소식

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텍스트: Ren Zeping 팀

소개

재고를 최적화하고 재고를 줄이려면 저렴한 주택에 대한 개발자의 재고를 확보하기 위해 주택 보안 은행을 설립하는 것을 고려하십시오. 일석이조로 다양한 혜택 달성: 1) 주민들이 비용을 지불하지 않도록 미완성 건물을 보호하고, 2) 고품질 부동산 회사를 보호하고, 현금 흐름을 개방하며, 금융 위험을 방지합니다. 3) 시장 신뢰를 유지하고 시장을 다시 시작하도록 지원합니다. 현재 부동산 시장은 분명히 과잉 상태입니다. 4) 낭비를 방지하고 사람들의 생활을 개선하는 데 도움이 되는 임대 주택과 저렴한 주택을 여러 개 지을 필요가 없습니다. ("주택은행 설립 아이디어에 대해》）

운영 방식은 국가 수준이나 다양한 위치에서 설정할 수 있습니다. 자금은 어디서 나오나요? 프로젝트를 담보로 활용하거나, 국영은행의 보조금을 제공하거나, 초장기 국채를 발행하거나, PSL과 유사한 금융 지원 도구를 만들 수 있습니다.

독일, 싱가포르, 미국 등은 모두 주택담보은행에서 성공적인 사례를 보유하고 있습니다.세 가지 모델이 있습니다: 미국과 일본이 대표하는 주택담보대출 자산 유동화 모델, 독일이 대표하는 주택 임의 저축 모델, 싱가포르, 싱가포르 HDB 아파트가 대표하는 주택 의무 저축(제공 기금) 모델 매우 성공적입니다.

주택재고를 모으기 위한 주택담보은행을 설립하는 데는 자금조달원이나 가격면에서 여전히 차이가 있지만 이것이 올바른 방향인지는 강도와 실행에 달려 있다.실질적이고 효과적인 대책을 통해 부동산이 경착륙을 방지하고 연착륙을 달성하여 경제회복과 민생향상에 기여할 수 있을 것으로 믿습니다.

텍스트

1 주택보증은행 설립과 정부의 상업용 주택 매입 및 보관 필요성

주택보증은행의 설립과 정부의 상업용 주택 구입 및 보관은 중앙 차원에서는 충분한 정책적 기반을 갖고 있고, 지방 차원에서는 풍부한 실무 경험을 갖고 있다.

중앙정부는 2013년부터 국민주택보증은행을 설립하고 상업용 주택을 확보하도록 독려하는 신호를 반복적으로 내놨다. 2013년 중국 공산당 18기 3중전회는 '개혁을 전면적으로 심화하는 것과 관련된 몇 가지 주요 문제에 대한 중국 공산당 중앙위원회 결정'에서 '도시 기반 시설 및 주택 정책 금융 기관 설립을 연구'할 것을 제안했습니다. ." 2014년 국무원 상임위원회는 “중국개발은행이 별도 회계를 실시하기 위한 전문기관을 설립하고 특별 주택금융채권을 발행하기 위해 시장지향적 접근법을 채택해야 한다”고 제안했다. 2018년 국가발전개혁위원회는 “국가주택정책금융기관 설립을 연구하라”고 제안했다. 2024년에는 "기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책과 조치를 조정하고 연구합니다.”。

