia tukityökaluja.

Saksassa, Singaporessa, Yhdysvalloissa jne. kaikilla on onnistuneita käytäntöjä asuntoturvapankeissa.Mallia on kolme: asuntolainaomaisuuden arvopaperistamismalli, jota edustavat Yhdysvallat ja Japani, Freddie Mac ja Fannie Mae asuntolainamalli, jota edustavat Singapore, Singapore HDB flats; ovat erittäin onnistuneita.

Asuntokannan keräämistä varten perustettavan asuntoturvapankin rahoituslähteissä ja hinnoissa on edelleen eroja, mutta tämä on oikea suunta.Uskotaan, että huomattavien ja tehokkaiden toimenpiteiden avulla kiinteistö pystyy välttämään kovan laskun ja saavuttamaan pehmeän laskun, mikä edistää talouden elpymistä ja ihmisten toimeentulon parantamista.

teksti

1 Asuntotakuupankin perustamisen välttämättömyys ja valtion kaupallisten asuntojen osto ja varastointi

Asuntotakuupankin perustamisella ja valtion kaupallisten asuntojen hankinnoilla ja varastoinnilla on keskustasolla riittävä poliittinen perusta ja paikallistasolla runsaasti käytännön kokemusta.

Vuodesta 2013 lähtien valtio on toistuvasti julkaissut signaaleja kansallisen asuntotakuupankin perustamisesta ja kannustaa hallitusta hankkimaan kaupallisia asuntoja. Vuonna 2013 CPC:n 18. keskuskomitean kolmas täysistunto ehdotti "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksessä useista tärkeistä kysymyksistä, jotka koskevat kokonaisvaltaista uudistusta", että "tutkitaan kaupunkiinfrastruktuurin ja asuntopolitiikan rahoituslaitosten perustamista ." Valtioneuvoston pysyvä komitea ehdotti vuonna 2014, että "Kiinan kehityspankin pitäisi perustaa erityinen virasto toteuttamaan erillistä kirjanpitoa ja omaksumaan markkinalähtöinen lähestymistapa erityisten asuntorahoitusvelkakirjojen liikkeeseen laskemiseksi". Vuonna 2018 kansallinen kehitys- ja uudistuskomissio ehdotti, että "tutkittaisiin kansallisen asuntopolitiikan rahoituslaitoksen perustamista". Vuonna 2024 ehdotettiin, että "Koordinoi ja tutki politiikkaa ja toimenpiteitä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseksi ja lisäasumisen optimoimiseksi.”。

Paikallishallinnot ovat peräkkäin ottaneet käyttöön politiikkoja olemassa olevan asuntokannan elvyttämiseksi ja asuntojen purkamisen edistämiseksi. Kuntien liikeasuntojen takaisinostopolitiikka otetaan usein käyttöön aikana, jolloin varastot ovat korkeat ja myynti vaikeaa. Vuonna 2014 monet paikat pilotoivat valtion kaupallisten asuntojen ostoa uudelleenasutusasunnoiksi. Heinäkuussa 2022 Zhengdi Leasing osti olemassa olevia kiinteistöjä Zhengzhoun neljänneltä kehätieltä lahjakkuuksiksi syyskuussa, Jinan Chengfa osti julkisesti 3 000 yksikköä Ranskasta leasingvarannoiksi lokakuussa, Suzhou palasi 6 piiriin ja 4 lääniin ja kaupunkiin Noin 10 000 uutta taloa ostettiin myös Huzhoussa, Handanissa, Altayssa ja muissa kaupungeissa, jotka kannustivat nykyisen asuntokannan muuttamista vuokratakuuksi. Huhtikuussa 2024 Zhengzhou ilmoitti, että se aikoo saattaa päätökseen 10 000 käytetyn asunnon "vanhojen, uusien ostaminen ja kauppa vanhoilla" asunnoilla vuonna 2024, joista 5 000 asuntoa ostetaan suoraan paikallisen valtion omistaman omaisuuden kautta. Toukokuussa Hangzhoun Lin'anin piirihallitus osti rakennuttajilta kaupallisia asuntoja käytettäväksi julkisina vuokra-asuntoja. Dali kannustaa ostamaan olemassa olevia asuntoja vuokratakuu- tai lahjakkuuden asunnoksi.

