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중국공산당 제20기 중앙위원회 3차 전체회의가 2024년 7월 15일부터 18일까지 베이징에서 개최된다.

'중국공산당 제20기 중앙위원회 3중전회 성명'과 '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국공산당 중앙위원회 결정'에서 부동산이 언급됐다. "는 18일 공개됐다. 콘텐츠 관점에서 볼 때 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 부동산 등 핵심 분야의 위험을 예방하고 해결하기 위한 다양한 대책을 시행한다.

2. 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택 시스템 구축을 가속화하고 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화합니다. 노동자 계층의 엄격한 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택의 건설과 공급을 늘립니다.

3. 도시 및 농촌 주민의 다양하고 향상된 주거 수요를 지원합니다. 각 시 정부에 부동산 시장을 규제하고, 도시별 정책을 시행하고, 관련 시에서 주택 구입 제한 정책을 취소 또는 축소하고, 일반 및 비일반 주택에 대한 기준을 취소할 수 있는 자율성을 완전히 부여합니다.

4. 부동산 개발 자금조달 방식과 상업용 주택 분양 제도를 개혁한다. 부동산세 제도를 개선합니다.

2024년 7월 18일, "중국 공산당 제20기 3차 전체회의 성명"이 발표되어 다음과 같이 명시되어 있습니다.원하다개발과 안보를 조율하고, 부동산, 지방정부 부채, 중소 금융기관 등 핵심 분야의 위험을 예방하고 해결하기 위한 다양한 조치를 시행하겠습니다.

부동산 금융 리스크의 적절한 해결은 2022년 10월 30일 발표된 '국무회의 금융업무 보고'에서도 강조된 바 있다.

올해 초 중앙비상작업회의에서도 부동산, 지방채, 중소금융기관 등의 위험을 조율·해결하고, 불법금융행위를 엄중히 단속하며, 결단력 있게 수익을 유지해야 한다고 강조했다. 시스템적 위험이 없습니다.

부동산시장이 본격적인 조정기에 접어들면서 시장하락 압력, 원활한 자금조달 부족 등의 요인으로 부동산업체들의 채무불이행이 여러 차례 발생했다.

2023년에는 부동산 회사에 대한 자금 지원 정책이 소폭 개선될 것입니다. 2024년 상반기에는 각 지역에서 자금 조달 조정 메커니즘의 주요 주체가 기업에서 특정 프로젝트로 이동하는 것을 추진할 것입니다. 부동산 회사의 유동성 압박을 어느 정도 완화했습니다. 그러나 비은행 금융 규모는 하향 추세를 바꾸지 못했습니다. 대부분의 민간 부동산 회사, 특히 보험 위험이 있는 회사는 여전히 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다.지난 수년간 65개 일반 부동산 회사의 총 융자 금액으로 보면, 2024년 상반기 총 융자 금액은 2,131억 위안으로 전년 대비 37% 감소했습니다.

부채만기 관점에서 보면 2024년 상반기 주택회사채 만기 규모는 2,799억원에 달할 것으로 보인다.이 중 부동산회사채 만기가 1·2분기에 1300억을 넘었고, 3분기에도 채권만기가 1000억을 넘었다.

부채 상환의 압박으로 인해 최근 많은 부동산 회사들이 부채를 연장하거나 교체하기로 결정했습니다. 이러한 배경에서 2025년에는 부동산 회사의 부채 압력도 더 커질 것입니다. 2025년 부채 만기 규모는 2024년보다 더욱 높아진다. 매매시장 침체가 장기간 지속될 경우 이미 부채구조조정을 마친 부동산업체들은 또다시 채무불이행을 겪게 될 전망이다.

2024년 상반기에 금융조정 메커니즘의 지원이 있을 예정이지만, 현재 환경에서는 위험에 처한 주택회사가 은행 대출을 받기가 여전히 어려울 것으로 예상됩니다. 이는 주로 은행이 대출담보를 취급할 때 상대적으로 가치가 안정적이고 유동성이 강한 담보를 우선적으로 취급하며, 일반적으로 실현이나 등록이 어렵거나 가격 변동이 큰 담보를 받아들이지 않기 때문입니다. 대부분의 위험에 처한 부동산 회사는 주택담보대출 대상이 적고 시장지향적 메커니즘에 따라 은행 대출을 받을 가능성이 여전히 낮습니다.