지방자치단체는 기존 주택 재고를 활성화하고 재고 정리를 촉진하기 위한 정책을 잇달아 도입해 왔다. 지자체의 상업용 주택 환매 정책은 재고가 많아 매매가 어려운 시기에 도입되는 경우가 많다. 2014년에는 많은 곳에서 정부가 재정착 주택으로 사용하기 위해 상업용 주택을 재구매하는 실험을 진행했습니다. 2022년 7월 Zhengdi Leasing은 Zhengzhou의 Fourth Ring Road에 있는 기존 부동산을 인재 아파트로 인수했으며 Jinan Chengfa는 10월에 프랑스에서 공개적으로 3,000유닛의 임대 자산을 인수했으며 Suzhou는 6개 구, 4개 현 및 시로 돌아갔습니다. 약 10,000채의 신규 주택이 구입되었으며 후저우, 한단, 알타이 및 기타 도시에서도 기존 주택을 임대료 보장 주택으로 전환하도록 장려하는 정책을 발표했습니다. 2024년 4월, 정저우는 2024년에 10,000채의 중고 주택에 대한 "오래된 주택을 판매하고, 새 주택을 구입하고, 오래된 거래"를 완료할 계획이라고 발표했습니다. 이 중 5,000채는 현지 국유 자산이 직접 구매할 예정입니다. 지난 5월 항저우 린안구 정부는 공공 임대 주택으로 사용하기 위해 개발자로부터 상업용 주택을 구입했습니다. Dali는 기존 주택을 임대료 보장 주택 또는 인재 주택으로 취득하도록 권장합니다.

주택보증은행을 설립하고 정부가 상업용 주택을 구입하고 보관하는 것은 큰 의미가 있습니다.

1) 개발자의 재정적 압박을 완화하고 산업 위험 확산을 방지합니다. 2021년 하반기부터 부동산업체의 리스크가 지속적으로 노출되고, 업계 거래가 부진하며, 우량 부동산업체들조차 매출 둔화로 인한 현금흐름 압박을 받고 있습니다. 정부의 매각 불가능한 상업용 주택 인수는 개발업자에게 직접적인 금융 지원을 제공하고, 부동산 회사의 현금 흐름 압박을 완화하며, 부동산 회사의 위험 유출을 피할 수 있습니다.

2) 사람들의 생활을 개선하고 자신감을 높이며 합리적인 주택 수요를 충족시킵니다. 부동산 딜레마 해결의 열쇠는 수요 측면의 신뢰 회복에 있다. 신뢰가 높아져야 매출도 회복될 수 있다. 수요 측면에서 자신감이 부족한 것은 고용 기대가 약하고 개발자에 대한 자신감이 부족하기 때문입니다. 주택담보은행 설립과 정부의 상업용 주택 인수를 통해 주택 구매자에게 저리 대출 및 보증을 제공하여 저소득층과 신규 시민의 합리적인 주택 수요를 충족하고 신용도를 높이고 있습니다.

3) 재고를 해소하고, 주택가격을 안정시키며, 시장을 안정시키고, 경제를 안정시킨다. 대규모 부동산 개발 시대가 끝나고 시장은 기존 주택이 지배하는 시대로 진입해 조정과 차별화를 앞두고 있다. 조정은 이전의 높은 주택 가격, 높은 재고, 높은 레버리지를 소화하기 위한 것이다. . 부동산은 국가경제의 가장 큰 기둥산업으로 경기회복 및 금융위험과 관련되어 있다. 우리나라는 현재 구(舊)동력과 신동력 간 전환의 중요한 단계에 있습니다. 부동산이 안정되면 경제도 안정될 것입니다. 정부의 상업용 주택 최종 구매는 재고 정리, 주택 가격 안정, 시장 안정, 경제 회복에 도움이 됩니다.

4) 고급 시장, 중급 시장 지원, 저가형 시장이 있도록 부동산 시장의 공급 구조를 최적화합니다. 우리나라 부동산 시장에는 '상업용 주택 개발이 상대적으로 성숙해졌고, 저렴한 주택과 임대주택의 규모가 상대적으로 작다'는 현상이 나타나고 있다. 정부가 상업용 주택을 취득하고 이를 저렴한 주택으로 전환하면 부동산 시장의 공급 구조를 최적화하고, 다양한 소득 수준 그룹의 요구를 충족할 수 있으며, 고급 주택과 주택 지원을 위한 시장이 형성되는 패턴을 형성할 수 있습니다. 미드레인지용, 보안용 로우엔드용입니다.

