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Texte : L’équipe de Ren Zeping

Introduction

Afin d'optimiser le stock et de réduire les stocks, envisager de créer une banque de sécurité du logement pour acquérir le stock des promoteurs de logements abordables. Obtenez de multiples avantages d'une seule pierre : 1) Sauvez les bâtiments inachevés pour empêcher les résidents de payer la facture ; 2) Sauvez les sociétés immobilières de haute qualité, ouvrez les flux de trésorerie et évitez les risques financiers 3) Sauvez la confiance du marché et aidez à redémarrer le marché ; le marché immobilier actuel est manifestement en pleine expansion ; 4) Il n'est pas nécessaire de construire plusieurs lots de logements locatifs et de logements abordables, ce qui évite le gaspillage et contribue à améliorer les moyens de subsistance des gens. ("À propos de l'idée de créer une banque du logement》）

Le mode de fonctionnement peut être établi au niveau national ou à différents endroits. D'où viennent les fonds ? Utilisez le projet comme garantie, accordez des prêts bonifiés auprès de banques publiques, ou émettez des bons du Trésor à très long terme, ou créez des outils de soutien financier similaires à PSL.

L’Allemagne, Singapour, les États-Unis, etc. ont tous des pratiques réussies en matière de banques de sécurité du logement.Il existe trois modèles : le modèle de titrisation des actifs hypothécaires immobiliers représenté par les États-Unis et le Japon, Freddie Mac et Fannie Mae ; le modèle d'épargne volontaire pour le logement représenté par l'Allemagne ; le modèle d'épargne obligatoire pour le logement (fonds de prévoyance) représenté par Singapour, les appartements HDB de Singapour. sont très réussis.

Il existe encore des différences en termes de sources de financement et de prix pour la création d'une banque de sécurité du logement destinée à collecter le parc de logements, mais c'est la bonne direction. La clé dépend de l'intensité et de la mise en œuvre.On estime que grâce à des mesures substantielles et efficaces, l'immobilier pourra éviter un atterrissage brutal et réaliser un atterrissage en douceur, contribuant ainsi à la reprise économique et à l'amélioration des moyens de subsistance de la population.

texte

1 La nécessité de créer une banque de garantie du logement et l'achat et le stockage par le gouvernement de logements commerciaux

La création d'une banque de garantie du logement et l'achat et le stockage par le gouvernement de logements commerciaux reposent sur une base politique suffisante au niveau central et une riche expérience pratique au niveau local.

Depuis 2013, le gouvernement central a lancé à plusieurs reprises des signaux visant à créer une banque nationale de garantie du logement et à encourager le gouvernement à acquérir des logements commerciaux. En 2013, la troisième session plénière du 18e Comité central du PCC a proposé dans la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur plusieurs questions majeures concernant l'approfondissement global de la réforme » que « d'étudier la création d'infrastructures urbaines et d'institutions financières de politique du logement ». ". En 2014, le Comité permanent du Conseil des Affaires d'État a proposé que « la Banque de développement de Chine crée une agence spéciale pour mettre en œuvre une comptabilité séparée et adopter une approche axée sur le marché pour émettre des obligations spéciales de financement du logement ». En 2018, la Commission nationale du développement et de la réforme a proposé « d’étudier la création d’une institution financière nationale pour la politique du logement ». En 2024, il a été proposé que «Coordonner et étudier les politiques et mesures visant à digérer l’immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires.”。

Les gouvernements locaux ont successivement introduit des politiques visant à revitaliser le parc immobilier existant et à promouvoir le déstockage. La politique de rachat de logements commerciaux par les collectivités locales est souvent introduite à un moment où les stocks sont élevés et les ventes difficiles. En 2014, de nombreux endroits ont piloté le rachat par le gouvernement de logements commerciaux pour servir de logements de réinstallation. En juillet 2022, Zhengdi Leasing a acquis des propriétés existantes dans le quatrième périphérique de Zhengzhou en tant qu'appartements de talents ; en septembre, Jinan Chengfa a acquis publiquement 3 000 unités de biens en France en tant que réserves de location ; Environ 10 000 nouvelles maisons ont été achetées ; Huzhou, Handan, Altay et d'autres villes ont également adopté des politiques visant à encourager la conversion du parc de logements existants en logements à loyer garanti. En avril 2024, Zhengzhou a annoncé son intention d'achever la vente d'anciens, l'achat de neufs et le commerce de l'ancien de 10 000 logements d'occasion en 2024, dont 5 000 unités seront directement achetées par des actifs publics locaux. En mai, le gouvernement du district de Lin'an à Hangzhou a acheté des logements commerciaux à des promoteurs pour les utiliser comme logements locatifs publics. Dali encourage l’acquisition de logements existants sous forme de logements à loyer garanti ou de logements pour talents.

