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La Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China se celebrará en Beijing del 15 al 18 de julio de 2024.

Los bienes raíces se mencionaron en el "Comunicado de la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China" y en la "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre la profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización al estilo chino". " publicado el día 18. Desde el punto de vista del contenido, los aspectos más destacados son:

1. Implementar diversas medidas para prevenir y resolver riesgos en áreas clave como el inmobiliario.

2. Acelerar el establecimiento de un sistema habitacional que promueva tanto el alquiler como la compra, y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. Incrementar la construcción y oferta de viviendas asequibles para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda de la clase trabajadora.

3. Apoyar las necesidades de vivienda diversificadas y mejoradas de los residentes urbanos y rurales. Otorgar plena autonomía a cada gobierno municipal para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas específicas de la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de la compra de viviendas y cancelen los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias.

4. Reformar los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario y el sistema de preventa de viviendas comerciales. Mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles.

El 18 de julio de 2024 se publicó el "Comunicado de la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China", en el que se afirma quedesearCoordinaremos el desarrollo y la seguridad, e implementaremos diversas medidas para prevenir y resolver riesgos en áreas clave como bienes raíces, deuda de gobiernos locales e instituciones financieras pequeñas y medianas.

Esta no es la primera vez que se menciona la resolución de los riesgos inmobiliarios. Ya en el "Informe del Consejo Estatal sobre Trabajo Financiero" publicado el 30 de octubre de 2022 se hizo hincapié en la resolución adecuada de los riesgos financieros inmobiliarios.

A principios de este año, la Conferencia Central de Trabajo de Emergencia también enfatizó la necesidad de coordinar y resolver los riesgos en bienes raíces, deuda local, instituciones financieras pequeñas y medianas, etc., tomar medidas enérgicas contra las actividades financieras ilegales y mantener decididamente el resultado final. sin riesgos sistémicos.

Desde que el mercado inmobiliario entró en un período de profundo ajuste, ha habido múltiples incumplimientos de deuda por parte de empresas inmobiliarias debido a factores como la presión a la baja del mercado y la falta de financiación fluida.

En 2023, las políticas de apoyo financiero a las empresas inmobiliarias mejorarán marginalmente. En el primer semestre de 2024, varias regiones promoverán la "lista blanca" de mecanismos de coordinación financiera. El principal cuerpo de apoyo se está trasladando de las empresas a proyectos específicos. alivió en cierta medida la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, la magnitud del financiamiento no bancario no ha cambiado la tendencia a la baja. La mayoría de las empresas inmobiliarias privadas, especialmente aquellas con riesgos de seguros, todavía enfrentan importantes dificultades de financiamiento.A juzgar por el monto total de financiación de 65 empresas inmobiliarias típicas a lo largo de los años, el monto total de financiación en el primer semestre de 2024 fue de 213.100 millones de yuanes, una disminución interanual del 37%.

Desde la perspectiva del vencimiento de la deuda, la escala de vencimiento de los bonos de las empresas inmobiliarias en el primer semestre de 2024 alcanzará los 279,9 mil millones.Entre ellos, el vencimiento de los bonos de empresas inmobiliarias superó los 130 mil millones en el primer y segundo trimestre, y el vencimiento de los bonos en el tercer trimestre superó los 100 mil millones.

Bajo la presión del pago de la deuda, muchas empresas inmobiliarias han optado por ampliar o reemplazar la deuda en los últimos años. En este contexto, la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias en 2025 también será mayor. La escala de vencimiento de la deuda en 2025 es incluso mayor que la de 2024. Si el mercado de ventas sigue deprimido durante mucho tiempo, las empresas inmobiliarias que ya hayan completado la reestructuración de su deuda se enfrentarán a otro impago de sus deudas.

Aunque habrá apoyo del mecanismo de coordinación financiera en el primer semestre de 2024, en el entorno actual se espera que todavía sea difícil para las empresas inmobiliarias en riesgo obtener préstamos bancarios. Esto se debe principalmente a que cuando los bancos manejan garantías prendarias de préstamos, dan prioridad a garantías con valores relativamente estables y fuerte liquidez, y generalmente no aceptan garantías que sean difíciles de realizar, registrar o que tengan grandes fluctuaciones de precios. Sin embargo, la mayoría de las empresas inmobiliarias en riesgo tienen menos objetivos para los préstamos hipotecarios y todavía es poco probable que obtengan préstamos bancarios bajo el mecanismo orientado al mercado.

