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Text: Ren Zepings Team

Einführung

Um den Bestand zu optimieren und den Bestand zu reduzieren, sollten Sie die Einrichtung einer Wohnungssicherheitsbank in Betracht ziehen, um den Bestand von Entwicklern für bezahlbaren Wohnraum zu erwerben. Erzielen Sie mehrere Vorteile mit einer Klappe: 1) Retten Sie unfertige Gebäude, um zu verhindern, dass die Bewohner die Rechnung bezahlen; 2) Retten Sie hochwertige Immobilienunternehmen, erhöhen Sie den Cashflow und vermeiden Sie finanzielle Risiken; der derzeitige Immobilienmarkt überschießt offensichtlich; 4) Es besteht keine Notwendigkeit, mehrere Grundstücke für Mietwohnungen und bezahlbaren Wohnraum zu bauen, was Verschwendung vermeidet und zur Verbesserung der Lebensbedingungen der Menschen beiträgt. ("Über die Idee, eine Wohnungsbaubank zu gründen》）

Die Funktionsweise kann auf nationaler Ebene oder an verschiedenen Standorten festgelegt werden. Woher kommen die Mittel? Nutzen Sie das Projekt als Sicherheit, stellen Sie subventionierte Kredite von staatlichen Banken bereit, geben Sie extrem langfristige Staatsanleihen aus oder schaffen Sie finanzielle Unterstützungsinstrumente ähnlich der PSL.

Deutschland, Singapur, die Vereinigten Staaten usw. verfügen alle über erfolgreiche Praktiken bei der Unterbringung von Sicherheitsbanken.Es gibt drei Modelle: das Modell der Verbriefung von Immobilienhypotheken, vertreten durch die Vereinigten Staaten und Japan, das Modell des freiwilligen Wohnungsbausparens (Vorsorgefonds), vertreten durch Singapur, das HDB-Wohnungsmodell Singapurs sind sehr erfolgreich.

Es gibt immer noch Unterschiede hinsichtlich der Finanzierungsquellen und Preise für die Gründung einer Wohnungssicherheitsbank zur Sammlung von Wohnungsbeständen, aber dies ist die richtige Richtung. Der Schlüssel hängt von der Intensität und Umsetzung ab.Es wird davon ausgegangen, dass der Immobiliensektor durch umfangreiche und wirksame Maßnahmen eine harte Landung vermeiden und eine sanfte Landung erreichen und so zur wirtschaftlichen Erholung und Verbesserung der Lebensgrundlagen der Menschen beitragen kann.

Text

1 Die Notwendigkeit der Einrichtung einer Wohnungsgarantiebank und der Regierung, die Gewerbeimmobilien kauft und lagert

Die Einrichtung einer Wohnungsgarantiebank sowie der staatliche Kauf und die Lagerung von Gewerbeimmobilien verfügen auf zentraler Ebene über eine ausreichende politische Grundlage und auf lokaler Ebene über umfangreiche praktische Erfahrungen.

Seit 2013 hat die Zentralregierung wiederholt Signale zur Einrichtung einer nationalen Wohnungsgarantiebank ausgesprochen und die Regierung zum Erwerb von Gewerbewohnungen ermutigt. Im Jahr 2013 schlug die dritte Plenarsitzung des 18. Zentralkomitees der KP Chinas in der „Entscheidung des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas zu mehreren wichtigen Fragen der umfassenden Vertiefung der Reform“ vor, „den Aufbau städtischer Infrastruktur und wohnungspolitischer Finanzinstitutionen zu untersuchen“. ." Im Jahr 2014 schlug der Ständige Ausschuss des Staatsrates vor, dass „die China Development Bank eine Sonderagentur einrichten sollte, um eine getrennte Buchführung einzuführen und einen marktorientierten Ansatz für die Ausgabe spezieller Immobilienfinanzierungsanleihen zu verfolgen“. Im Jahr 2018 schlug die Nationale Entwicklungs- und Reformkommission vor, „die Einrichtung eines nationalen Finanzinstituts für Wohnungspolitik zu untersuchen“. Im Jahr 2024 wurde vorgeschlagen, dass „Koordinieren und studieren Sie Richtlinien und Maßnahmen, um bestehende Immobilien zu verdauen und den zusätzlichen Wohnungsbau zu optimieren.”。