On erittäin tärkeää perustaa asuntotakuupankki ja valtio ostaa ja varastoida liike-asuntoja:

1) Helpota kehittäjien taloudellisia paineita ja estä toimialariskien leviäminen. Vuoden 2021 toisesta puoliskosta lähtien kiinteistöyhtiöiden riskit ovat olleet alttiina, toimialan kaupat ovat olleet hidasta ja laadukkaatkin johtavat kiinteistöyhtiöt ovat kohdanneet myynnin hidastumisen aiheuttamia kassavirtapaineita. Hallituksen myymättömien liikeasuntojen hankinta voi tarjota suoraan taloudellista tukea rakennuttajille, lievittää kiinteistöyhtiöiden kassavirtapaineita ja välttää riskien leviämistä kiinteistöyhtiöihin.

2) Paranna ihmisten toimeentuloa, lisää luottamusta ja vastaa kohtuullisiin asumistarpeisiin. Avain kiinteistöongelman ratkaisemiseen on kysyntäpuolen luottamuksen palauttaminen. Vain luottamus kasvaa. Kysyntäpuolen epäluottamus johtuu heikoista työllisyysodotuksista ja epäluottamuksesta kehittäjiä kohtaan. Asuntoturvapankin perustamisen ja valtion kaupallisten asuntojen hankinnan kautta kohtuuhintaisiksi asuntoiksi se tarjoaa asunnon ostajille edullisia lainoja ja takauksia luoton lisäämiseen sekä vähävaraisten perheiden ja uusien kansalaisten kohtuullisiin asuntotarpeisiin.

3) Selvittää varastot, vakauttaa asuntojen hinnat, vakauttaa markkinoita ja vakauttaa taloutta. Laajamittaisen kiinteistökehityksen aikakausi on päättynyt, ja markkinat ovat siirtyneet nykyisten asuntojen hallitsemaan aikakauteen. Sopeutuksen tarkoituksena on sulattaa aikaisemmat korkeat asuntojen hinnat, korkea varasto ja suuri vipuvaikutus . Kiinteistöala on kansantalouden suurin pilaritoimiala, joka liittyy talouden elpymiseen ja rahoitusriskeihin. Maamme on tällä hetkellä kriittisessä vaiheessa siirtymässä vanhojen ja uusien liikkeellepanijoiden välillä. Jos kiinteistö on vakaa, talous on vakaa. Valtion lopullinen kaupallisten asuntojen hankinta edistää varastojen purkamista, asuntojen hintojen vakauttamista, markkinoiden vakauttamista ja talouden elvyttämistä.

4) Optimoi kiinteistömarkkinoiden tarjontarakenne niin, että siellä on markkinat korkeatasoisille, tuki keskihintaisille ja turvallisuus halvemmille. Kotimaani kiinteistömarkkinoilla on ilmiö, että "kaupallisen asumisen kehitys on suhteellisen kypsää ja kohtuuhintaisten asuntojen ja vuokra-asuntojen mittakaava on suhteellisen pieni". Valtion kaupallinen asuntohankinta ja sen muuttaminen kohtuuhintaisiksi asuntoiksi voi optimoida kiinteistömarkkinoiden tarjontarakennetta, vastata eri tulotason ryhmien tarpeisiin ja muodostaa mallin, jossa on markkinaa korkeatasoiselle tuelle. keskihintaan ja turvallisuutta alempaan hintaan.

2 Kiinan asuntotakuupankin avain: Mistä rahat tulevat?

1) Toimintamalli: Ensimmäinen on hyödyntää ulkomailta saatuja kokemuksia matalakorkoisten lainojen myöntämiseksi, ja toinen on ostaa ja varastoida rakennuttajamaata ja kaupallista asuntovarastoa kohtuuhintaista asumista varten.

