uutiset

Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean kolmas täysistunto pidetään Pekingissä 15.-18.7.2024.

Kiinteistöt mainittiin "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean 20. täysistunnon kolmannen täysistunnon tiedonannossa" ja "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksessä uudistusten kokonaisvaltaisesta syventämisestä ja kiinalaistyylisen modernisoinnin edistämisestä " julkaistiin 18. Sisällön näkökulmasta seuraavat kohokohdat ovat:

1. Toteuta erilaisia ​​toimenpiteitä riskien ehkäisemiseksi ja ratkaisemiseksi avainalueilla, kuten kiinteistöissä.

2. Nopeuttaa sekä vuokraamista että ostamista edistävän asumisjärjestelmän rakentamista ja nopeuttaa uuden kiinteistökehitysmallin rakentamista. Lisätään kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista ja tarjontaa työväenluokan ihmisten jäykkien asumistarpeiden tyydyttämiseksi.

3. Tukea kaupunkien ja maaseudun asukkaiden monipuolisia ja parempia asumistarpeita. Anna jokaiselle kaupunginhallitukselle täysi autonomia säännellä kiinteistömarkkinoita, toteuttaa kaupunkikohtaisia ​​politiikkoja ja antaa asiaankuuluville kaupungeille mahdollisuus peruuttaa tai vähentää asuntojen ostorajoituksia ja peruuttaa tavallisia ja epätavallisia asuntoja koskevia standardeja.

4. Uudistaa kiinteistökehitysrahoitustapoja ja kaupallisen asunnon ennakkomyyntijärjestelmää. Kiinteistöverojärjestelmän parantaminen.

18. heinäkuuta 2024 julkaistiin "Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean kolmannen täysistunnon tiedonanto", jossa todettiin, ettähalutaKoordinoimme kehitystä ja turvallisuutta sekä toteutamme erilaisia ​​toimenpiteitä riskien ehkäisemiseksi ja ratkaisemiseksi avainalueilla, kuten kiinteistöissä, kuntien velassa sekä pienissä ja keskisuurissa rahoituslaitoksissa.

Tämä ei ole ensimmäinen kerta, kun kiinteistöjen rahoitusriskien ratkaiseminen on otettu esille jo 30.10.2022 julkaistussa valtioneuvoston selvityksessä.

Aiemmin tänä vuonna Keski-hätätyökonferenssissa korostettiin myös tarvetta koordinoida ja ratkaista riskejä kiinteistöissä, paikallisissa veloissa, pienissä ja keskisuurissa rahoituslaitoksissa jne., torjua ankarasti laitonta rahoitustoimintaa ja säilyttää päättäväisesti tulos. ilman järjestelmäriskejä.

Siitä lähtien, kun kiinteistömarkkinat siirtyivät syvään sopeutumisvaiheeseen, kiinteistöyhtiöt ovat laiminlyöneet velkojaan useiden tekijöiden, kuten markkinoiden laskupaineen ja rahoituksen puutteen vuoksi.

Vuonna 2023 kiinteistöyhtiöiden rahoitustukipolitiikka paranee marginaalisesti Vuoden 2024 alkupuoliskolla eri alueet edistävät rahoituksen koordinointimekanismien "valkoista listaa". lievensi kiinteistöyhtiöiden likviditeettipaineita jossain määrin. Pankkien ulkopuolisen rahoituksen laajuus ei kuitenkaan ole muuttanut laskusuuntausta.Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla 65 tyypillisen kiinteistöyhtiön kokonaisrahoitusmäärästä päätellen kokonaisrahoitusmäärä oli 213,1 miljardia juania, mikä on 37 % vähemmän kuin vuotta aiemmin.

Velan maturiteetin näkökulmasta asunto-osakelainojen maturiteettiasteikko on vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla 279,9 miljardia.Niistä kiinteistöyhtiöiden joukkovelkakirjalainojen maturiteetti ylitti 130 miljardia ensimmäisellä ja toisella neljänneksellä ja joukkovelkakirjalainojen maturiteetti kolmannella neljänneksellä yli 100 miljardia.