Die Kommunalverwaltungen haben sukzessive Maßnahmen zur Wiederbelebung des bestehenden Wohnungsbestands und zur Förderung des Wohnungsabbaus eingeführt. Die Politik für den Rückkauf von Gewerbeimmobilien durch Kommunalverwaltungen wird häufig zu einer Zeit eingeführt, in der die Lagerbestände hoch und der Verkauf schwierig sind. Im Jahr 2014 führten viele Orte als Pilotprojekt den Rückkauf von Gewerbeimmobilien durch die Regierung durch, um diese als Umsiedlungswohnungen zu nutzen. Im Juli 2022 erwarb Zhengdi Leasing bestehende Immobilien an der Vierten Ringstraße als Talentwohnungen, im September erwarb Jinan Chengfa öffentlich 3.000 Wareneinheiten in Frankreich als Leasingreserven; Etwa 10.000 neue Häuser wurden gekauft; Huzhou, Handan, Altay und andere Städte erließen ebenfalls Richtlinien, um die Umwandlung des bestehenden Wohnungsbestands in Wohnungen mit garantierter Miete zu fördern. Im April 2024 gab Zhengzhou bekannt, dass es plant, den „Verkauf alter, neuer Kauf und Handel mit alten“ Einheiten von 10.000 gebrauchten Wohneinheiten im Jahr 2024 abzuschließen, von denen 5.000 Einheiten direkt von lokalen staatlichen Vermögenswerten gekauft werden. Im Mai kaufte die Bezirksregierung Lin'an von Hangzhou Gewerbeimmobilien von Bauträgern zur Nutzung als öffentliche Mietwohnungen. Dali fördert den Erwerb bestehender Wohnungen als mietgarantierte Wohnungen oder Talentwohnungen.

Es ist von großer Bedeutung, eine Wohnungsgarantiebank einzurichten und die Regierung für den Kauf und die Lagerung von Gewerbeimmobilien einzusetzen:

1) Den finanziellen Druck auf Entwickler verringern und die Ausbreitung von Branchenrisiken verhindern. Seit der zweiten Hälfte des Jahres 2021 sind die Risiken von Immobilienunternehmen weiterhin exponiert, Branchentransaktionen verliefen schleppend und selbst erstklassige, führende Immobilienunternehmen standen aufgrund rückläufiger Umsätze unter Cashflow-Druck. Durch den Erwerb unverkäuflicher Gewerbeimmobilien durch die Regierung können Bauträger direkt finanzielle Unterstützung erhalten, der Cashflow-Druck von Immobilienunternehmen verringert und Risikoübergriffe auf Immobilienunternehmen vermieden werden.

2) Den Lebensunterhalt der Menschen verbessern, das Selbstvertrauen stärken und den angemessenen Wohnbedarf decken. Der Schlüssel zur Lösung des Immobiliendilemmas liegt in der Wiederherstellung des Vertrauens auf der Nachfrageseite. Nur wenn das Vertrauen gestärkt wird, können die Verkäufe anziehen. Das mangelnde Vertrauen auf der Nachfrageseite ist auf schwache Beschäftigungserwartungen und mangelndes Vertrauen in Entwickler zurückzuführen. Durch die Einrichtung einer Wohnungssicherheitsbank und den Erwerb von Gewerbewohnungen durch die Regierung in bezahlbaren Wohnraum stellt sie Hauskäufern zinsgünstige Darlehen und Garantien zur Verfügung, um die Kreditwürdigkeit zu erhöhen und den angemessenen Wohnbedarf von Familien mit niedrigem Einkommen und Neubürgern zu decken.

3) Bestände auflösen, Immobilienpreise stabilisieren, den Markt stabilisieren und die Wirtschaft stabilisieren. Die Ära der groß angelegten Immobilienentwicklung ist zu Ende, und der Markt ist in eine Ära eingetreten, die von Bestandsimmobilien dominiert wird, und steht vor einer Anpassung und Differenzierung. Die Anpassung besteht darin, die zuvor hohen Immobilienpreise, die hohen Lagerbestände und die hohe Verschuldung zu verdauen . Immobilien sind die größte Stütze der Volkswirtschaft und mit wirtschaftlicher Erholung und finanziellen Risiken verbunden. Unser Land befindet sich derzeit in einer kritischen Phase des Übergangs zwischen alten und neuen Antriebskräften. Wenn der Immobilienmarkt stabil ist, wird auch die Wirtschaft stabil sein. Der endgültige Kauf von Gewerbeimmobilien durch die Regierung trägt zum Abbau der Lagerbestände, zur Stabilisierung der Immobilienpreise, zur Stabilisierung des Marktes und zur Wiederherstellung der Wirtschaft bei.

4) Optimieren Sie die Angebotsstruktur des Immobilienmarktes, sodass ein Markt für das gehobene Preissegment, Unterstützung für das mittlere Preissegment und Sicherheit für das untere Preissegment vorhanden ist. Auf dem Immobilienmarkt meines Landes gibt es ein Phänomen: „Die Entwicklung von Gewerbewohnungen ist relativ ausgereift und der Umfang an bezahlbarem Wohnraum und Mietwohnungen ist relativ gering.“ Der Erwerb von Gewerbewohnungen durch die Regierung und deren Umwandlung in bezahlbaren Wohnraum kann die Angebotsstruktur des Immobilienmarktes optimieren, den Bedürfnissen von Gruppen mit unterschiedlichem Einkommensniveau gerecht werden und ein Muster bilden, in dem es einen Markt für hochwertige Unterstützung gibt für den mittleren Preisbereich und Sicherheit für den unteren Preisbereich.