Para este tipo de empresas, se recomienda que los departamentos pertinentes aumenten la intensidad y la velocidad de la liquidación de empresas inmobiliarias y utilicen medios orientados al mercado para permitir que las compañías de seguros realicen la reestructuración de la deuda o la liquidación por quiebra lo antes posible.Reestructurar el valor mediante la reestructuración de la deuda es una forma eficaz de resolver los actuales problemas crediticios de la industria.

El 18 de julio de 2024, la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China adoptó la "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre la profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización al estilo chino", que requería "para resolver el problema de" mejorar el sistema institucional para garantizar y mejorar los medios de vida de las personas ". Las personas buenas se preocupan más por los intereses más directos y prácticos y satisfacen constantemente el anhelo de la gente de una vida mejor".

Es necesario acelerar el establecimiento de un sistema habitacional que promueva tanto el alquiler como la compra, y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. Incrementar la construcción y oferta de viviendas asequibles para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda de la clase trabajadora. Apoyar las diversas y mejoradas necesidades de vivienda de los residentes urbanos y rurales. Otorgar plena autonomía a cada gobierno municipal para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas específicas de la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de la compra de viviendas y cancelen los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias.

Hay varias partes mencionadas aquí. La primera es. Acelerar el establecimiento de un sistema habitacional que promueva tanto el alquiler como la compra, y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. Incrementar la construcción y oferta de viviendas asequibles para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda de la clase trabajadora.

Nuestro país ha formulado diferentes políticas y medidas de vivienda asequible en diferentes momentos, que van desde viviendas sociales, viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler, viviendas públicas de alquiler, viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad compartida, hasta que ahora está cambiando gradualmente a "alquiler + alquiler" "Ventas" modelo nuevo.

En agosto de 2023, el Consejo de Estado revisó y aprobó los "Dictamenes Orientadores sobre la Planificación y Construcción de Viviendas Asequibles", proponiendo la construcción de viviendas asequibles de tipo parcelario. El banco central ha establecido un plan de apoyo a préstamos para viviendas de alquiler por valor de 100 mil millones y ha llevado a cabo proyectos piloto en ocho ciudades, a saber, Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing y Fuzhou, para ampliar la oferta de viviendas de alquiler a través de programas orientados al mercado. adquisiciones masivas de viviendas existentes.

El 17 de mayo de 2024, en la sesión informativa periódica sobre políticas del Consejo de Estado, el Banco Popular de China declaró que establecería un nuevo préstamo para viviendas asequibles de 300 mil millones de yuanes para alentar y guiar a las instituciones financieras a apoyar a las empresas estatales locales a precios razonables. de conformidad con los principios de comercialización y estado de derecho. Adquirir edificios comerciales terminados y no vendidos y utilizarlos como viviendas asequibles para la venta o alquiler. Con una consideración general de la convergencia de políticas, el programa de apoyo a préstamos para viviendas de alquiler se integrará en la política de refinanciación de viviendas asequibles y se promoverá integralmente en todo el país.

El 20 de junio, una reunión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural aclaró que el alcance del apoyo para la compra y almacenamiento de viviendas existentes se ampliará a las ciudades a nivel de condado.

Según las estadísticas, el modelo de vivienda de reserva del gobierno se ha implementado en al menos 23 ciudades clave de todo el país.Por ejemplo, Zhengzhou anunció que adquirirá 5.000 casas de segunda mano a través del Grupo de Desarrollo Urbano de Hangzhou y también emitió un anuncio sobre la compra y almacenamiento de casas existentes, decidiendo adquirir 10.000 metros cuadrados de viviendas para alquiler público. Vivienda. El distrito de Guangzhou Zengcheng planea comprar públicamente 20.700 metros cuadrados de viviendas. Los metros cuadrados de viviendas comerciales se utilizan como viviendas de reasentamiento para el proyecto ferroviario Guangzhou-Shantou. En principio, el precio unitario de las transacciones de viviendas es "costo del terreno + construcción e instalación". costo".