Lainojen takaisinmaksupaineen alla monet kiinteistöyhtiöt ovat viime vuosina päättäneet jatkaa tai korvata velkaa. Tätä taustaa vasten kiinteistöyhtiöiden velkapaineet ovat myös vuonna 2025 suuremmat. Velan maturiteettiasteikko vuonna 2025 on jopa korkeampi kuin vuonna 2024. Jos myyntimarkkinat jatkuvat pitkään masentuneina, joutuvat jo velkasaneerauksen suorittaneet kiinteistöyhtiöt kohtaamaan vielä uuden laiminlyönnin.

Vaikka rahoituksen koordinointimekanismista tulee tukea vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla, nykyisessä ympäristössä riskiasunto-osakeyhtiöiden odotetaan edelleen olevan vaikeaa saada pankkilainoja. Tämä johtuu pääasiassa siitä, että pankit lainojen panttitakuita käsitellessään asettavat etusijalle vakuudet, joilla on suhteellisen vakaa arvo ja vahva likviditeetti, eivätkä yleensä ota vastaan ​​vakuuksia, joita on vaikea realisoida, rekisteröidä tai joilla on suuria hintavaihteluita. Useimmilla riskialttiilla kiinteistöyhtiöillä on vähemmän tavoitteita asuntolainalle, eivätkä ne edelleenkään todennäköisesti saa pankkilainoja markkinasuuntautuneella mekanismilla.

Tämän tyyppisissä yrityksissä suositellaan, että asianomaiset yksiköt tehostavat ja nopeuttavat kiinteistöyritysten selvitystilaa ja käyttävät markkinalähtöisiä keinoja, jotta vakuutusyhtiöt voivat toteuttaa velkasaneerauksen tai konkurssiselvitystilan mahdollisimman pian.Arvon muokkaaminen velkajärjestelyillä on tehokas tapa ratkaista alan nykyiset luottoongelmat.

18. heinäkuuta 2024 Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean kolmas täysistunto hyväksyi "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksen uudistusten kokonaisvaltaisesta syventämisestä ja kiinalaisen modernisoinnin edistämisestä", joka edellytti "Ratkaisemaan "instituutiojärjestelmän parantaminen ihmisten toimeentulon turvaamiseksi ja parantamiseksi". Hyvät ihmiset välittävät eniten suorimmista ja käytännöllisimmistä eduista ja tyydyttävät jatkuvasti ihmisten kaipuuta parempaan elämään."

Sekä vuokraamista että ostamista edistävän asumisjärjestelmän rakentamista on vauhditettava ja uuden kiinteistökehitysmallin rakentamista vauhditettava. Lisätään kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista ja tarjontaa työväenluokan ihmisten jäykkien asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Tukea kaupunkien ja maaseudun asukkaiden monipuolisia ja parempia asumistarpeita. Anna jokaiselle kaupunginhallitukselle täysi autonomia säännellä kiinteistömarkkinoita, toteuttaa kaupunkikohtaisia ​​politiikkoja ja antaa asiaankuuluville kaupungeille mahdollisuus peruuttaa tai vähentää asuntojen ostorajoituksia ja peruuttaa tavallisia ja epätavallisia asuntoja koskevia standardeja.

Tässä on mainittu useita osia. Ensimmäinen on Nopeuttaa sekä vuokraamista että ostamista edistävän asumisjärjestelmän rakentamista ja vauhdittaa uuden kiinteistökehitysmallin rakentamista. Lisätään kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista ja tarjontaa työväenluokan ihmisten jäykkien asumistarpeiden tyydyttämiseksi.

Maamme on muotoillut erilaisia ​​politiikkoja ja toimenpiteitä kohtuuhintaiseen asumiseen eri aikoina, alkaen hyvinvointiasumisesta, kohtuuhintaisesta asunnosta, edullisista vuokra-asunnoista, julkisista vuokra-asunnoista, kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista ja yhteisomistusasumisesta, ja nyt se on vähitellen siirtymässä "vuokra-asumiseen". + vuokra" "Myynti" uusi malli.