2 Der Schlüssel zur chinesischen Wohnungsgarantiebank: Woher kommt das Geld?

1) Betriebsmodell: Das erste besteht darin, auf Auslandserfahrungen zurückzugreifen, um zinsgünstige Kredite bereitzustellen, und das zweite darin, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilienbestand für bezahlbaren Wohnraum zu kaufen und zu lagern.

Zinsgünstige Kredite: Mit dem langfristigen Ziel, „einen Platz zum Leben zu haben“, stellt die Housing Guarantee Bank qualifizierten Hauskäufern umfassende und vergünstigte Kredite zur Verfügung. Wohnungssicherheitsbanken konzentrieren sich auf die Erfüllung von Sozialversicherungsfunktionen. Daher besteht das ultimative Ziel der Wohnungssicherheitsbanken in China darin, „einen Platz zum Leben zu haben“ und langfristigen, stabilen und kostengünstigen Wohnraum bereitzustellen Kredite an qualifizierte Hauskäufer. Wie stellt man die Berechtigung fest? Käufer von Eigenheimen können auf der Grundlage der Anzahl gewöhnlicher Wohneinheiten, der Wohnfläche pro Familie pro Kopf und der Wohnfläche pro Familie pro Kopf in Basiskredite und Wohninvestitionskredite unterteilt werden, wobei für erstere Vorzugszinssätze gelten durch Geschäftsbanken. Wie verwaltet man Lagerbestände und steigert sie? Es können neue Methoden für neue Kredite und alte Methoden für alte Kredite implementiert werden. Gleichzeitig wird der maximale Anteil an Hypothekendarlehen für Geschäftsbanken festgelegt und der Umfang bestehender Hypothekendarlehen von Geschäftsbanken schrittweise reduziert.

Grundstücks- und Wohnungserwerb: Mit dem kurzfristigen Ziel des „Lagerabbaus“ kauft die Wohnungsbausicherungsbank mit Sondermitteln Bauträgergrundstücke und Gewerbewohnungsbestand zu angemessenen Preisen für Mietwohnungen und bezahlbaren Wohnraum an. Von der zweiten Hälfte des Jahres 2021 bis heute waren viele Immobilienunternehmen in Gefahr, die Kapitalkette verbesserte sich langsam und die Lage bei der garantierten Lieferung von Gebäuden ist düster. Derzeit hat die Sicherstellung der Lieferung von Gebäuden oberste Priorität. Wir sollten eine Wohnungsgarantiebank einrichten und spezielle Fonds für den Erwerb von Baugrundstücken und Gewerbeimmobilienbeständen einrichten. Dies kann verhindert werden unvollendete Projekte und vermeiden Sie die Belastung von Immobilienkäufern. Immobilienunternehmen werden nach der Rückzahlung über überschüssige Mittel verfügen, die für den Erwerb von Grundstücken verwendet werden können. Die Grundstücksfinanzierung wird wiederhergestellt, der lokale Schuldendruck wird gemildert und es wird erwartet, dass die Infrastruktur anzieht. Der erworbene Bestand an Gewerbewohnungen und Grundstücken wird für Mietwohnungen und bezahlbaren Wohnraum verwendet, was dazu beitragen wird, den Lebensunterhalt der Menschen zu verbessern. Wenn zusätzliches Grundstück für Mietwohnungen bereitgestellt wird, wird dies zu enormer Verschwendung führen man muss mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen.

2) Woher kommt das Geld? Subventionierte Kredite staatlicher Banken, extrem langfristige Staatsanleihen und PSL-ähnliche Finanzinstrumente.

Rabattkredit einer staatlichen Bank: Nutzen Sie die erworbene Gewerbeimmobilie als Hypothek oder Pfand, um einen Rabattkredit bei einer staatlichen Bank zu beantragen. Derzeit werden Immobilienkredite hauptsächlich auf der Nachfrageseite eingesetzt. Im Dezember 2023 wurde im Bezirk Linping, Hangzhou, Provinz Zhejiang, eine Zinsvergünstigung für Hauskaufkredite eingeführt bereitgestellt werden, die Förderdauer beträgt 36 Monate. Wenn der Staat beim Kauf bestehender Wohnungen subventionierte Kredite erhalten kann, werden die Anschaffungskosten erheblich gesenkt und der Druck auf die lokalen Finanzen verringert.

