nouvelles

La troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois se tiendra à Pékin du 15 au 18 juillet 2024.

L'immobilier a été mentionné dans le « Communiqué de la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois » et dans la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global des réformes et la promotion de la modernisation à la chinoise. " sorti le 18. Du point de vue du contenu, les points forts suivants sont :

1. Mettre en œuvre diverses mesures pour prévenir et résoudre les risques dans des domaines clés tels que l'immobilier.

2. Accélérer la mise en place d'un système de logement favorisant à la fois la location et l'achat, et accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier. Augmenter la construction et l’offre de logements abordables pour répondre aux besoins rigides de logement de la classe ouvrière.

3. Soutenir les besoins diversifiés et améliorés en matière de logement des résidents urbains et ruraux. Donner pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie nécessaire pour réguler le marché immobilier, mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville et permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements et d'annuler les normes pour les résidences ordinaires et non ordinaires.

4. Réformer les méthodes de financement du développement immobilier et le système de prévente de logements commerciaux. Améliorer le système de fiscalité foncière.

Le 18 juillet 2024, le « Communiqué de la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois » a été publié, déclarant :vouloirNous coordonnerons le développement et la sécurité et mettrons en œuvre diverses mesures pour prévenir et résoudre les risques dans des domaines clés tels que l'immobilier, la dette des gouvernements locaux et les institutions financières de petite et moyenne taille.

Ce n'est pas la première fois que la résolution des risques immobiliers est évoquée. La résolution adéquate des risques financiers immobiliers a été soulignée dès le « Rapport du Conseil d'État sur le travail financier » publié le 30 octobre 2022.

Plus tôt cette année, la Conférence centrale de travail d'urgence a également souligné la nécessité de coordonner et de résoudre les risques liés à l'immobilier, à la dette locale, aux petites et moyennes institutions financières, etc., de réprimer sévèrement les activités financières illégales et de maintenir résolument les résultats financiers. sans risque systémique.

Depuis que le marché immobilier est entré dans une période de profond ajustement, de nombreux défauts de paiement de sociétés immobilières ont été enregistrés en raison de facteurs tels que la pression à la baisse du marché et le manque de financement fluide.

En 2023, les politiques de soutien au financement des sociétés immobilières s'amélioreront légèrement. Au premier semestre 2024, diverses régions promouvront la « liste blanche » des mécanismes de coordination du financement, l'essentiel du soutien étant transféré des entreprises vers des projets spécifiques. a atténué dans une certaine mesure la pression sur les liquidités des sociétés immobilières. Toutefois, l'ampleur du financement non bancaire n'a pas modifié cette tendance à la baisse. La plupart des sociétés immobilières privées, notamment celles qui présentent des risques d'assurance, sont toujours confrontées à d'importantes difficultés de financement.À en juger par le montant total de financement de 65 sociétés immobilières types au fil des ans, le montant total de financement au premier semestre 2024 était de 213,1 milliards de yuans, soit une baisse de 37 % sur un an.

Du point de vue de l'échéance de la dette, l'échelle d'échéance des obligations des sociétés immobilières au premier semestre 2024 atteindra 279,9 milliards.Parmi eux, l'échéance des obligations des sociétés immobilières a dépassé 130 milliards aux premier et deuxième trimestres, et l'échéance des obligations au troisième trimestre a dépassé 100 milliards.

Sous la pression du remboursement de la dette, de nombreuses sociétés immobilières ont choisi de prolonger ou de remplacer leurs dettes ces dernières années. Dans ce contexte, la pression de l'endettement des sociétés immobilières en 2025 sera également plus forte. L’échelle des échéances de la dette en 2025 est encore plus élevée que celle de 2024. Si le marché de la vente reste déprimé pendant une longue période, les sociétés immobilières qui ont déjà procédé à une restructuration de leurs dettes seront encore confrontées à un nouveau défaut de paiement de leurs dettes.

Même si le mécanisme de coordination des financements bénéficiera du soutien au premier semestre 2024, dans le contexte actuel, il devrait encore être difficile pour les sociétés immobilières à risque d'obtenir des prêts bancaires. Cela est principalement dû au fait que lorsque les banques gèrent des garanties de gage de prêt, elles donnent la priorité aux garanties ayant des valeurs relativement stables et une forte liquidité, et n'acceptent généralement pas les garanties difficiles à réaliser, à enregistrer ou présentant de fortes fluctuations de prix. Toutefois, la plupart des sociétés immobilières à risque ont moins d’objectifs en matière de prêts hypothécaires et il est encore peu probable qu’elles obtiennent des prêts bancaires dans le cadre du mécanisme orienté vers le marché.