Valtioneuvosto tarkasteli ja hyväksyi elokuussa 2023 "Ohjaavat lausunnot kohtuuhintaisten asuntojen suunnittelusta ja rakentamisesta", jossa ehdotetaan siirtolatyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista. Keskuspankki on laatinut 100 miljardin vuokra-asuntolainojen tukisuunnitelman ja toteuttanut pilottihankkeita kahdeksassa kaupungissa, nimittäin Jinanissa, Zhengzhoussa, Chengdussa, Qingdaossa, Tianjinissa, Changchunissa, Chongqingissa ja Fuzhoussa, laajentaakseen vuokra-asuntojen tarjontaa markkinasuuntautunein keinoin. olemassa olevien asuntojen erähankinta.

Kiinan keskuspankki ilmoitti 17. toukokuuta 2024 valtioneuvoston säännöllisessä poliittisessa tiedotustilaisuudessa perustavansa 300 miljardin yuanin kohtuuhintaisen asuntolainan kannustaakseen ja ohjatakseen rahoituslaitoksia tukemaan paikallisia valtion omistamia yrityksiä kohtuullisin hinnoin. Markkinointi- ja oikeusvaltioperiaatteiden mukaisesti hankkia valmiita ja myymättömiä liikerakennuksia ja käyttää niitä kohtuuhintaisena asuntona myytäväksi tai vuokrattavaksi. Vuokra-asuntolainojen tukiohjelma integroidaan politiikan lähentymisen kokonaisvaltaisesti osaksi edullisten asuntojen jälleenrahoituspolitiikkaa ja sitä edistetään kattavasti valtakunnallisesti.

Asunto- ja kaupunki-maaseutuministeriön kokouksessa 20. kesäkuuta selvitettiin, että olemassa olevien asuntojen hankintaan ja varastointiin myönnettävä tuki laajenee läänitason kaupunkeihin.

Tilastojen mukaan hallituksen vara-asuntomalli on otettu käyttöön ainakin 23 avainkaupungissa eri puolilla maata.Esimerkiksi Zhengzhou ilmoitti ostavansa 5 000 käytettyä taloa Hangzhoun Lin'anin kaupunginosan kautta, ja se päätti ostaa 10 000 neliömetriä asuntoja julkiseen vuokraukseen. Guangzhou Zengcheng District aikoo ostaa julkisesti 20 700 neliömetriä liikeasuntoja, joita käytetään asuntoina Guangzhou-Shantou-rautatiehankkeessa kustannus".

On kuitenkin huomioitava, että kohtuuhintaisen asumisen jälleenrahoitus noudattaa selkeästi periaatetta, jonka mukaan kohtuuhintaisella asunnolla vastataan työssäkäyvien ryhmien jäykkään asumistarpeeseen, ja valvoo tiukasti ostettavien liiketalojen asuntotyyppi- ja pinta-alatasoa. Toisin sanoen ne ovat pääasiassa pieniä taloja, joiden rakennusala on enintään 70 neliömetriä. Markkinoilla on tällä hetkellä vähän alle 70 neliömetrin asuntotyyppien tarpeita vastaavia liiketalokohteita, jotka ovat valmiita olemassa olevia taloja.Jos siihen yhdistetään perustuottovaatimus, jonka mukaan vuokratulojen on katettava pääomakustannukset, ehdot täyttäviä projekteja on vain muutama.

Lisäksi tämänhetkinen paikallinen velkapaine on valtava, ja kohdennettujen halpakorkoisten lainojen käyttö kohtuuhintaisten asuntojen hankintaan ja varastointiin on tarkoitus elvyttää olemassa olevaa omaisuutta ja vähentää velkoja. Jos hankinnan ja varastoinnin jälkeen rakennettua siirtomaa-tyyppistä kohtuuhintaista asuntoa ei kuitenkaan voida myydä loppuun, se on jaettava, siirrettävä ja vuokrattava. Nykyinen vuokratuotto on kuitenkin eri kaupungeissa suhteellisen alhainen ja valtion omistamien yritysten voi joutua entisestään dilemmaan "ei pysty tulemaan toimeen".

Siksi uskomme, että kohtuuhintainen asuntojen jälleenrahoitus, purkamisyrityksenä ja -selvityksenä, kohtaa edelleen monia ongelmia varsinaisessa toteutusprosessissa. Vain käsittelemällä näitä ongelmia voidaan paremmin edistää politiikan toteuttamista.Samalla vain saattamalla päätökseen kohtuuhintaisen asumisen muuttaminen "vuokra + vuokra ja myynti" -malliksi voimme entisestään nopeuttaa sekä vuokraamista että ostamista edistävän asumisjärjestelmän muodostumista ja rakentaa uutta kiinteistökehitysmallia.