Ultralangfristige Staatsanleihen: Geben Sie extrem langfristige Staatsanleihen zum Erwerb an Kommunalverwaltungen aus, um den finanziellen Druck vor Ort zu verringern. Im Regierungsarbeitsbericht 2024 wurde vorgeschlagen, ab diesem Jahr für mehrere aufeinanderfolgende Jahre besonders langfristige Staatsanleihen auszugeben, insbesondere für die Umsetzung wichtiger nationaler Strategien und den Aufbau von Sicherheitskapazitäten in Schlüsselbereichen. Zuerst werden 1 Billion Yuan ausgegeben. Besonders langfristige Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 20 bis 50 Jahren sind nicht im Defizit enthalten, erhöhen den lokalen Schuldendruck nicht und sind in hohem Maße mit dem Erwerb von Gewerbeimmobilien durch die Regierung zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum vereinbar.

PSL-ähnliche Finanzinstrumente: PSL ist eine wichtige Finanzierungsquelle in der Monetarisierungs- und Umsiedlungsphase der Wohnungsreform. Als eines der geldpolitischen Instrumente der Zentralbank spielten PSL-Hypothekenergänzungskredite von 2015 bis 2018 eine wichtige Rolle. Politische Banken wie die China Development Bank haben über PSL eine große Menge an stabilen und kostengünstigen Mitteln für die Wohnungsrenovierung bereitgestellt. Die Regierung kann beim Erwerb von Gewerbeimmobilien auch PSL-ähnliche Finanzinstrumente in Betracht ziehen, um den Erwerb von Kommunalverwaltungen zu unterstützen. Nach dem Erwerb werden die Häuser verkauft und vermietet, und die Kredite werden nach Abzug der Mittel zurückgezahlt.

3) Wie hoch ist der Kauf- und Lagerpreis? Es kann zwischen 30 % und 85 % des Marktpreises liegen. Den Erwerbs- und Lagererfahrungen einiger Kommunalverwaltungen zufolge wird der Preis für den Erwerb bestehender Wohnungen durch Zhengdi Leasing im Jahr 2022 etwa 15 % unter dem Marktpreis liegen. Im Mai 2024 verlangte die Lin'an-Bezirksregierung von Hangzhou, dass das gesamte Gebäude beim Erwerb von Gewerbeimmobilien nicht verkauft werden muss. Daraus wurde geschlossen, dass das Erwerbsziel möglicherweise eine schlechte Lage, unterstützende Einrichtungen und eine schlechte Liquidität sowie einen schlechten Kaufpreis aufweist kann etwa 70 % des Marktpreises betragen.

3 Ein weiterer Schlüssel: drei Hauptmodelle: Verbriefung von Wohnungsbaudarlehen + freiwilliges Wohnsparen + obligatorisches Wohnsparen

3.1 Modell von Fannie und Freddie in den Vereinigten Staaten: Verbriefung von Immobilienhypothekenkrediten unter impliziten staatlichen Garantien zur Verbesserung der Hypothekenliquidität

Zu den US-Immobilienbanken gehören die Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae und Freddie Mac. Fannie Mae und Freddie Mac („Fannie Mae + Freddie Mac“) sind ein wichtiger Teil des US-Immobilienmarktes und halten oder garantieren Wohnungsbaudarlehen. Der höchste Anteil lag bei 80–90 %.Betrachtet man die Primär- und Sekundärmärkte,

Der Hauptmarkt ist die „Federal Home Mortgage Bank (FHLB)“, die von der US-Regierung nach der Weltwirtschaftskrise im Jahr 1933 gegründet wurde, um Hauskäufern langfristige, zinsgünstige Hypothekendarlehen anzubieten.

Der Sekundärmarkt sind Fannie Mae und Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) wurde 1938 vom US-Kongress im Rahmen von Roosevelts New Deal gegründet. Sein Zweck bestand darin, den Immobilienhypothekenmarkt stabil und kontinuierlich zu unterstützen, die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen zu verbessern und den Wohneigentum der Bewohner zu verbessern Um das Ziel „Wohneigentum“ zu erreichen, wird der Steuersatz erhöht. Um zu verhindern, dass Fannie Mae weiterhin eine Monopolstellung auf dem Sekundärhypothekenmarkt einnimmt, wurde 1970 Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation) gegründet, was dem Gründungszweck von Freddie Mac entsprach.

„Fannie Mae + Freddie Mac“ und Fannie Mae bildeten ein Duopol-Wettbewerbsmodell auf dem Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien in den Vereinigten Staaten. Im Jahr 2007 machten die von Fannie und Freddie gehaltenen oder garantierten Immobilienkredite etwa 40 % des US-Immobilienmarktes aus. Nach der Subprime-Hypothekenkrise lag dieser Anteil sogar bei 80 % bis 90 %.