Il est très important de créer une banque de garantie du logement et de permettre au gouvernement d'acheter et de stocker des logements commerciaux :

1) Alléger la pression financière sur les développeurs et empêcher la propagation des risques industriels. Depuis le second semestre 2021, les risques des sociétés immobilières ont continué d'être exposés, les transactions du secteur ont été lentes et même les principales sociétés immobilières de haute qualité ont été confrontées à des pressions sur leurs flux de trésorerie causées par le ralentissement des ventes. L'acquisition par le gouvernement de logements commerciaux invendables peut fournir directement un soutien financier aux promoteurs, alléger la pression sur les flux de trésorerie des sociétés immobilières et éviter les retombées des risques pour les sociétés immobilières.

2) Améliorer les moyens de subsistance des gens, renforcer la confiance et répondre à des besoins raisonnables en matière de logement. La clé pour résoudre le dilemme immobilier réside dans le rétablissement de la confiance du côté de la demande. Ce n’est que lorsque la confiance sera renforcée que les ventes pourront reprendre. Le manque de confiance du côté de la demande découle de la faiblesse des attentes en matière d'emploi et du manque de confiance dans les promoteurs. Grâce à la création d'une banque de sécurité du logement et à l'acquisition par le gouvernement de logements commerciaux en logements abordables, elle offre des prêts à faible taux d'intérêt et des garanties aux acheteurs de logements pour augmenter le crédit et répondre aux besoins raisonnables en matière de logement des familles à faible revenu et des nouveaux citoyens.

3) Résoudre les stocks, stabiliser les prix des logements, stabiliser le marché et stabiliser l'économie. L'ère du développement immobilier à grande échelle a pris fin et le marché est entré dans une ère dominée par le logement existant et est confronté à un ajustement et une différenciation. L'ajustement consiste à digérer les prix élevés de l'immobilier, les stocks élevés et l'endettement élevé. . L'immobilier est le secteur pilier le plus important de l'économie nationale et est lié à la reprise économique et aux risques financiers. Notre pays se trouve actuellement à une étape critique de transition entre les anciennes et les nouvelles forces motrices. Si l'immobilier est stable, l'économie le sera également. L'achat final de logements commerciaux par le gouvernement est propice au déstockage, à la stabilisation des prix de l'immobilier, à la stabilisation du marché et à la restauration de l'économie.

4) Optimiser la structure de l'offre du marché immobilier afin qu'il y ait un marché pour le haut de gamme, un support pour le milieu de gamme et une sécurité pour le bas de gamme. Il existe un phénomène sur le marché immobilier chinois selon lequel « le développement du logement commercial est relativement mature et l'échelle des logements abordables et des logements locatifs est relativement petite ». L'acquisition par le gouvernement de logements commerciaux et leur conversion en logements abordables peuvent optimiser la structure de l'offre du marché immobilier, répondre aux besoins de groupes de différents niveaux de revenus et former un modèle dans lequel il existe un marché pour le haut de gamme, le soutien pour le milieu de gamme et la sécurité pour le bas de gamme.

2 La clé de la Banque chinoise de garantie du logement : d’où vient l’argent ?

1) Modèle opérationnel : le premier consiste à s'appuyer sur l'expérience à l'étranger pour fournir des prêts à faible taux d'intérêt, et le second consiste à acheter et à stocker des terrains de promoteurs et des stocks de logements commerciaux pour des logements abordables.