2 중국 주택보증은행의 핵심: 자금은 어디서 나오는가?

1) 운영모델: 첫 번째는 해외 경험을 활용해 저리 대출을 제공하는 것이고, 두 번째는 저렴한 주택을 위한 개발자용 토지와 상업용 주택 재고를 구입하여 보관하는 것입니다.

저금리 대출: 주택 보증 은행은 "살 곳 마련"이라는 장기적인 목표를 가지고 자격을 갖춘 주택 구매자에게 포괄적이고 우대적인 대출을 제공합니다. 주택담보은행은 사회보장 기능 수행에 중점을 두고 있다. 따라서 선진국의 주택담보은행과 마찬가지로 중국 주택담보은행의 궁극적인 목표는 '살 곳을 마련'하고 장기적이고 안정적이며 저렴한 주택을 제공하는 것이다. 자격을 갖춘 주택 구매자에게 대출. 자격을 결정하는 방법은 무엇입니까? 주택구입자는 일반주택수, 1인당 가구당 주택면적, 1인당 가구당 주택금액에 따라 기본주택공제와 주택투자공제를 구분하고 전자에 우대금리를 적용하여 관리합니다. 상업 은행에 의해. 재고를 관리하고 늘리는 방법은 무엇입니까? 신규 대출에는 새로운 방법을, 기존 대출에는 기존 방법을 구현할 수 있습니다. 동시에 시중은행에 대한 주택담보대출의 최대 비중을 정하고, 기존 시중은행의 주택담보대출 규모를 점차 축소한다.

토지 및 주택 취득: 주택보증은행은 단기 목표인 '재고 정리'를 위해 특별 자금을 사용하여 개발업체 토지 및 상업용 주택 재고를 임대 주택 및 저렴한 주택에 적합한 가격으로 구매합니다. 2021년 하반기부터 현재까지 많은 부동산 회사들이 위기에 처해 있고, 캐피탈 체인은 서서히 개선되고 있으며, 건물 인도 보장 상황은 암울합니다. 현재로서는 건물 인도를 보장하는 것이 최우선 과제이며, 개발자의 토지 및 상업용 주택 재고를 확보하기 위한 특별 자금을 마련해야 합니다. 개발자는 제한된 자금을 받은 후 건물 인도를 보장해야 합니다. 완료되지 않은 프로젝트를 처리하고 주택 구매자에게 부담을 주는 부동산 조정 위험을 방지합니다. 부동산 회사는 상환 후 여유 자금을 확보하여 토지 구입에 사용할 수 있습니다. 토지 금융이 회복되고 지역 부채 압력이 완화되며 인프라가 회복될 것으로 예상됩니다. 구입한 상업용 주택과 토지는 임대주택과 저렴한 주택에 활용돼 서민 생활 개선에 도움이 될 것입니다. 개발업자들은 이미 임대주택을 위해 토지를 추가로 제공한다면 막대한 낭비와 낭비를 초래할 것입니다. 한 돌로 여러 마리의 새를 죽여야 합니다.

2) 돈은 어디서 나오나요? 국영은행의 보조금 대출, 초장기 국고채, PSL형 금융상품.

국책은행 할인대출 : 매입한 상업용 주택을 담보 또는 담보로 이용하여 국책은행에 할인대출을 신청합니다. 현재 부동산 할인 대출은 수요측에서 주로 활용되고 있으며, 2023년 12월 저장성 항저우시 린핑구에서는 대출 금액이 100만 달러를 초과하면 100만 달러의 이자 보조금을 지원한다. 제공되며, 지원기간은 36개월입니다. 기존 주택 구입 과정에서 정부가 보조금 대출을 받을 수 있다면 취득비용이 크게 줄어들고, 지방재정에 대한 부담도 완화될 수 있다.

