berita

Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 akan diadakan di Beijing pada tanggal 15 hingga 18 Juli 2024.

Real estate disebutkan dalam "Komunike Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20" dan "Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Reformasi yang Lebih Mendalam dan Mempromosikan Modernisasi Gaya Tiongkok " dirilis pada tanggal 18. Dari segi konten, hal-hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut:

1. Menerapkan berbagai langkah untuk mencegah dan mengatasi risiko di bidang-bidang utama seperti real estate.

2. Mempercepat pembentukan sistem perumahan yang mengedepankan sewa dan pembelian, serta mempercepat pembangunan model pengembangan real estat baru. Meningkatkan pembangunan dan pasokan perumahan yang terjangkau untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang kaku bagi masyarakat kelas pekerja.

3. Mendukung diversifikasi dan peningkatan kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan dan pedesaan. Berikan sepenuhnya otonomi kepada setiap pemerintah kota untuk mengatur pasar real estat, menerapkan kebijakan khusus kota, dan mengizinkan kota terkait untuk membatalkan atau mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah dan membatalkan standar untuk tempat tinggal biasa dan non-biasa.

4. Reformasi metode pembiayaan pengembangan real estat dan sistem pra-penjualan perumahan komersial. Memperbaiki sistem pajak real estat.

Pada tanggal 18 Juli 2024, "Komunike Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20" dirilis, yang menyatakan bahwainginKami akan mengoordinasikan pembangunan dan keamanan, serta menerapkan berbagai langkah untuk mencegah dan mengatasi risiko di bidang-bidang utama seperti real estat, utang pemerintah daerah, dan lembaga keuangan kecil dan menengah.

Ini bukan pertama kalinya penyelesaian risiko real estat disebutkan. Penyelesaian risiko keuangan real estat dengan benar telah ditekankan sejak "Laporan Dewan Negara tentang Pekerjaan Keuangan" yang dirilis pada tanggal 30 Oktober 2022.

Awal tahun ini, Konferensi Kerja Darurat Pusat juga menekankan perlunya mengoordinasikan dan menyelesaikan risiko di bidang real estat, utang daerah, lembaga keuangan kecil dan menengah, dll., menindak keras aktivitas keuangan ilegal, dan dengan tegas menjaga keuntungan. tidak ada risiko sistemik.

Sejak pasar real estat memasuki periode penyesuaian mendalam, telah terjadi beberapa kali gagal bayar utang oleh perusahaan real estat karena faktor-faktor seperti tekanan pasar yang menurun dan kurangnya kelancaran pembiayaan.

Pada tahun 2023, kebijakan dukungan pembiayaan untuk perusahaan real estate akan sedikit membaik. Pada paruh pertama tahun 2024, berbagai daerah akan mempromosikan “daftar putih” mekanisme koordinasi pembiayaan meringankan tekanan likuiditas perusahaan real estat sampai batas tertentu. Namun, skala pembiayaan non-bank tidak mengubah tren penurunan ini. Sebagian besar perusahaan real estat swasta, terutama yang mempunyai risiko asuransi, masih menghadapi kesulitan pembiayaan yang besar.Dilihat dari total jumlah pembiayaan 65 perusahaan real estate selama bertahun-tahun, total jumlah pembiayaan pada paruh pertama tahun 2024 adalah 213,1 miliar yuan, turun 37% dari tahun ke tahun.

Dari sisi jatuh tempo utang, skala jatuh tempo obligasi perusahaan perumahan pada semester I 2024 mencapai 279,9 miliar.Diantaranya, jatuh tempo obligasi perusahaan real estate melebihi 130 miliar pada kuartal pertama dan kedua, dan jatuh tempo obligasi pada kuartal ketiga melebihi 100 miliar.