Pour ce type d'entreprises, il est recommandé aux départements concernés d'augmenter l'intensité et la rapidité de la liquidation des entreprises immobilières et d'utiliser des moyens axés sur le marché pour permettre aux compagnies d'assurance de procéder le plus rapidement possible à une restructuration de dettes ou à une liquidation de faillite.Remodeler la valeur grâce à la restructuration de la dette est un moyen efficace de résoudre les problèmes de crédit actuels du secteur.

Le 18 juillet 2024, la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois a adopté la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global des réformes et la promotion de la modernisation à la chinoise », qui exigeait "pour résoudre le problème de "l'amélioration du système institutionnel pour assurer et améliorer les moyens de subsistance du peuple". Les bonnes personnes se soucient avant tout des intérêts les plus directs et pratiques et satisfont constamment le désir du peuple d'une vie meilleure. "

Il est nécessaire d’accélérer la mise en place d’un système de logement favorisant à la fois la location et l’achat, et d’accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier. Augmenter la construction et l’offre de logements abordables pour répondre aux besoins rigides de logement de la classe ouvrière. Soutenir les besoins diversifiés et améliorés en matière de logement des résidents urbains et ruraux. Donner pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie nécessaire pour réguler le marché immobilier, mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville et permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements et d'annuler les normes pour les résidences ordinaires et non ordinaires.

Il y a plusieurs parties mentionnées ici. La première est. Accélérer la mise en place d’un système de logement favorisant à la fois la location et l’achat, et accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier. Augmenter la construction et l’offre de logements abordables pour répondre aux besoins rigides de logement de la classe ouvrière.

Notre pays a formulé différentes politiques et mesures en faveur du logement abordable à différentes époques, allant du logement social, du logement abordable, du logement à loyer modique, du logement locatif public, du logement locatif abordable et du logement en propriété partagée, jusqu'à maintenant qu'il se tourne progressivement vers le « loyer ». + location" "Ventes" nouveau modèle.

En août 2023, le Conseil des Affaires d'État a examiné et approuvé les « Avis directeurs sur la planification et la construction de logements abordables » et a proposé la construction de logements abordables de type lotissement. La banque centrale a mis en place un plan de soutien aux prêts au logement locatif de 100 milliards et mené des projets pilotes dans huit villes, à savoir Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing et Fuzhou, pour élargir l'offre de logements locatifs grâce à des solutions orientées vers le marché. acquisition par lots de logements existants.

Le 17 mai 2024, lors de la réunion d'information politique régulière du Conseil d'État, la Banque populaire de Chine a déclaré qu'elle mettrait en place un nouveau prêt de 300 milliards de yuans pour des logements abordables afin d'encourager et de guider les institutions financières à soutenir les entreprises publiques locales à des prix raisonnables. conformément aux principes de marchandisation et d'État de droit, acquérir des bâtiments commerciaux achevés et invendus et les utiliser comme logements abordables à vendre ou à louer. En tenant compte globalement de la convergence des politiques, le programme de soutien aux prêts au logement locatif sera intégré à la politique de refinancement du logement abordable et sera largement promu à l'échelle nationale.

Le 20 juin, une réunion du ministère du Logement et du Développement urbain-rural a précisé que la portée du soutien à l'achat et au stockage de logements existants serait étendue aux villes des comtés.

Selon les statistiques, le modèle gouvernemental de logement dans les réserves a été mis en œuvre dans au moins 23 villes clés du pays.Par exemple, Zhengzhou a annoncé qu'elle allait acquérir 5 000 maisons d'occasion par l'intermédiaire du groupe de développement urbain de Lin'an, à Hangzhou, et a également publié une annonce sur l'achat et le stockage de maisons existantes, décidant d'acquérir 10 000 mètres carrés de logements à louer au public. Le district de Guangzhou Zengcheng prévoit d'acheter publiquement 20 700 mètres carrés de logements commerciaux. Des mètres carrés de logements commerciaux sont utilisés comme logements de réinstallation pour le projet ferroviaire Guangzhou-Shantou. En principe, le prix unitaire des transactions de logement est « le coût du terrain + la construction et l'installation ». coût".

