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Testo: la squadra di Ren Zeping

introduzione

Al fine di ottimizzare le scorte e ridurre l'inventario, prendere in considerazione la creazione di una banca per la sicurezza immobiliare per acquisire l'inventario degli sviluppatori per alloggi a prezzi accessibili. Ottenere molteplici vantaggi con una fava: 1) salvare gli edifici non finiti per evitare che i residenti paghino il conto; 2) salvare società immobiliari di alta qualità, aprire flussi di cassa ed evitare rischi finanziari 3) salvare la fiducia del mercato e aiutare a riavviare il mercato; l'attuale mercato immobiliare è ovviamente in fase di superamento; 4) non è necessario costruire molteplici lotti di alloggi in affitto e alloggi a prezzi accessibili, il che evita gli sprechi e aiuta a migliorare il sostentamento delle persone. ("Sull'idea di creare una banca immobiliare》）

La modalità operativa può essere stabilita a livello nazionale o in varie sedi. Da dove provengono i fondi? Utilizzare il progetto come garanzia, fornire prestiti agevolati da banche statali o emettere buoni del tesoro a lunghissimo termine o creare strumenti di sostegno finanziario simili al PSL.

Germania, Singapore, Stati Uniti, ecc. hanno tutti pratiche di successo nelle banche per la sicurezza immobiliare.Esistono tre modelli: il modello di cartolarizzazione dei beni ipotecari immobiliari rappresentato da Stati Uniti e Giappone, Freddie Mac e Fannie Mae; il modello di risparmio volontario immobiliare rappresentato dalla Germania; il modello di risparmio obbligatorio immobiliare (fondo di previdenza) rappresentato da Singapore e Singapore HDB flats hanno molto successo.

Esistono ancora differenze in termini di fonti di finanziamento e prezzi per la creazione di una banca di sicurezza immobiliare per la raccolta del patrimonio immobiliare, ma questa è la direzione giusta. La chiave dipende dall’intensità e dall’attuazione.Si ritiene che, attraverso misure sostanziali ed efficaci, il settore immobiliare sarà in grado di evitare un atterraggio duro e ottenere un atterraggio morbido, contribuendo alla ripresa economica e al miglioramento della vita delle persone.

testo

1 La necessità di istituire una banca di garanzia immobiliare e il governo per l'acquisto e l'immagazzinamento di alloggi commerciali

La creazione di una banca di garanzia immobiliare e l'acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali da parte del governo hanno una base politica sufficiente a livello centrale e una ricca esperienza pratica a livello locale.

Dal 2013, il governo centrale ha ripetutamente lanciato segnali per istituire una banca nazionale di garanzia immobiliare e incoraggiare il governo ad acquisire alloggi commerciali. Nel 2013, la terza sessione plenaria del 18° Comitato Centrale del PCC ha proposto nella "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese su diverse questioni importanti riguardanti l'approfondimento globale della riforma" che "studia la creazione di infrastrutture urbane e istituzioni finanziarie per la politica abitativa ." Nel 2014, il Comitato permanente del Consiglio di Stato ha proposto che “la China Development Bank istituisca un’agenzia speciale per implementare una contabilità separata e adottare un approccio orientato al mercato per emettere obbligazioni speciali per il finanziamento dell’edilizia abitativa”. Nel 2018, la Commissione nazionale per lo sviluppo e la riforma ha proposto di “studiare la creazione di un istituto finanziario nazionale per la politica abitativa”. Nel 2024 è stato proposto che "Coordinare e studiare politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l'edilizia incrementale.”。

I governi locali hanno successivamente introdotto politiche per rivitalizzare il patrimonio immobiliare esistente e promuovere la riduzione delle scorte. La politica di riacquisto da parte del governo locale di alloggi commerciali viene spesso introdotta in un momento in cui le scorte sono elevate e le vendite sono difficili. Nel 2014, molti luoghi hanno sperimentato il riacquisto da parte del governo di alloggi commerciali per fungere da alloggi per il reinsediamento. Nel luglio 2022, Zhengdi Leasing ha acquisito proprietà esistenti nella Quarta Circonvallazione a Zhengzhou come appartamenti per talenti; a settembre, Jinan Chengfa ha acquisito pubblicamente 3.000 unità di beni in Francia come riserve di leasing in ottobre, Suzhou è tornata in 6 distretti e 4 contee e città; Sono state acquistate circa 10.000 nuove case; Huzhou, Handan, Altay e altre città hanno inoltre adottato politiche per incoraggiare la conversione del patrimonio abitativo esistente in alloggi con canone garantito. Nell'aprile 2024, Zhengzhou ha annunciato che intende completare la "vendita di vecchio, acquisto di nuovo e scambio di vecchio" di 10.000 unità abitative di seconda mano nel 2024, di cui 5.000 unità saranno acquistate direttamente da beni statali locali. A maggio, il governo del distretto di Lin'an di Hangzhou ha acquistato da costruttori alloggi commerciali da utilizzare come alloggi pubblici in affitto. Dali incoraggia l’acquisizione di alloggi esistenti come alloggi con canone garantito o alloggi per talenti.