Di bawah tekanan pembayaran utang, banyak perusahaan real estat memilih untuk memperpanjang atau mengganti utang dalam beberapa tahun terakhir. Dengan latar belakang ini, tekanan utang perusahaan real estat pada tahun 2025 juga akan semakin besar. Skala jatuh tempo utang pada tahun 2025 bahkan lebih tinggi dibandingkan tahun 2024. Jika pasar penjualan tetap tertekan dalam jangka waktu yang lama, perusahaan real estate yang telah menyelesaikan restrukturisasi utang masih akan menghadapi gagal bayar lagi atas utangnya.

Meskipun akan ada dukungan dari mekanisme koordinasi pembiayaan pada paruh pertama tahun 2024, dalam kondisi saat ini, diperkirakan masih akan sulit bagi perusahaan perumahan yang berisiko untuk mendapatkan pinjaman bank. Hal ini terutama disebabkan karena dalam menangani jaminan gadai pinjaman, bank mengutamakan agunan yang nilainya relatif stabil dan likuiditasnya kuat, serta umumnya tidak menerima agunan yang sulit direalisasikan, didaftarkan, atau mempunyai fluktuasi harga yang besar. Namun, sebagian besar perusahaan real estat yang berisiko memiliki target pinjaman hipotek yang lebih sedikit dan kecil kemungkinannya untuk memperoleh pinjaman bank berdasarkan mekanisme berorientasi pasar.

Untuk jenis perusahaan ini, disarankan agar departemen terkait meningkatkan intensitas dan kecepatan likuidasi perusahaan real estat, dan menggunakan cara-cara berorientasi pasar untuk memungkinkan perusahaan asuransi merealisasikan restrukturisasi utang atau likuidasi kebangkrutan sesegera mungkin.Membentuk kembali nilai melalui restrukturisasi utang merupakan cara efektif untuk memecahkan masalah kredit industri saat ini.

Pada tanggal 18 Juli 2024, Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 mengadopsi "Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Memperdalam Reformasi Lebih Komprehensif dan Mempromosikan Modernisasi Gaya Tiongkok", yang mensyaratkan "untuk memecahkan masalah" memperbaiki sistem kelembagaan untuk menjamin dan meningkatkan penghidupan masyarakat "Orang baik paling peduli pada kepentingan yang paling langsung dan praktis dan terus-menerus memuaskan kerinduan masyarakat akan kehidupan yang lebih baik.”

Penting untuk mempercepat pembentukan sistem perumahan yang mendorong penyewaan dan pembelian, dan untuk mempercepat pembangunan model pengembangan real estat yang baru. Meningkatkan pembangunan dan pasokan perumahan yang terjangkau untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang kaku bagi masyarakat kelas pekerja. Mendukung kebutuhan perumahan yang beragam dan meningkat bagi penduduk perkotaan dan pedesaan. Berikan sepenuhnya otonomi kepada setiap pemerintah kota untuk mengatur pasar real estat, menerapkan kebijakan khusus kota, dan mengizinkan kota terkait untuk membatalkan atau mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah dan membatalkan standar untuk tempat tinggal biasa dan non-biasa.

Ada beberapa bagian yang disebutkan di sini Mempercepat pembentukan sistem perumahan yang mengedepankan sewa dan pembelian, dan mempercepat pembangunan model pengembangan real estate baru. Meningkatkan pembangunan dan pasokan perumahan yang terjangkau untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang kaku bagi masyarakat kelas pekerja.

Negara kita telah merumuskan kebijakan dan tindakan yang berbeda untuk perumahan yang terjangkau pada waktu yang berbeda, mulai dari perumahan kesejahteraan, perumahan yang terjangkau, perumahan sewa rendah, perumahan sewa umum, perumahan sewa yang terjangkau, dan perumahan properti bersama, hingga kini secara bertahap beralih ke "sewa + sewa" "Penjualan" model baru.

Pada bulan Agustus 2023, Dewan Negara meninjau dan menyetujui "Pendapat Panduan tentang Perencanaan dan Pembangunan Perumahan Terjangkau" dan mengusulkan pembangunan perumahan terjangkau tipe peruntukan. Bank sentral telah menetapkan rencana dukungan pinjaman perumahan sewa sebesar 100 miliar dan melakukan proyek percontohan di delapan kota, yaitu Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing, dan Fuzhou, untuk memperluas pasokan perumahan sewa melalui berorientasi pasar akuisisi batch perumahan yang ada.

