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中国共産党第20期中央委員会第3回全体会議は2024年7月15日から18日まで北京で開催される。

「中国共産党第20期中央委員会第3回総会の声明」および「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」において、不動産について言及された』が18日に発売された。コンテンツの観点から見ると、次のような点が重要です。

1. 不動産等の重点分野におけるリスクの予防・解決に向けた諸施策を実施します。

２．賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の構築を加速し、新たな不動産開発モデルの構築を加速する。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。

3. 都市部と地方の住民の多様化・改善された住宅ニーズをサポートします。各都市政府に不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施する自主権を完全に与え、関連都市が住宅購入制限政策を中止または緩和し、一般および非一般住宅の基準を中止できるようにする。

4. 不動産開発融資手法と商業住宅の事前販売制度を改革する。不動産税制を改善する。

2024年7月18日、「中国共産党第20期中央委員会第3回総会声明」が発表され、次のように述べられた。欲しい開発と安全を連携し、不動産、地方自治体の債務、中小金融機関などの主要分野におけるリスクの予防と解決に向けたさまざまな措置を講じます。

不動産リスクの適切な解決が言及されたのはこれが初めてではなく、すでに2022年10月30日に発表された「金融活動に関する国務院報告」で強調されている。

今年初めの中央非常作業会議でも、不動産、地方債務、中小金融機関などのリスクを調整・解決し、違法な金融活動を厳しく取り締まり、収益を断固として維持する必要性を強調した。システミックリスクはありません。

不動産市場が深刻な調整期に入って以来、市場の下押し圧力や円滑な資金調達の不足などにより、不動産会社による多重債務不履行が発生しています。

2023年には不動産会社への資金調達支援政策が若干改善される見通しで、2024年上半期にはさまざまな地域で資金調達調整メカニズムの「ホワイトリスト」が推進され、支援の主体が企業から特定のプロジェクトに移る。不動産会社の流動性圧力はある程度緩和されました。しかし、ノンバンク融資の規模が縮小傾向を変えていないのは、特に保険リスクを抱える民間不動産会社の多くが依然として顕著な資金調達困難に直面していることだ。代表的な不動産会社65社の長年にわたる融資総額から判断すると、2024年上半期の融資総額は2131億元で、前年同期比37％減少した。

債務満期の観点から見ると、2024年上半期の住宅会社債の満期規模は2,799億に達する。このうち不動産会社社債の満期は第1四半期と第2四半期で1,300億を超え、第3四半期の社債満期は1,000億を超えた。

債務返済のプレッシャーを受けて、多くの不動産会社は近年、債務の延長や借り換えを選択しているが、これを背景に、2025年には不動産会社の債務圧力もさらに大きくなるだろう。 2025 年の債務満期規模は 2024 年よりもさらに高くなります。販売市場の低迷が長期化すれば、すでに債務再編を終えた不動産会社も再び債務不履行に陥る可能性がある。

2024年上半期には資金調達調整メカニズムによる支援が得られる予定だが、現在の環境下ではリスクにさらされている住宅会社が銀行融資を受けるのは依然として困難が予想される。これは主に、銀行が融資質権保証を取り扱う際に、比較的価値が安定し流動性の高い担保を優先しており、実現・登記が困難な担保や価格変動の大きい担保は一般的に受け付けないためです。しかし、リスクにさらされている不動産会社のほとんどは住宅ローンの対象が少なく、市場指向のメカニズムの下では依然として銀行融資を受ける可能性は低い。

この種の企業については、関連部門が不動産企業の清算の強度と速度を高め、市場志向の手段を用いて保険会社ができるだけ早く債務再編または破産清算を実現できるようにすることが推奨される。債務再編を通じて価値を再形成することは、現在の業界の信用問題を解決する効果的な方法です。

2024年7月18日、中国共産党第20期中央委員会第3回総会は「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」を採択した。 「『国民の生活を保障し改善するための制度制度の改善』という問題を解決すること。善良な人々は、最も直接的かつ現実的な利益を最も重視し、より良い生活への国民の切望を常に満たします。」

賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の構築を加速し、新たな不動産開発モデルの構築を加速する必要がある。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。都市部と地方の住民の多様かつ改善された住宅ニーズをサポートします。各都市政府に不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施する自主権を完全に与え、関連都市が住宅購入制限政策を中止または緩和し、一般および非一般住宅の基準を中止できるようにする。