Sin embargo, cabe señalar que la refinanciación de viviendas asequibles sigue claramente el principio de que las viviendas asequibles se utilizan para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda de los grupos de ingresos laborales y controla estrictamente el tipo de unidad y los estándares de área de las casas comerciales compradas. Es decir, son principalmente casas pequeñas con un área de construcción no mayor a 70 metros cuadrados. Actualmente, existen pocos proyectos de viviendas comerciales en el mercado que puedan satisfacer las necesidades de tipos de apartamentos de menos de 70 metros cuadrados y que sean casas completas existentes.Si se combina con el requisito básico de rentabilidad de que los ingresos por alquiler deben cubrir los costos de capital, sólo hay un puñado de proyectos que pueden cumplir las condiciones.

Es más, la actual presión de la deuda local es enorme, y el propósito de utilizar préstamos específicos a bajo interés para la adquisición y almacenamiento de viviendas asequibles es revitalizar aún más los activos existentes y reducir los pasivos. Sin embargo, si las viviendas asequibles de tipo parcelación construidas después de la adquisición y el almacenamiento no se pueden vender, habrá que adjudicarlas, transferirlas y alquilarlas. Sin embargo, la tasa de rentabilidad del alquiler actual en varias ciudades es relativamente baja y las empresas estatales pueden seguir adelante. caer en el dilema de "no poder llegar a fin de mes".

Por lo tanto, creemos que la refinanciación de viviendas asequibles, como intento y exploración de liquidación de existencias, todavía enfrentará muchos problemas en el proceso de implementación real. Sólo manejando adecuadamente estos problemas podremos promover mejor la implementación de la política.Al mismo tiempo, sólo completando la transformación de la vivienda asequible en un modelo de "alquiler + arrendamiento y venta" podremos acelerar aún más el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra y construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

En segundo lugar, la reunión también mencionó Apoyar las diversas y mejoradas necesidades de vivienda de los residentes urbanos y rurales. Otorgar plena autonomía a cada gobierno municipal para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas específicas de la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de la compra de viviendas y cancelen los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias.

En la primera mitad de 2024, el tono principal de la política inmobiliaria seguirá siendo relajado. Desde la reunión del Politburó en abril, el foco de la política se ha desplazado hacia la "reducción de existencias".La política crediticia para los residentes ha dado lugar a beneficios épicos. El banco central, la Administración Estatal de Supervisión Financiera y otros departamentos han seguido lanzando una serie de medidas financieras que han reducido el porcentaje de pago inicial mínimo para reducir el umbral para la compra de viviendas. Cancelaron el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, redujeron la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda y redujeron las tasas de interés hipotecarias de los residentes.

En la primera mitad del año, las políticas restrictivas locales para la compra de viviendas continuaron relajándose. Según las estadísticas del CRIC, al menos 222 provincias y ciudades de todo el país introdujeron políticas flexibles y de incentivos para la compra de viviendas 341 veces. La frecuencia aumentó un 71% al año. interanual, pero cayó un 24% en comparación con el segundo semestre de 2023.Actualmente, sólo seis lugares del país, incluidos Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin y la provincia de Hainan, siguen aplicando restricciones a la compra de viviendas.

En la actualidad, la mayoría de las ciudades de segundo y tercer nivel del país han relajado por completo las restricciones a las transacciones de vivienda.Es previsible que Tianjin y Hainan, que aún no han levantado las restricciones a las compras, hagan lo mismo. Todavía hay un margen significativo para relajar las políticas de control en las cuatro ciudades de primer nivel, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. Se espera que en el futuro se optimicen políticas como el alcance de las restricciones de compra en el futuro, los requisitos de seguridad social para compradores no familiares, las tasas de pago inicial, los límites más bajos a las tasas de interés hipotecarias y la identificación de viviendas para múltiples hijos. El enfoque de las políticas del lado de la demanda en otras ciudades pasará gradualmente de separar las restricciones a las transacciones a aumentar las políticas de incentivos para la compra de viviendas, aumentar los subsidios para la compra de viviendas, reducir los impuestos y tarifas sobre las transacciones de viviendas, promover la colocación de boletos de habitación y apoyar el concepto "viejo por nuevo" con bienes reales. el dinero son todas opciones.