Die Hauptvorteile des Zwei-Zimmer-Modells in den USA sind:

1) Innovative Produkte zur Verbriefung von Wohnungsbaudarlehen einführen, um die Liquidität von Wohnungsbaudarlehen auf dem Sekundärmarkt deutlich zu erhöhen und die Kosten für den Hauskauf zu senken. Die größte Innovation des Modells von Fannie und Freddie ist die Verbriefung von Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien. Für Finanzinstitute verkaufen Finanzinstitute Immobilienkredite mit langen Laufzeiten und großen Mitteln über den sekundären Hypothekenkreditmarkt und refinanzieren die Mittel dann im Vergleich zum vorherigen Modell „Kredit-Kredit-Rückgewinnung-Refinanzierung“, dem Kapitalabzugszyklus wurde deutlich verkürzt und die Liquidität der Hypothekarkredite erhöht. Für Fannie und Freddie kaufen und halten oder verbriefen Fannie und Freddie Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien und verkaufen sie an Investoren, damit sie zu geringeren Kosten finanziert werden können.

2) Die US-Regierung garantiert implizit, dass Fannie und Freddie niedrige Finanzierungskosten, eine starke Anleiheliquidität und einen geringeren Druck auf die Staatsausgaben haben. Obwohl Fannie Mae und Freddie Mac in den 1970er Jahren eine Privatisierung erlebten, genossen Fannie Mae und Freddie Mac weiterhin stillschweigende staatliche Garantien, da sie die von der US-Regierung geforderten Sozialversicherungspflichten übernahmen. Fannie-Mae-Wertpapiere können beispielsweise als Sicherheit bei Pensionsgeschäften mit Banken des Federal Reserve-Systems verwendet werden, genießen die gleiche Behandlung wie US-Staatsanleihen und sind neben anderen Privilegien von der Registrierung bei der US-amerikanischen Börsenaufsichtsbehörde (Securities and Exchange Commission) ausgenommen. Aufgrund der impliziten Staatsgarantie haben Fannie und Freddie natürliche Vorteile bei der Finanzierung. Erstens ist der Finanzierungszinssatz niedrig und das Risiko der ausgegebenen Anleihen ist nach Staatsanleihen zweitrangig. Zweitens ist die Liquidität hoch und es gibt viele Anleihen Investoren, darunter Zentralbanken, Versicherungen und Pensionsfonds, warten. Aufgrund ihrer Finanzierungsvorteile erfordern die Finanzierungsquellen von Fannie und Freddie grundsätzlich keine finanziellen Investitionen.

3.2 Japan Housing Bank: fiskalabhängiges Modell vor der Krise, dann Umwandlung in das marktorientierte US-Modell nach der Krise

Nach dem Zweiten Weltkrieg gründete die japanische Regierung die Housing Finance Corporation (GHLC), um die Finanzierung des Wiederaufbaus von Wohnraum zu unterstützen. Als die Immobilienblase platzte, verschlechterte sich die Geschäftstätigkeit der GHLC allmählich Modell mit zwei Schlafzimmern. Um den wirtschaftlichen Aufschwung und den sozialen Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg zu beschleunigen, gründete die japanische Regierung 1950 die Housing Finance Corporation, um Immobilienunternehmen und Bewohnern mittel- und langfristige zinsgünstige Kredite zu gewähren. Die öffentliche Wohnungsbaufinanzierung ist in hohem Maße von Steuermitteln abhängig. Beispielsweise werden japanische Postsparkassen, die Volksrente und andere durch Staatskredite aufgebrachte Mittel zur Unterstützung der öffentlichen Wohnungsbaufinanzierung verwendet. Seit 1965 sind japanische kommerzielle Finanzinstitute in den Immobilienmarkt eingestiegen und haben eine Konkurrenzbeziehung zu politischen Finanzinstituten aufgebaut. In den 1990er Jahren löste das Platzen der Immobilienblase eine Welle vorzeitiger Rückzahlungen aus, die den Betrieb von Wohnimmobilien vor große Herausforderungen stellte Finanzunternehmen. Einerseits gibt es keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung von Hypothekendarlehen durch die Housing Finance Corporation, andererseits muss die Housing Finance Corporation eine Strafe an die Fiscal Lending Agency (FILP) zahlen. . Um die Welle der vorzeitigen Rückzahlungen zu bewältigen und den finanziellen Druck zu verringern, orientierte sich die Housing Finance Corporation ab dem Jahr 2000 schrittweise am US-amerikanischen Immobilien- und Hypothekenmodell. Im Jahr 2003 kaufte sie Hypothekendarlehen von kommerziellen Finanzinstituten und gab MBS aus.