Matalakorkoiset lainat: Asuntotakuupankki tarjoaa pitkän aikavälin tavoitteekseen "asumista", joka tarjoaa kattavat ja edulliset lainat päteville asunnon ostajille. Asuntoturvapankit keskittyvät sosiaaliturvatoimintojen suorittamiseen. Siksi Kiinan asuntoturvapankkien perimmäinen tavoite on "asua" ja tarjota pitkäaikaista, vakaata ja edullista asuntoa. lainat päteville asunnon ostajille. Kuinka määritellä kelpoisuus? Asunnon ostajat voidaan jakaa perusasuntolainaan ja asuntoinvestointiluottoon perustuen tavallisten asuntojen määrään, asuntopinta-alaan perhettä kohden ja asuntomäärän asukasta kohden, joista jälkimmäiseen sovelletaan edullisia korkoja liikepankkien toimesta. Kuinka hallita varastoa ja lisätä? Uusia menetelmiä uusille lainoille ja vanhoja menetelmiä vanhoille lainoille voidaan ottaa käyttöön. Samalla asetetaan liikepankkien asuntoluottojen enimmäisosuus ja pienennetään asteittain liikepankkien olemassa olevien asuntoluottojen mittakaavaa.

Maan ja asuntojen hankinta: Lyhyen aikavälin tavoitteekseen "tyhjentää" asuntoturvapankki käyttää erityisvaroja ostaakseen omaperusteista maata ja kaupallista asuntovarastoa sopivaan hintaan vuokra-asuntoja ja kohtuuhintaisia ​​asuntoja varten. Vuoden 2021 toisesta puoliskosta tähän asti monet kiinteistöyhtiöt ovat olleet vaarassa, pääomaketju on hiljalleen parantunut ja rakennusten toimitustakuutilanne on synkkä. Tällä hetkellä rakennusten toimittamisen varmistaminen on ensisijainen tavoite. Meidän tulee perustaa asuntotakuupankki ja perustaa omat rahastot rakentajien maa- ja asuntovaraston hankkimiseksi keskeneräisiä projekteja ja välttää asunnon ostajien rasittumista. Kiinteistöyhtiöillä on takaisinmaksun jälkeen ylimääräisiä varoja, joita voidaan käyttää maahankintaan. Maarahoitus palautuu, paikalliset velkapaineet lieventyvät ja infrastruktuurin odotetaan piristyvän. Ostettu kaupallinen asuntovarasto ja maa käytetään vuokra-asumiseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä auttaa parantamaan ihmisten toimeentuloa täytyy tappaa useita lintuja yhdellä iskulla.

2) Mistä rahat tulevat? Tuetut lainat valtion omistamista pankeista, ultrapitkät valtion joukkovelkakirjalainat ja PSL:n kaltaiset rahoitusvälineet.

Valtion omistaman pankin alennuslaina: Käytä ostettua liikeasuntoa asuntolainana tai panttina hakeaksesi alennuslainaa valtion omistamasta pankista. Tällä hetkellä kiinteistöalennuslainoja käytetään pääasiassa kysyntäpuolella. Joulukuussa 2023 Linpingin piiri, Hangzhou, Zhejiangin maakunta, otti käyttöön asuntolainojen korkoalennuksen, jos lainasumma ylittää miljoonan euron korkotuen ja tukikausi on 36 kuukautta. Mikäli valtio voi saada korkotukilainoja olemassa olevan asunnon ostoprosessin aikana, hankintameno laskee merkittävästi ja paine paikalliseen talouteen kevenee.

Ultrapitkät valtion joukkovelkakirjat: laske liikkeeseen ultrapitkän aikavälin valtion joukkovelkakirjalainoja paikallishallinnolle hankittavaksi, mikä helpottaa paikallisia taloudellisia paineita. Valtioneuvoston vuoden 2024 työraportissa esitettiin, että tästä vuodesta alkaen se aikoo laskea liikkeeseen useita peräkkäisiä vuosia erityisen pitkiä valtion joukkovelkakirjalainoja erityisesti suurten kansallisten strategioiden toteuttamiseen ja turvallisuusvalmiuksien rakentamiseen keskeisillä alueilla. Ensin lasketaan liikkeeseen 1 biljoona yuania. Ultrapitkät 20-50 vuoden erityiset valtionlainat eivät sisälly alijäämään, eivät lisää paikallista velkapainetta ja ovat erittäin yhteensopivia valtion kaupallisten asuntojen hankinnan kanssa käytettäväksi kohtuuhintaisena asunnona.