초장기 국고채: 지방자치단체에 초장기 국고채를 발행해 인수함으로써 지방자금 압박을 완화한다. 2024년 정부사업보고서에는 올해부터 구체적으로 국가 주요 전략 이행과 핵심 분야 안보역량 구축을 위해 초장기 특별국고채를 수년 연속 발행할 계획이라고 나와 있다. 1조 위안이 먼저 발행될 예정이다. 20~50년의 초장기 특별국채는 적자에 포함되지 않고, 지방 부채 압력을 증가시키지 않으며, 정부가 저렴한 주택으로 사용하기 위한 상업용 주택을 인수하는 것과 호환성이 매우 높습니다.

PSL과 유사한 금융 상품: PSL은 주택 개혁의 수익화 및 재정착 단계에서 중요한 자금원입니다. 중앙은행의 통화정책 도구 중 하나인 PSL 모기지 보충대출은 2015년부터 2018년까지 중요한 역할을 했습니다. 중국개발은행 등 정책은행은 PSL을 통해 주택개량을 위한 안정적이고 저렴한 자금을 대규모로 제공해 왔다. 정부는 상업용 주택을 취득할 때 PSL과 유사한 금융수단을 고려할 수도 있는데, 정책은행은 취득 후 주택을 매각 및 임대하고 자금이 회수된 후 대출금을 상환하게 된다.

3) 구매 가격과 보관 가격은 어떻게 되나요? 시장 가격에서 30%~85% 할인된 가격으로 구매할 수 있습니다. 일부 지방정부의 취득 및 보관 경험에 따르면 2022년 Zhengdi Leasing의 기존 주택 취득 가격은 시장 가격에서 약 15% 할인될 것으로 예상됩니다. 2024년 5월 항저우 린안구 정부는 상업용 주택을 취득할 때 건물 전체를 미분양하도록 요구한 것으로 보아 취득대상의 입지, 지원시설, 유동성이 열악할 수 있으며 취득가격도 좋지 않을 것으로 판단됐다. 시중가의 70% 정도일 수 있다.

3 또 다른 핵심: 세 가지 주요 모델: 주택대출 유동화 + 주택 임의저축 + 주택의무저축

3.1 미국의 패니와 프레디 모델: 모기지 유동성 개선을 위한 암묵적 정부 보증 하의 주택 모기지 대출 유동화

미국 주택 은행에는 FHLB(Federal Home Mortgage Bank), Fannie Mae 및 Freddie Mac이 포함됩니다. Fannie Mae 및 Freddie Mac("Fannie Mae + Freddie Mac")은 미국 주택 시장의 중요한 부분이며 주택 대출을 보유하거나 보증합니다. 가장 높은 비율은 80%-90%에 도달했습니다.1차 시장과 2차 시장을 살펴보면,

1차 시장은 1933년 대공황 이후 미국 정부가 주택 구입자들에게 장기, 저금리 주택담보대출을 제공하기 위해 설립한 '연방주택담보대출은행(FHLB)'이다.

2차 시장은 Fannie Mae와 Freddie Mac입니다. Fannie Mae(FNMA)는 Roosevelt의 뉴딜 정책의 일환으로 1938년 미국 의회에 의해 설립되었습니다. 그 목적은 주택 모기지 시장에 안정적이고 지속적인 지원을 제공하고 주택 모기지 대출의 가용성을 향상하며 거주자의 주택 소유를 향상시키는 것이었습니다. '내집 마련' 목표를 달성하기 위해 비율을 인상할 예정입니다. 1970년에는 패니메이(Fannie Mae)가 2차 모기지 시장에서 계속해서 독점 지위를 점유하는 것을 막기 위해 프레디맥(Fedical Home Loan Mortgage Corporation)이 설립되었는데, 이는 프레디맥의 설립 목적과 일치했습니다.

"Fannie Mae + Freddie Mac"과 Fannie Mae는 미국 2차 주택담보대출 시장에서 과점 경쟁 모델을 형성했습니다. 2007년 패니와 프레디가 보유하거나 보증한 주택대출은 미국 부동산 시장의 약 40%를 차지했으며, 서브프라임 모기지 위기 이후 이 비율은 80~90%까지 높았다.