Im Jahr 2007 wurde die Housing Finance Corporation in die Housing Finance Support Agency (JHF) umstrukturiert und ihr Schwerpunkt verlagerte sich auf die Verbriefung von Vermögenswerten aus Wohnbaukrediten. Dabei entstand ein Geschäftsmodell mit der Verbriefung von Vermögenswerten aus Hypothekendarlehen als Hauptgeschäftsfeld, der Versicherung von Wohnbaukrediten Geschäfts- und Wohnungsbaudarlehensgeschäft als Ergänzung. 1) Das Geschäft mit der Verbriefung von Immobilienhypothekendarlehen, das langfristige, festverzinsliche Wohnungsbaudarlehen kommerzieller Finanzinstitute durch Hauskäufe oder Garantien unterstützt, macht 97 % aller Geschäftsanträge aus. Es gibt zwei spezifische Methoden: Die eine besteht darin, langfristige Festzinskredite direkt von Finanzinstituten zu erwerben und diese zu verbriefen. Diese Methode macht 84,5 % der Geschäftsanträge aus. Die zweite besteht darin, Garantien für langfristige, festverzinsliche Wohnungsbaudarlehen bereitzustellen, nachdem diese verbrieft wurden, um die Rückzahlung von Kapital und Zinsen an die Anleger sicherzustellen. 2) Wohnbaukreditversicherungsgeschäft, das gewerblichen Finanzinstituten Wohnbaukreditgarantien bietet, um sicherzustellen, dass Finanzinstitute weiterhin Wohnbaukredite vergeben können. 3) Wohnungsbaudarlehensgeschäft, bei dem Kredite direkt an bestimmte Hauskäufer vergeben werden. Der Schwellenwert ist jedoch relativ hoch und dient hauptsächlich Käufern von Eigenheimen, die nicht von kommerziellen Finanzinstituten abgedeckt werden können, wie z. B. Wohnungen für den Wiederaufbau nach einer Katastrophe, alte Wohnungen, die wieder aufgebaut und renoviert werden müssen, und umweltfreundliche Null-Emissions-Wohnungen.

Nach dem Wiederaufbau hat sich der Vermarktungsgrad der Wohnungsbaubank deutlich verbessert und ihre Abhängigkeit von Steuermitteln ist deutlich gesunken. Von 2011 bis 2022 ist der Anteil der Steuermittel von 57,2 % auf 4,4 % gesunken. Eines der Ziele der Wohnungsbaufinanzierungsagentur besteht darin, die Abhängigkeit der ursprünglichen Staatskasse für Wohnungsbaufinanzierung von Steuermitteln zu beseitigen und eine stärker marktorientierte Arbeitsweise zu erreichen. Nach 15 Jahren Betrieb wurde dieses Ziel im Wesentlichen erreicht. Im Jahr 2011 machten Steuerkredite und staatlich garantierte Anleihen 57,2 % der Finanzierungsquellen aus, und die Mittel aus der Emission von MBS machten 32,9 % aus. Im Jahr 2022 sank ersterer auf 4,4 %, letzterer stieg auf 66,8 %.

3.3 Deutsches Bausparmodell: professionelle Verwaltung, umfangreiche Beteiligung, erst Einlage und dann Darlehen, fester niedriger Zinssatz

Das deutsche Wohnbaufinanzierungssystem verfügt über ein einzigartiges Bausparmodell.Im Jahr 1885 gründete Deutschland die erste dauerhaft tätige Wohnungsbauspargenossenschaft. Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs herrschte in Deutschland ein Mangel an Wohnraum und ein gravierender Mangel an Geldern. Fast alle staatlichen Mittel wurden in Industrie und Gewerbe investiert Es ist schwierig, ausreichende Mittel für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, um die Wirtschaft anzukurbeln. Daher wurde das autarke Bausparmodell weit verbreitet und schnell entwickelt.

Die Merkmale der Deutschen Wohnungsbausparkasse sind:

1) Professionelles Management, geschlossener Geldkreislauf.Deutsche Bausparkassen sind professionell geführt und können keine anderen riskanten Finanzgeschäfte als Bausparen tätigen. Sie können risikoarme Wertpapiere wie Staatsanleihen erwerben, Kreditmittel können jedoch nur zur Bereitstellung von Krediten für den Hauskauf, den Bau, die Renovierung usw. verwendet werden . an Bewohner, die sich am Wohnungssparen beteiligen.