이러한 유형의 기업에 대해서는 관련 부서가 부동산 기업 청산의 강도와 속도를 높이고 시장 지향적 수단을 사용하여 보험 회사가 가능한 한 빨리 부채 구조 조정 또는 파산 청산을 실현할 수 있도록 해야 합니다.부채 구조조정을 통한 가치 재형성은 현재 업계 신용 문제를 해결하는 효과적인 방법입니다.

2024년 7월 18일, 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3중전회에서는 '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 촉진할 것에 관한 중국 공산당 중앙 결정'이 채택되었습니다. "'인민생활을 보장하고 향상시키기 위한 제도적 제도를 보완'하는 문제를 해결한다. 좋은 사람은 가장 직접적이고 실질적인 이익을 가장 중시하며 더 나은 삶을 바라는 인민들의 염원을 끊임없이 만족시켜준다."

임대와 구매를 동시에 촉진하는 주택시스템 구축을 가속화하고, 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화해야 합니다. 노동자 계층의 엄격한 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택의 건설과 공급을 늘립니다. 도시와 농촌 주민의 다양하고 개선된 주택 수요를 지원합니다. 각 시 정부에 부동산 시장을 규제하고, 도시별 정책을 시행하고, 관련 시에서 주택 구입 제한 정책을 취소 또는 축소하고, 일반 및 비일반 주택에 대한 기준을 취소할 수 있는 자율성을 완전히 부여합니다.

여기에는 여러 부분이 언급되어 있습니다. 첫 번째는 다음과 같습니다. 임대와 구매를 동시에 촉진하는 주택 시스템 구축을 가속화하고 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화합니다. 노동자 계층의 엄격한 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택의 건설과 공급을 늘립니다.

우리나라는 복지주택, 저렴한 임대주택, 저렴한 임대주택, 공공임대주택, 저렴한 임대주택, 공유자산 주택 등 시대에 따라 저렴한 주택에 대한 다양한 정책과 대책을 마련해 왔으며, 현재는 점차 '임대주택'으로 전환하고 있다. + 임대" "판매" 새 모델.

2023년 8월 국무원은 할당형 저렴한 주택 건설을 제안하는 '저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 지도의견'을 검토하고 승인했습니다. 중앙은행은 1000억 임대주택 대출 지원계획을 수립하고 지난, 정저우, 청두, 칭다오, 텐진, 창춘, 충칭, 푸저우 등 8개 도시에서 시범사업을 실시해 시장지향적 임대주택 공급을 확대했다. 기존 주택 일괄 취득.

2024년 5월 17일 국무원 정기 정책 보고에서 중국인민은행은 금융기관이 합리적인 가격으로 지방 국유 기업을 지원하도록 격려하고 안내하기 위해 3000억 위안 규모의 저렴한 주택 재대출을 설정할 것이라고 밝혔습니다. 시장화 원칙과 법치주의에 따라 완공되거나 미분양된 상업용 건물을 매입하여 저렴한 주택으로 판매 또는 임대합니다. 정책융합을 종합적으로 고려해 임대주택대출 지원사업을 서민주택 재융자 정책에 통합해 전국적으로 종합 추진한다.

지난 6월 20일 주택도시농촌개발부 회의에서는 기존 주택 구입 및 비축 지원 범위를 현급 도시로 확대하겠다고 밝혔다.

통계에 따르면 정부의 예비주택 모델은 전국 최소 23개 주요 도시에서 시행됐다.예를 들어, 정저우는 도시개발그룹을 통해 중고 주택 5,000채를 취득할 것이라고 발표했습니다. 또한 항저우 린안구는 공공 임대용 주택 10,000㎡를 취득하기로 결정하면서 기존 주택 구입 및 보관에 관한 발표를 했습니다. 광저우 Zengcheng 지구는 20,700 평방미터의 주택을 공개적으로 구매할 계획입니다. 평방미터의 상업용 주택은 광저우-산터우 철도 프로젝트의 정착 주택으로 사용되는 것이 원칙입니다. 주택 거래 단가는 "토지 비용 + 건설 및 설치"입니다. 비용".