È di grande importanza istituire una banca di garanzia immobiliare e il governo per acquistare e immagazzinare alloggi commerciali:

1) Alleggerire la pressione finanziaria sugli sviluppatori e prevenire la diffusione dei rischi del settore. Dalla seconda metà del 2021, i rischi delle società immobiliari hanno continuato a essere esposti, le transazioni nel settore sono state lente e anche le principali società immobiliari leader di alta qualità hanno dovuto affrontare pressioni sui flussi di cassa causate dal rallentamento delle vendite. L'acquisizione da parte del governo di alloggi commerciali invendibili può fornire direttamente sostegno finanziario ai costruttori, alleviare la pressione sui flussi di cassa delle società immobiliari ed evitare la propagazione del rischio sulle società immobiliari.

2) Migliorare il tenore di vita delle persone, aumentare la fiducia e soddisfare esigenze abitative ragionevoli. La chiave per risolvere il dilemma immobiliare risiede nel ripristino della fiducia sul lato della domanda. Solo quando la fiducia sarà rafforzata le vendite potranno riprendere. La mancanza di fiducia sul lato della domanda deriva dalle deboli aspettative occupazionali e dalla mancanza di fiducia nei costruttori. Attraverso la creazione di una banca per la sicurezza immobiliare e l’acquisizione da parte del governo di alloggi commerciali in alloggi a prezzi accessibili, fornisce prestiti a basso interesse e garanzie agli acquirenti di case per aumentare il credito e soddisfare le ragionevoli esigenze abitative delle famiglie a basso reddito e dei nuovi cittadini.

3) Risolvere l’inventario, stabilizzare i prezzi delle case, stabilizzare il mercato e stabilizzare l’economia. L’era dello sviluppo immobiliare su larga scala è giunta al termine e il mercato è entrato in un’era dominata dagli alloggi esistenti e si trova ad affrontare aggiustamenti e differenziazioni. L’aggiustamento consiste nel digerire i precedenti prezzi elevati delle case, l’elevato inventario e l’elevata leva finanziaria . Il settore immobiliare è il più grande pilastro dell’economia nazionale ed è legato alla ripresa economica e ai rischi finanziari. Il nostro Paese si trova attualmente in una fase critica di transizione tra le vecchie e le nuove forze trainanti. Se il settore immobiliare è stabile, anche l’economia sarà stabile. L'acquisto finale di alloggi commerciali da parte del governo favorisce la riduzione delle scorte, la stabilizzazione dei prezzi delle case, la stabilizzazione del mercato e il ripristino dell'economia.

4) Ottimizzare la struttura dell'offerta del mercato immobiliare in modo che ci sia un mercato per la fascia alta, supporto per la fascia media e sicurezza per la fascia bassa. Nel mercato immobiliare del mio paese esiste un fenomeno secondo cui "lo sviluppo dell'edilizia commerciale è relativamente maturo e la portata degli alloggi a prezzi accessibili e degli alloggi in affitto è relativamente piccola". L'acquisizione da parte del governo di alloggi commerciali e la loro conversione in alloggi a prezzi accessibili può ottimizzare la struttura dell'offerta del mercato immobiliare, soddisfare le esigenze di gruppi con diversi livelli di reddito e formare un modello in cui esiste un mercato per la fascia alta, supporto per la fascia media e sicurezza per la fascia bassa.

2 La chiave della Housing Guarantee Bank cinese: da dove viene il denaro?

1) Modello operativo: il primo è quello di attingere all’esperienza all’estero per fornire prestiti a basso interesse, e il secondo è quello di acquistare e immagazzinare terreni edificabili e inventario di alloggi commerciali per alloggi a prezzi accessibili.