2) Freiwilliges Sparen, für einkommensschwache Einwohner gewährt der Staat Zuschüsse. Beim Bausparen handelt es sich um einen freiwilligen Vertrag zur Selbsthilfe durch gegenseitige Hilfe. Die Teilnahmeschwelle für diese Sparmethode ist niedrig und es werden nur die Mindestvertragssumme und die Mindesteinzahlungsdauer eingehalten. Auch einkommensschwache Bewohner können am Bausparsystem teilnehmen, und die Regierung stellt zwei Arten von Bausparzuschüssen zur Verfügung. Erstens stellt der Staat für einen alleinstehenden (Doppelverdiener-)Bausparhaushalt mit einem Jahreseinkommen von nicht mehr als 25.600 Euro (51.200 Euro) und einer monatlichen Einlage von nicht mehr als 512 Euro (1.024 Euro) eine entsprechende Vergütung bereit 8,8 %, mit einer maximalen Prämie von 45 Euro/Monat (90 €/Monat). Zweitens wird der Staat für Alleinstehende (Doppelverdiener-)Bausparhaushalte mit einem Jahreseinkommen von nicht mehr als 17.000 Euro (35.800 Euro) einen entsprechenden Anreiz von 9 % für ihre Bausparen bereitstellen, mit einem maximalen Zuschuss von 43 Euro/Monat (86 Euro/Monat).

3) „Erst Anzahlung, dann Kredit“, faire Kreditvergabe. Bewohner schließen einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse ab und vereinbaren die Vertragssumme, die Einzahlungsdauer und die Kreditlaufzeit. Die Vertragssumme beträgt etwa das Doppelte der geplanten Kreditsumme, die Einzahlungsdauer beträgt etwa 8 Jahre und die Kreditlaufzeit beträgt 10-10 Jahre. 11 Jahre. Gemäß Vertrag leistet der Antragsteller zunächst eine monatliche Anzahlung (ca. 0,48 % der Vertragssumme). Nach Ablauf der Einzahlungsfrist beträgt die Gesamteinzahlung nach Hinzurechnung von Zinsen 50 % der Vertragssumme trägt sich auf die Kreditwarteliste ein. Bausparkassen bewerten Antragsteller, die die Kreditvergabebedingungen erfüllen, anhand der Einzahlungsdauer, des Rückzahlungsbeitrags, des Zinssatzes und anderer Indikatoren, und diejenigen mit hohen Bewertungswerten erhalten bei der Kreditvergabe Vorrang. Nach der Kreditvergabe leistet der Antragsteller monatliche Rückzahlungen, wobei der monatliche Rückzahlungsbetrag etwa 0,5-0,6 % der Vertragssumme beträgt.

4) Niedrigzinsdarlehen, die langfristig stabile, niedrige Zinssätze bieten. Deutschlands größte Bausparkasse, die Schwäbisschauer Bank, bietet ein Standardprodukt mit einem Kreditzins von nur 2,15 %, einer achtjährigen Sparlaufzeit und einer zehnjährigen Rückzahlungsfrist an. Da Bausparfonds nur zwischen Institutionen und teilnehmenden Einwohnern zirkulieren, wird der Zinssatz nicht durch den externen Kapitalmarkt beeinflusst und es kann ein langfristiges und stabiles Festzinssystem mit niedrigen Einlagen und niedrigen Krediten implementiert werden, mit dem Einlagen- Kreditzinsmarge bei 2 Prozentpunkten gehalten. Dieser niedrige Kreditzins in Kombination mit staatlichen Anreizen macht Bausparverträge mit niedrigen Einlagenzinsen zu einem wichtigen Anlageinstrument für deutsche Einwohner. Mehr als ein Drittel der Einwohner beteiligt sich am Bausparen und stellt so reichlich günstige Mittel für die Entwicklung des Bausparmodells zur Verfügung.

3.4 Modell des Singapore Housing Provident Fund: Einführung eines obligatorischen zentralen Sparfondssystems, geschlossene Verwaltung, Trennung von Einlagen und Krediten, hohe Einlagen und niedrige Kredite

Im Jahr 1955 richtete Singapur das Central Provident Fund-System ein, das zunächst älteren Menschen diente und ab 1968 für den Wohnungsbau genutzt wurde. Im Jahr 1955 richtete die britische Kolonialregierung ein obligatorisches, auf Ersparnissen basierendes Central Provident Fund-System ein, um sich ihrer Rentenverpflichtung für örtliche Beamte in Singapur zu entziehen, und richtete zu dessen Verwaltung den Central Provident Fund ein. Nach 1968 wurde das „Home Ownership“-Programm eingeführt und Vorsorgegelder für den Kauf von HDB-Wohnungen verwendet. 1981 wurde es auf Privathäuser ausgeweitet. Gegenwärtig ist das zentrale Vorsorgefondssystem zu einem umfassenden Sozialversicherungssystem geworden, das Rente, Wohnraum, medizinische Versorgung, Familienschutz, Kindererziehung usw. abdeckt.