Toiseksi kokouksessa mainittiin myös Tukea kaupunkien ja maaseudun asukkaiden monipuolisia ja parempia asumistarpeita. Anna jokaiselle kaupunginhallitukselle täysi autonomia säännellä kiinteistömarkkinoita, toteuttaa kaupunkikohtaisia ​​politiikkoja ja antaa asiaankuuluville kaupungeille mahdollisuus peruuttaa tai vähentää asuntojen ostorajoituksia ja peruuttaa tavallisia ja epätavallisia asuntoja koskevia standardeja.

Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla kiinteistöpolitiikan pääsävy on edelleen löysä Huhtikuun politbyroon kokouksen jälkeen politiikan painopiste on siirtynyt "varastojen purkamiseen".Asukkaiden luottopolitiikka on tuonut eeppisiä etuja Keskuspankki, Finanssivalvonta ja muut yksiköt ovat jatkaneet useiden taloudellisten toimenpiteiden alentamista asunnon ostokynnystä. He ovat poistaneet asuntolainakorkojen alarajan, alentaneet asuntorahastolainan korkoa ja alentaneet LPR-korkoja yms. tavoitteena on helpottaa asukkaiden asuntolainataakkaa.

Vuoden ensimmäisellä puoliskolla paikallisia rajoittavia asunnonostotapoja löysennettiin edelleen CRIC:n tilastojen mukaan ainakin 222 maakunnassa ja kaupungissa eri puolilla maata otettiin käyttöön löysä ja kannustava asuntokauppa 341 kertaa, ja tiheys kasvoi 71 %. vuoden 2023 toiseen puoliskoon verrattuna, mutta laski 24 prosenttia.Tällä hetkellä vain kuudessa paikassa maassa, mukaan lukien Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin ja Hainanin maakunta, sovelletaan edelleen asuntojen ostorajoituksia.

Tällä hetkellä useimmissa toisen ja kolmannen tason kaupungeissa eri puolilla maata on täysin vapautettu asuntokauppoja koskevia rajoituksia.On ennakoitavissa, että Tianjin ja Hainan, jotka eivät ole vielä poistaneet ostorajoituksia, seuraavat esimerkkiä. Neljässä ensiluokkaisessa kaupungissa, mukaan lukien Pekingissä, Shanghaissa, Guangzhoussa ja Shenzhenissä, on vielä paljon tilaa. Politiikkaa, kuten tulevaisuuden ostorajoitusten laajuutta, muiden kuin kotitalouksien ostajien sosiaaliturvavaatimuksia, käsirahasuhteita, asuntolainojen korkojen alarajaa ja usean lapsen asunnon tunnistamista, odotetaan optimoitavan tulevaisuudessa. Kysyntäpuolen politiikan painopiste muissa kaupungeissa siirtyy vähitellen kaupankäyntirajoitusten eriyttämisestä asunnon ostokannustimien lisäämiseen, asunnon transaktioverojen ja -maksujen alentamiseen, huonelippujen sijoittelun edistämiseen sekä "vanhaa uuteen" tukemiseen. rahat ovat kaikki vaihtoehtoja.

Myös "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksessä uudistuksen kokonaisvaltaisesta syventämisestä ja Kiinan modernisoinnin edistämisestä" mainittiin tarve Uudistaa kiinteistökehitysrahoitustapoja ja kaupallisen asunnon ennakkomyyntijärjestelmää. Kiinteistöverojärjestelmän parantaminen.

Itse asiassa "takuutoimituksen" taustalla olemassa olevien asuntojen pilottimyynti on kiihtynyt Asunto- ja kaupunki-maaseutuministeriö ehdotti vuoden 2023 alussa, että kaupungit, joilla on edellytykset, voivat toteuttaa olemassa olevien asuntojen pilottimyyntiä. , eikä uutta riskiä rakennuksen toimituksesta pitäisi ilmetä.