Cependant, il convient de noter que le refinancement du logement abordable suit clairement le principe selon lequel le logement abordable est utilisé pour répondre aux besoins rigides en matière de logement des groupes à revenu actif et contrôle strictement le type d'unité et les normes de superficie des maisons commerciales achetées. C’est-à-dire qu’il s’agit principalement de petites maisons dont la superficie de construction ne dépasse pas 70 mètres carrés. Actuellement, il existe peu de projets de logements commerciaux sur le marché qui peuvent répondre aux besoins des types d'appartements de moins de 70 mètres carrés et qui constituent des maisons existantes complètes.Si l’on y ajoute l’exigence de rendement de base selon laquelle les revenus locatifs doivent couvrir les coûts d’investissement, seule une poignée de projets peuvent remplir ces conditions.

De plus, la pression actuelle de la dette locale est énorme, et le recours à des prêts ciblés à faible taux d'intérêt pour l'acquisition et le stockage de logements abordables a pour but de revitaliser davantage les actifs existants et de réduire les dettes. Cependant, si les logements abordables de type lotissement construits après l'acquisition et le stockage ne peuvent pas être vendus, ils devront être attribués, transférés et loués. Cependant, le taux de rendement locatif actuel dans diverses villes est relativement faible et les entreprises publiques pourraient encore le faire. tomber dans le dilemme de "l'incapacité de joindre les deux bouts".

Nous pensons donc que le refinancement du logement abordable, en tant que tentative et exploration de déstockage, se heurtera encore à de nombreux problèmes dans le processus de mise en œuvre proprement dit. Ce n'est qu'en traitant correctement ces problèmes que nous pourrons mieux promouvoir la mise en œuvre de cette politique.Dans le même temps, ce n'est qu'en achevant la transformation du logement abordable en un modèle « location + location et vente » que nous pourrons accélérer davantage la mise en place d'un système de logement qui favorise à la fois la location et l'achat et construire un nouveau modèle de développement immobilier.

Deuxièmement, la réunion a également mentionné Soutenir les besoins diversifiés et améliorés en matière de logement des résidents urbains et ruraux. Donner pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie nécessaire pour réguler le marché immobilier, mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville et permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements et d'annuler les normes pour les résidences ordinaires et non ordinaires.

Au premier semestre 2024, le ton principal de la politique immobilière restera souple. Depuis la réunion du Politburo d'avril, l'accent politique s'est déplacé vers le « déstockage ».La politique de crédit aux résidents a apporté des avantages épiques. La banque centrale, l'Administration d'État de surveillance financière et d'autres départements ont continué à lancer un certain nombre de mesures financières et ont abaissé le taux d'acompte minimum pour abaisser le seuil d'achat d'un logement. Ils ont supprimé la limite inférieure des taux d’intérêt hypothécaires, abaissé le taux d’intérêt des prêts du fonds de prévoyance pour le logement et réduit le fardeau hypothécaire des résidents.

Au cours du premier semestre, les politiques locales restrictives en matière d'achat de logements ont continué d'être assouplies. Selon les statistiques du CRIC, au moins 222 provinces et villes du pays ont introduit 341 fois des politiques d'achat de logements souples et incitatives, avec une fréquence augmentant de 71 %. sur un an, mais en baisse de 24 % par rapport au second semestre 2023.Actuellement, seules six localités du pays, dont Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin et la province de Hainan, appliquent toujours des restrictions sur l'achat de logements.

À l'heure actuelle, la plupart des villes de deuxième et troisième rang du pays ont entièrement assoupli les restrictions sur les transactions immobilières.Il est prévisible que Tianjin et Hainan, qui n’ont pas encore levé les restrictions d’achat, emboîteront le pas. Il existe encore une marge importante pour assouplir les politiques de contrôle dans les quatre villes de premier rang, dont Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen. Des politiques telles que l'étendue des restrictions d'achat à l'avenir, les exigences de sécurité sociale pour les acheteurs autres que les ménages, les taux d'acompte, les limites inférieures des taux d'intérêt hypothécaires et l'identification des logements multi-enfants devraient être optimisées à l'avenir. Dans d'autres villes, l'accent des politiques axées sur la demande passera progressivement du dégroupage des restrictions sur les transactions à l'augmentation des politiques d'incitation à l'achat de logements, à la réduction des taxes et des frais sur les transactions immobilières, à la promotion du placement de billets de chambre et au soutien du « vieux pour le neuf » avec du réel. l'argent sont toutes des options.