Prêts à faible taux d'intérêt : dans le but à long terme d'« avoir un logement où vivre », la Banque de garantie du logement propose des prêts inclusifs et préférentiels aux acheteurs de logement qualifiés. Les banques de sécurité du logement se concentrent sur l'exécution de fonctions de sécurité sociale. Par conséquent, à l'instar des banques de sécurité du logement des pays développés, l'objectif ultime des banques de sécurité du logement en Chine est « d'avoir un endroit où vivre » et de fournir un logement à long terme, stable et à faible coût. prêts aux acheteurs de maison qualifiés. Comment déterminer l’éligibilité ? Les acheteurs de logements peuvent être divisés en crédit au logement de base et crédit à l'investissement immobilier en fonction du nombre de logements ordinaires, de la superficie du logement par famille et par habitant et du montant du logement par famille et par habitant, avec des taux d'intérêt préférentiels appliqués au premier ; par les banques commerciales. Comment gérer les stocks et augmenter ? De nouvelles méthodes pour les nouveaux prêts et les anciennes méthodes pour les anciens prêts peuvent être mises en œuvre. Dans le même temps, la proportion maximale de prêts hypothécaires accordés aux banques commerciales est fixée et le volume des prêts hypothécaires existants des banques commerciales est progressivement réduit.

Acquisition de terrains et de logements : dans le but à court terme de « déstockage », la banque de sécurité du logement utilise des fonds spéciaux pour acheter des terrains de promoteurs et des stocks de logements commerciaux à des prix appropriés pour les logements locatifs et les logements abordables. Depuis le second semestre 2021 jusqu'à aujourd'hui, de nombreuses sociétés immobilières sont en danger, la chaîne du capital s'améliore lentement et la situation de la livraison garantie des immeubles est sombre. À l'heure actuelle, assurer la livraison des bâtiments est une priorité absolue. Nous devrions créer une banque de garantie du logement et créer des fonds spéciaux pour acquérir les terrains et les logements commerciaux des promoteurs. Les promoteurs doivent assurer la livraison des bâtiments après avoir reçu des fonds limités. projets inachevés et éviter d’alourdir le risque d’ajustement immobilier. Les sociétés immobilières disposeront de fonds excédentaires après remboursement, qui pourront être utilisés pour acquérir des terrains. Le financement foncier sera rétabli, la pression de la dette locale sera atténuée et les infrastructures devraient se redresser. Les logements commerciaux et les terrains achetés sont utilisés pour des logements locatifs et des logements abordables, ce qui contribuera à améliorer les moyens de subsistance des gens. Les promoteurs disposent déjà d'un stock considérable. Si des terrains supplémentaires sont fournis pour des logements locatifs, cela entraînera un gaspillage énorme. faire d'une pierre plusieurs coups.

2) D’où vient l’argent ? Prêts bonifiés de banques publiques, bons du Trésor à très long terme et instruments financiers de type PSL.

Prêt à rabais bancaire public : utilisez le logement commercial acheté comme hypothèque ou gage pour demander un prêt à rabais auprès d'une banque publique. Actuellement, les prêts immobiliers à rabais sont principalement utilisés du côté de la demande. En décembre 2023, le district de Linping, Hangzhou, province du Zhejiang, a introduit une politique de réduction des intérêts pour les prêts à l'achat de logements, si le montant du prêt dépasse 1 million, une bonification d'intérêts de 1 million sera accordée. être fournis et la période de subvention est de 36 mois. Si le gouvernement peut obtenir des prêts bonifiés pendant le processus d'achat de logements existants, le coût d'acquisition sera considérablement réduit et la pression sur les finances locales sera allégée.

Bons du Trésor à très long terme : émettre des bons du Trésor à très long terme aux gouvernements locaux pour acquisition, atténuant ainsi la pression financière locale. Le rapport d'activité du gouvernement 2024 propose qu'à partir de cette année, il envisage d'émettre des bons du Trésor spéciaux à très long terme pendant plusieurs années consécutives, spécifiquement pour la mise en œuvre de grandes stratégies nationales et la construction de capacités de sécurité dans des domaines clés. 1 000 milliards de yuans seront émis en premier. Les bons du Trésor spéciaux à très long terme (20 à 50 ans) ne sont pas inclus dans le déficit, n'augmentent pas la pression de l'endettement local et sont hautement compatibles avec l'acquisition par le gouvernement de logements commerciaux destinés à être utilisés comme logements abordables.

