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A Terceira Sessão Plenária do 20.º Comité Central do Partido Comunista da China será realizada em Pequim, de 15 a 18 de julho de 2024.

O setor imobiliário foi mencionado no "Comunicado da Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China" e na "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento das reformas e a promoção da modernização ao estilo chinês " lançado no dia 18. Do ponto de vista do conteúdo, os seguintes destaques são:

1. Implementar diversas medidas de prevenção e resolução de riscos em áreas-chave como o imobiliário.

2. Acelerar o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades habitacionais da classe trabalhadora.

3. Apoiar as necessidades de habitação diversificadas e melhoradas dos residentes urbanos e rurais. Dar total autonomia a cada governo municipal para regular o mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação e cancelem os padrões para residências comuns e não comuns.

4. Reformar os métodos de financiamento do desenvolvimento imobiliário e o sistema de pré-venda de habitação comercial. Melhorar o sistema tributário imobiliário.

Em 18 de julho de 2024, foi divulgado o “Comunicado da Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China”, afirmando quequererCoordenaremos o desenvolvimento e a segurança e implementaremos diversas medidas para prevenir e resolver riscos em áreas-chave como o imobiliário, a dívida do governo local e as instituições financeiras de pequena e média dimensão.

Esta não é a primeira vez que a resolução de riscos imobiliários é mencionada. A resolução adequada de riscos financeiros imobiliários foi enfatizada já no “Relatório do Conselho de Estado sobre Trabalho Financeiro” divulgado em 30 de outubro de 2022.

No início deste ano, a Conferência Central de Trabalho de Emergência também enfatizou a necessidade de coordenar e resolver riscos imobiliários, dívida local, instituições financeiras de pequeno e médio porte, etc., reprimir severamente as atividades financeiras ilegais e manter resolutamente os resultados financeiros. sem riscos sistêmicos.

Desde que o mercado imobiliário entrou num período de ajustamento profundo, tem havido múltiplos incumprimentos de dívidas por parte das empresas imobiliárias devido a factores como a pressão descendente do mercado e a falta de financiamento regular.

Em 2023, as políticas de apoio ao financiamento das empresas imobiliárias irão melhorar marginalmente. No primeiro semestre de 2024, várias regiões irão promover a "lista branca" de mecanismos de coordenação de financiamento. O principal corpo de apoio está a passar das empresas para projetos específicos. aliviou até certo ponto a pressão de liquidez das empresas imobiliárias. Contudo, a escala do financiamento não bancário não alterou a tendência descendente. A maioria das empresas imobiliárias privadas, especialmente aquelas com riscos de seguro, ainda enfrentam dificuldades de financiamento importantes.A julgar pelo valor total do financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas ao longo dos anos, o valor total do financiamento no primeiro semestre de 2024 foi de 213,1 bilhões de yuans, uma redução anual de 37%.

Do ponto de vista do vencimento da dívida, a escala de vencimento dos títulos das empresas imobiliárias no primeiro semestre de 2024 atingirá 279,9 mil milhões.Entre eles, o vencimento dos títulos de empresas imobiliárias ultrapassou 130 mil milhões no primeiro e segundo trimestres, e o vencimento dos títulos no terceiro trimestre ultrapassou 100 mil milhões.

Sob a pressão do reembolso da dívida, muitas empresas imobiliárias optaram por prorrogar ou substituir a dívida nos últimos anos. Neste contexto, a pressão da dívida das empresas imobiliárias em 2025 também será maior. A escala de maturidade da dívida em 2025 é ainda superior à de 2024. Se o mercado de vendas permanecer deprimido por muito tempo, as empresas imobiliárias que já concluíram a reestruturação de dívidas ainda enfrentarão outro incumprimento nas suas dívidas.

Embora haja apoio do mecanismo de coordenação de financiamento no primeiro semestre de 2024, no contexto atual, espera-se que ainda seja difícil para as empresas habitacionais em risco obterem empréstimos bancários. Isto ocorre principalmente porque quando os bancos lidam com garantias de empréstimos, eles dão prioridade a garantias com valores relativamente estáveis ​​e forte liquidez, e geralmente não aceitam garantias que sejam difíceis de realizar, registrar ou que tenham grandes flutuações de preços. A maioria das empresas imobiliárias em risco tem menos objectivos para empréstimos hipotecários e ainda é pouco provável que obtenham empréstimos bancários ao abrigo do mecanismo orientado para o mercado.