Myöhemmin monet maakunnat ja kaupungit, mukaan lukien Shandong ja Henan, mainitsivat olemassa olevat kodin myyntipilotit työkokouksissa. Heidän joukossaan Henanin maakunta käytti selvästi Zhengzhouta ja Kaifengia pilottina tutkiakseen aktiivisesti ennakkomyyntijärjestelmän uudistamista ja olemassa olevaa kotimyyntiä. Tammikuuhun 2024 mennessä Zhengzhoun ensimmäinen olemassa oleva asuntokaupan pilottitontti myytiin onnistuneesti. Tämä tarkoittaa, että nykyinen asuntomyyntipilotti on ottanut kriittisen askeleen.

CRIC:n epätäydellisten tilastojen mukaan vuoden 2023 toisen puoliskon jälkeen ainakin 13 maakuntaa ja kaupunkia on eksplisiittisesti pilotoinut olemassa olevaa asuntojen myyntiä. Pekingin, Shanghain ja Shenzhenin malleista, jotka ovat pilotoineet olemassa olevia asuntoprojekteja viime vuosina, tulokset ovat kuitenkin ristiriitaisia.

Vaikka nykyisellä asuntokaupalla on etuja, kuten mitä näet, saat ja ostajien oma-aloitteisuus lisääntyy.muttaKaksi suurta kipukohtaa ansaitsevat enemmän huomiota: Ensinnäkin aika maanhankinnasta olemassa olevien asuntoprojektien avaamiseen on liian pitkä, ja kiinteistöyhtiöiden projektien maksaminen on hidasta toiseksi pitkässä kehitys- ja rakentamissyklissä, ulkoinen markkinaympäristö voi olla epävakaa.

On ennakoitavissa, että olemassa olevan asuntomyyntijärjestelmän käyttöönotto murtaa epäilemättä koko toimialan toimintamallin Kaikki osapuolet, kuten valtio ja kiinteistöyhtiöt, kohtaavat olemassa olevan asuntokaupan edistämisen aiheuttaman "kivun". .siksi,Nykyisen asuntomyyntijärjestelmän käyttöönottoa on tällä hetkellä vaikea ottaa nopeasti ja kattavasti käyttöön, ja se voidaan toteuttaa vain asteittain pisteestä pisteeseen.

Uskomme, että nykyisen asuntomyyntijärjestelmän lisäksi nykyisen toimituksen aiheuttamat erilaiset ongelmat huomioon ottaen aikaisempaa mallia hakea asuntolainaa heti käsirahan maksamisen jälkeen voidaan asteittain mukauttaa malliin, jossa kehittäjät voivat Hae lainaa kiinteistön luovutuksen jälkeen. Toisaalta tämä pakottaa yrityksiä nopeuttamaan rakentamisen etenemistä, toisaalta lainaa hakemalla asunnon ostajien oikeuksia ja etuja voidaan eniten havaita ajoissa ja tee vastaavat säädöt. Samalla kiinteistöyhtiöitä voidaan kehottaa kiinnittämään enemmän huomiota tuotteiden vahvuuteen ja edistämään tervettä kilpailua kolmanneksi, kun asuntoa ostavien kuluttajien luottamus ja odotukset paranevat, myös asunnon ostokyky vahvistuu.

Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean kolmas täysistunto toteutti suhteellisen kattavan kiinteistöalan asemoinnin, joka sisältää riskien ehkäisyn ja uusien mallien kehittämissuunnat sekä politiikan, markkinoiden kysynnän ja tarjonnan että järjestelmän osalta. rakentaminen.

Voidaan nähdä, että viime aikoina suotuisan politiikan myötä kiinteistömarkkinoilla on meneillään myönteisiä muutoksia. Tulevaisuudessa meidän on noudatettava olemassa olevan varastokannan sulattamisen ja asteittaisen kasvun optimoinnin yhdistelmää, toteutettava ja parannettava uutta kiinteistöpolitiikkaa, varmistettava tehokkaasti asuntojen toimitus sekä elvyttävä olemassa olevia kaupallisia asuntoja ja maavaroja.

On syytä huomauttaa, että kotimaani uusi kaupungistuminen etenee edelleen ja kiinteistöjen laadukkaalle kehittämiselle on vielä runsaasti tilaa. Sitä ennen markkinat käyvät läpi myös sopeutumis- ja sopeutumisaikaa.