그러나 저렴한 주택 재융자는 근로소득층의 엄격한 주택 수요를 충족시키기 위해 저렴한 주택을 사용한다는 원칙을 분명히 따르고 있으며, 구입한 상업용 주택의 단위 유형 및 면적 기준을 엄격하게 통제한다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 주로 건축면적 70㎡ 이하의 소형 주택이다. 현재 시장에는 70제곱미터 미만 아파트 유형의 요구를 충족할 수 있고 완전한 기존 주택을 갖춘 상업용 주택 프로젝트가 거의 없습니다.임대 소득이 자본 비용을 충당해야 한다는 기본 수익 요구 사항과 결합하면 조건을 충족할 수 있는 프로젝트는 소수에 불과합니다.

더욱이, 현재 지역 부채 압력은 엄청나며, 저렴한 주택 구입 및 보관을 위해 대상 저리 대출을 사용하는 목적은 기존 자산을 더욱 활성화하고 부채를 줄이는 것입니다. 그러나 취득·보관 후 건설한 할당형 저가주택을 매도할 수 없는 경우에는 할당·양도·임대를 해야 하지만, 현재 각 도시의 임대반환율은 상대적으로 낮고, 국유기업도 있다. 더 이상 '돈을 벌 수 없다'는 딜레마에 빠질 수도 있다.

따라서 우리는 재고를 줄이기 위한 시도이자 탐구로서 저렴한 주택 재융자를 실제 시행 과정에서 여전히 많은 문제에 직면할 것이라고 믿습니다. 이러한 문제를 적절하게 처리해야만 정책 시행을 더 잘 촉진할 수 있습니다.동시에, 저렴한 주택을 '임대+임대 및 매매' 모델로 전환해야만 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택 시스템 구축을 더욱 가속화하고 부동산 개발의 새로운 모델을 구축할 수 있습니다.

둘째, 회의에서도 언급되었습니다. 도시와 농촌 주민의 다양하고 개선된 주택 수요를 지원합니다. 각 시 정부에 부동산 시장을 규제하고, 도시별 정책을 시행하고, 관련 시에서 주택 구입 제한 정책을 취소 또는 축소하고, 일반 및 비일반 주택에 대한 기준을 취소할 수 있는 자율성을 완전히 부여합니다.

2024년 상반기 부동산 정책 기조는 4월 정치국 회의 이후 '재고축소'로 정책 초점이 옮겨갔다.주민을 위한 신용 정책은 엄청난 혜택을 가져왔습니다. 중앙은행, 국가 금융감독관리국 및 기타 부서에서는 주택 구매 기준을 낮추기 위해 최소 계약금 비율을 낮추는 조치를 계속해서 시행해 왔습니다. 주택담보대출 금리 하한제를 폐지하고 주택자금대출 금리를 낮추고 LPR 금리를 인하하는 등 주민들의 주택담보대출 부담을 완화했다.

CRIC 통계에 따르면 올해 상반기에 지방의 주택 구입 제한 정책이 계속 완화되었으며, 전국 222개 이상의 성 및 시에서 느슨한 인센티브 주택 구입 정책을 341회 도입했으며 빈도는 71% 증가했습니다. 전년 동기 대비 24% 감소했지만, 2023년 하반기와 비교하면 24% 감소했다.현재 전국에서 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 텐진, 하이난 등 6개 지역에서만 여전히 주택 구입 제한을 시행하고 있다.

현재 전국 대부분의 2선, 3선 도시에서는 주택 거래에 대한 제한을 완전히 완화했습니다.아직 구매 제한을 해제하지 않은 텐진과 하이난도 뒤따를 가능성이 높다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1급 도시에서는 여전히 통제 정책을 완화할 여지가 크다. 향후 구매 제한 범위, 비가구 구매자에 대한 사회보장 요건, 계약금 비율, 모기지 금리 인하, 다자녀 주택 파악 등 정책이 최적화될 것으로 예상된다. 다른 도시의 수요 측면 정책의 초점은 거래 제한 해제에서 주택 구매 인센티브 정책 증가, 주택 거래세 및 수수료 인하, 객실권 배치 촉진, 실제 주택 구매 지원으로 점차 옮겨갈 것입니다. 돈은 모든 옵션입니다.