Pada tanggal 17 Mei 2024, pada pengarahan kebijakan rutin Dewan Negara, Bank Rakyat Tiongkok menyatakan bahwa mereka akan menyiapkan pinjaman ulang perumahan yang terjangkau sebesar 300 miliar yuan untuk mendorong dan membimbing lembaga keuangan untuk mendukung perusahaan milik negara lokal dengan harga yang wajar. sesuai dengan prinsip marketisasi dan supremasi hukum. Mengakuisisi bangunan komersial yang sudah selesai dan belum terjual dan menggunakannya sebagai perumahan yang terjangkau untuk dijual atau disewakan. Dengan mempertimbangkan konvergensi kebijakan secara keseluruhan, program dukungan pinjaman perumahan sewa akan diintegrasikan ke dalam kebijakan pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau dan akan dipromosikan secara komprehensif secara nasional.

Pada tanggal 20 Juni, pertemuan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengklarifikasi bahwa cakupan dukungan untuk pembelian dan penyimpanan perumahan yang ada akan diperluas ke kota-kota tingkat kabupaten.

Menurut statistik, model perumahan cadangan pemerintah telah diterapkan di setidaknya 23 kota utama di seluruh negeri.Misalnya, Zhengzhou mengumumkan akan mengakuisisi 5.000 rumah bekas melalui Urban Development Group. Distrik Lin'an di Hangzhou juga mengeluarkan pengumuman tentang pembelian dan penyimpanan rumah yang ada, memutuskan untuk mengakuisisi 10.000 meter persegi perumahan untuk sewa umum. perumahan. Distrik Guangzhou Zengcheng berencana untuk membeli 20,700 meter persegi rumah secara publik. Meter persegi perumahan komersial digunakan sebagai perumahan pemukiman kembali untuk Proyek Kereta Api Guangzhou-Shantou biaya".

Namun, perlu dicatat bahwa pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau jelas mengikuti prinsip bahwa perumahan yang terjangkau digunakan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang kaku bagi kelompok berpenghasilan kerja, dan secara ketat mengontrol jenis unit dan standar luas rumah komersial yang dibeli. Artinya, sebagian besar merupakan rumah kecil dengan luas bangunan tidak lebih dari 70 meter persegi. Saat ini, hanya sedikit proyek perumahan komersial di pasaran yang dapat memenuhi kebutuhan tipe apartemen di bawah 70 meter persegi dan melengkapi rumah yang sudah ada.Jika digabungkan dengan persyaratan pengembalian dasar yang diperlukan pendapatan sewa untuk menutupi biaya modal, hanya ada sedikit proyek yang dapat memenuhi persyaratan tersebut.

Terlebih lagi, tekanan utang daerah saat ini sangat besar, dan tujuan penggunaan pinjaman berbunga rendah yang ditargetkan untuk akuisisi dan penyimpanan perumahan yang terjangkau adalah untuk lebih merevitalisasi aset yang ada dan mengurangi kewajiban. Namun, jika perumahan terjangkau tipe penjatahan yang dibangun setelah akuisisi dan penyimpanan tidak dapat dijual, maka perumahan tersebut harus dialokasikan, dialihkan, dan disewakan. Namun, tingkat pengembalian sewa saat ini di berbagai kota relatif rendah, dan badan usaha milik negara dapat melanjutkannya terjerumus ke dalam dilema “tidak mampu memenuhi kebutuhan hidup”.