Prestiti a basso interesse: con l'obiettivo a lungo termine di "avere un posto dove vivere", la Housing Guarantee Bank fornisce prestiti inclusivi e preferenziali ad acquirenti di case qualificati. Le banche per la sicurezza immobiliare si concentrano sullo svolgimento di funzioni di sicurezza sociale. Pertanto, analogamente alle banche per la sicurezza immobiliare nei paesi sviluppati, l’obiettivo finale delle banche per la sicurezza immobiliare cinese è quello di “avere un posto dove vivere” e fornire alloggi a lungo termine, stabili e a basso costo. prestiti ad acquirenti di case qualificati. Come determinare l'idoneità? Gli acquirenti di case possono essere suddivisi in credito immobiliare di base e credito per investimenti immobiliari in base al numero di unità abitative ordinarie, alla superficie abitativa per famiglia pro capite e all'importo abitativo per famiglia pro capite, con tassi di interesse preferenziali applicati al primo da parte delle banche commerciali. Come gestire le scorte e aumentare? Possono essere implementate nuove modalità per i nuovi prestiti e vecchie modalità per i vecchi prestiti. Allo stesso tempo, viene fissata la percentuale massima di mutui ipotecari per le banche commerciali e l’entità dei mutui ipotecari esistenti delle banche commerciali viene gradualmente ridotta.

Acquisizione di terreni e alloggi: con l'obiettivo a breve termine di "ridurre le scorte", la banca per la sicurezza abitativa utilizza fondi speciali per acquistare terreni edificabili e inventario di alloggi commerciali a prezzi adeguati per alloggi in affitto e alloggi a prezzi accessibili. Dalla seconda metà del 2021 ad oggi, molte società immobiliari sono in pericolo, la catena dei capitali sta lentamente migliorando e la situazione della consegna garantita degli edifici è cupa. Al momento, garantire la consegna degli edifici è una priorità assoluta. Dovremmo istituire una banca di garanzia degli alloggi e istituire fondi speciali per acquisire l'inventario dei terreni e degli alloggi commerciali. Gli sviluppatori devono garantire la consegna degli edifici dopo aver ricevuto fondi limitati progetti incompiuti ed evitare di gravare sul rischio di adeguamento immobiliare. Le società immobiliari disporranno di fondi in eccesso dopo il rimborso, che potranno essere utilizzati per acquisire terreni, il finanziamento dei terreni sarà ripristinato, la pressione del debito locale sarà alleviata e si prevede una ripresa delle infrastrutture. L'inventario acquistato di alloggi commerciali e terreni viene utilizzato per alloggi in affitto e alloggi a prezzi accessibili, il che aiuterà a migliorare il sostentamento delle persone. I costruttori hanno già così tanto inventario nelle loro mani. Se verrà fornito ulteriore terreno per gli alloggi in affitto, ciò porterà a enormi sprechi uccidere più piccioni con una fava.

2) Da dove vengono i soldi? Prestiti agevolati da banche statali, buoni del tesoro a lunghissimo termine e strumenti finanziari simili al PSL.

Prestito scontato da una banca statale: utilizzare l'immobile commerciale acquistato come mutuo o pegno per richiedere un prestito scontato da una banca statale. Attualmente, i prestiti immobiliari scontati vengono utilizzati principalmente dal lato della domanda. Nel dicembre 2023, il distretto di Linping, Hangzhou, nella provincia di Zhejiang, ha introdotto una politica di sconto sugli interessi per i prestiti per l'acquisto di case. Se l'importo del prestito supera 1 milione, verrà applicato un abbuono di interessi di 1 milione essere forniti e il periodo di sovvenzione è di 36 mesi. Se il governo potesse ottenere prestiti agevolati durante il processo di acquisto di alloggi esistenti, il costo di acquisizione sarà significativamente ridotto e la pressione sulle finanze locali sarà alleviata.

Titoli del Tesoro a lunghissimo termine: emettere titoli del Tesoro a lunghissimo termine ai governi locali per l’acquisizione, allentando la pressione finanziaria locale. Il rapporto di lavoro del governo del 2024 propone che a partire da quest’anno si pianifichi l’emissione di titoli di tesoreria speciali a lunghissimo termine per diversi anni consecutivi, in particolare per l’attuazione delle principali strategie nazionali e la costruzione di capacità di sicurezza in settori chiave. Per primi verranno emessi 1 trilione di yuan. I buoni del Tesoro speciali a lunghissimo termine di 20-50 anni non sono inclusi nel deficit, non aumentano la pressione del debito locale e sono altamente compatibili con l’acquisizione da parte del governo di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.