'개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국 현대화를 추진할 것에 관한 중국 공산당 중앙위원회 결정'에서도 다음과 같은 필요성이 언급되었습니다. 부동산 개발 자금 조달 방식과 상업용 주택 분양 제도를 개혁합니다. 부동산세 제도를 개선합니다.

실제로 '건물 납품 보장'을 배경으로 기존주택 시범판매가 가속화되고 있다. 2023년 초 주택도농부는 조건이 있는 도시에서 기존주택 시범판매를 할 수 있다고 제안했다. , 그리고 배송 구축에 대한 새로운 위험이 발생해서는 안 됩니다.

이후 산둥성과 허난성을 포함한 많은 성, 시에서는 업무회의에서 기존 주택 매매 시범사업을 언급했다. 그 중 허난성은 정저우와 카이펑을 시범사업으로 활용해 분양 제도 개혁과 기존 주택 매매를 적극적으로 모색했다. 2024년 1월까지 정저우의 첫 번째 기존 주택 판매 시범 계획이 성공적으로 매각되었습니다. 이는 기존 주택판매 시범사업이 중요한 단계를 밟았다는 것을 의미합니다.

CRIC의 불완전한 통계에 따르면 2023년 하반기부터 최소 13개 성 및 시에서 기존 주택 판매를 명시적으로 시범적으로 시행했습니다. 그러나 지난 몇 년 동안 기존 주택 프로젝트를 시범적으로 진행한 베이징, 상하이, 선전의 모델을 보면 결과가 엇갈립니다.

기존 주택 판매에는 눈에 보이는 대로 얻을 수 있고 구매자의 주도권이 높아지는 등의 장점이 있습니다.하지만두 가지 주요 문제점에 더 주목해야 합니다. 첫째, 토지 취득부터 기존 주택 프로젝트 개시까지의 시간이 너무 길고 부동산 회사의 프로젝트 지불이 느리다는 점입니다. 둘째, 긴 개발 및 건설 주기, 외부 시장 환경입니다. 확실성이 불안정할 수 있습니다.

기존 주택 매매 제도의 시행은 분명 업계 전체의 운영 모델을 무너뜨릴 것이란 점은 예상된다. .그러므로,현재 기존 주택 매매 시스템의 구현은 신속하고 포괄적으로 시행하기 어렵고 지점 간 방식으로만 점진적으로 구현될 수 있습니다.

기존 주택 매매 시스템 외에도 현재 납품으로 인해 발생하는 다양한 문제를 고려하여 계약금 지불 후 즉시 주택 담보 대출을 신청하는 이전 모델에서 점차적으로 개발자가 할 수있는 모델로 조정될 수 있다고 믿습니다. 부동산을 양도한 후 대출을 신청하세요. 이는 기업이 건설 진행 속도를 높이는 한편, 기존 주택에 대한 대출을 신청하면 주택 구매자의 권익을 최대한 보호할 수 있으며, 제품 품질 문제가 발견될 수 있습니다. 제 시간에 맞춰 해당 조정을 수행합니다. 동시에 부동산 회사는 상품력에 더 많은 관심을 기울이고 건전한 경쟁을 장려해야 합니다. 셋째, 주택 구입 소비자의 자신감과 기대가 향상됨에 따라 주택 구입에 대한 지불 능력도 더욱 강해질 것입니다.

중국 공산당 제20기 중앙위원회 3차 전체회의에서는 정책, 시장 수급, 시스템 측면에서 위험 예방과 새로운 모델 개발 방향을 포함하는 부동산 산업에 대한 비교적 포괄적인 포지셔닝이 이루어졌습니다. 건설.

최근 우호적인 정책 하에 부동산 시장은 긍정적인 변화를 겪고 있음을 알 수 있다. 앞으로 우리는 기존 재고를 소화하고 증분 증가를 최적화하는 조합을 고수하고 새로운 부동산 정책을 더욱 시행 및 개선하며 주택 공급을 효과적으로 보장하고 기존 상업용 주택 및 토지 자원을 활성화해야 합니다.

우리 나라의 새로운 도시화는 여전히 진행되고 있으며, 부동산의 고품질 개발을 위한 상당한 여지가 있다는 점을 지적해야 합니다. 그 전에 시장 역시 적응과 조정의 시기를 겪게 될 것입니다.