Oleh karena itu, kami percaya bahwa refinancing perumahan yang terjangkau, sebagai upaya dan eksplorasi untuk destock, masih akan menghadapi banyak masalah dalam proses implementasi sebenarnya. Hanya dengan menangani masalah-masalah ini secara tepat kita dapat mendorong implementasi kebijakan tersebut dengan lebih baik.Pada saat yang sama, hanya dengan menyelesaikan transformasi perumahan terjangkau menjadi model "sewa + sewa dan jual" kita dapat lebih mempercepat pembentukan sistem perumahan yang mendorong sewa dan pembelian serta membangun model baru pengembangan real estat.

Kedua, pertemuan itu juga menyebutkan Mendukung kebutuhan perumahan yang beragam dan meningkat bagi penduduk perkotaan dan pedesaan. Berikan sepenuhnya otonomi kepada setiap pemerintah kota untuk mengatur pasar real estat, menerapkan kebijakan khusus kota, dan mengizinkan kota terkait untuk membatalkan atau mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah dan membatalkan standar untuk tempat tinggal biasa dan non-biasa.

Pada paruh pertama tahun 2024, nada utama kebijakan real estat akan terus dilonggarkan Sejak pertemuan Politbiro pada bulan April, fokus kebijakan telah bergeser ke “destocking.”Kebijakan kredit bagi penduduk telah memberikan manfaat yang luar biasa. Bank sentral, Administrasi Pengawasan Keuangan Negara, dan departemen lainnya terus meluncurkan sejumlah langkah keuangan. Mereka telah menurunkan rasio uang muka minimum untuk menurunkan ambang batas pembelian rumah. Mereka telah membatalkan batas bawah suku bunga KPR, menurunkan suku bunga pinjaman dana simpanan perumahan, dan memotong suku bunga LPR.

Pada paruh pertama tahun ini, kebijakan pembatasan lokal untuk pembelian rumah terus dilonggarkan. Menurut statistik CRIC, setidaknya 222 provinsi dan kota di seluruh negeri menerapkan kebijakan pembelian rumah yang longgar dan insentif sebanyak 341 kali, dengan frekuensi meningkat sebesar 71%. tahun ke tahun, tetapi turun 24% dibandingkan paruh kedua tahun 2023.Saat ini, hanya enam tempat di negara tersebut, termasuk Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, dan Provinsi Hainan, yang masih memberlakukan pembatasan pembelian rumah.

Saat ini, sebagian besar kota lapis kedua dan ketiga di seluruh negeri telah sepenuhnya melonggarkan pembatasan transaksi perumahan.Diperkirakan Tianjin dan Hainan, yang belum mencabut pembatasan pembelian, kemungkinan besar akan mengikuti langkah serupa. Masih ada ruang yang signifikan untuk melonggarkan kebijakan pengendalian di empat kota lapis pertama termasuk Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen. Kebijakan seperti cakupan pembatasan pembelian di masa depan, persyaratan jaminan sosial bagi pembeli non-rumah tangga, rasio uang muka, batasan suku bunga hipotek yang lebih rendah, dan identifikasi perumahan untuk banyak anak diharapkan dapat dioptimalkan di masa depan. Fokus kebijakan sisi permintaan di kota-kota lain secara bertahap akan beralih dari memisahkan pembatasan transaksi menjadi meningkatkan kebijakan insentif pembelian rumah, mengurangi pajak dan biaya transaksi perumahan, mempromosikan penempatan tiket kamar, dan mendukung “lama untuk baru” dengan nyata uang adalah semua pilihan.

"Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Memperdalam Reformasi Lebih Komprehensif dan Mempromosikan Modernisasi Tiongkok" juga menyebutkan perlunya Mereformasi metode pembiayaan pengembangan real estat dan sistem pra-penjualan perumahan komersial. Memperbaiki sistem pajak real estat.

Faktanya, dengan latar belakang "penyerahan bangunan yang terjamin", penjualan percontohan rumah yang ada telah mengalami percepatan. Pada awal tahun 2023, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengusulkan agar kota-kota yang memiliki persyaratan dapat melakukan penjualan percontohan rumah yang ada. , dan tidak ada risiko baru dalam pengiriman bangunan yang akan terjadi.