Instruments financiers de type PSL : PSL est une source de fonds importante dans la phase de monétisation et de réinstallation de la réforme du logement. En tant qu'un des outils de politique monétaire de la banque centrale, les prêts hypothécaires complémentaires PSL ont joué un rôle important de 2015 à 2018. Les banques politiques telles que la Banque de développement de Chine ont fourni une grande quantité de fonds stables et à faible coût pour la rénovation des logements via PSL. Le gouvernement peut également envisager des instruments financiers de type PSL lors de l'acquisition de logements commerciaux. Les banques politiques fourniront des fonds pour soutenir les acquisitions des collectivités locales. Après l'acquisition, les maisons seront vendues et louées, et les prêts seront remboursés une fois les fonds retirés.

3) Quel est le prix d’achat et de stockage ? Cela peut varier de 30 à 85 % par rapport au prix du marché. Selon l'expérience d'acquisition et de stockage de certaines collectivités locales, en 2022, le prix d'acquisition de logements existants par Zhengdi Leasing sera d'environ 15 % inférieur au prix du marché. En mai 2024, le gouvernement du district de Lin'an de Hangzhou a exigé que l'ensemble du bâtiment soit invendu lors de l'acquisition de logements commerciaux. Il a donc été jugé que la cible d'acquisition pouvait avoir un mauvais emplacement, des installations de soutien, une liquidité médiocre et un prix d'acquisition médiocre. peut représenter environ 70 % du prix du marché.

3 Autre clé : trois grands modèles : titrisation de prêts immobiliers + épargne volontaire logement + épargne obligatoire logement

3.1 Modèle de Fannie et Freddie aux États-Unis : titrisation de prêts hypothécaires au logement sous garanties implicites du gouvernement pour améliorer la liquidité des prêts hypothécaires

Les banques immobilières américaines comprennent la Federal Home Mortgage Bank (FHLB), Fannie Mae et Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac (« Fannie Mae + Freddie Mac ») constituent une partie importante du marché immobilier américain et détiennent ou garantissent des prêts immobiliers. La proportion la plus élevée atteint 80 à 90 %.En regardant les marchés primaires et secondaires,

Le marché principal est la « Federal Home Mortgage Bank (FHLB) » créée par le gouvernement américain après la Grande Dépression de 1933 pour fournir des prêts hypothécaires à long terme et à faible taux d'intérêt aux acheteurs de logements.

Le marché secondaire est celui de Fannie Mae et Freddie Mac. Fannie Mae (FNMA) a été créée par le Congrès américain en 1938 dans le cadre du New Deal de Roosevelt. Son objectif était de fournir un soutien stable et continu au marché des prêts hypothécaires au logement, d'améliorer la disponibilité des prêts hypothécaires au logement et d'améliorer l'accession à la propriété des résidents. le taux sera augmenté pour atteindre l’objectif de « l’accession à la propriété ». En 1970, afin d'empêcher Fannie Mae de continuer à occuper une position de monopole sur le marché hypothécaire secondaire, Freddie Mac (Fedical Home Loan Mortgage Corporation) a été créée, ce qui était conforme à l'objectif de la création de Freddie Mac.

"Fannie Mae + Freddie Mac" et Fannie Mae ont formé un modèle de concurrence duopolique sur le marché secondaire des prêts hypothécaires au logement aux États-Unis. En 2007, les prêts au logement détenus ou garantis par Fannie et Freddie représentaient environ 40 % du marché immobilier américain. Après la crise des prêts hypothécaires à risque, cette proportion atteignait 80 à 90 %.

Les principaux avantages du modèle deux chambres aux États-Unis sont :

1) Lancer de manière innovante des produits de titrisation de prêts immobiliers pour augmenter considérablement la liquidité des prêts immobiliers sur le marché secondaire et réduire le coût d’achat d’un logement. La plus grande innovation du modèle de Fannie et Freddie est la titrisation des prêts hypothécaires au logement. Pour les institutions financières, les institutions financières vendent des prêts au logement à long terme et avec des fonds importants à Fannie et Freddie via le marché secondaire des prêts hypothécaires, puis refinancent les fonds. Par rapport au modèle précédent de « prêt-récupération-refinancement », le cycle de retrait de capital. a été considérablement raccourci et la liquidité des prêts hypothécaires a augmenté. Pour Fannie et Freddie, Fannie et Freddie achètent et détiennent ou titrisent des prêts hypothécaires résidentiels et les vendent à des investisseurs afin qu'ils puissent être financés à moindre coût.