ここで言及されている部分はいくつかあります。賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の構築を加速し、新たな不動産開発モデルの構築を加速する。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。

我が国は、福祉住宅、低廉住宅、低家賃住宅、公共賃貸住宅、低廉賃貸住宅、共有財産住宅に至るまで、その時々に応じて低廉な住宅政策を打ち出してきましたが、現在では徐々に「賃貸住宅」へ移行しつつあります。 ＋レンタル」「販売」の新モデル。

2023年8月、国務院は「低価格住宅の計画と建設に関する指導意見」を審議・承認し、割り当て型低価格住宅の建設を提案した。中央銀行は1,000億の賃貸住宅ローン支援計画を策定し、済南、鄭州、成都、青島、天津、長春、重慶、福州の8都市でパイロットプロジェクトを実施し、市場志向で賃貸住宅の供給を拡大している。既存住宅の一括取得。

2024年5月17日、国務院の定例政策会見で、中国人民銀行は、金融機関が地元の国有企業を適正な価格で支援するよう奨励・指導するため、3,000億元の手頃な住宅再融資を設定すると発表した。市場化と法の支配の原則に従って、完成した未販売の商業ビルを取得し、販売または賃貸用の手頃な価格の住宅として使用します。政策の融合を総合的に勘案し、賃貸住宅ローン支援制度を低廉な住宅借り換え政策に統合し、全国的に総合的に推進する。

6月20日、住宅・都市農村開発部の会議は、既存住宅の購入と保管に対する支援範囲を県レベルの都市に拡大することを明らかにした。

統計によると、政府の予備住宅モデルは全国の少なくとも 23 の主要都市で導入されています。例えば、鄭州市は杭州市臨安区を通じて中古住宅5,000戸を取得すると発表し、既存住宅の購入と保管に関する発表も行い、公共賃貸用に10,000平方メートルの住宅を取得することを決定した。広州増城区は、広州汕頭鉄道プロジェクトの移転住宅として20,700平方メートルの住宅を公的に購入する計画である。料金"。

ただし、手頃な価格の住宅の借り換えは、勤労所得層の厳格な住宅ニーズを満たすために手頃な価格の住宅が使用されるという原則に従っていることは明らかであり、購入する商業用住宅のユニットタイプと面積基準を厳格に管理していることに注意する必要があります。つまり、主に建築面積が70平方メートル以下の小さな家です。現在、市場には70平方メートル以下のマンションタイプや完成済みの既存住宅のニーズを満たすことができる商業住宅プロジェクトはほとんどありません。資本コストを家賃収入でカバーする必要があるという基本収益要件と組み合わせると、条件を満たすことができるプロジェクトはほんの一握りです。

さらに、現在の地方債務圧力は巨大であり、手頃な価格の住宅の取得と保管に的を絞った低金利融資を利用する目的は、既存の資産をさらに活性化し、負債を削減することです。しかし、取得・保管後に建設された割当型の手頃な価格の住宅が売却できない場合は、割当て、譲渡し、賃貸する必要があるが、現在の各都市の賃貸料返還率は比較的低く、国有企業はさらにその可能性がある。 「生活が成り立たない」というジレンマに陥る。

したがって、在庫削減の試みとしての手頃な住宅借り換えは、実際の実施過程において依然として多くの問題に直面するであろうが、これらの問題に適切に対処することによってのみ、政策の実施をより良く促進することができると我々は考えている。同時に、手頃な価格の住宅の「賃貸＋賃貸・売却」モデルへの転換を完了することによってこそ、賃貸と購入を促進する住宅システムの構築をさらに加速させ、新たな不動産開発モデルを構築することができます。

第二に、会議では次のようにも言及されました。都市部と地方の住民の多様かつ改善された住宅ニーズをサポートします。各都市政府に不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施する自主権を完全に与え、関連都市が住宅購入制限政策を中止または緩和し、一般および非一般住宅の基準を中止できるようにする。

2024年上半期の不動産政策の主な基調は、4月の政治局会議以来、「在庫削減」に移っている。居住者に対する信用政策は、壮大な恩恵をもたらした。中央銀行、国家金融監督局、その他の部門は、住宅購入の基準を下げるために、数々の金融政策を打ち出し続けている。彼らは住宅ローン金利の下限を撤回し、住宅積立基金ローン金利を引き下げ、住民の住宅ローン金利を引き下げた。