Para este tipo de empresas, recomenda-se que os departamentos relevantes aumentem a intensidade e a velocidade de liquidação das empresas imobiliárias e utilizem meios orientados para o mercado para permitir que as companhias de seguros realizem a reestruturação da dívida ou a liquidação da falência o mais rapidamente possível.Remodelar o valor através da reestruturação da dívida é uma forma eficaz de resolver os actuais problemas de crédito da indústria.

Em 18 de julho de 2024, a Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China adotou a "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento das reformas e a promoção da modernização ao estilo chinês", que exigia "para resolver o problema de "melhorar o sistema institucional para garantir e melhorar a subsistência das pessoas". As pessoas boas preocupam-se mais com os interesses mais diretos e práticos e satisfazem constantemente o anseio das pessoas por uma vida melhor."

É necessário acelerar o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades habitacionais da classe trabalhadora. Apoiar as diversas e melhores necessidades de habitação dos residentes urbanos e rurais. Dar total autonomia a cada governo municipal para regular o mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação e cancelem os padrões para residências comuns e não comuns.

Existem várias partes mencionadas aqui. Acelerar o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades habitacionais da classe trabalhadora.

Nosso país formulou diferentes políticas e medidas para habitação a preços acessíveis em diferentes momentos, que vão desde habitação social, habitação a preços acessíveis, habitação de baixa renda, habitação pública para arrendamento, habitação para aluguer a preços acessíveis e habitação de propriedade partilhada, até agora está gradualmente a mudar para "aluguel + aluguel" "Vendas" novo modelo.

Em agosto de 2023, o Conselho de Estado reviu e aprovou os “Pareceres Orientadores sobre o Planeamento e Construção de Habitações Acessíveis”, propondo a construção de habitações populares do tipo loteamento. O banco central estabeleceu um plano de apoio ao empréstimo de habitação para arrendamento no valor de 100 mil milhões e conduziu projectos-piloto em oito cidades, nomeadamente Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing e Fuzhou, para expandir a oferta de habitação para arrendamento através de medidas orientadas para o mercado. aquisição em lote de habitação existente.

Em 17 de maio de 2024, no briefing político regular do Conselho de Estado, o Banco Popular da China declarou que estabeleceria um novo empréstimo para habitação a preços acessíveis de 300 bilhões de yuans para encorajar e orientar as instituições financeiras a apoiar empresas estatais locais a preços razoáveis. de acordo com os princípios da mercantilização e do Estado de direito Adquirir edifícios comerciais concluídos e não vendidos e utilizá-los como habitação acessível para venda ou aluguer. Tendo em conta a convergência política global, o programa de apoio ao crédito à habitação para arrendamento será integrado na política de refinanciamento de habitação a preços acessíveis e será promovido de forma abrangente em todo o país.

No dia 20 de junho, uma reunião do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural esclareceu que o âmbito do apoio à aquisição e armazenamento de habitação existente será alargado às cidades distritais.

Segundo as estatísticas, o modelo de habitação de reserva do governo foi implementado em pelo menos 23 cidades importantes em todo o país.Por exemplo, Zhengzhou anunciou que irá adquirir 5.000 casas usadas através do Grupo de Desenvolvimento Urbano de Lin'an de Hangzhou e também emitiu um anúncio sobre a compra e armazenamento de casas existentes, decidindo adquirir 10.000 metros quadrados de habitação para arrendamento público. habitação. O distrito de Guangzhou Zengcheng planeja comprar publicamente 20.700 metros quadrados de casas. Metros quadrados de moradias comerciais são usados ​​como moradias de reassentamento para o Projeto Ferroviário Guangzhou-Shantou. custo".