2) Le gouvernement américain garantit implicitement que Fannie et Freddie ont de faibles coûts de financement, une forte liquidité obligataire et moins de pression sur les dépenses budgétaires du gouvernement. Même si Fannie Mae et Freddie Mac ont connu la privatisation dans les années 1970, Fannie Mae et Freddie Mac ont continué à bénéficier des garanties implicites du gouvernement car ils ont assumé les responsabilités en matière de sécurité sociale exigées par le gouvernement américain. Par exemple, les titres de Fannie Mae peuvent être utilisés comme garantie dans des opérations de rachat avec des banques du système de la Réserve fédérale, bénéficient du même traitement que les bons du Trésor américain et sont exemptés d'enregistrement auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis, entre autres privilèges. En raison de la garantie implicite du gouvernement, Fannie et Freddie ont des avantages naturels en matière de financement. Premièrement, le taux d'intérêt de financement est faible et le risque des obligations émises est juste derrière les bons du Trésor. Deuxièmement, la liquidité est forte et il existe de nombreuses obligations. les investisseurs, notamment les banques centrales, les compagnies d’assurance et les fonds de pension, attendent. En raison de leurs avantages financiers, les sources de financement de Fannie et Freddie ne nécessitent pratiquement aucun investissement financier.

3.2 Banque japonaise de logement : modèle budgétairement dépendant avant la crise, puis transformé en modèle américain orienté vers le marché après la crise

Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement japonais a créé la Housing Finance Corporation (GHLC). La GHLC s'est appuyée sur le système d'investissement et de financement budgétaire du gouvernement pour soutenir le financement de la reconstruction du logement. À mesure que la bulle immobilière a éclaté, les opérations de la GHLC se sont détériorées et se sont progressivement transformées en une société américaine. modèle à deux chambres. En 1950, afin d'accélérer la reprise économique et la reconstruction sociale après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement japonais a créé la Housing Finance Corporation pour accorder des prêts à moyen et long terme à faible taux d'intérêt aux sociétés immobilières et aux résidents. Le trésor public pour le financement du logement dépend fortement des fonds fiscaux. Par exemple, l'épargne postale japonaise, la pension nationale et d'autres fonds collectés par le crédit national sont utilisés pour soutenir le trésor public pour le financement du logement. Depuis 1965, les institutions financières commerciales japonaises sont entrées sur le marché immobilier et ont noué des relations compétitives avec les institutions financières politiques. Dans les années 1990, l'éclatement de la bulle immobilière a déclenché une vague de remboursements anticipés, ce qui a posé d'énormes défis au fonctionnement du secteur résidentiel. sociétés de financement. D'une part, il n'y a pas de pénalité pour le remboursement anticipé des emprunteurs hypothécaires auprès de la Housing Finance Corporation ; d'autre part, après que la Housing Finance Corporation rencontre un remboursement anticipé, ils doivent payer une pénalité à l'Agence de prêt fiscal (FILP). . Afin de faire face à la vague de remboursements anticipés et d’atténuer la pression financière, à partir de 2000, la Housing Finance Corporation s’est progressivement alignée sur le modèle américain du logement et des prêts hypothécaires. En 2003, elle a acheté des prêts hypothécaires auprès d’institutions financières commerciales et a émis des MBS.