今年上半期、住宅購入に対する地方の制限政策は引き続き緩和され、CRIC の統計によると、全国の少なくとも 222 の省と市が緩和的かつ奨励的な住宅購入政策を 341 回導入し、その頻度は 71% 増加した。前年比では増加しましたが、2023 年下半期と比較すると 24% 減少しました。現在、国内で住宅購入制限を実施しているのは北京、上海、広州、深セン、天津、海南省の６カ所だけだ。

現在、全国のほとんどの二級都市と三級都市は住宅取引の制限を完全に緩和している。まだ購入規制を解除していない天津市と海南市もこれに追随する可能性が高いと予想される。北京、上海、広州、深センを含む４つの一線都市では、規制政策を緩和する余地がまだ大きい。将来の購入制限の範囲、非世帯購入者の社会保障要件、頭金比率、住宅ローン金利の下限、多子住宅の特定などの政策は、将来的に最適化されることが予想される。他の都市における需要側政策の焦点は、住宅購入補助金の増額、住宅取引税および手数料の引き下げ、部屋券の販売促進、および「古いものから新しいもの」への実質的な支援へと徐々に移っていくだろう。お金はすべての選択肢です。

「改革をさらに包括的に深化させ、中国の近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」でも、不動産開発の融資方法と商業住宅の事前販売制度を改革する。不動産税制を改善する。

実際、「建物の引き渡し保証」を背景に、中古住宅の試験販売が加速しており、住宅・都市農村開発部は2023年初め、条件付き都市が中古住宅の試験販売を実施できると提案した。 、建物の引渡しに関する新たなリスクは発生しないはずです。

その後、山東省や河南省を含む多くの省や市が作業会議で既存住宅販売のパイロットについて言及し、その中で河南省は明らかに鄭州市と開封市をパイロットとして活用し、事前販売システムと既存住宅販売の改革を積極的に検討した。 2024 年 1 月までに、鄭州初の既存住宅販売試験区画の販売に成功しました。これは、既存住宅販売試験が重要な一歩を踏み出したことを意味します。

CRIC の不完全な統計によると、2023 年下半期以降、少なくとも 13 の省と都市が明示的に中古住宅販売を試験的に実施しています。しかし、過去数年間に既存の住宅プロジェクトを試験的に導入した北京、上海、深センのモデルから判断すると、結果はまちまちだ。

中古住宅販売には、見たものがそのまま手に入る、購入者の主導権が高まるなどのメリットがあります。しかし2 つの主要な問題点は、より注目されるべきです。1 つは、土地取得から既存の住宅プロジェクトの開業までの時間が長すぎること、2 つ目は、開発と建設の長期サイクルにおける外部市場環境です。確実性が不安定になる可能性があります。

中古住宅販売制度の導入は、間違いなく業界全体の経営モデルを破壊することになることが予見され、政府や不動産会社など関係者全員が中古住宅販売促進による「痛み」に直面することになる。 。したがって、現時点では、既存住宅販売システムの導入を迅速かつ包括的に展開することは難しく、ポイントツーポイントで段階的に導入するしかありません。

従来の住宅販売システムに加え、今回の引き渡しに伴うさまざまな問題を考慮すると、頭金支払い後すぐに住宅ローンを申し込むという従来のモデルも、デベロッパーのローン申し込みに徐々に適応できると考えています。家の引き渡し後。これにより、企業は建設の進行を加速する必要がある一方で、既存住宅のローンを申請することで住宅購入者の権利と利益を最大限に保護することができ、製品の品質に問題があった場合にそれが発見される可能性があります。適切な調整を行ってください。同時に、不動産会社は商品力にもっと注意を払い、健全な競争を促進するよう求められる可能性がある。第三に、住宅購入者の自信と期待が高まるにつれて、住宅購入に対する支払い能力も強化されるだろう。

中国共産党第20期中央委員会三中全会は、政策、市場の需給、制度の両面から、リスク予防や新モデル開発の方向性など、不動産業界の比較的包括的な位置付けを実施した。工事。

最近の有利な政策の下、不動産市場は前向きな変化を遂げていることがわかります。今後は、既存ストックの消化と漸増の最適化の組み合わせを堅持し、新たな不動産政策をさらに実施・改善し、住宅供給を効果的に確保し、既存の商業用住宅と土地資源を活性化する必要がある。

我が国の新たな都市化は依然として進行しており、質の高い不動産開発の余地が依然としてかなりあることを指摘しておく必要がある。その前に、市場も適応と調整の時期を迎えることになります。