No entanto, deve notar-se que o refinanciamento de habitação a preços acessíveis segue claramente o princípio de que a habitação a preços acessíveis é utilizada para satisfazer as rígidas necessidades de habitação dos grupos de rendimentos activos e controla rigorosamente o tipo de unidade e os padrões de área das casas comerciais adquiridas. Ou seja, são maioritariamente pequenas casas com área de construção não superior a 70 metros quadrados. Atualmente, existem poucos projetos de habitação comercial no mercado que possam atender às necessidades de apartamentos com menos de 70 metros quadrados e que sejam casas existentes completas.Se for combinado com o requisito básico de retorno de que a renda de aluguel precisa para cobrir os custos de capital, há apenas alguns projetos que podem atender às condições.

Além disso, a actual pressão da dívida local é enorme e o objectivo da utilização de empréstimos direccionados a juros baixos para a aquisição e armazenamento de habitação a preços acessíveis é revitalizar ainda mais os activos existentes e reduzir os passivos. No entanto, se as habitações acessíveis do tipo lote construídas após a aquisição e armazenamento não puderem ser vendidas, terão de ser distribuídas, transferidas e alugadas. No entanto, a atual taxa de retorno de arrendamento em várias cidades é relativamente baixa e as empresas estatais. pode ainda cair no dilema de "incapaz de fazer face às despesas".

Portanto, acreditamos que o refinanciamento de habitação a preços acessíveis, como uma tentativa e exploração de desestocagem, ainda enfrentará muitos problemas no processo de implementação real. Somente lidando adequadamente com esses problemas poderemos promover melhor a implementação da política.Ao mesmo tempo, só completando a transformação da habitação acessível num modelo de “aluguel + arrendamento e venda” poderemos acelerar ainda mais o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra e construir um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Em segundo lugar, a reunião também mencionou Apoiar as diversas e melhores necessidades de habitação dos residentes urbanos e rurais. Dar total autonomia a cada governo municipal para regular o mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação e cancelem os padrões para residências comuns e não comuns.

No primeiro semestre de 2024, o tom principal da política imobiliária continuará a ser frouxo. Desde a reunião do Politburo em Abril, o foco da política mudou para a “desestocagem”.A política de crédito para residentes deu início a benefícios épicos. O banco central, a Administração Estatal de Supervisão Financeira e outros departamentos continuaram a lançar uma série de medidas financeiras. Aboliram o limite inferior das taxas de juro hipotecárias, baixaram a taxa de juro dos empréstimos do fundo de previdência habitacional e reduziram as taxas de juro LPR, etc., com o objectivo de aliviar o problema das hipotecas dos residentes.

No primeiro semestre do ano, as políticas restritivas locais para a compra de casas continuaram a ser afrouxadas. De acordo com as estatísticas do CRIC, pelo menos 222 províncias e cidades em todo o país introduziram políticas de compra de casas flexíveis e de incentivo 341 vezes, com a frequência a aumentar em 71%. ano a ano, mas caindo 24% em comparação com o segundo semestre de 2023.Actualmente, apenas seis locais no país, incluindo Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin e a província de Hainan, ainda aplicam restrições à compra de habitação.

Actualmente, a maioria das cidades de segundo e terceiro níveis em todo o país relaxaram totalmente as restrições às transacções habitacionais.É previsível que Tianjin e Hainan, que ainda não levantaram as restrições de compra, sigam provavelmente o exemplo. Ainda há espaço significativo para afrouxar as políticas de controlo nas quatro cidades de primeiro nível, incluindo Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen. Espera-se que políticas como o âmbito das restrições de compra no futuro, os requisitos de segurança social para compradores não domésticos, os rácios de entrada, os limites mais baixos nas taxas de juro hipotecárias e a identificação de lares com vários filhos sejam optimizados no futuro. O foco das políticas do lado da procura noutras cidades mudará gradualmente da separação das restrições às transações para o aumento das políticas de incentivo à compra de casas, aumentando os subsídios à compra de casas, reduzindo os impostos e taxas sobre as transações habitacionais, promovendo a colocação de bilhetes de quarto e apoiando o "velho pelo novo" com reais. dinheiro são todas opções.