En 2007, la Housing Finance Corporation a été restructurée en Housing Finance Support Agency (JHF), et son attention s'est déplacée vers la titrisation des actifs de prêts au logement, formant un modèle commercial avec l'activité de titrisation des actifs de prêts hypothécaires au logement comme activité principale, l'assurance des prêts au logement. activités de prêts aux entreprises et au logement en complément. 1) L'activité de titrisation d'actifs de prêts hypothécaires au logement, qui fournit un soutien aux prêts au logement à long terme à taux fixe des institutions financières commerciales par le biais d'achats de logements ou de garanties, représente 97 % de toutes les applications commerciales. Il existe deux méthodes spécifiques. L'une consiste à acheter directement des prêts à long terme à taux fixe auprès des institutions financières et à les titriser. Cette méthode représente 84,5 % des applications commerciales. La seconde consiste à fournir des garanties pour les prêts au logement à long terme à taux fixe après leur titrisation afin d'assurer le remboursement du principal et des intérêts aux investisseurs. 2) Entreprise d'assurance de prêts au logement, qui fournit des garanties de prêts au logement aux institutions financières commerciales afin de garantir que les institutions financières puissent continuer à accorder des prêts au logement. 3) Entreprise de prêt au logement, accordant des prêts directement à des acheteurs de maison spécifiques. Cependant, le seuil est relativement élevé et il s'adresse principalement aux groupes d'acheteurs de logements qui ne peuvent pas être couverts par les institutions financières commerciales, comme les logements en reconstruction après une catastrophe, les logements anciens qui doivent être reconstruits et rénovés et les logements verts à zéro émission.

Après la reconstruction, le degré de marchandisation de la banque du logement s'est considérablement amélioré et sa dépendance à l'égard des fonds fiscaux a considérablement diminué. De 2011 à 2022, la proportion de fonds fiscaux est passée de 57,2 % à 4,4 %. L'un des objectifs de l'agence de soutien financier au logement est de se débarrasser de la dépendance du Trésor public initial en matière de financement du logement à l'égard des fonds fiscaux et de parvenir à un fonctionnement plus pleinement orienté vers le marché. Après 15 ans d'activité, cet objectif a été pratiquement atteint. En 2011, parmi les sources de financement des institutions d'aide financière au logement, les prêts fiscaux et les obligations garanties par l'État représentaient 57,2 % et les fonds provenant de l'émission de MBS représentaient 32,9 % ; en 2022, le premier est tombé à 4,4 %, le second a augmenté à 66,8 %.

3.3 Modèle allemand d’épargne-logement : gestion professionnelle, participation étendue, dépôt d’abord puis prêt, taux d’intérêt fixe faible

Le système allemand de financement du logement fonctionne selon un modèle unique d’épargne-logement.En 1885, l'Allemagne a créé la première institution d'épargne-logement fonctionnant en permanence, la Coopérative nationale d'épargne-logement. Après la fin de la Seconde Guerre mondiale, l'Allemagne a été confrontée à une pénurie de logements et à une grave pénurie de fonds. Presque tous les fonds publics ont été investis dans l'industrie et le commerce. investissement. Il est difficile de fournir des fonds suffisants pour la construction de logements afin de relancer l’économie, c’est pourquoi le modèle d’épargne logement autosuffisant s’est largement et rapidement développé.

Les caractéristiques de la Caisse d'épargne-logement allemande sont les suivantes :

1) Gestion professionnelle, circulation fermée des fonds.Les institutions allemandes d'épargne-logement sont gérées par des professionnels et ne peuvent pas s'engager dans d'autres activités financières à risque, à l'exception de l'épargne-logement. Elles peuvent acheter des titres à faible risque tels que des bons du Trésor, mais les fonds de crédit ne peuvent être utilisés que pour accorder des prêts pour l'achat d'un logement, la construction, la rénovation, etc. . aux résidents qui participent à l'épargne logement .

2) Épargne volontaire, pour les résidents à faible revenu, le gouvernement accorde des subventions. L'épargne logement est un contrat volontaire destiné à permettre l'auto-assistance grâce à l'entraide. Le seuil de participation pour cette méthode d’épargne est bas et seuls les exigences minimales en matière de montant du contrat et de durée de dépôt minimale sont remplies. Les résidents à faible revenu peuvent également participer au système d’épargne-logement, et le gouvernement propose deux types de subventions à l’épargne. Premièrement, pour un ménage d'épargne-logement unique (à double revenu) disposant d'un revenu annuel ne dépassant pas 25 600 euros (51 200 euros) et d'un dépôt mensuel ne dépassant pas 512 euros (1 024 euros), le gouvernement fournira une récompense correspondante de 8,8%, avec une récompense maximale de 45 euros/mois (90€/mois). Deuxièmement, pour les ménages épargnants célibataires (à double revenu) dont le revenu annuel ne dépasse pas 17 000 euros (35 800 euros), le gouvernement offrira une incitation de 9 % pour leur épargne logement, avec une subvention maximale de 43 euros/mois. (86 euros/mois).