PSL:n kaltaiset rahoitusvälineet: PSL on tärkeä rahanlähde asuntouudistuksen rahallistamis- ja uudelleenasuttamisvaiheessa. Yhtenä keskuspankin rahapolitiikan työkaluna PSL-asuntoluotoilla oli tärkeä rooli vuosina 2015–2018. Politiikkapankit, kuten China Development Bank, ovat tarjonneet suuren määrän vakaita ja edullisia varoja asuntojen peruskorjaukseen PSL:n kautta. Valtio voi myös harkita PSL:n kaltaisia ​​rahoitusinstrumentteja hankittaessa kunta-asuntoja.

3) Mikä on osto- ja säilytyshinta? Se voi vaihdella 30 prosentista 85 prosenttiin markkinahinnasta. Joidenkin kuntien hankinta- ja varastointikokemuksen mukaan vuonna 2022 Zhengdi Leasingin nykyisen asunnon hankinnan hinta on noin 15 % markkinahinnasta. Toukokuussa 2024 Hangzhoun Lin'anin piirihallitus vaati, että koko rakennus oli myymättä kaupallista asuntoa hankittaessa. Tämän perusteella pääteltiin, että hankintakohteen sijainti, tukitilat ja huono likviditeetti sekä hankintahinta voivat olla huonot. voi olla noin 70 % markkinahinnasta.

3 Toinen avain: kolme päämallia: asuntolainan arvopaperistaminen + asuntovapaaehtoinen säästäminen + asuntopakkosäästö

3.1 Fannien ja Freddien malli Yhdysvalloissa: Asuntolainojen arvopaperistaminen implisiittisin valtiontakauksin asuntolainojen likviditeetin parantamiseksi

Yhdysvaltain asuntopankkeja ovat Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae ja Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") ovat tärkeä osa Yhdysvaltain asuntomarkkinoita ja ne pitävät tai takaavat asuntolainoja. Suurin osuus oli 80–90 %.Tarkasteltaessa ensi- ja jälkimarkkinoita,

Päämarkkina on "Federal Home Mortgage Bank (FHLB)", jonka Yhdysvaltain hallitus perusti suuren laman jälkeen vuonna 1933 tarjoamaan pitkäaikaisia ​​matalakorkoisia asuntolainoja asunnon ostajille.

Jälkimarkkinat ovat Fannie Mae ja Freddie Mac. Fannie Maen (FNMA) perusti Yhdysvaltain kongressi vuonna 1938 osana Rooseveltin New Deal -sopimusta. Sen tarkoituksena oli tarjota vakaata ja jatkuvaa tukea asuntolainamarkkinoille, parantaa asuntolainojen saatavuutta ja parantaa asukkaiden asuntoomistusta. korkoa nostetaan "asunnonomistuksen" tavoitteen saavuttamiseksi. Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation) perustettiin vuonna 1970, jotta Fannie Mae ei jatkaisi monopoliasemaa toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla, mikä vastasi Freddie Macin perustamisen tarkoitusta.

"Fannie Mae + Freddie Mac" ja Fannie Mae muodostivat duopolin kilpailumallin toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla Yhdysvalloissa. Vuonna 2007 Fannien ja Freddien omistamien tai takaamien asuntolainojen osuus Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoista oli subprime-lainakriisin jälkeen jopa 80–90 prosenttia.

Kahden makuuhuoneen mallin tärkeimmät edut Yhdysvalloissa ovat:

1) Tuo markkinoille innovatiivisesti asuntolainojen arvopaperistamistuotteita lisätäksesi merkittävästi asuntolainojen likviditeettiä jälkimarkkinoilla ja alentaaksesi asunnon ostokustannuksia. Fannien ja Freddien mallin suurin innovaatio on asuntolainojen arvopaperistaminen. Rahoituslaitokset myyvät asuntolainoja pitkällä aikavälillä ja suurilla varoilla Fannielle ja Freddielle toissijaisten asuntolainamarkkinoiden kautta ja sitten jälleenrahoittaa varat verrattuna aikaisempaan "laina-lainan palautus-jälleenrahoitus" -malliin, pääoman nostosykliin on lyhentynyt merkittävästi ja asuntoluottojen likviditeetti on kasvanut. Fannie ja Freddie ostavat ja pitävät hallussaan tai arvopaperistavat asuntolainoja ja myyvät ne sijoittajille, jotta ne voidaan rahoittaa halvemmalla.