La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation chinoise » mentionne également la nécessité de Réformer les méthodes de financement du développement immobilier et le système de prévente de logements commerciaux. Améliorer le système de fiscalité foncière.

En fait, dans le contexte de la « livraison garantie des bâtiments », les ventes pilotes de logements existants se sont accélérées. Début 2023, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural a proposé que les villes disposant de conditions puissent procéder à des ventes pilotes de logements existants. , et aucun nouveau risque de livraison du bâtiment ne devrait survenir.

Par la suite, de nombreuses provinces et villes, dont le Shandong et le Henan, ont mentionné des projets pilotes de vente de logements existants lors de réunions de travail. Parmi elles, la province du Henan a clairement utilisé Zhengzhou et Kaifeng comme projets pilotes pour explorer activement la réforme du système de prévente et de vente de logements existants. En janvier 2024, le premier terrain pilote de vente de maisons existantes à Zhengzhou a été vendu avec succès. Cela signifie que le projet pilote de vente de maisons existantes a franchi une étape cruciale.

Selon les statistiques incomplètes du CRIC, depuis le second semestre 2023, au moins 13 provinces et villes ont explicitement piloté la vente de logements existants. Cependant, à en juger par les modèles pilotes de projets de logements existants mis en œuvre à Pékin, Shanghai et Shenzhen ces dernières années, les résultats sont mitigés.

Bien que les ventes de maisons existantes présentent des avantages tels que ce que vous voyez est ce que vous obtenez et l’initiative des acheteurs augmente.maisDeux problèmes majeurs méritent plus d'attention : premièrement, le délai entre l'acquisition du terrain et l'ouverture des projets de logements existants est trop long et le paiement des projets est lent pour les sociétés immobilières ; deuxièmement, dans le long cycle de développement et de construction, l'environnement du marché extérieur ; peut être instable.

Il est prévisible que la mise en œuvre du système de vente de logements existants brisera sans aucun doute le modèle opérationnel de l'ensemble du secteur. Toutes les parties concernées, telles que le gouvernement et les sociétés immobilières, seront confrontées à la « douleur » causée par la promotion des ventes de logements existants. .donc,À l'heure actuelle, la mise en œuvre du système de vente de logements existant est difficile à déployer rapidement et de manière complète et ne peut être mise en œuvre que progressivement, de point à point.

Nous pensons qu'en plus du système de vente de logements existant, compte tenu des différents problèmes causés par la livraison en cours, le modèle précédent consistant à demander immédiatement un prêt hypothécaire après le versement de l'acompte peut être progressivement adapté à la demande de prêt du promoteur. après la livraison de la maison. D'une part, cela oblige les entreprises à accélérer les progrès de la construction ; d'autre part, demander des prêts pour des maisons existantes peut protéger au maximum les droits et les intérêts des acheteurs de maison. S'il y a des problèmes de qualité des produits, ils peuvent être découverts. à temps et procéder aux ajustements correspondants. Dans le même temps, les sociétés immobilières peuvent également être invitées à accorder davantage d'attention à la solidité des produits et à promouvoir une saine concurrence ; troisièmement, à mesure que la confiance et les attentes des acheteurs de logements s'améliorent, leur capacité à payer pour l'achat d'un logement sera également plus forte.

La troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois a procédé à un positionnement relativement complet du secteur immobilier, qui comprend la prévention des risques et de nouvelles orientations de développement de modèles, à la fois en termes de politique, d'offre et de demande du marché et de système. construction.

On peut constater que grâce aux récentes politiques favorables, le marché immobilier connaît des changements positifs. À l'avenir, nous devons adhérer à la combinaison de la digestion du parc existant et de l'optimisation de l'augmentation progressive, poursuivre la mise en œuvre et l'amélioration de la nouvelle politique immobilière, assurer efficacement la livraison de logements et revitaliser les logements commerciaux et les ressources foncières existants.

Il convient de souligner que la nouvelle urbanisation de la Chine continue de progresser et qu'il existe encore une marge considérable pour un développement immobilier de haute qualité. Avant cela, le marché connaîtra également une période d’adaptation et d’ajustement.