미국 2베드룸 모델의 주요 장점은 다음과 같습니다.

1) 주택대출 유동화 상품을 혁신적으로 출시하여 유통시장 주택대출 유동성을 획기적으로 높이고 주택구입비용을 절감합니다. 패니와 프레디 모델의 가장 큰 혁신은 주택담보대출의 유동화이다. 금융기관의 경우, 금융기관은 2차 담보대출 시장을 통해 패니와 프레디에게 장기, 대규모 자금의 주택대출을 판매한 후 자금을 재융자하는 기존 '대출-대출 회수-재융자' 모델에 비해 자본 인출 주기가 더 빨라졌습니다. 기간이 대폭 단축되었고, 주택담보대출의 유동성도 늘어났습니다. 패니와 프레디의 경우, 패니와 프레디는 주택담보대출을 매입 및 보유하거나 증권화하여 투자자에게 판매하여 더 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있도록 합니다.

2) 미국 정부는 패니와 프레디의 자금 조달 비용이 낮고, 채권 유동성이 강하며, 정부 재정 지출에 대한 부담이 적다는 점을 암묵적으로 보장합니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 1970년대에 민영화를 겪었지만, Fannie Mae와 Freddie Mac은 미국 정부가 요구하는 사회 보장 책임을 맡았기 때문에 계속해서 암묵적인 정부 보증을 누렸습니다. 예를 들어, 패니매(Fannie Mae) 증권은 연방준비은행 시스템의 은행과의 환매 거래에서 담보로 사용될 수 있고, 미국 재무부 채권과 동일한 대우를 받으며, 미국 증권거래위원회 등록이 면제되는 등의 특권을 누리고 있습니다. 암묵적인 정부 보증으로 인해 패니와 프레디는 자금 조달에 있어서 자연적인 이점을 가지고 있습니다. 첫째, 자금 조달 이자율이 낮고, 발행 채권의 위험도가 국고채 다음으로 높습니다. 둘째, 유동성이 강하고, 채권이 많습니다. 중앙은행, 보험사, 연기금 등 투자자들이 기다려요. 재정적 이점을 바탕으로 Fannie와 Freddie의 자금 출처는 기본적으로 재정적 투자가 필요하지 않습니다.

3.2 일본 주택은행: 위기 이전에는 재정 의존형 모델, 위기 이후에는 미국 시장 중심 모델로 전환

제2차 세계대전 이후 일본 정부는 주택금융공사(GHLC)를 설립했는데, GHLC는 정부의 재정투자 및 융자제도에 의존해 부동산 거품이 꺼지면서 경영이 악화돼 점차 미국으로 변모했다. 2베드룸 모델. 1950년 일본 정부는 제2차 세계대전 이후 경제 회복과 사회 재건을 가속화하기 위해 주택금융공사를 설립해 부동산 회사와 주민들에게 중장기 저리 대출을 제공했다. 주택금융 국고는 재정자금 의존도가 매우 높은데, 예를 들어 우체국예금, 국민연금, 기타 국가신용으로 조달한 자금이 주택금융 국고를 지원하는데 사용된다. 1965년부터 일본의 상업금융기관들이 부동산시장에 진출하여 정책금융기관들과 경쟁관계를 형성하게 되었고, 1990년대에는 부동산버블의 붕괴로 조기상환 물결이 촉발되어 주택운영에 큰 어려움을 안겨주었다. 금융 회사. 한편, 주택금융공사로부터 주택담보대출을 받은 사람은 조기상환에 대한 벌금이 없습니다. 반면, 주택금융공사가 조기상환을 받은 후에는 재정대출기관(FILP)에 벌금을 지불해야 합니다. . 주택금융공사는 선불금 급증에 대처하고 자금 압박을 완화하기 위해 2000년부터 점진적으로 미국 주택담보대출 모델에 적응해 2003년 상업금융기관으로부터 주택담보대출을 매입하고 MBS를 발행했다.