2) Yhdysvaltain hallitus takaa implisiittisesti, että Fanniella ja Freddiellä on alhaiset rahoituskustannukset, vahva joukkovelkakirjojen likviditeetti ja vähemmän paineita valtion julkisiin menoihin. Vaikka Fannie Mae ja Freddie Mac kokivat yksityistämisen 1970-luvulla, Fannie Mae ja Freddie Mac saivat edelleen implisiittisiä valtiontakauksia, koska he ottivat Yhdysvaltojen hallituksen vaatimat sosiaaliturvavastuut. Esimerkiksi Fannie Maen arvopapereita voidaan käyttää vakuuksina takaisinostotapahtumissa Federal Reserve -järjestelmään kuuluvien pankkien kanssa, ja niitä kohdellaan samalla tavalla kuin Yhdysvaltain valtion joukkovelkakirjalainoja, ja ne on vapautettu rekisteröintivelvollisuudesta Yhdysvaltain arvopaperi- ja pörssikomiteassa muiden etujen ohella. Implisiittisen valtion takauksen ansiosta Fanniella ja Freddiellä on luontaisia ​​etuja rahoituksessa. Ensinnäkin rahoituksen korko on alhainen, ja liikkeeseen laskettujen joukkovelkakirjalainojen riski on toiseksi vahva, ja joukkovelkakirjoja on paljon sijoittajat, mukaan lukien keskuspankit, vakuutusyhtiöt ja eläkerahastot. Rahoitusetujensa perusteella Fannien ja Freddien rahoituslähteet eivät periaatteessa vaadi taloudellisia investointeja.

3.2 Japan Housing Bank: finanssiriippuvainen malli ennen kriisiä, sitten muutettu USA:n markkinalähtöiseksi malliksi kriisin jälkeen

Toisen maailmansodan jälkeen Japanin hallitus perusti Housing Finance Corporationin (GHLC) tukemaan asuntojen jälleenrakentamisen rahoitusta. kahden makuuhuoneen malli. Nopeuttaakseen talouden elpymistä ja yhteiskunnallista jälleenrakennusta toisen maailmansodan jälkeen Japanin hallitus perusti vuonna 1950 Housing Finance Corporationin tarjoamaan keskipitkän ja pitkän aikavälin matalakorkoisia lainoja kiinteistöyhtiöille ja asukkaille. Asuntorahoituksen julkinen kassa on erittäin riippuvainen verorahastoista. Esimerkiksi Japanin postisäästöt, kansaneläke ja muut kansallisella luotolla kerätyt varat käytetään asuntorahoituksen valtionkassan tukemiseen. Vuodesta 1965 lähtien japanilaiset kaupalliset rahoituslaitokset ovat tulleet kiinteistömarkkinoille ja muodostaneet kilpailusuhteen poliittisten rahoituslaitosten kanssa. 1990-luvulla kiinteistökuplan puhkeaminen laukaisi ennenaikaisten takaisinmaksujen aallon, joka asetti valtavia haasteita asuntojen toiminnalle. rahoitusyhtiöt. Toisaalta asuntorahoitusyhtiön asuntolainanottajien ennenaikaisesta takaisinmaksusta ei peritä rangaistusta, toisaalta, kun Housing Finance Corporation kohtaa ennenaikaisen takaisinmaksun, heidän on maksettava sakko Fiscal Lending Agencylle (FILP). . Selviytyäkseen ennakkomaksujen aallosta ja helpottaakseen taloudellisia paineita Housing Finance Corporation mukautui asteittain Yhdysvaltain asunto- ja asuntolainamalliin Vuonna 2003 se osti asuntolainoja kaupallisilta rahoituslaitoksilta ja laski liikkeeseen MBS:n.