3) « Dépôt d'abord, puis prêt », allocation équitable des prêts. Les résidents signent un contrat d'épargne logement avec une institution d'épargne logement, convenant du montant du contrat, de la durée du dépôt et de la durée du prêt. Le montant du contrat est environ le double du montant prévu du prêt, la durée du dépôt est d'environ 8 ans et la durée du prêt est de 10 ans. 11 ans. Selon le contrat, le demandeur effectue d'abord un dépôt mensuel (environ 0,48 % du montant du contrat). À l'expiration de la période de dépôt, le dépôt total après ajout des intérêts atteint 50 % du montant du contrat. Le demandeur remplit les conditions d'attribution du prêt et. entre sur la liste d'attente de prêt. Les institutions d'épargne-logement évalueront les candidats qui remplissent les conditions d'attribution des prêts en fonction de la durée de dépôt, de la contribution au remboursement, du taux d'intérêt et d'autres indicateurs, et ceux ayant des valeurs d'évaluation élevées auront la priorité pour l'attribution des prêts. Une fois le prêt émis, le demandeur effectue des remboursements mensuels et le montant du remboursement mensuel est d'environ 0,5 à 0,6 % du montant du contrat.

4) Prêts à faible taux d’intérêt, offrant des taux d’intérêt fixes faibles et stables à long terme. La plus grande institution d'épargne-logement d'Allemagne, la Schwäbischauer Bank, propose un produit standard avec un taux d'intérêt de prêt de seulement 2,15 %, une période d'épargne de huit ans et une période de remboursement de 10 ans. Étant donné que les fonds d'épargne-logement ne circulent qu'entre les institutions et les résidents participants, le taux d'intérêt n'est pas affecté par le marché des capitaux extérieurs et un système à long terme et stable à faible taux d'intérêt fixe pour les dépôts et les prêts à faible taux d'intérêt peut être mis en œuvre, avec le dépôt- marge de taux d’intérêt sur les prêts maintenue à 2 points de pourcentage. Ce faible taux débiteur, combiné aux incitations gouvernementales, fait des contrats d’épargne-logement avec de faibles taux de dépôt un outil d’investissement important pour les résidents allemands. Plus d'un tiers des résidents participent à l'épargne logement, fournissant ainsi des fonds abondants à faible coût pour le développement du modèle d'épargne logement.

3.4 Modèle de fonds de prévoyance pour le logement de Singapour : mise en œuvre d'un système de fonds de prévoyance central d'épargne obligatoire, gestion fermée, séparation des dépôts et des prêts, dépôts élevés et prêts faibles

En 1955, Singapour a créé le système Central Provident Fund, qui servait initialement aux personnes âgées et qui a commencé à être utilisé pour le logement en 1968. En 1955, le gouvernement colonial britannique a établi un système de fonds central de prévoyance basé sur l'épargne obligatoire afin d'échapper à ses responsabilités en matière de pension des fonctionnaires locaux de Singapour, et a créé le fonds central de prévoyance pour le gérer. Après 1968, le programme « Accession à la propriété » a été mis en œuvre et les fonds de prévoyance ont commencé à être utilisés pour acheter des appartements HDB. En 1981, il a été étendu aux logements privés. À l'heure actuelle, le système central de prévoyance est devenu un système complet de sécurité sociale couvrant les retraites, le logement, les soins médicaux, la protection de la famille, l'éducation des enfants, etc.