2007년 주택금융공사를 주택금융지원기관(JHF)으로 개편하면서 주택대출자산 유동화에 중점을 두어 주택담보대출 자산 유동화사업인 주택담보대출보험을 주요 사업으로 하는 사업모델을 형성하였습니다. 사업 및 주택대출 사업을 보완합니다. 1) 주택구입이나 보증 등을 통해 상업금융기관의 장기고정금리 주택대출을 지원하는 주택담보대출 자산유동화사업이 전체 사업신청의 97%를 차지한다. 구체적인 방법은 두 가지가 있는데, 하나는 금융기관으로부터 장기고정금리대출을 직접 구매하여 유동화시키는 방법이 전체 업무신청의 84.5%를 차지한다. 둘째, 장기고정금리 주택대출을 유동화한 후 보증을 제공하여 투자자에게 원리금 상환을 보장하는 것입니다. 2) 주택담보대출보험업은 금융기관이 주택담보대출을 지속적으로 제공할 수 있도록 상업금융기관에 주택담보대출보증을 제공하는 사업입니다. 3) 특정 주택 구입자에게 직접 대출을 제공하는 주택대출 사업. 그러나 문턱이 상대적으로 높아 재해 후 재건축 주택, 재건축 및 개조가 필요한 노후 주택, 친환경 무배출 주택 등 상업 금융기관이 감당할 수 없는 주택 구입 집단에 주로 서비스를 제공하고 있다.

재건축 이후 주택은행의 시장화 정도는 크게 개선됐고, 재정자금 의존도도 2011년부터 2022년까지 57.2%에서 4.4%로 크게 낮아졌다. 주택금융지원기관의 목표 중 하나는 기존 주택금융 국고의 재정자금 의존성을 탈피하고 보다 시장지향적인 운영을 실현하는 것입니다. 15년의 운영 끝에 2011년 주택금융지원기관의 자금조달원 중 재정대출과 정부보증채권이 57.2%를 차지했고, MBS발행으로 얻은 자금이 32.9%를 차지했다. 2022년에는 전자가 4.4%로 떨어졌고, 후자는 66.8%로 증가했다.

3.3 독일 주택저축모델: 전문경영, 폭넓은 참여, 선입금 후 대출, 고정저금리

독일 주택금융 시스템은 독특한 주택 저축 모델을 운영하고 있습니다.1885년 독일은 최초로 지속적으로 운영되는 주택 저축 기관인 국민주택저축협동조합을 설립했습니다. 제2차 세계대전이 끝난 후 독일은 주택 부족과 심각한 자금 부족에 직면했습니다. 투자로 인해 경제를 살리기 위해서는 주택 건설에 충분한 자금을 제공하기가 어렵기 때문에 주택 자급자족 저축 모델이 광범위하고 빠르게 발전해 왔습니다.

독일주택저축은행의 특징은 다음과 같습니다.

1) 전문적인 관리, 자금의 폐쇄적 순환.독일 주택저축기관은 전문적으로 운영되고 있어 주택저축 외에 다른 위험도가 높은 금융업은 할 수 없습니다. 국고채 등 위험도가 낮은 증권을 구입할 수 있지만, 신용자금은 주택구입, 건설, 개조 등에 대한 대출에만 사용할 수 있습니다. .주택저축에 참여하는 주민들에게.