Strumenti finanziari simili al PSL: il PSL è un’importante fonte di fondi nella fase di monetizzazione e reinsediamento della riforma abitativa. Essendo uno degli strumenti di politica monetaria della banca centrale, i prestiti supplementari ipotecari PSL hanno svolto un ruolo importante dal 2015 al 2018. Le banche politiche come la China Development Bank hanno fornito una grande quantità di fondi stabili e a basso costo per la ristrutturazione degli alloggi attraverso PSL. Il governo può anche prendere in considerazione strumenti finanziari simili al PSL quando acquista alloggi commerciali. Le banche politiche forniranno fondi per sostenere le acquisizioni del governo locale. Dopo l’acquisizione, le case saranno vendute e affittate, e i prestiti saranno rimborsati dopo che i fondi saranno ritirati.

3) Qual è il prezzo di acquisto e deposito? Può variare dal 30% all'85% di sconto sul prezzo di mercato. Secondo l’esperienza di acquisizione e stoccaggio di alcuni governi locali, nel 2022, il prezzo di acquisizione di alloggi esistenti da parte di Zhengdi Leasing sarà inferiore di circa il 15% rispetto al prezzo di mercato. Nel maggio 2024, il governo del distretto di Lin'an di Hangzhou ha richiesto che l'intero edificio fosse invenduto al momento dell'acquisizione di alloggi commerciali. Da ciò, si è ritenuto che l'obiettivo di acquisizione potesse avere una posizione inadeguata, strutture di supporto, scarsa liquidità e il prezzo di acquisizione potrebbe rappresentare circa il 70% del prezzo di mercato.

3 Un'altra chiave: tre modelli principali: cartolarizzazione dei mutui immobiliari + risparmio volontario immobiliare + risparmio obbligatorio immobiliare

3.1 Modello di Fannie e Freddie negli Stati Uniti: cartolarizzazione di mutui ipotecari immobiliari con garanzie statali implicite per migliorare la liquidità dei mutui

Le banche immobiliari statunitensi includono la Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae e Freddie Mac. Fannie Mae e Freddie Mac ("Fannie Mae + Freddie Mac") costituiscono una parte importante del mercato immobiliare statunitense e detengono o garantiscono mutui immobiliari. La percentuale più alta ha raggiunto l’80%-90%.Considerando i mercati primari e secondari,

Il mercato primario è la "Federal Home Mortgage Bank (FHLB)" istituita dal governo degli Stati Uniti dopo la Grande Depressione nel 1933 per fornire prestiti ipotecari a lungo termine e a basso interesse agli acquirenti di case.

Il mercato secondario è quello di Fannie Mae e Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) è stata fondata dal Congresso degli Stati Uniti nel 1938 come parte del New Deal di Roosevelt. Il suo scopo era quello di fornire un sostegno stabile e continuo al mercato dei mutui immobiliari, migliorare la disponibilità di mutui ipotecari immobiliari e migliorare la proprietà della casa dei residenti. l’aliquota sarà aumentata per raggiungere l’obiettivo della “proprietà della casa”. Nel 1970, al fine di impedire a Fannie Mae di continuare a occupare una posizione di monopolio nel mercato dei mutui secondari, fu fondata Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation), che era coerente con lo scopo della fondazione di Freddie Mac.

"Fannie Mae + Freddie Mac" e Fannie Mae hanno formato un modello di concorrenza duopolistica nel mercato secondario dei mutui ipotecari immobiliari negli Stati Uniti. Nel 2007, i mutui immobiliari detenuti o garantiti da Fannie e Freddie rappresentavano circa il 40% del mercato immobiliare statunitense. Dopo la crisi dei mutui subprime, questa percentuale raggiungeva l’80%-90%.