Vuonna 2007 Asuntorahoitusyhtymä rakennettiin uudelleen Asuntorahoituksen tukivirastoksi (JHF) ja sen painopiste siirtyi asuntolainavarojen arvopaperistamiseen muodostaen liiketoimintamallin, jonka päätoimiala on asuntolainaomaisuuden arvopaperistaminen, asuntolainavakuutus. yritys- ja asuntolainaliiketoiminta täydennyksenä. 1) Asuntolainojen omaisuuden arvopaperistaminen, joka tukee kaupallisten rahoituslaitosten pitkäaikaisia ​​kiinteäkorkoisia asuntolainoja asuntokaupoilla tai takauksilla, on 97 % kaikista yrityshakemuksista. On olemassa kaksi erityistä menetelmää, joista yksi on ostaa suoraan pitkäaikaisia ​​kiinteäkorkoisia lainoja ja arvopaperistaa ne. Toinen on pitkäaikaisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen takaaminen arvopaperistamisen jälkeen pääoman ja koron takaisinmaksun varmistamiseksi sijoittajille. 2) Asuntolainavakuutusliiketoiminta, joka antaa asuntolainatakauksia kaupallisille rahoituslaitoksille varmistaakseen, että rahoituslaitokset voivat jatkaa asuntolainojen myöntämistä. 3) Asuntolainaliiketoiminta, lainan myöntäminen suoraan tietyille asunnon ostajille. Kynnys on kuitenkin suhteellisen korkea ja se palvelee pääasiassa asuntoryhmiä, joita kaupalliset rahoituslaitokset eivät voi kattaa, kuten katastrofin jälkeisiä jälleenrakennusasuntoja, vanhoja uudelleenrakentamisen ja peruskorjauksen tarpeita sekä vihreitä nollapäästöasuntoja.

Jälleenrakentamisen jälkeen asuntopankin markkina-aste on parantunut merkittävästi, ja sen riippuvuus verovaroista on laskenut merkittävästi Vuodesta 2011 vuoteen 2022 verorahastojen osuus on pudonnut 57,2 prosentista 4,4 prosenttiin. Asuntotukiviraston yhtenä tavoitteena on päästä eroon alkuperäisen asuntorahoituksen valtionkassan riippuvuudesta finanssirahastoista ja saavuttaa entistä markkinalähtöisempi toiminta. 15 toimintavuoden jälkeen se on saavuttanut tämän tavoitteen. Vuonna 2011 asuntorahoituslaitosten rahoituslähteistä verolainojen ja valtion takaamien joukkovelkakirjalainojen osuus oli 57,2 % ja MBS:n emissiosta saatujen varojen osuus 32,9 %. vuonna 2022 edellinen laski 4,4 prosenttiin, jälkimmäinen nousi 66,8 prosenttiin.

3.3 Saksalainen asuntosäästömalli: ammattimainen johtaminen, laaja osallistuminen, ensin talletus ja sitten laina, kiinteä matala korko

Saksalainen asuntorahoitusjärjestelmä käyttää ainutlaatuista asuntosäästömallia.Vuonna 1885 Saksa perusti ensimmäisen jatkuvasti toimivan asuntosäästöyhtiön, National Housing Savings Cooperativen investoinnit Asuntorakentamiseen on vaikea saada riittävästi varoja talouden elvyttämiseksi, joten omavaraista asumissäästömallia on kehitetty laajasti ja nopeasti.

Saksan asuntosäästöpankin ominaisuudet ovat:

1) Ammattimainen johtaminen, suljettu varojen kierto.Saksalaiset asuntosäästölaitokset toimivat ammattimaisesti, eivätkä ne voi harjoittaa muuta riskialtista rahoitustoimintaa kuin asuntosäästöt. Ne voivat ostaa matalariskisiä arvopapereita, kuten valtion joukkovelkakirjalainoja, mutta luottovaroja voidaan käyttää vain asunnon ostoon, rakentamiseen, remontointiin jne. asuntosäästöihin osallistuville .

2) Vapaaehtoinen säästäminen, pienituloisille asukkaille, valtio myöntää tukia. Kotisäästö on vapaaehtoinen sopimus, joka on suunniteltu mahdollistamaan omatoimisuus keskinäisen avun kautta. Tämän säästötavan osallistumiskynnys on matala ja vain vähimmäissopimuksen määrä ja vähimmäistalletusajan vaatimukset täyttyvät. Asuntosäästöjärjestelmään voivat osallistua myös pienituloiset, ja valtio myöntää kahdenlaisia ​​säästötukea. Ensinnäkin yksittäiselle (kaksituloiselle) asuntosäästötaloudelle, jonka vuositulot ovat enintään 25 600 euroa (51 200 euroa) ja kuukausitalletus enintään 512 euroa (1 024 euroa), hallitus myöntää vastaavan palkkion 8,8%, maksimipalkkio 45 euroa/kk (90€/kk). Toiseksi, yksittäisille (kaksituloisille) asuntosäästötalouksille, joiden vuositulot ovat enintään 17 000 euroa (35 800 euroa), hallitus myöntää asuntosäästöille 9 prosentin vastaavan kannustimen, jonka tuki on enintään 43 euroa/kk. (86 euroa/kk).