2) 임의저축은 저소득층을 대상으로 정부에서 보조금을 지급합니다. 주택저축은 상호부조를 통해 자조가 가능하도록 고안된 자발적인 계약입니다. 이 저축방식은 참여기준이 낮으며, 최소 계약금액과 최소 예치기간 요건만 충족합니다. 저소득층 주민도 주택저축제도에 참여할 수 있으며, 정부는 두 가지 유형의 저축지원금을 지원한다. 먼저, 연소득 25,600유로(51,200유로) 이하, 월 예치금 512유로(1,024유로) 이하인 1인가구(맞벌이) 주택 저축 가구에 대해 정부는 상응하는 보상금을 지급한다. 8.8%, 최대 보상은 월 45유로(월 90유로)입니다. 둘째, 연간 소득이 17,000유로(35,800유로) 이하인 독신(맞벌이) 주택 저축 가구에 대해 정부는 주택 저축에 대해 9% 상응하는 인센티브를 제공하며 최대 보조금은 월 43유로입니다. (86유로/월).

3) "예금 후 대출", 공정한 대출 배분. 입주자는 주택저축기관과 계약금액, 예치기간, 대출기간 등을 약정하여 주택저축계약을 체결한다. 계약금액은 대출예정금액의 약 2배, 예치기간은 약 8년, 대출기간은 10~10년이다. 11년. 계약에 따라 신청자는 먼저 매월 보증금(약정금액의 약 0.48%)을 입금합니다. 보증금 기간이 만료되면 이자를 추가한 후 총 보증금은 계약금액의 50%에 도달하며 신청자는 대출 할당 조건을 충족합니다. 대출 대기자 명단에 들어갑니다. 주택저축기관은 예금기간, 상환기여도, 이자율 등의 지표를 바탕으로 대출할당조건을 충족하는 신청자를 평가해 평가가치가 높은 자를 우선적으로 대출할당한다. 대출이 이루어진 후 신청자는 매월 상환하며, 월 상환액은 약정금액의 약 0.5~0.6%이다.

4) 저금리 대출로 장기 안정적이고 낮은 금리를 제공합니다. 독일 최대 주택 저축 기관인 슈베비샤우어 은행(Schwäbischauer Bank)은 대출 금리가 단 2.15%, 저축 기간은 8년, 상환 기간은 10년인 표준 상품을 제공합니다. 주택저축자금은 기관과 참여입주민 사이에서만 유통되기 때문에 금리가 외부 자본시장의 영향을 받지 않으며, 예금-저금리 고정금리 제도를 장기적이고 안정적으로 구현할 수 있습니다. 대출금리마진은 2%포인트 유지됐다. 정부 인센티브와 결합된 이러한 낮은 대출 금리는 낮은 예금 금리의 주택 저축 계약을 독일 거주자에게 중요한 투자 도구로 만듭니다. 주민의 1/3 이상이 주택저축에 참여하고 있어 주택저축 모델 개발을 위한 풍부한 저비용 자금을 제공하고 있습니다.

3.4 싱가포르 주택 선지급 기금 모델: 의무적 저축 중앙 선지급 기금 시스템 구현, 폐쇄적 관리, 예금과 대출의 분리, 높은 예금과 낮은 대출

싱가포르는 1955년에 중앙 프로비던트 기금(Central Provident Fund) 시스템을 설립했는데, 이 시스템은 처음에는 노인들을 대상으로 했으며 1968년부터 주택용으로 사용되기 시작했습니다. 1955년 영국 식민정부는 싱가포르 지방 공무원의 연금 책임을 회피하기 위해 의무저축형 중앙공제기금 제도를 설립하고, 이를 관리하기 위해 중앙공비기금을 설립했다. 1968년 이후에는 '주택 소유' 프로그램이 시행되었고, HDB 아파트 구입에 적립금이 사용되기 시작했으며, 1981년에는 개인 주택까지 확대되었습니다. 현재 중앙예비기금제도는 연금, 주택, 의료, 가족보호, 자녀교육 등을 포괄하는 종합적인 사회보장제도로 자리 잡았다.