I principali vantaggi del modello con due camere da letto negli Stati Uniti sono:

1) Lanciare in modo innovativo prodotti di cartolarizzazione di mutui immobiliari per aumentare significativamente la liquidità dei mutui immobiliari nel mercato secondario e ridurre il costo di acquisto della casa. La più grande innovazione del modello di Fannie e Freddie è la cartolarizzazione dei mutui ipotecari immobiliari. Per gli istituti finanziari, gli istituti finanziari vendono prestiti immobiliari a lungo termine e ingenti fondi a Fannie e Freddie attraverso il mercato secondario dei mutui ipotecari, e quindi rifinanziano i fondi Rispetto al precedente modello di "recupero-prestito-rifinanziamento", il ciclo di prelievo di capitale è stato notevolmente ridotto e la liquidità dei mutui ipotecari è aumentata. Per Fannie e Freddie, Fannie e Freddie acquistano e detengono o cartolarizzano mutui ipotecari residenziali e li vendono agli investitori in modo che possano essere finanziati a un costo inferiore.

2) Il governo degli Stati Uniti garantisce implicitamente che Fannie e Freddie abbiano bassi costi di finanziamento, una forte liquidità obbligazionaria e una minore pressione sulla spesa fiscale pubblica. Sebbene Fannie Mae e Freddie Mac abbiano subito la privatizzazione negli anni ’70, Fannie Mae e Freddie Mac hanno continuato a godere di garanzie governative implicite perché si sono assunti le responsabilità di sicurezza sociale richieste dal governo degli Stati Uniti. Ad esempio, i titoli Fannie Mae possono essere utilizzati come garanzia nelle operazioni di riacquisto con le banche nel sistema della Federal Reserve, godono dello stesso trattamento dei titoli del Tesoro statunitense e sono esenti dalla registrazione presso la Securities and Exchange Commission degli Stati Uniti, tra gli altri privilegi. A causa della garanzia statale implicita, Fannie e Freddie hanno vantaggi naturali nel finanziamento. In primo luogo, il tasso di interesse del finanziamento è basso e il rischio delle obbligazioni emesse è secondo solo ai titoli del Tesoro gli investitori, comprese le banche centrali, le compagnie assicurative e i fondi pensione, aspettano. In base ai loro vantaggi finanziari, le fonti di finanziamento di Fannie e Freddie sostanzialmente non richiedono investimenti finanziari.

3.2 Japan Housing Bank: modello fiscalmente dipendente prima della crisi, poi trasformato nel modello statunitense orientato al mercato dopo la crisi

Dopo la seconda guerra mondiale, il governo giapponese istituì la Housing Finance Corporation (GHLC). modello con due camere da letto. Nel 1950, al fine di accelerare la ripresa economica e la ricostruzione sociale dopo la seconda guerra mondiale, il governo giapponese istituì la Housing Finance Corporation per fornire prestiti a medio e lungo termine a basso interesse alle società immobiliari e ai residenti. La tesoreria pubblica per il finanziamento dell’edilizia abitativa dipende fortemente dai fondi fiscali. Ad esempio, il risparmio postale giapponese, la pensione nazionale e altri fondi raccolti dal credito nazionale vengono utilizzati per sostenere la tesoreria pubblica per il finanziamento dell’edilizia abitativa. Dal 1965, le istituzioni finanziarie commerciali giapponesi sono entrate nel mercato immobiliare e hanno stretto un rapporto competitivo con le istituzioni finanziarie politiche. Negli anni '90, lo scoppio della bolla immobiliare ha innescato un'ondata di rimborsi anticipati, che ha posto enormi sfide al funzionamento delle case residenziali. società finanziarie. Da un lato, non è prevista alcuna penalità per il rimborso anticipato dei mutuatari di mutui immobiliari da parte della Housing Finance Corporation, dall'altro, dopo che la Housing Finance Corporation ha riscontrato un rimborso anticipato, devono pagare una penalità alla Fiscal Lending Agency (FILP); . Per far fronte all’ondata di rimborsi anticipati e allentare la pressione finanziaria, a partire dal 2000, la Housing Finance Corporation si è gradualmente allineata al modello immobiliare e ipotecario statunitense. Nel 2003, ha acquistato mutui ipotecari da istituti finanziari commerciali ed ha emesso MBS.