La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización china" también menciona la necesidad de Reformar los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario y el sistema de preventa de viviendas comerciales. Mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles.

De hecho, en el contexto de la "entrega garantizada de edificios", las ventas piloto de viviendas existentes se han ido acelerando. A principios de 2023, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propuso que las ciudades con condiciones puedan realizar ventas piloto de viviendas existentes. , y no se deben permitir nuevos riesgos en la entrega del edificio.

Posteriormente, muchas provincias y ciudades, incluidas Shandong y Henan, mencionaron pilotos de venta de viviendas existentes en reuniones de trabajo. Entre ellas, la provincia de Henan claramente utilizó a Zhengzhou y Kaifeng como pilotos para explorar activamente la reforma del sistema de preventa y las ventas de viviendas existentes. En enero de 2024, se vendió con éxito la primera parcela piloto de venta de viviendas existentes en Zhengzhou. Esto significa que el piloto de ventas de viviendas existentes ha dado un paso crítico.

Según estadísticas incompletas del CRIC, desde la segunda mitad de 2023, al menos 13 provincias y ciudades han puesto a prueba explícitamente la venta de viviendas usadas. Sin embargo, a juzgar por los modelos de Beijing, Shanghai y Shenzhen que han puesto a prueba proyectos de vivienda existentes en los últimos años, los resultados son mixtos.

Aunque las ventas de viviendas usadas tienen ventajas como que lo que ves es lo que obtienes y aumenta la iniciativa de los compradores.peroDos puntos importantes merecen más atención: en primer lugar, el tiempo transcurrido desde la adquisición de terrenos hasta la apertura de los proyectos de vivienda existentes es demasiado largo y el pago de los proyectos es lento para las empresas inmobiliarias; en segundo lugar, en el largo ciclo de desarrollo y construcción, el entorno del mercado externo; puede ser inestable.

Es previsible que la implementación del sistema de venta de viviendas existente sin duda romperá el modelo operativo de toda la industria. Todas las partes involucradas, como el gobierno y las empresas inmobiliarias, enfrentarán el "dolor" causado por la promoción de las ventas de viviendas usadas. .por lo tanto,En la actualidad, la implementación del sistema de venta de viviendas existente es difícil de implementar de manera rápida y completa, y solo puede implementarse gradualmente de manera punto a punto.

Creemos que, además del sistema de compraventa de viviendas existente, ante los diversos problemas provocados por la entrega actual, el modelo anterior de solicitar un préstamo hipotecario inmediatamente después de pagar el pago inicial se puede ir adaptando paulatinamente a la solicitud de préstamo del promotor. después de la entrega de la casa. Por un lado, esto obliga a las empresas a acelerar el progreso de la construcción; por otro, solicitar préstamos para casas existentes puede proteger en la mayor medida los derechos e intereses de los compradores de viviendas. Si hay problemas de calidad del producto, se pueden descubrir. a tiempo y realizar los ajustes correspondientes. Al mismo tiempo, también se puede instar a las empresas inmobiliarias a que presten más atención a la solidez de los productos y promuevan una competencia sana; en tercer lugar, a medida que mejoren la confianza y las expectativas de los consumidores que compran viviendas, su capacidad para pagar la compra de viviendas también será más fuerte;

La Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China llevó a cabo un posicionamiento relativamente integral de la industria inmobiliaria, incluida la prevención de riesgos y las direcciones de desarrollo de nuevos modelos, tanto en términos de política, oferta y demanda del mercado como de construcción de sistemas. .

Se puede ver que bajo las recientes políticas favorables, el mercado inmobiliario está experimentando cambios positivos. En el futuro, debemos adherirnos a la combinación de digerir las viviendas existentes y optimizar el crecimiento incremental, implementar y mejorar aún más nuevas políticas inmobiliarias, garantizar de manera efectiva la entrega de viviendas y revitalizar las viviendas comerciales y los recursos territoriales existentes.

Cabe señalar que la nueva urbanización de mi país todavía está avanzando y todavía hay un margen considerable para el desarrollo inmobiliario de alta calidad. Antes de eso, el mercado también pasará por un período de adaptación y ajuste.