Selanjutnya, banyak provinsi dan kota, termasuk Shandong dan Henan, menyebutkan percontohan penjualan rumah yang ada dalam rapat kerja. Di antaranya, Provinsi Henan dengan jelas menggunakan Zhengzhou dan Kaifeng sebagai percontohan untuk secara aktif menjajaki reformasi sistem pra-penjualan dan penjualan rumah yang ada. Pada Januari 2024, lahan percontohan penjualan rumah pertama di Zhengzhou berhasil dijual. Ini berarti uji coba penjualan rumah yang ada telah mengambil langkah penting.

Berdasarkan statistik lengkap CRIC, sejak paruh kedua tahun 2023, setidaknya 13 provinsi dan kota telah secara eksplisit melakukan uji coba penjualan rumah eksisting. Namun, jika dilihat dari model di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen yang telah melakukan uji coba proyek perumahan yang ada dalam beberapa tahun terakhir, hasilnya beragam.

Meski penjualan rumah eksisting memiliki kelebihan seperti apa yang Anda lihat itulah yang Anda dapatkan dan inisiatif pembeli meningkat.TetapiDua permasalahan utama yang perlu mendapat perhatian lebih: Pertama, waktu dari pembebasan lahan hingga pembukaan proyek perumahan yang ada terlalu lama, dan pembayaran proyek lambat bagi perusahaan real estate; kedua, dalam siklus pengembangan dan konstruksi yang panjang, lingkungan pasar eksternal mungkin tidak stabil.

Dapat diperkirakan bahwa penerapan sistem penjualan rumah yang ada niscaya akan mematahkan model operasi seluruh industri. Semua pihak yang terlibat, seperti pemerintah dan perusahaan real estate, akan menghadapi “kepedihan” akibat promosi penjualan rumah yang ada .Karena itu,Saat ini, penerapan sistem penjualan rumah yang ada saat ini sulit dilakukan secara cepat dan menyeluruh, serta hanya dapat diterapkan secara bertahap dan bersifat point-to-point.

Kami yakin, selain sistem penjualan rumah yang sudah ada, mengingat berbagai kendala akibat penyerahan saat ini, model sebelumnya yang langsung mengajukan KPR setelah uang muka lunas secara bertahap dapat disesuaikan dengan permohonan pinjaman pengembang. setelah rumah diserahkan. Di satu sisi, hal ini memaksa perusahaan untuk mempercepat kemajuan konstruksi; di sisi lain, mengajukan pinjaman untuk rumah yang ada dapat melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah secara maksimal. Jika ada masalah kualitas produk, hal tersebut dapat ditemukan tepat waktu dan membuat penyesuaian yang sesuai. Pada saat yang sama, perusahaan real estat juga dapat didesak untuk lebih memperhatikan kekuatan produk dan mendorong persaingan yang sehat; ketiga, seiring dengan meningkatnya kepercayaan dan ekspektasi konsumen yang membeli rumah, kemampuan mereka untuk membayar pembelian rumah juga akan semakin kuat.

Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 melakukan positioning yang relatif komprehensif terhadap industri real estate, yang mencakup pencegahan risiko dan arah pengembangan model baru, baik dari segi kebijakan, pasokan dan permintaan pasar, serta sistem. konstruksi.

Terlihat bahwa dengan kebijakan-kebijakan yang menguntungkan baru-baru ini, pasar real estat sedang mengalami perubahan positif. Di masa depan, kita harus mematuhi kombinasi antara mencerna stok yang ada dan mengoptimalkan peningkatan bertahap, menerapkan lebih lanjut dan meningkatkan kebijakan real estat baru, memastikan penyediaan perumahan secara efektif, dan merevitalisasi perumahan komersial dan sumber daya lahan yang ada.

Perlu dicatat bahwa urbanisasi baru di negara saya masih terus berlanjut, dan masih terdapat banyak ruang untuk pengembangan real estat berkualitas tinggi. Sebelumnya, pasar juga akan melalui masa adaptasi dan penyesuaian.