Nel 2007, la Housing Finance Corporation è stata ristrutturata nella Housing Finance Support Agency (JHF) e la sua attenzione si è spostata sulla cartolarizzazione di beni relativi ai mutui immobiliari, formando un modello di business con l'attività di cartolarizzazione di beni di mutui ipotecari immobiliari come attività principale, l'assicurazione dei mutui immobiliari affari e attività di mutuo immobiliare come integratori. 1) L'attività di cartolarizzazione di beni di mutui ipotecari immobiliari, che fornisce supporto per prestiti immobiliari a lungo termine a tasso fisso di istituti finanziari commerciali attraverso acquisti o garanzie di case, rappresenta il 97% di tutte le richieste aziendali. Esistono due metodi specifici: uno consiste nell'acquistare direttamente prestiti a lungo termine a tasso fisso da istituti finanziari e cartolarizzarli. Questo metodo rappresenta l'84,5% delle richieste aziendali. Il secondo è quello di fornire garanzie per i prestiti immobiliari a lungo termine a tasso fisso dopo che sono stati cartolarizzati per garantire il rimborso del capitale e degli interessi agli investitori. 2) Attività di assicurazione sui mutui immobiliari, che fornisce garanzie sui mutui immobiliari per istituti finanziari commerciali per garantire che gli istituti finanziari possano continuare a fornire prestiti immobiliari. 3) Attività di mutuo immobiliare, che fornisce prestiti direttamente a specifici acquirenti di case. Tuttavia, la soglia è relativamente alta e serve principalmente i gruppi di acquisto di case che non possono essere coperti da istituzioni finanziarie commerciali, come gli alloggi per la ricostruzione post-catastrofe, i vecchi alloggi che necessitano di essere ricostruiti e ristrutturati e gli alloggi verdi a emissioni zero.

Dopo la ricostruzione, il grado di mercatizzazione delle banche immobiliari è notevolmente migliorato e la loro dipendenza dai fondi fiscali è diminuita significativamente. Dal 2011 al 2022, la percentuale dei fondi fiscali è scesa dal 57,2% al 4,4%. Uno degli obiettivi dell'agenzia di sostegno finanziario per l'edilizia abitativa è quello di eliminare la dipendenza originaria del tesoro pubblico per il finanziamento dell'edilizia abitativa dai fondi fiscali e realizzare un'operazione più pienamente orientata al mercato. Dopo 15 anni di attività, questo obiettivo è stato sostanzialmente raggiunto. Nel 2011, tra le fonti di finanziamento degli istituti di sostegno finanziario per l'edilizia abitativa, i prestiti fiscali e le obbligazioni garantite dal governo rappresentavano il 57,2%, mentre i fondi ottenuti dall'emissione di MBS rappresentavano il 32,9%; nel 2022 i primi sono scesi al 4,4%, i secondi sono aumentati al 66,8%.

3.3 Modello tedesco di risparmio immobiliare: gestione professionale, ampia partecipazione, prima deposito e poi prestito, tasso di interesse basso fisso

Il sistema tedesco di finanziamento immobiliare adotta un modello unico di risparmio immobiliare.Nel 1885, la Germania fondò il primo istituto di risparmio immobiliare a funzionamento continuo, la Cooperativa nazionale per il risparmio immobiliare. Dopo la fine della seconda guerra mondiale, la Germania si trovò ad affrontare una carenza di alloggi e una grave carenza di fondi. Quasi tutti i fondi pubblici furono investiti in settori industriali e commerciali investimenti. È difficile fornire fondi sufficienti per la costruzione di alloggi al fine di rilanciare l’economia, quindi il modello di risparmio abitativo autosufficiente è stato ampiamente e rapidamente sviluppato.

Le caratteristiche della Cassa tedesca di risparmio immobiliare sono:

1) Gestione professionale, circolazione chiusa dei fondi.Gli istituti di risparmio immobiliare tedeschi sono gestiti in modo professionale e non possono impegnarsi in altre attività finanziarie rischiose tranne il risparmio immobiliare. Possono acquistare titoli a basso rischio come buoni del tesoro, ma i fondi di credito possono essere utilizzati solo per fornire prestiti per l'acquisto, la costruzione, la ristrutturazione di case. ai residenti che partecipano al risparmio immobiliare.

2) Risparmio volontario, per i residenti a basso reddito, il governo fornisce sussidi. Home Saving è un contratto volontario volto a consentire l'auto-aiuto attraverso l'aiuto reciproco. La soglia di partecipazione per questo metodo di risparmio è bassa e vengono soddisfatti solo l'importo minimo del contratto e il periodo minimo di deposito. Anche i residenti a basso reddito possono partecipare al sistema di risparmio immobiliare e il governo fornisce due tipi di sussidi al risparmio. In primo luogo, per una famiglia di risparmio immobiliare singola (a doppio reddito) con un reddito annuo non superiore a 25.600 euro (51.200 euro) e un deposito mensile non superiore a 512 euro (1.024 euro), il governo fornirà una ricompensa corrispondente di 8,8%, con un premio massimo di 45 euro/mese (90€/mese). In secondo luogo, per le famiglie single (a doppio reddito) con un reddito annuo non superiore a 17.000 euro (35.800 euro), il governo fornirà un incentivo pari al 9% per i loro risparmi abitativi, con un sussidio massimo di 43 euro al mese. (86 euro/mese).