A "Decisão do Comité Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização chinesa" também mencionou a necessidade de Reformar os métodos de financiamento do desenvolvimento imobiliário e o sistema de pré-venda de habitações comerciais. Melhorar o sistema tributário imobiliário.

De facto, no contexto da “entrega garantida de edifícios”, as vendas piloto de habitações existentes têm vindo a acelerar. No início de 2023, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural propôs que as cidades com condições pudessem realizar vendas piloto de habitações existentes. , e não deverá ocorrer nenhum novo risco de entrega de edifícios.

Posteriormente, muitas províncias e cidades, incluindo Shandong e Henan, mencionaram pilotos de vendas de casas existentes em reuniões de trabalho. Entre eles, a província de Henan utilizou claramente Zhengzhou e Kaifeng como pilotos para explorar activamente a reforma do sistema de pré-venda e das vendas de casas existentes. Em janeiro de 2024, o primeiro lote piloto de vendas de casas existentes em Zhengzhou foi vendido com sucesso. Isto significa que o piloto de vendas de casas existente deu um passo crítico.

De acordo com estatísticas incompletas do CRIC, desde o segundo semestre de 2023, pelo menos 13 províncias e cidades testaram explicitamente as vendas de casas existentes. Contudo, a julgar pelos modelos em Pequim, Xangai e Shenzhen que testaram projectos habitacionais existentes nos últimos anos, os resultados são mistos.

Embora as vendas de casas existentes tenham vantagens, como o que você vê é o que você obtém e a iniciativa dos compradores aumenta.masDois grandes pontos problemáticos merecem mais atenção: primeiro, o tempo desde a aquisição do terreno até à abertura dos projectos habitacionais existentes é demasiado longo e o pagamento dos projectos é lento para as empresas imobiliárias; segundo, no longo ciclo de desenvolvimento e construção, o ambiente do mercado externo; pode ser instável.

É previsível que a implementação do sistema de venda de casas existente irá, sem dúvida, quebrar o modelo operacional de toda a indústria. Todas as partes envolvidas, como o governo e as empresas imobiliárias, enfrentarão a "dor" causada pela promoção das vendas de casas existentes. .portanto,Actualmente, a implementação do sistema de vendas de casas existente é difícil de implementar de forma rápida e abrangente, e só pode ser implementada gradualmente de forma ponto a ponto.

Acreditamos que para além do sistema de venda de habitação existente, tendo em conta os vários problemas causados ​​​​pela entrega actual, o modelo anterior de solicitação imediata de crédito hipotecário após o pagamento da entrada pode ser gradualmente ajustado ao modelo onde os promotores podem solicitar empréstimos após entregar as propriedades. Por um lado, isto obriga as empresas a acelerar o progresso da construção; por outro lado, a solicitação de empréstimos para casas existentes pode proteger ao máximo os direitos e interesses dos compradores de casas. Se houver problemas de qualidade do produto, eles podem ser descobertos. a tempo e faça os ajustes correspondentes. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias também podem ser instadas a prestar mais atenção à força dos produtos e a promover uma concorrência saudável; em terceiro lugar, à medida que a confiança e as expectativas dos consumidores que compram casas melhoram, a sua capacidade de pagar as compras de casas também será mais forte;

A Terceira Sessão Plenária do 20º Comité Central do Partido Comunista da China realizou um posicionamento relativamente abrangente do setor imobiliário, que inclui prevenção de riscos e novas direções de desenvolvimento de modelos, tanto em termos de política, oferta e procura de mercado, e sistema construção.

Percebe-se que sob as recentes políticas favoráveis, o mercado imobiliário está passando por mudanças positivas. No futuro, devemos aderir à combinação entre digerir o stock existente e optimizar o aumento incremental, implementar e melhorar ainda mais a nova política imobiliária, garantir eficazmente a entrega de habitação e revitalizar a habitação comercial existente e os recursos terrestres.

Deve-se salientar que a nova urbanização do meu país ainda está avançando e ainda há espaço considerável para o desenvolvimento imobiliário de alta qualidade. Antes disso, o mercado também passará por um período de adaptação e ajuste.