Es wird ein obligatorisches, sparsames, zentrales Vorsorgefondssystem mit einem sehr hohen Verhältnis von Beiträgen zu Einlagen eingeführt. Gemäß dem „Central Provident Fund Act“ müssen alle Bürger und Personen mit ständigem Wohnsitz in Singapur, ob Arbeitnehmer oder Arbeitgeber, obligatorische monatliche Zahlungen an die Vorsorgekasse leisten. Niemand darf die Zahlung verweigern oder verzögern, andernfalls muss er den vollen Betrag zahlen und zusätzlich zahlen Strafzinsen. Mit Ausnahme von Hauskäufen und einigen Investitionen können Vorsorgefondseinlagen erst nach der Pensionierung der Mitarbeiter verwendet werden, und die Mitglieder haben kein Recht, über die Dauer der Vorsorgefondseinlagen zu entscheiden. Darüber hinaus ist die Beitragsquote der Vorsorgekasse extrem hoch und liegt bei maximal 50 % (Arbeitnehmer und Arbeitgeber jeweils 25 %). Derzeit liegt sie stabil bei 37 % (Arbeitnehmer 20 %, Arbeitgeber 17 %), was viel höher ist als in Hongkong. In China (10 %) und auf dem chinesischen Festland (24 %) gibt es ebenfalls ein obligatorisches zentrales Vorsorgefondssystem, dessen Beitrag jedoch mit zunehmendem Alter der Arbeitnehmer moderat sinken wird Sparen Sie 29,5 % (Arbeitnehmer 15 %, Arbeitgeber 14,5 %), und die 60- bis 65-Jährigen zahlen 29,5 % (Arbeitnehmer 15 %, Arbeitgeber 14,5 %).

Die Unterstützungskasse deckt ein breites Spektrum an Projekten ab, führt eine geschlossene Verwaltung durch und stellt sicher, dass die zweckgebundenen Mittel ausschließlich verwendet werden. Der Zentrale Vorsorgefonds deckt ein breites Spektrum von Menschen ab. Aufgrund der Pflichtsparpflicht stieg die Deckungsquote von 22 % im Jahr 1965 auf 103 % im Jahr 2022, und auch die Gesamtzahl der Mitglieder stieg von 418.000 auf 4,2 Millionen. Die Schutzposten sind umfassend, in vier Hauptkonten und zweckgebundene Fonds unterteilt und decken ein breites Spektrum an Bereichen wie Ruhestand, medizinische Versorgung, Wohnen, Familienschutz und Vermögenswertsteigerung ab. Darüber hinaus schränkt das Central Provident Fund Act in Singapur die Abhebung und Anlage von Vorsorgegeldern streng ein: Erstens wird der Mindesteinzahlungsbetrag festgelegt. Wenn Mitglieder normale Konten und Sonderkonten für Kapitalinvestitionen verwenden, müssen sie sicherstellen, dass das Kontolimit festgelegt ist ( das Sonderkonto darf nicht weniger als 40.000 S$ betragen; zweitens müssen die Kapitalerträge der Mitglieder auf ihre persönlichen Konten zurückgezahlt werden; Ihre ordentlichen Konten und Gesundheitskonten müssen den angegebenen Betrag für die Übertragung auf Rentenkonten beibehalten. Da die Vorsorgepunkte außerdem auf vier Hauptkonten gespeichert werden, ist der Verwendungsumfang jedes Kontos auf das entsprechende Feld beschränkt, um sicherzustellen, dass die Mittel ausschließlich verwendet werden.

Führen Sie eine geschlossene Verwaltung ein, „trennen Sie Einlagen und Kredite, hohe Einlagen und niedrige Kredite.“ Das Central Provident Fund Board (CPF) von Singapur ist die für die Verwaltung des Vorsorgefonds zuständige Behörde. Zu seinen Aufgaben gehören die Zahlung, die Bezahlung, die Verwaltung und der Werterhalt des Vorsorgefonds. CPF vergibt jedoch keine Vorsorgekredite, sondern kauft Staatsanleihen und überträgt sie an die Government of Singapore Investment Corp (GIC). Anschließend investiert sie die angesammelten Vorsorgefonds in den Wohnungsbau und den Infrastrukturbau in Singapur Das Development Board (HDB) erhält diese Mittel und vergibt zinsgünstige Darlehen an Hauskäufer. Der Zinssatz für Vorsorgefondseinlagen ist mit 2,5 % für Normalkonten und 4 % für Sonder-, Kranken- und Altersvorsorgekonten relativ hoch, was höher ist als die Rendite fünfjähriger Staatsanleihen (2,19 %) und Termineinlagen von Geschäftsbanken (1,2). %) im gleichen Zeitraum. Darüber hinaus wird ein zusätzlicher Zinssatz von 1 % auf die ersten 60.000 S$ des gesamten Vorsorgefonds und die ersten 30.000 S$ von Mitgliedern ab 55 Jahren verdient. Im Gegensatz dazu ist der Zinssatz für das Darlehen der Vorsorgekasse niedriger, in der Regel 0,1 % höher als der Zinssatz für die Einlage der Wohnungsvorsorgekasse. Die Kreditzinsen liegen seit 1993 stabil bei 2,6 %.

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