3) “Prima il deposito, poi il prestito”, equa ripartizione dei prestiti. I residenti firmano un contratto di risparmio immobiliare con un istituto di risparmio immobiliare, concordando l'importo del contratto, la durata del deposito e la durata del prestito. L'importo del contratto è circa il doppio dell'importo del prestito pianificato, il periodo di deposito è di circa 8 anni e il periodo di prestito è di 10 anni. 11 anni. Secondo il contratto, il richiedente effettua prima un deposito mensile (circa lo 0,48% dell'importo del contratto). Alla scadenza del periodo di deposito, il deposito totale dopo aver aggiunto gli interessi raggiunge il 50% dell'importo del contratto. Il richiedente soddisfa le condizioni di assegnazione del prestito entra nella lista d'attesa del prestito. Gli istituti di risparmio immobiliare valuteranno i candidati che soddisfano le condizioni di assegnazione del prestito in base al periodo di deposito, al contributo di rimborso, al tasso di interesse e ad altri indicatori, e a quelli con valori di valutazione elevati verrà data la priorità per l'assegnazione del prestito. Dopo l'emissione del prestito, il richiedente effettua rimborsi mensili e l'importo del rimborso mensile è pari a circa lo 0,5-0,6% dell'importo del contratto.

4) Prestiti a basso interesse, che forniscono tassi di interesse fissi bassi e stabili a lungo termine. Il più grande istituto di risparmio immobiliare della Germania, la Schwäbischauer Bank, offre un prodotto standard con un tasso di interesse del prestito di appena il 2,15%, un periodo di risparmio di otto anni e un periodo di rimborso di 10 anni. Dato che i fondi di risparmio immobiliare circolano solo tra gli istituti e i residenti partecipanti, il tasso di interesse non è influenzato dal mercato dei capitali esterno e può essere implementato un sistema stabile e a lungo termine, con depositi bassi e prestiti bassi, con il tasso di interesse fisso sui depositi e sui prestiti. margine del tasso di interesse sul prestito mantenuto a 2 punti percentuali. Questo basso tasso di prestito, combinato con gli incentivi statali, rende i contratti di risparmio immobiliare con bassi tassi di deposito un importante strumento di investimento per i residenti tedeschi. Più di un terzo dei residenti partecipa al risparmio immobiliare, fornendo abbondanti fondi a basso costo per lo sviluppo del modello di risparmio immobiliare.

3.4 Modello del fondo di previdenza immobiliare di Singapore: implementazione di un sistema di fondo di previdenza centrale di risparmio obbligatorio, gestione chiusa, separazione di depositi e prestiti, depositi elevati e prestiti bassi

Nel 1955, Singapore istituì il sistema Central Provident Fund, che inizialmente serviva gli anziani e iniziò ad essere utilizzato per l’edilizia abitativa nel 1968. Nel 1955, il governo coloniale britannico istituì un sistema di Central Provident Fund basato sul risparmio obbligatorio per eludere le sue responsabilità pensionistiche per i dipendenti pubblici locali a Singapore e istituì il Central Provident Fund per gestirlo. Dopo il 1968 fu attuato il programma "Proprietà di case" e si iniziò ad utilizzare i fondi di previdenza per l'acquisto di appartamenti HDB. Nel 1981 fu esteso alle case private. Attualmente, il sistema centrale dei fondi di previdenza è diventato un sistema completo di sicurezza sociale che copre pensioni, alloggi, assistenza medica, protezione della famiglia, istruzione dei bambini, ecc.