Un système de prévoyance centrale de type épargne obligatoire est mis en place, avec un ratio cotisation/dépôt très élevé. Selon la « Central Provident Fund Act », tous les citoyens et résidents permanents de Singapour, qu'ils soient employés ou employeurs, doivent effectuer des versements mensuels obligatoires au fonds de prévoyance. Personne ne peut refuser ou retarder le paiement, sinon ils devront payer le montant total et ajouter des sommes supplémentaires. intérêts de retard. À l'exception de l'achat d'une maison et de certains investissements, les dépôts au fonds de prévoyance ne peuvent être utilisés qu'après la retraite des employés, et les membres n'ont pas le droit de décider de la durée des dépôts au fonds de prévoyance. En outre, le taux de cotisation au fonds de prévoyance est extrêmement élevé, culminant à 50 % (salariés et employeurs chacun 25 %), et est actuellement stable à 37 % (salariés 20 %, employeurs 17 %), ce qui est bien supérieur à celui de Hong Kong, La Chine (10 %), la Chine continentale (24 %) et d'autres régions qui mettent également en œuvre un système de fonds de prévoyance central d'épargne obligatoire, mais celui-ci diminuera modérément à mesure que l'âge des salariés augmente. Par exemple, les 55-60 ans cotisent. 29,5% (salariés 15%, employeurs 14,5%), et les 60-65 ans cotisent 29,5% (salariés 15%, employeurs 14,5%). Économisez 20,5% (9,5% pour les salariés, 11% pour les employeurs).

Le fonds de prévoyance couvre un large éventail de projets, met en œuvre une gestion fermée et garantit l'utilisation exclusive des fonds affectés. La Caisse centrale de prévoyance couvre un large éventail de personnes. En raison de l'exigence d'épargne obligatoire, le taux de couverture est passé de 22 % en 1965 à 103 % en 2022, et le nombre total de membres a également augmenté de 418 000 à 4,2 millions. Les postes de protection sont complets, répartis en quatre grands comptes et fonds réservés, couvrant un large éventail de domaines tels que la retraite, les soins médicaux, le logement, la protection de la famille et la valorisation du patrimoine. En outre, la loi sur le Fonds central de prévoyance de Singapour limite strictement le retrait et l'investissement des fonds de prévoyance : premièrement, le montant minimum du dépôt est mis en œuvre lorsque les membres utilisent des comptes ordinaires et des comptes spéciaux pour effectuer des investissements en capital, ils doivent s'assurer que la limite du compte est stipulée ( les comptes ordinaires ne sont pas inférieurs à 20 000 yuans ; le compte spécial ne doit pas être inférieur à 40 000 $ ; deuxièmement, les revenus de placement des membres provenant des comptes du fonds de prévoyance doivent être reversés sur leurs comptes personnels ; leurs comptes ordinaires et leurs comptes de soins de santé doivent maintenir le montant spécifié pour le transfert vers les comptes de retraite. De plus, les points de prévoyance étant stockés dans quatre grands comptes, le périmètre d'utilisation de chaque compte est limité au champ correspondant afin de garantir une utilisation exclusive des fonds.

Adopter une gestion fermée, « des dépôts et des prêts séparés, des dépôts élevés et des prêts faibles ». Le Central Provident Fund Board (CPF) de Singapour est l'agence responsable de la gestion du fonds de prévoyance. Ses responsabilités comprennent le paiement, la gestion et la préservation de la valeur du fonds de prévoyance. Cependant, le CPF n'émet pas directement de prêts de prévoyance. Au lieu de cela, il achète des obligations d'État et les transfère à la Government of Singapore Investment Corp (GIC), puis investit les fonds de prévoyance accumulés dans la construction de logements et d'infrastructures de la HDB. Le Conseil de Développement (HDB) obtient ces fonds et accorde des prêts à faible taux d'intérêt aux acheteurs de logements. Le taux d'intérêt sur les dépôts des fonds de prévoyance est relativement élevé, avec 2,5% pour les comptes ordinaires et 4% pour les comptes spéciaux, médicaux et de retraite, ce qui est supérieur au rendement des obligations d'État à cinq ans (2,19%) et des dépôts à terme des banques commerciales (1,2 %) au cours de la même période. En outre, un taux d'intérêt supplémentaire de 1 % sera perçu sur les premiers 60 000 S$ du fonds de prévoyance total et sur les premiers 30 000 S$ des membres âgés de 55 ans et plus. En revanche, le taux d’intérêt des prêts du fonds de prévoyance est inférieur, généralement supérieur de 0,1 % au taux d’intérêt des dépôts du fonds de prévoyance pour le logement. Les taux débiteurs sont stables à 2,6 % depuis 1993.

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