3) "Talletus ensin, sitten laina", lainojen reilu jako. Asukas tekee asuntosäästösopimuksen, jossa sovitaan sopimuksen määrästä, talletusajasta ja laina-ajasta. Sopimuksen määrä on noin kaksinkertainen suunniteltuun lainamäärään verrattuna, talletusaika on noin 8 vuotta ja laina-aika 10-. 11 vuotta. Sopimuksen mukaan hakija tekee ensin kuukausitalletuksen (noin 0,48 % sopimuksen määrästä). tulee lainan odotuslistalle. Asunto-säästölaitokset arvioivat lainan myöntämisen ehdot täyttäviä hakijoita talletusajan, lyhennysmaksun, koron ja muiden tunnuslukujen perusteella, ja lainan myöntämisessä etusijalle ne, joilla on korkea arviointiarvo. Lainan myöntämisen jälkeen hakija maksaa kuukausilyhennyksiä ja kuukausittainen lyhennysmäärä on noin 0,5-0,6 % sopimuksen määrästä.

4) Matalakorkoiset lainat, jotka tarjoavat pitkän aikavälin vakaan kiinteän matalan koron. Saksan suurin asuntosäästölaitos Schwäbischauer Bank tarjoaa vakiotuotteen, jonka lainakorko on vain 2,15 %, kahdeksan vuoden säästämisaika ja 10 vuoden takaisinmaksuaika. Koska asuntosäästörahastot kiertävät vain laitosten ja osallistuvien asukkaiden välillä, ulkoiset pääomamarkkinat eivät vaikuta korkoon, ja talletuksella voidaan toteuttaa pitkäaikainen ja vakaa matalan talletuksen ja matalan lainan kiinteäkorkoinen järjestelmä. lainan korkomarginaali säilyi 2 prosenttiyksikössä. Tämä alhainen lainakorko yhdistettynä valtion kannustimiin tekee matalakorkoisista asuntosäästösopimuksista tärkeän sijoitusvälineen Saksan asukkaille. Yli kolmasosa asukkaista osallistuu asuntosäästöön, mikä tarjoaa runsaasti edullisia varoja asuntosäästömallin kehittämiseen.

3.4 Singaporen asuntorahastomalli: Pakollisen säästökeskuksen eläkerahastojärjestelmän käyttöönotto, suljettu hallinnointi, talletusten ja lainojen erottaminen, korkeat talletukset ja alhaiset lainat

Singapore perusti vuonna 1955 Central Provident Fund -järjestelmän, joka alun perin palveli vanhuksia ja jota alettiin käyttää asumiseen vuonna 1968. Vuonna 1955 Ison-Britannian siirtomaahallitus perusti pakolliseen säästämiseen perustuvan Central Provident Fund -järjestelmän välttääkseen Singaporen paikallisten virkamiesten eläkevastuita, ja perusti Central Provident Fundin hallinnoimaan sitä. Vuoden 1968 jälkeen otettiin käyttöön "Home Ownership" -ohjelma, ja HDB-asuntoja alettiin käyttää vuonna 1981. Tällä hetkellä keskusturvarahastojärjestelmästä on tullut kattava sosiaaliturvajärjestelmä, joka kattaa eläkkeen, asumisen, sairaanhoidon, perhesuojelun, lasten koulutuksen jne.