Viene implementato un sistema di fondo di previdenza centrale di tipo risparmio obbligatorio, con un rapporto contributi/depositi molto elevato. Secondo il "Central Provident Fund Act", tutti i cittadini e residenti permanenti di Singapore, siano essi dipendenti o datori di lavoro, devono effettuare pagamenti mensili obbligatori del fondo di previdenza. Nessuno può rifiutare o ritardare il pagamento, altrimenti dovrà pagare l'intero importo e aggiungerlo interessi di penalità. Fatta eccezione per l'acquisto di case e alcuni investimenti, i depositi dei fondi di previdenza possono essere utilizzati solo dopo che i dipendenti vanno in pensione e i membri non hanno il diritto di decidere la durata dei depositi dei fondi di previdenza. Inoltre, il tasso di contribuzione al fondo di previdenza è estremamente elevato, con un picco del 50% (dipendenti e datori di lavoro ciascuno 25%), ed è attualmente stabile al 37% (dipendenti 20%, datori di lavoro 17%), che è molto più alto di Hong Kong, La Cina (10%) e la Cina continentale (24%) e altre aree che implementano anche un sistema di fondi previdenziali centrali di risparmio obbligatorio, ma diminuiranno moderatamente con l’aumento dell’età dei dipendenti. Ad esempio, contribuiscono quelli di età compresa tra 55 e 60 anni 29,5% (dipendenti 15%, datori di lavoro 14,5%) e quelli di età compresa tra 60 e 65 anni contribuiscono con il 29,5% (dipendenti 15%, datori di lavoro 14,5%). Risparmia il 20,5% (9,5% per i dipendenti, 11% per i datori di lavoro).

Il fondo di previdenza copre un'ampia gamma di progetti, attua una gestione chiusa e garantisce che i fondi stanziati siano utilizzati esclusivamente. Il Fondo di Previdenza Centrale copre una vasta gamma di persone. A causa dell’obbligo del risparmio obbligatorio, il tasso di copertura è aumentato dal 22% nel 1965 al 103% nel 2022, e anche il numero totale dei membri è aumentato da 418.000 a 4,2 milioni. Le voci di protezione sono complete, suddivise in quattro conti principali e fondi accantonati, che coprono un'ampia gamma di settori quali pensioni, assistenza medica, alloggio, protezione della famiglia e rivalutazione patrimoniale. Inoltre, il Central Provident Fund Act di Singapore limita rigorosamente il prelievo e l'investimento dei fondi di previdenza: in primo luogo, viene implementato l'importo minimo del deposito. Quando i membri utilizzano conti ordinari e conti speciali per effettuare investimenti di capitale, devono assicurarsi che sia stabilito il limite del conto (. i conti ordinari non sono inferiori a S$ 20.000); il conto speciale non deve essere inferiore a S$ 40.000); in secondo luogo, i redditi da investimenti dei membri provenienti dai conti dei fondi di previdenza devono essere restituiti ai loro conti personali, in terzo luogo, quando i membri vanno in pensione e si ritirano; i loro conti ordinari e conti sanitari devono mantenere l'importo specificato per il trasferimento sui conti pensionistici. Inoltre, poiché i punti dei fondi di previdenza sono memorizzati in quattro conti principali, l'ambito di utilizzo di ciascun conto è limitato al campo corrispondente per garantire che i fondi vengano utilizzati esclusivamente.

Adottare una gestione chiusa, "depositi e prestiti separati, depositi elevati e prestiti bassi". Il Central Provident Fund Board (CPF) di Singapore è l'agenzia responsabile della gestione del fondo di previdenza. Le sue responsabilità includono il pagamento, il pagamento, la gestione e la conservazione del valore del fondo di previdenza. Tuttavia, CPF non emette direttamente prestiti di fondi di previdenza. Invece, acquista titoli di stato e li trasferisce al governo di Singapore Investment Corp (GIC), quindi investe i fondi di previdenza accumulati in alloggi HDB nazionali e nella costruzione di infrastrutture Development Board (HDB) ottiene questi fondi, emette prestiti a basso interesse per gli acquirenti di case. Il tasso di interesse sui depositi dei fondi di previdenza è relativamente alto, con il 2,5% per i conti ordinari e il 4% per i conti speciali, medici e pensionistici, che è superiore al rendimento dei titoli di stato a cinque anni (2,19%) e ai depositi vincolati delle banche commerciali (1,2 %) durante lo stesso periodo. Inoltre, verrà guadagnato un ulteriore tasso di interesse dell'1% sui primi S$ 60.000 del fondo di previdenza totale e sui primi S$ 30.000 dei membri di età pari o superiore a 55 anni. Al contrario, il tasso di interesse sul prestito del fondo di previdenza è inferiore, generalmente superiore dello 0,1% rispetto al tasso di interesse sul deposito del fondo di previdenza. I tassi sui prestiti sono rimasti stabili al 2,6% dal 1993.

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