의무저축형 중앙공제금 제도를 시행하고 있으며 예금 대비 기여율이 매우 높습니다. "중앙 선지급 기금법"에 따라 싱가포르의 모든 시민과 영주권자는 직원이든 고용주이든 의무적으로 매달 선지급 기금을 지불해야 합니다. 누구도 지불을 거부하거나 지연할 수 없으며, 그렇지 않으면 전액을 지불하고 추가해야 합니다. 벌금이자. 주택 구입 및 일부 투자를 제외하고 적립금 예금은 직원이 퇴직한 후에만 사용할 수 있으며 회원은 적립금 예금 기간을 결정할 권한이 없습니다. 또한, 적립금 기여율은 최고 50%(직원과 고용주 각 25%)로 매우 높아 현재 37%(직원 20%, 고용주 17%)로 안정적으로 홍콩보다 훨씬 높다. 중국(10%), 중국 본토(24%) 등 의무적 저축 중앙 적립금 제도를 시행하고 있으나, 직원 연령이 높아짐에 따라 완만하게 감소할 것입니다. 예를 들어 55~60세 연령층이 기여합니다. 29.5%(직원 15%, 고용주 14.5%), 60~65세는 29.5%(직원 15%, 고용주 14.5%)를 적립합니다. 20.5%(직원 9.5%, 고용주 11%).

공제기금은 광범위한 프로젝트를 포괄하고 폐쇄적 관리를 구현하며 할당된 자금이 독점적으로 사용되도록 보장합니다. 중앙공제기금은 의무저축 요건으로 인해 가입률이 1965년 22%에서 2022년 103%로 증가했고, 전체 회원수도 41만8000명에서 420만명으로 늘어났다. 보호항목은 4대 계좌와 적립금으로 나누어 은퇴, 의료, 주택, 가족보호, 자산가치 등 광범위한 분야를 포괄하는 포괄적인 내용을 담고 있습니다. 또한, 싱가포르의 중앙공제기금법은 예비기금의 인출 및 투자를 엄격히 제한하고 있는데, 첫째, 회원이 일반계좌와 특별계좌를 이용하여 자본투자를 하는 경우에는 계좌한도가 규정되어 있는지 확인해야 합니다. 일반 계좌는 S$20,000 이상이어야 합니다. 특별 계좌는 S$40,000 이상이어야 합니다. 둘째, 회원이 퇴직하거나 탈퇴할 때 적립금 계좌에서 발생한 투자 수입은 개인 계좌로 반환되어야 합니다. 일반 계좌와 의료 계좌는 연금 계좌로 이체하기 위해 지정된 금액을 유지해야 합니다. 또한, 적립금 포인트는 4개 주요 계좌에 적립되므로, 각 계좌의 사용 범위를 해당 분야로 제한하여 자금이 독점적으로 사용되도록 보장합니다.

폐쇄적 경영 '예금과 대출 분리, 고예금과 저대출'을 도입한다. 싱가포르 중앙공제기금위원회(CPF)는 공제기금 관리를 담당하는 기관으로 공제기금의 지급, 지급, 관리 및 가치 보존을 담당합니다. 그러나 CPF는 직접적으로 공제자금 대출을 발행하지 않고 국채를 매입하여 싱가포르 정부(GIC)에 이체한 후 국내 HDB 주택 및 인프라 건설에 투자합니다. 개발위원회(HDB)는 이러한 자금을 확보하여 주택 구매자에게 저리 대출을 제공합니다. 적립금 예금 금리는 일반계좌 2.5%, 특별계좌, 의료계좌, 퇴직계좌 4%로 상대적으로 높아 5년만기 국채수익률(2.19%), 시중은행 정기예금(1.2%)보다 높다. %) 같은 기간 동안. 또한, 총 적립금의 첫 S$60,000와 55세 이상 회원의 첫 S$30,000에 대해 추가 1% 이자율이 적립됩니다. 반면, 적립금 대출 금리는 주택 적립금 예금 금리보다 일반적으로 0.1% 높으며 낮습니다. 대출금리는 1993년 이후 2.6%로 안정적으로 유지됐다.

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