Toteutetaan pakollinen säästötyyppinen keskusturvarahastojärjestelmä, jonka maksu-talletussuhde on erittäin korkea. "Central Provident Fund Act" -lain mukaan kaikkien Singaporen kansalaisten ja vakinaisten asukkaiden, olivatpa sitten työntekijät tai työnantajat, on suoritettava pakollisia kuukausittaisia ​​eläkerahastomaksuja viivästyskorkoa. Talousostoja ja joitain sijoituksia lukuun ottamatta eläkerahastotalletuksia voi käyttää vasta työntekijöiden eläkkeelle siirtymisen jälkeen, eikä jäsenillä ole oikeutta päättää eläkerahastotalletusten pituudesta. Lisäksi eläkerahaston maksuaste on erittäin korkea ja on korkeimmillaan 50 % (työntekijät ja työnantajat kumpikin 25 %), ja se on tällä hetkellä vakaa 37 % (työntekijät 20 %, työnantajat 17 %), mikä on paljon korkeampi kuin Hongkongissa. Kiina (10 %) ja Manner-Kiina (24 %) ja muut alueet, joilla on käytössä myös pakollinen keskuseläkerahastojärjestelmä, mutta se laskee maltillisesti työntekijöiden iän noustessa. Esimerkiksi 55-60-vuotiaat maksavat 29,5 % (työntekijät 15 %, työnantajat 14,5 %) ja 60-65-vuotiaat 29,5 % (työntekijät 15 %, työnantajat 14,5 %).

Eläkerahasto kattaa laajan kirjon hankkeita, toteuttaa suljettua hallinnointia ja varmistaa, että sidotut varat käytetään yksinomaan. Säästämisvaatimuksen vuoksi kattavuus nousi vuoden 1965 22 prosentista 103 prosenttiin vuonna 2022, ja myös jäsenmäärä kasvoi 418 000:sta 4,2 miljoonaan. Suojaerät ovat kattavia, jaettu neljään päätiliin ja sidottuihin varoihin, ja ne kattavat monenlaisia ​​aloja, kuten eläkkeelle siirtymisen, sairaanhoidon, asumisen, perheen suojelun ja omaisuuden arvonnousun. Lisäksi Singaporen keskusrahastolaki rajoittaa tiukasti eläkerahastojen nostamista ja sijoittamista: Ensinnäkin vähimmäistalletussumma otetaan käyttöön, kun jäsenet käyttävät tavallisia tilejä ja erityistilejä pääomasijoituksiin, heidän on varmistettava, että tiliraja on määrätty (. tavalliset tilit ovat vähintään 20 000 S$, toiseksi jäsenten rahastotilien sijoitustulot on palautettava heidän henkilökohtaisille tileilleen; heidän tavallisilla tileillä ja terveydenhuollon tileillä on säilytettävä määrätty määrä eläketileille siirtämistä varten. Lisäksi, koska vararahastopisteet on tallennettu neljälle suurelle tilille, kunkin tilin käyttöalue on rajoitettu vastaavaan kenttään varmistaakseen, että varat käytetään yksinomaan.

Hyväksy suljettu hallinto, "erilliset talletukset ja lainat, suuret talletukset ja alhaiset lainat". Singaporen keskushuoltorahasto (CPF) on rahaston hallinnoinnista vastaava virasto. Sen tehtäviin kuuluu rahaston maksaminen, maksaminen, hallinnointi ja arvon säilyttäminen. CPF ei kuitenkaan myönnä suoraan rahastolainoja, vaan se ostaa valtion obligaatioita ja siirtää ne Singaporen rahastoyhtiölle (GIC). Development Board (HDB) hankkii nämä varat, se myöntää asunnon ostajille edullisia lainoja. Edellytysrahastotalletusten korko on suhteellisen korkea, 2,5 % tavallisilla tileillä ja 4 % erityis-, sairaanhoito- ja eläketileillä, mikä on korkeampi kuin valtion viiden vuoden joukkolainojen tuotto (2,19 %) ja liikepankkien määräaikaistalletukset (1,2). %) samana ajanjaksona. Lisäksi 1 %:n lisäkorko ansaitaan ensimmäisestä 60 000 S$:sta koko eläkerahastosta ja ensimmäisestä 30 000 S$:sta vähintään 55-vuotiaille jäsenille. Sen sijaan eläkerahastolainan korko on alhaisempi, yleensä 0,1 % korkeampi kuin asuntorahaston talletuskorko. Lainakorot ovat pysyneet vakaana 2,6 prosentissa vuodesta 1993 lähtien.

Lisää avustaja saadaksesi ainutlaatuisia tutkimusraportteja